【文章內容簡介】 名稱位置規(guī)模M2層數物業(yè)類型客戶群特征消費水平營運方式營運情況大浪淘沙洗浴廣場五一大道419號10000三層裙樓白領、商務50150租賃好海闊天空浴場韶山南路1號10000四層改建白領、商務50150租賃好碧水藍天溫泉浴場白沙中路86號5000以上二層裙樓白領、商務50100租賃好碧濤閣芙蓉中路一段306號6000二層改建白領、商務100150租賃好目前長沙的洗浴按摩業(yè)正處于一種不斷升溫的發(fā)展狀態(tài)。集洗浴、按摩、健身、休閑、娛樂、美食6大功能于一體的夜間活動中心多種形式于一體的綜合性大規(guī)模洗浴中心是長沙洗浴業(yè)今后發(fā)展的大方向，洗浴場所經營面積越來越大；均消費水平在50150之間。運動健身名稱位置規(guī)模M2層數物業(yè)類型客戶群特征消費水平營運方式營運情況中體倍力健身俱樂部（王府井）王府井商業(yè)中心6000一層購物中心市中心白領年費3000右加盟已停業(yè)格瑞健身健美長沙俱樂部錦繡華天2100一層裙樓周邊人群年費999加盟較好活力羽毛球館小林子沖金源大酒店后1000一層改建白領、周邊人群2025元/小時連鎖好友誼阿波羅康體中心館車站路阿波羅商業(yè)廣場四樓2000一層購物中心白領、周邊人群1525元/小時聯(lián)營較好長沙市健身行業(yè)發(fā)展在中國大中等城市中處于中等水平，市區(qū)健身意識不強，主要運動休閑方式有羽毛球，乒乓球，收費在1525元/小時之間。（五）美容美發(fā)美體名稱位置規(guī)模M2層數物業(yè)類型客戶群特征消費水平營運方式營運情況摩登漂亮寶貝SPA店解放中路2000多二層街鋪周邊公司白領58500連鎖依瑪利亞女子俱樂部韶山北路一心花苑２０００多一層住宅周邊公司白領100以上租賃花蔻海洋ＳＰＡ生活館神龍酒店四樓８００多一層裙樓周邊公司白領及酒店客戶100以上租賃隨著長沙經濟快速發(fā)展，人們生活水平提高后，對生活質量有了更高層次的需求，美容美發(fā)業(yè)無論從經濟價值還是社會價值來講，都已逐漸得到社會的認可和欣賞，市場潛力巨大。近幾年長沙美容美發(fā)業(yè)發(fā)展迅速，開始朝高檔次、大規(guī)模的方向發(fā)展，不斷地有新的經營模式和定位出現，美容美發(fā)業(yè)已經由邊緣行業(yè)成為長沙第三產業(yè)的重要組成部分，從高檔美容美發(fā)美體店分布可得知，該行業(yè)租金承受力相對較弱。（六）旅游行業(yè)分析長沙市旅游景點長沙風景秀麗，有“山水名郡”之稱。名山主要有：岳麓山、大圍山、道吾山、石柱峰、影珠山、黑糜峰、回龍山、溈山等；名水主要有：湘江、瀏陽河、瀏陽 湖、撈刀河、靳江河、溈水河和黃材水庫等；名泉主要有：白沙井、灰湯溫泉、白鶴泉等；名洲主要有：桔子洲、月亮島等；名園主要有：湖南烈士公園、天心公園、桔洲公園、南郊公園、望月公園、曉園公園、瀏陽烈士公園、沿江綠化帶和長沙動物園等；名洞主要有：九溪洞、古風洞等；國家級文物保護區(qū)：秋收起義文家市會師舊址，黃興故居、墓，劉少奇故居、岳麓書院、長沙銅官窯遺址，譚嗣同故居省級文物保護單位：51處2005年長沙旅游業(yè)概況2005年全年全市接待國內旅游者2489萬人次，%，%；，%；，%。全面超額完成了“十五”旅游發(fā)展計劃確定的各項經濟指標。2006年“五一”黃金周長沙旅游情況：據統(tǒng)計，“五一”黃金周期間，%，％，；，%，％，旅游總人數和旅游總收入在連續(xù)高速增長的情況下，今年又有新的突破，長沙作為全國旅游目的地城市的形象得到了進一步凸現。 長沙旅游籽“十一五”規(guī)劃“十一五”期間，長沙將加快完善產業(yè)體系、打造旅游精品、全面提升產業(yè)素質，打造5大旅游品牌，即山水洲城生態(tài)旅游、歷史文化旅游、娛樂休閑旅游、紅色旅游、特色資源旅游；力爭旅游總收入保持15%%以上年均增長率，到2010年，旅游總收入達到450億元。三、長沙商業(yè)地產現狀及發(fā)展分析（一）基本情況長沙“商鋪投資”在2001年開始興起。據不完全統(tǒng)計，2002年商鋪價格同比上漲達20%30%之多，2003年長沙的商業(yè)物業(yè)供應量增加，但市場價格相對穩(wěn)定。