【正文】 四、方案二經(jīng)濟測算分析1方案二介紹方案二定位：一層二層三層四層A棟（面積）4層4000㎡4000㎡4000㎡2000㎡14000㎡（總計）名品店（底商）品牌餐飲俱樂部（出租）40000元/㎡25000元/㎡B棟（面積）3層3000㎡2000㎡1000㎡6000㎡（總計）底商二層三層酒吧一條街（均價30000元/ ㎡）注明：俱樂部當前租金為90元/平方米/月；返租部分的加權(quán)平均后租金確定為343元/平方米/月；商業(yè)出租租金年上升2％，部分每三年上升3％；收益是整體三、七分成，其中產(chǎn)生租金收益按年分配；銷售采取產(chǎn)權(quán)式方式，三年返租，年回報利率9％；銷售完成比率按80％計 ，租賃部分按70％計算。3 銷售稅費測算項目銷售稅費主要包括銷售費用、銷售稅金（含營業(yè)稅和城市建設(shè)維護稅以及印花稅）和企業(yè)所得稅。不可預(yù)見費項目開發(fā)過程中會遇到一些計劃外的費用支出,按照長沙市房地產(chǎn)開發(fā)的平均水平,同時結(jié)合開發(fā)商控制項目成本能力,我們認為本項目不可預(yù)見費按前述%計取較為合理。2 有關(guān)銷售及租賃計劃說明根據(jù)上述假設(shè)的施工進度、片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況以及市場承接力等因素，我們假設(shè)本項目的銷售周期如下：商業(yè)銷售期：2007年3月——2007年10月共計8個月。本項目商鋪十大品牌服裝店面一層銷售均價定為 ：40000元/平米。月解放西路酒吧一街二、酒吧物業(yè)名稱位置建筑面積（m2）銷售價格 （元/m2）租金 （元/m2n 對于稀缺資源占有的特點和處在長沙東、西城之交的泛核心商業(yè)圈的顯赫位置，項目無疑是可以承載頂級商業(yè)業(yè)態(tài)形式的優(yōu)質(zhì)地塊。它包括產(chǎn)品及服務(wù)流、信息流和資金流的結(jié)構(gòu)，包括對不同商業(yè)參與者及其角色的描述，還包括不同商業(yè)參與者收益及其分配的劃分。公司依據(jù)它建立，依據(jù)它使用其資源、超越競爭者，向客戶提供更大的價值，并依據(jù)它盈利。（三）機會（O）:長沙旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂休閑業(yè)的逢勃發(fā)展緊靠解放路酒吧一條街、湘江風光帶美食街等，長沙休閑、餐飲習慣性消費區(qū)域（四）威脅點（T）長沙市2005年商業(yè)地產(chǎn)空置面積大幅提升周邊商業(yè)物業(yè)租較低，不利于本項目價值提升近兩年內(nèi)，銀行兩次加息，對投資者有一定影響周邊BOBO國際、汀蘭雅苑、坡子街商業(yè)街等項目的競爭威脅五、項目綜合評價n 項目位于湘江風光帶長沙段中段，長沙市山、水、洲、城風光盡收眼底，自然景觀和人文景觀資源豐富是項目最大的優(yōu)勢和特點n 本項目為湘江風光帶唯一集大型商業(yè)項目，美麗的蝶形建筑群，將成為湘江風光帶的新亮點和長沙的標志性建筑之一。（二）項目四至西至湘江東至沿江大道南為湘江風光帶長亭北為長沙輪船客運站三、用地條件分析（一）基本地形地貌項目用地呈長方形狀，場地整體地勢平整，場地內(nèi)現(xiàn)有地塊內(nèi)現(xiàn)有客運站房、機關(guān)辦公樓、餐飲娛樂門面等建筑物。月）備注景江東方地上1－2層80200一樓租金:6元/平方米1F:180新大新商廈臨街商鋪140平方米15000元/平方米長沙百聯(lián)百貨1F: 250002004年售價沿江路開發(fā)商業(yè)項目不多，本次調(diào)查主要調(diào)查的鄰近的五一商圈開發(fā)的商業(yè)項目售價及租金水平，五一商圈商業(yè)售價最高的是黃興南路步行街的外街，最高曾達7萬元/㎡。