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旅游客運中心項目可行性研究報告-展示頁

2025-05-22 12:32本頁面
  

【正文】 廣場主要幾大商場:友誼大廈春天百貨、平和堂、錦繡大廈購物商場、王府井百貨、萬代購物廣場、新大新商場、以及正在加速籌建的銅鑼灣商業(yè)廣場;作為五一商圈另一板塊的黃興南路步行街,其規(guī)模及效益已列入國內(nèi)十大商業(yè)步行街行列,在僅長838米的步行街兩旁有3000多商家進駐這塊名副其實的財富寶地,大規(guī)模的商家有大連萬達購物廣場、王府井百貨、沃爾瑪、國美電器、蘇寧電器等,其區(qū)域面積、人流總量、經(jīng)濟活力在長沙、在湖南省都是絕無僅有的,其巨大的能量足以帶動周邊地市,甚至輻射中南地區(qū)。專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展和物流區(qū)的建立將長沙商作為區(qū)域商業(yè)中心的地位將更加穩(wěn)固。隨著長沙商業(yè)布局的調(diào)整和新規(guī)劃的實施,長沙將形成商業(yè)中心和商業(yè)次中心共存的格局,這將有利于城市整體價值的提升。由于“長株潭一體化”和省政府的南遷,南城的發(fā)展步伐將加快;長沙市周圍將形成一小時經(jīng)濟圈,長沙商業(yè)幅射能力逐步增強,商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。長沙很有可能成為中南地區(qū)重要的商貿(mào)、物流集散地。未來長沙的商業(yè)規(guī)劃形成以五一廣場為核心的市級商業(yè)中心,河西、星馬兩個次中心和若干個居住區(qū)級中心的零售商業(yè)體系。2004年GDP已達1578.4億元,占全省的33.2%,接近武漢的1662.4億元;預(yù)計2010年經(jīng)濟發(fā)展水平超過武漢市。四大物流中心促進區(qū)域物流中心的形成長沙物流配送中心市市政府“十五”規(guī)劃的重點建設(shè)項目,長沙擬規(guī)劃將北部的撈霞,東部的芙蓉區(qū)、雨花區(qū)一帶,東北部的星沙工業(yè)園附近,南部的大托鋪地區(qū)作為四大物流設(shè)施規(guī)劃區(qū)。n 由于湖南鋼材大市場、馬王堆蔬菜批發(fā)市場、紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場、湖南糧食批發(fā)市場可以滿足目前市場供求需要,近三年內(nèi)暫不發(fā)同類大市場。在城市中心區(qū),原則上不新增大型百貨店。汽車交易市場雖前景廣闊,亦應(yīng)根據(jù)市場需求有序發(fā)展。大批發(fā)市場搬出市中心對于占地面積在100畝以上的大型批發(fā)市場,原則上不能建在城市市中心;已經(jīng)建設(shè)的,亦要逐步搬遷。麗臣路以南,勞動西路以北的范圍以外的地區(qū)。商貿(mào)布局更加合理、中心地位將更加牢固長沙商貿(mào)布局調(diào)政主要表現(xiàn)為限制大型超市,百貨發(fā)展“一店兩業(yè)態(tài)”,部分專業(yè)市場暫時停建。到2020年,主城區(qū)(包括“一主兩次”)實際居住人口要控制在264萬人以內(nèi),建設(shè)用地控制在253平方公里以內(nèi)。近兩年來,長沙市商圈的呈現(xiàn)“東西成線、點式南移”趨勢,將對整個長沙市的發(fā)展將會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。(三)發(fā)展現(xiàn)況u 長沙商貿(mào)業(yè)已成為最具活力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),2004年全年營業(yè)額達到億元以上的市場24家,其中批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)的數(shù)量達到31192家,%。u 長沙目前已經(jīng)進入了“洋虎鬧長沙”加“品牌戰(zhàn)”的新格局,隨著家樂福入駐長沙芙蓉路,麥德龍進駐四方坪,長沙商戰(zhàn)開始由“內(nèi)戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向大型商家之間的較量,長沙商業(yè)格局一個新的時代已經(jīng)來臨了。u 到2004年,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)達到了一個鼎盛的高峰,除了大型商業(yè)地產(chǎn)項目在售,大量的社區(qū)商業(yè)街和市中心的商業(yè)裙樓供應(yīng)量。u 1998年11月,日本平和堂落戶長沙五一商圈,其繁榮程度曾令五一路交通一度中斷。