長沙市商業(yè)地產開發(fā)在2004年出現空前的放量，2004年施工面積較2003年增長近一倍，竣工面積增長近50％，主要表現為房價走高（門面均價11078元/m2，%）、租價分化、商業(yè)價值高的商業(yè)用地供應不足，營銷推廣突出表現在產權式商鋪的普遍。從王府井（年回報9％）、銅鑼灣（8％）、國中星城（12％）、步步高（8％），再到像維多利（10％）這樣的二次開發(fā)樓盤，都采取了“產權式＋高回報率”的方式。由于商業(yè)企業(yè)的需求，投資者普遍看好外資零售開放元年等利好因素，導致商鋪市場異常活躍，一些地段商鋪的平均回報率達到8%－10%。目前長沙商業(yè)地產的另一個特點就是競爭繼續(xù)白熱化。從五一商圈銅鑼灣廣場與王府井商業(yè)廣場之爭，到中南汽車世界與“雨花五金機電市場”的大戰(zhàn)，市內傳統(tǒng)商業(yè)與市郊專業(yè)市場之間的競爭繼續(xù)呈白熱化趨勢。隨著市內土地供應總量減少及傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)趨于飽，專業(yè)市場利用其特殊專業(yè)化、規(guī)模化的優(yōu)勢將逐步占據商業(yè)地產的主導地位。2002004年長沙市商業(yè)地產開發(fā)基本情況指標2006年一季度2005年2004年情況完成投資額，％，%。，%,%。施工面積，%,%；，%，%，%其中：新開工面積，％, %；，%104．78萬平方米，%，%；竣工面積，％,%；，%；，%；%現房銷售面積，％；，%，%%；預售面積，%,%；，%，%%；空置面積，%，%，%，%。，%，%,%,%,%,%分析：u 通過上圖總的來看，長沙市的商業(yè)地產經歷了2004年的供銷兩旺后，2005年的投資、施工面積、新開工面積、竣工面積均有所下降，%，%，2006年一季度商業(yè)營業(yè)用房的滯銷面積和積壓面積的比例有所上升，待銷面積比例有所下降。主要因為2004年多個大型產權式商業(yè)項目集中上市，充分消化市場需求；同時長沙銅鑼灣項目、國中星城項目發(fā)售后，至今未能開業(yè)，對市場造成較大的負面影響，使投資客戶對產權式商鋪模式產生懷疑；u 據行業(yè)公司調查數據顯示：%，%（含已出租經營但未出售的物業(yè)），由此可鑒：長沙需求市場對裙樓物業(yè)的買賣是一種抵抗的姿態(tài)，主要障礙在于投資總金額過高以及長沙商業(yè)裙樓售價與租價倒掛。u 雨花區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)模在長沙各城區(qū)內走在最前列，這和雨花區(qū)自身的物流和專業(yè)市場集中的優(yōu)勢，近年住宅開發(fā)量的快速增加有一定關系。u 從總量上，長沙商業(yè)營業(yè)類地產近兩年開發(fā)量較大，相當于長沙市區(qū)居民人均新增商業(yè)面積將超過1平米。這顯然不利于今后商業(yè)地產的開發(fā)，但能否定一些城區(qū)由于發(fā)展和改造產生的商業(yè)物業(yè)需求。u 高回報率和產權式銷售的普遍，從另一面也反映了長沙商業(yè)地產的形勢總體上不容樂觀，因為直接銷售或者產權式銷售，都是為了更好的銷售樓盤。從調研的情況來看，一是很多商鋪的租金難以達到年回報率的要求；二是開發(fā)商很少投資或入股零售業(yè)共同經營；三是高回報率很可能意味開發(fā)商自己貼錢。 （二）存在問題u 商業(yè)地產同質化，長沙傳統(tǒng)的百貨商業(yè)格局，在經營結構上定位較雷同，缺乏個性化和特色，現有的大型商廈中絕大多數是百貨商店，業(yè)態(tài)較為單一。u 不合理的商業(yè)布局，商業(yè)企業(yè)連鎖規(guī)模趨小，外地知名商家進入不少，但是本地商家缺乏將經營觸角伸向全國乃至世界的輻射能力和擴張實力，缺乏具有長沙特色的名牌和旅游產品。以小商業(yè)為主，個人經營發(fā)達，但沒有熱點及持續(xù)發(fā)展的全面的整合擴張計劃。u 商業(yè)中心沒有有效發(fā)展，無法形成聚集效應，所以商鋪遍地開花，缺乏應變的能力，檔次不夠高。u 構建集購物、休閑、餐飲、旅游于一體的全方位新理念的消費體系還有待進一步完善。u 開發(fā)商只重視招商不重視經營等。長沙的大型商場、規(guī)劃上控制的不是很好，導致過量等。小結：u 2005年長沙商業(yè)地產呈現分化現象。由于零售業(yè)市場完全開放，等待已久的外資零售企業(yè)在中國市場正式邁開擴張步伐，這必然會對國內商業(yè)地產帶來沖擊。