（四）租售商業(yè)調(diào)查分析商家名稱營業(yè)面積（㎡）鋪位大小（㎡）銷售價格（元/㎡）租金（元/㎡（二）較大商業(yè)調(diào)查分析特點物業(yè)名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型消費水平營運方式營運情況秦皇食府湘江風光帶美食街規(guī)模M2層數(shù)改建4080連鎖好好食上湘江風光帶美食街5000左右二層改建4080好七彩江南湘江風光帶美食街5000左右二層改建4080好湘錦酒樓湘江風光帶美食街4000二層改建3050好華逸府湘江風光帶美食街5000左右二層改建4080好攬江樓湘江風光帶美食街3000二層改建50100好金太陽u 由于“長株潭一體化”才起步不久，人口規(guī)模的相對較小。u 商業(yè)中心沒有有效發(fā)展，無法形成聚集效應(yīng)，所以商鋪遍地開花，缺乏應(yīng)變的能力，檔次不夠高。u 雨花區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)模在長沙各城區(qū)內(nèi)走在最前列，這和雨花區(qū)自身的物流和專業(yè)市場集中的優(yōu)勢，近年住宅開發(fā)量的快速增加有一定關(guān)系。目前長沙商業(yè)地產(chǎn)的另一個特點就是競爭繼續(xù)白熱化。全面超額完成了“十五”旅游發(fā)展計劃確定的各項經(jīng)濟指標。洗浴按摩名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費水平營運方式營運情況大浪淘沙洗浴廣場五一大道419號10000三層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)50150租賃好海闊天空浴場韶山南路1號10000四層改建白領(lǐng)、商務(wù)50150租賃好碧水藍天溫泉浴場白沙中路86號5000以上二層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)50100租賃好碧濤閣芙蓉中路一段306號6000二層改建白領(lǐng)、商務(wù)100150租賃好目前長沙的洗浴按摩業(yè)正處于一種不斷升溫的發(fā)展狀態(tài)。月，高檔店租金承受能力較強。高檔次酒店主要分布在星級酒店、辦公集中區(qū)域、高尚住宅區(qū)以及湘江風光帶。由于長沙自身的消費特征：文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達、飲食行業(yè)成熟，加之其優(yōu)越的地理位置和便利的交通，商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展迅速。事實上，作為酒店商務(wù)商圈的定位，由于該商圈聚集了眾多大型高檔商務(wù)酒店，可以說這是長沙商務(wù)氣息最深厚的區(qū)域之一。二、長沙市商業(yè)業(yè)態(tài)分析火車站商圈榮灣鎮(zhèn)商圈東塘商圈五一商圈袁家?guī)X商圈本項目（一）零售行業(yè)分析目前，長沙已形成五一廣場、東塘、火車站、袁家?guī)X、榮灣鎮(zhèn)6大主要商圈；全市初步形成了綜合市場與專業(yè)市場相結(jié)合，大中小網(wǎng)點相結(jié)合的市場體系。物流配送及物資集散中心：規(guī)劃暮云、撈霞、星馬、望城坡等4個大型物流配送中心?，F(xiàn)有大型百貨店，要在店內(nèi)開設(shè)大型綜合超市，實行“一店兩種業(yè)態(tài)”的經(jīng)營方式，向小型購物中心的方向發(fā)展。n 大型超市將限制在沿江大道以東，東中環(huán)線以西。以沃爾瑪?shù)染揞^的進入為開始標志，長沙商戰(zhàn)在零售業(yè)對逐步開始了第三輪洗牌，這輪洗牌是在中國入世、國際零售業(yè)巨頭同臺的背景下發(fā)生，帶有強烈的國際化競爭色彩。90年代初，阿波羅、友誼商店、中山、曉園、東百“五虎鬧長沙”，打響了長沙零售業(yè)的第一輪大戰(zhàn)，長沙商業(yè)因此名揚全國商界。趨眾跟風跟風從眾是長沙市民消費的一大特點，同時也伴隨著喜新厭舊。休閑化打保齡球和高爾夫球是現(xiàn)代人休閑的一種方式。