經(jīng)過激烈的洗牌,友誼阿波羅整合百貨旗艦,中山、湖商相繼易主友誼阿波羅;名媛世家、紫荊城曇花一現(xiàn);東漢名店不戰(zhàn)自敗。(二)發(fā)展歷程u 改革開放以來,長沙商業(yè)發(fā)展更為迅速,“五虎鬧長沙”聞名全國商界?!伴L沙十萬戶,游女似京都”。同時長沙曾是全國最早的“四大米市”(無錫、九江、長沙、蕪湖)之一,素為江南商品集散中心。無論是商品還是賣場、娛樂場所,如果沒有創(chuàng)新,很難長期生存。 崇土排外長沙人在吃、玩方面偏向于崇土,外來餐飲很難在長沙立足。私立學(xué)校之多,在省會城市里也是少有的。而娛樂產(chǎn)業(yè)在長沙,更是如火如荼,各種娛樂場所遍布全城,消費異?;鸨?。長沙有15家保齡球館,球道總數(shù)近200道。而且手機更新?lián)Q代快。市私人購車和購房大幅增長,成為一個新的消費熱點。這一點在長沙人身上表現(xiàn)得尤為突出。不斷吸引外資投入并增強本土民營經(jīng)濟,這種“實內(nèi)固外”的經(jīng)濟體系已成為長沙經(jīng)濟發(fā)展的特點。對于長沙居民的消費能力和水平,以及休閑、娛樂消費為主的特點,結(jié)合下表可以得以證實:類目名次備注城市綜合排名12位國務(wù)院有關(guān)部門人均商業(yè)面積,居民可支配收入在全國排名第9位人均消費能力全國排在第4位房價全國排在第30位左右2004年,長沙GDP、人口、%、84%、%;如果考慮到深圳的城市化水平全國最高,長沙的消費能力和消費水平處于全國的前列。(二)消費構(gòu)成分析:娛樂和食品消費超過居民消費性支出的50%,長沙的娛樂、文化傳媒、餐飲等行業(yè)相對發(fā)達,長沙市人均娛樂、休閑場所的數(shù)量在全國處于前列。n 城區(qū)消費的集中從側(cè)面說明近年來長沙積極推動的物流、專業(yè)市場等的發(fā)展規(guī)劃也見成效。社會消費品零售總額變動情況注:報告中所有對比數(shù)據(jù)均為同類型數(shù)據(jù)的對比(本圖為長沙市統(tǒng)計指標(biāo)/湖南省統(tǒng)計指標(biāo))社會消費品零售總額各指標(biāo)對比(長沙市統(tǒng)計指標(biāo)/湖南省統(tǒng)計指標(biāo))長沙城區(qū)零售品消費總額占全市的比重長沙市和湖南省經(jīng)濟指標(biāo)對比注:長沙市和湖南省的統(tǒng)計方法和口徑不同,2001年和2002年的“其它消費比重”不具備參考性。n 長沙人均收入和消費性支出逐年變動情況基本一致,但是消費和收入的增長率低于社會消費品零售總額和GDP的增長。(一)主要經(jīng)濟指標(biāo)長沙人均收入和消費性支出逐年(19932005)變動情況長沙市GDP和社會消費品零售總額逐年變動情況分析:n 長沙社會消費品零售總額和GDP呈現(xiàn)同方向的變動,社會消費品零售總額增長率的變動先于GDP的增長率變動。而良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢為長沙市房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。綜合以上所述:各項經(jīng)濟指標(biāo)顯示,近年長沙市經(jīng)濟總量快速增長,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整步伐明顯加快;固定資產(chǎn)投資呈高增長態(tài)勢。非國有單位投資成為帶動全市投資增長的主要力量。(三)固定資產(chǎn)投資呈高增長態(tài)勢,投融資體制改革繼續(xù)深化近年來,長沙的固定資產(chǎn)投資連續(xù)保持較高的增長率,城市基本建設(shè)和更新改造的投資額大幅增加,反映了長沙正在進行的快速城市化進程。從2005年經(jīng)濟運行情況來看,第二產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長的主要動力源泉。第二產(chǎn)業(yè)的相對落后必將影響整個區(qū)域經(jīng)濟的健康發(fā)展。目前,長沙的國民經(jīng)濟水平尚處于較低級的發(fā)展中階段,但是其第三產(chǎn)業(yè)已超過了第二產(chǎn)業(yè)的總量,這是較為不合理的。在GDP增幅中,%、%、%。較快的城市經(jīng)濟發(fā)展速度會為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供良好的平臺。從上圖來看,本案位于長沙城市主體西部,湘風(fēng)光帶中段,城市中心位置,地理位置顯要。城市規(guī)劃與發(fā)展趨勢長沙市城市總體規(guī)劃(2003—2020)用地表總體規(guī)劃用地1450平方公里城市建設(shè)用地310平方公里居住用地4614萬平方米公共設(shè)施用地3062萬平方米工業(yè)用地2804萬平方米沿湘江、319國道兩條生長軸線拓展城市發(fā)展空間,構(gòu)筑“一主、兩次、四組團”的城市空間結(jié)構(gòu)。