綜合性的商業(yè)物業(yè)，如大商場，其價值就有可能發(fā)生明顯的分化，甚至大幅度的調整，必須對此予以重視。u 根據實地調研情況，，但是依照長沙市的開發(fā)情況，還有約230萬平米的商業(yè)營業(yè)類物業(yè)的施工面積，長沙商業(yè)地產的總體形勢雖長期看好，但短期內有可能趨于嚴峻。u 由于“長株潭一體化”才起步不久，人口規(guī)模的相對較小。考慮倒長沙經濟的快速增長、人均消費能力位于全國前列、目前長沙城市化水平等因素，隨著省政府南遷、岳麓區(qū)開發(fā)、北城的復興，部分城區(qū)對商業(yè)物業(yè)的將需求依然存在。娛樂休閑百貨餐飲2131112789106141345第三部分：項目地塊解析一、項目周邊區(qū)域調查（一）商業(yè)分布濱江美食一條街 D調酒吧（秦皇食府、好食上、七彩江南） 夜色酒吧湖湘第一家 1華廈大市場華逸府 1五一商圈呈翰食府 1下河街市場福竹怡心園 1中高檔家紡似水華年酒吧 （夢潔、MINE、艾比家飾）解放西路酒吧一條街藍魅酒吧分析：n 沿江路獨立于長沙市幾大商圈，且沿江大道左側無大型商業(yè)和休閑場所，不能很好的留住沿江風光帶休閑人流，造成現階段商業(yè)氣氛不濃，商業(yè)幅射力較差。n 業(yè)態(tài)：沿江路商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主，占43%，是店鋪數量最多和營業(yè)面積最大的業(yè)態(tài)，其次為零售，占25%，再次為娛樂休閑及賓館。n 沿江路優(yōu)越的交通條件、湘江江景及美麗的沿江風光帶的建成，使得沿江路餐飲近年來發(fā)展迅速，成為沿江路最主要的業(yè)態(tài)。湘江風光帶美食街號稱長沙最方便、最時尚的美食街，客戶群覆蓋全長沙市，具有較大的影響力。n 沿江路百貨零售業(yè)多為50平方米以下的生活型便利超市，主要需求為周邊居民日常生活支出，幅射范圍較少。n 江路娛樂業(yè)是解放西路酒吧一條街的延伸，相對解放路及長沙市其他娛樂場所，規(guī)模較小。（二）較大商業(yè)調查分析特點物業(yè)名稱位置規(guī)模M2層數物業(yè)類型消費水平營運方式營運情況秦皇食府湘江風光帶美食街規(guī)模M2層數改建4080連鎖好好食上湘江風光帶美食街5000左右二層改建4080好七彩江南湘江風光帶美食街5000左右二層改建4080好湘錦酒樓湘江風光帶美食街4000二層改建3050好華逸府湘江風光帶美食街5000左右二層改建4080好攬江樓湘江風光帶美食街3000二層改建50100好金太陽外婆橋店湘江風光帶美食街4000三層改建3050連鎖好似水華年酒吧沿江路營盤路路口1500左右二層裙樓3060較差，已停業(yè)YES酒吧沿江風光帶輪渡旁一層公建已關門藍魅酒吧沿江路解放路路口1200一層裙樓50100較好D調酒吧湘江風光帶二層改建50100好福竹怡心園沿江路38號1500二層改建50100較好項目周邊區(qū)域內較大型商業(yè)業(yè)態(tài)主要為餐飲、娛樂、休閑等。大型餐飲主要集中在沿江路（中山路至湘春路路段），面積在40005000之間，消費水平分中高檔與高檔兩個檔次，經營狀態(tài)良好。區(qū)域內較大型娛樂可看作解放路酒吧一條街的延伸，店面規(guī)模相對解放路其他酒吧較小，靠近解放路酒吧一條街兩家酒店營運情況較好，另外兩家都因經營不善，已停業(yè)、關門。（三）臨街鋪位調查分析部分街鋪位統(tǒng)計（按租金降序排列）序號店名類型面積行業(yè)租金經營情況1平價自選超市街鋪15零售80一般2同意蓄電池街鋪8其他75一般3洪湖浪糧油總代理街鋪12零售67較好4金太陽鞋業(yè)批發(fā)市場街鋪6零售67較好5伍哥煙酒超市街鋪10零售60較好6易飛風箏街鋪10零售60較差7好望角超市街鋪17零售59較好8湘海煙酒街鋪60零售58較好9美容美發(fā)街鋪15其他53較好10龍興菜館街鋪90餐飲50一般11旺旺商店街鋪24零售50一般序號店名類型面積行業(yè)租金經營情況12田記蓄電池經營部街鋪20其他50較差13珍珠奶茶街鋪17餐飲47一般14湘水人家街鋪20餐飲45一般15紅蓬子大排擋街鋪25餐飲40一般16夕陽紅商店街鋪30零售40一般17周記超市街鋪25零售40一般18廣佬生蠔街鋪40餐飲