（表中數(shù)據(jù)僅供參考）（三）長沙市民消費特征分析“土洋兼具”長沙是全國第一批對外開放的城市，經(jīng)濟發(fā)展水平位居全國中等以上城市前列。說明有相當部分的消費來自于長沙市外的消費群體。%，%，比上年提高5個百分點。根據(jù)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論，只有各個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展才能保證區(qū)域經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，特別是第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的合理比例。“一主”為城市主體，“兩次”為河西、星馬新城，“四組團”為暮云、撈霞、高星、含蒲組團。2005年底，,，全市經(jīng)濟總量（GDP），人均GDP23968元。過去長沙物流成本過高形成的困境將得到極大緩解，城市資本競爭力迅速提升。國防科技大學、中南大學、湖南大學、湖南師范大學等在國內(nèi)享有盛譽。2004年，建成區(qū)面積189平方平方公里。地域范圍為東經(jīng)111186。其東臨江西宜春地區(qū)和萍鄉(xiāng)市，南接株洲、湘潭，西連婁底、益陽，北抵岳陽、益陽。最為流行的說法是：古人按星宿分野，與軫宿“長沙星”對應(yīng)的這些地方就叫長沙，故長沙又有“星沙”的別稱。%。目前而言，長沙的城市特色不明顯，不像有的城市特色鮮明，如港口城、汽車城、旅游城等，可以說長沙是商貿(mào)業(yè)較發(fā)達、消費水平較高、加工業(yè)實力不強的有深厚文化底蘊的綜合型大城市。（2）功能定位以實施高新技術(shù)帶動和優(yōu)秀文化帶動為重點，建設(shè)成為繁榮的經(jīng)濟強市、開發(fā)的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市和秀美的山水名市；強化瀏陽、寧鄉(xiāng)的市域次中心地位與作用，并與株洲、湘潭共同構(gòu)筑經(jīng)濟發(fā)達、布局合理的現(xiàn)代化城市群；以歷史文化名城為依托的城市形象骨架，充分發(fā)掘歷史文化內(nèi)涵，強化名城地位。在GDP增幅中，%、%、%。（三）固定資產(chǎn)投資呈高增長態(tài)勢，投融資體制改革繼續(xù)深化近年來，長沙的固定資產(chǎn)投資連續(xù)保持較高的增長率，城市基本建設(shè)和更新改造的投資額大幅增加，反映了長沙正在進行的快速城市化進程。（一）主要經(jīng)濟指標長沙人均收入和消費性支出逐年(19932005)變動情況長沙市GDP和社會消費品零售總額逐年變動情況分析：n 長沙社會消費品零售總額和GDP呈現(xiàn)同方向的變動，社會消費品零售總額增長率的變動先于GDP的增長率變動。（二）消費構(gòu)成分析：娛樂和食品消費超過居民消費性支出的50％，長沙的娛樂、文化傳媒、餐飲等行業(yè)相對發(fā)達，長沙市人均娛樂、休閑場所的數(shù)量在全國處于前列。市私人購車和購房大幅增長，成為一個新的消費熱點。私立學校之多，在省會城市里也是少有的?！伴L沙十萬戶，游女似京都”。u 到2004年，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)達到了一個鼎盛的高峰，除了大型商業(yè)地產(chǎn)項目在售，大量的社區(qū)商業(yè)街和市中心的商業(yè)裙樓供應(yīng)量。到2020年，主城區(qū)（包括“一主兩次”）實際居住人口要控制在264萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在253平方公里以內(nèi)。汽車交易市場雖前景廣闊，亦應(yīng)根據(jù)市場需求有序發(fā)展。2004年GDP已達1578．4億元，占全省的33．2％，接近武漢的1662．4億元；預(yù)計2010年經(jīng)濟發(fā)展水平超過武漢市。