(2)功能定位以實施高新技術(shù)帶動和優(yōu)秀文化帶動為重點,建設(shè)成為繁榮的經(jīng)濟強市、開發(fā)的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市和秀美的山水名市;強化瀏陽、寧鄉(xiāng)的市域次中心地位與作用,并與株洲、湘潭共同構(gòu)筑經(jīng)濟發(fā)達、布局合理的現(xiàn)代化城市群;以歷史文化名城為依托的城市形象骨架,充分發(fā)掘歷史文化內(nèi)涵,強化名城地位。目前西翼隔離帶已不存在,東翼由于新世紀(jì)文化城、星沙的建設(shè),已與主體聯(lián)為一片。(3)城市布局2003年以前的城市布局為:“完善城市主體,發(fā)展兩翼兩組團”。2004年底,建成區(qū)面積189平方公里。目前而言,長沙的城市特色不明顯,不像有的城市特色鮮明,如港口城、汽車城、旅游城等,可以說長沙是商貿(mào)業(yè)較發(fā)達、消費水平較高、加工業(yè)實力不強的有深厚文化底蘊的綜合型大城市??梢哉f,長沙的區(qū)位優(yōu)勢正在凸現(xiàn)。受滬港渝大三角經(jīng)濟圈和珠三角經(jīng)濟圈的交互影響,長沙的比較優(yōu)勢大為提升。長沙市與其它重要城市/區(qū)域的空間關(guān)系圖一—1:長沙市與其它重要城市/區(qū)域的空間關(guān)系圖長沙在“滬港渝大三角”的經(jīng)濟圈中具有不可小視的區(qū)位優(yōu)勢,規(guī)劃中的重慶—上海高速公路將使長沙處于這兩個中心城市8小時物流圈的交匯點;即將建設(shè)的武漢—廣州高速鐵路又將使長沙融入武漢、廣州兩個中心城市3小時經(jīng)濟圈中。%。年平均日照時數(shù)為1677小時,年降水量為1390毫米。自然環(huán)境長沙屬亞熱帶季風(fēng)氣候。長沙自古人文匯粹,賈宜貶居之地,朱熹講學(xué)之所,聞名天下的岳麓書院更是有千年歷史,長沙有各類學(xué)校3761所,其中高等院校23所。最為流行的說法是:古人按星宿分野,與軫宿“長沙星”對應(yīng)的這些地方就叫長沙,故長沙又有“星沙”的別稱。隨著長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟一體化實施,處于龍頭地位的長沙具有很好的發(fā)展前景。屬性特征長沙是湖南省的省會,是湖南的政治、經(jīng)濟、文化、教育、科技、通信、金融的中心,也是我國首批公布的24個歷史文化名城之一和中國優(yōu)秀旅游城市。長沙東西長約230公里,南北寬約88公里。其東臨江西宜春地區(qū)和萍鄉(xiāng)市,南接株洲、湘潭,西連婁底、益陽,北抵岳陽、益陽。51′—28186。53′—114186。第一部分:宏觀市場分析一、長沙市城市概況及發(fā)展定位(一)長沙市城市概況地理概況長沙位于中國東南部,湖南省東部偏北,湘江下游和長瀏盆地西緣。地域范圍為東經(jīng)111186。15′,北緯27186。41′。長沙處湘江水系,境內(nèi)有流入湘江的支流15條,其地形呈盆地狀,圍繞湘江兩岸是地勢低平的沖擊平原,東西兩側(cè)及東南面為低山與丘陵。2004年,建成區(qū)面積189平方平方公里。長沙是東南沿海進軍中西部的橋頭堡,又是長江開發(fā)帶中洞庭湖經(jīng)濟圈開放開發(fā)的依托中心。歷史文化特征有“楚漢名城”之譽的長沙有三千多年的文明史,長沙之名的由來有多種說法?!伴L沙”作為治所,秦稱“湘縣”、漢稱“臨湘”、晉稱“湘丹”、唐宋稱“譚州”等,明清名為“長沙”,1922年定為湖南的省會,1933年正式設(shè)市。國防科技大學(xué)、中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)等在國內(nèi)享有盛譽。因處盆地內(nèi)部,距海較遠(yuǎn),受冬夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換,地勢向北傾斜等因素的影響,冬冷夏熱,四季比較分明。行政區(qū)劃、人口,%。%。過去長沙物流成本過高形成的困境將得到極大緩解,城市資本競爭力迅速提升。另外,長株潭城市群的區(qū)位“比較優(yōu)勢”也很突出:它比鄭州、武漢等城市群更靠近珠三角經(jīng)濟圈,是支撐港澳地區(qū)、沿海(江)開放地區(qū)發(fā)展的后方基地,在接受粵港澳地區(qū)產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移方面具有不可比擬的優(yōu)勢。(二)長沙發(fā)展定位與城市規(guī)劃現(xiàn)有城市布局與發(fā)展現(xiàn)狀(1)城市性質(zhì)2003年以前長沙的城市性質(zhì)為全國歷史文化名城、湖南省省會,全省政治、經(jīng)濟、文化、科技中心。