隨著長沙商業(yè)布局的調(diào)整和新規(guī)劃的實施，長沙將形成商業(yè)中心和商業(yè)次中心共存的格局，這將有利于城市整體價值的提升。其中大型百貨店以阿波羅商業(yè)城和友誼商店為代表；商業(yè)地產(chǎn)項目有著與商圈相符的特色，像處在解放路口星級酒店商務(wù)圈內(nèi)的維一n 高橋批發(fā)大市場：位于湖南高橋大市場位于省會長沙京珠高速、成(都)廈(門)高速公路交匯處，是省市“九五”重點工程和國家重點扶持的市場建設(shè)項目，中南地區(qū)規(guī)模最大的國家級綜合批發(fā)市場和全國第五大市場。餐飲業(yè)構(gòu)成分析：u 餐飲業(yè)構(gòu)成來看：二環(huán)以內(nèi)較大餐飲業(yè)中中餐類比例最大，占77%，其次為其他餐飲類店鋪（主要是早點、小吃、糕點等）占13%，再次為西餐類（主要是咖啡廳、西餐廳等），占7%，最后為茶樓占3%。（三）娛樂行業(yè)成分析在娛樂場所中網(wǎng)吧所占比例最大占55%，其次為歌廳KTV占29%，同次為酒吧占8%，其他為影院、劇院、電子游戲廳共占8%。月左右，高檔網(wǎng)吧租金受能力較強。近幾年長沙美容美發(fā)業(yè)發(fā)展迅速，開始朝高檔次、大規(guī)模的方向發(fā)展，不斷地有新的經(jīng)營模式和定位出現(xiàn)，美容美發(fā)業(yè)已經(jīng)由邊緣行業(yè)成為長沙第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，從高檔美容美發(fā)美體店分布可得知，該行業(yè)租金承受力相對較弱。長沙市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在2004年出現(xiàn)空前的放量，2004年施工面積較2003年增長近一倍，竣工面積增長近50％，主要表現(xiàn)為房價走高（門面均價11078元/m2，%）、租價分化、商業(yè)價值高的商業(yè)用地供應(yīng)不足，營銷推廣突出表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式商鋪的普遍。施工面積，%,%；，%，%，%其中：新開工面積，％, %；，%104．78萬平方米，%，%；竣工面積，％,%；，%；，%；%現(xiàn)房銷售面積，％；，%，%%；預(yù)售面積，%,%；，%，%%；空置面積，%，%，%，%。 （二）存在問題u 商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化，長沙傳統(tǒng)的百貨商業(yè)格局，在經(jīng)營結(jié)構(gòu)上定位較雷同，缺乏個性化和特色，現(xiàn)有的大型商廈中絕大多數(shù)是百貨商店，業(yè)態(tài)較為單一。由于零售業(yè)市場完全開放，等待已久的外資零售企業(yè)在中國市場正式邁開擴張步伐，這必然會對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)帶來沖擊。湘江風光帶美食街號稱長沙最方便、最時尚的美食街，客戶群覆蓋全長沙市，具有較大的影響力。（三）臨街鋪位調(diào)查分析部分街鋪位統(tǒng)計（按租金降序排列）序號店名類型面積行業(yè)租金經(jīng)營情況1平價自選超市街鋪15零售80一般2同意蓄電池街鋪8其他75一般3洪湖浪糧油總代理街鋪12零售67較好4金太陽鞋業(yè)批發(fā)市場街鋪6零售67較好5伍哥煙酒超市街鋪10零售60較好6易飛風箏街鋪10零售60較差7好望角超市街鋪17零售59較好8湘海煙酒街鋪60零售58較好9美容美發(fā)街鋪15其他53較好10龍興菜館街鋪90餐飲50一般11旺旺商店街鋪24零售50一般序號店名類型面積行業(yè)租金經(jīng)營情況12田記蓄電池經(jīng)營部街鋪20其他50較差13珍珠奶茶街鋪17餐飲47一般14湘水人家街鋪20餐飲45一般15紅蓬子大排擋街鋪25餐飲40一般16夕陽紅商店街鋪30零售40一般17周記超市街鋪25零售40一般18廣佬生蠔街鋪40餐飲38