(2)城市規(guī)模通常而言,城市規(guī)模包括人口規(guī)模、用地規(guī)模和經(jīng)濟總量規(guī)模。2005年底,,,全市經(jīng)濟總量(GDP),人均GDP23968元。一主體為城市舊城區(qū)周圍集中聯(lián)片發(fā)展地域;兩翼指馬坡嶺泉塘為東翼、望城坡天頂鄉(xiāng)為西翼;兩組團指撈霞組團和坪塘組團。城市發(fā)展定位(2020總體規(guī)劃)(1)城市性質(zhì)長沙市城市總體規(guī)劃(2003—2020)(以下簡稱總體規(guī)劃)規(guī)定,長沙城市性質(zhì)為湖南省省會,長江中游地區(qū)重要的中心城市,國家歷史文化名城。(3)城市規(guī)模到2020年,長沙市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到3888億元,市域總?cè)丝谶_到688萬人,城市化水平達到70%,主城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模253平方公里。“一主”為城市主體,“兩次”為河西、星馬新城,“四組團”為暮云、撈霞、高星、含蒲組團。 二、長沙市經(jīng)濟運行概況(一)經(jīng)濟總量快速增長,2005年生產(chǎn)總值(GDP)突破1500億元“十五”期間(20012005年),長沙市經(jīng)濟步入了一輪的快速增長周期,%,在2004年突破1000億元的基礎(chǔ)上,按可比價格計算,%。(二)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為不合理,調(diào)整步伐明顯加快在GDP中,%;,%,%。::,與上年相比較,一;。根據(jù)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論,只有各個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展才能保證區(qū)域經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展,特別是第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的合理比例。因此,在保持經(jīng)濟增長速度的同時,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)側(cè)重于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)是長沙下一步發(fā)展的主要策略。而第一、長沙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐明顯加快。快速的城市化進程中對房產(chǎn)投資的有著巨大促進作用。%,%,比上年提高5個百分點。2004年、2005年經(jīng)濟總量實現(xiàn)重大突破,說明長沙經(jīng)濟發(fā)展總體上已經(jīng)進入新發(fā)展平臺,經(jīng)濟發(fā)展步入高速增長的新時期。三、社會消費情況1978—%,%,%。長沙社會消費品零售總額和GDP增長趨勢明顯。說明有相當(dāng)部分的消費來自于長沙市外的消費群體。分析:n 通過對比分析,長沙社會消費品零售總額超過湖南全省的1/4,城區(qū)消費比重更是占到近38%,這反映了長沙市消費正在向城區(qū)消費集中。n 長沙市的居民的消費力將隨著其可支配收入的增加而快速增長,將會得到了進一步體現(xiàn)。長沙人最早經(jīng)營歌廳,航空、蝴蝶兩家真正意義上的歌廳出現(xiàn)在1988年。(表中數(shù)據(jù)僅供參考)(三)長沙市民消費特征分析“土洋兼具”長沙是全國第一批對外開放的城市,經(jīng)濟發(fā)展水平位居全國中等以上城市前列。土洋兼具,是轉(zhuǎn)型期社會的消費特征。 現(xiàn)代化長沙人的消費洋溢著現(xiàn)代氣息。長沙人均手機持有量在各大城市中也是居前列的,市區(qū)常駐人口100多萬,就有30多萬門手機。休閑化打保齡球和高爾夫球是現(xiàn)代人休閑的一種方式。不大的長沙城在湘江的月亮島上也有一個高爾夫球場。 知識化長沙人重視教育消費,基礎(chǔ)教育和民辦教育頗為發(fā)達。據(jù)調(diào)查,55%的人把教育投資擺在首位。趨眾跟風(fēng)跟風(fēng)從眾是長沙市民消費的一大特點,同時也伴隨著喜新厭舊。第二部分:長沙市商業(yè)市場分析一、長沙商業(yè)概況(一)商業(yè)歷史長沙自古以來商貿(mào)發(fā)達,早在西周時期,湘江一線就成為南北交通要道,“楚村晉用”便是當(dāng)時的寫照,長沙之名始于西周初期(
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