【正文】 100多萬，就有30多萬門手機(jī)。土洋兼具，是轉(zhuǎn)型期社會(huì)的消費(fèi)特征。長沙人最早經(jīng)營歌廳，航空、蝴蝶兩家真正意義上的歌廳出現(xiàn)在1988年。分析：n 通過對(duì)比分析，長沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過湖南全省的1/4，城區(qū)消費(fèi)比重更是占到近38％，這反映了長沙市消費(fèi)正在向城區(qū)消費(fèi)集中。長沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額和GDP增長趨勢(shì)明顯。2004年、2005年經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)重大突破，說明長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體上已經(jīng)進(jìn)入新發(fā)展平臺(tái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入高速增長的新時(shí)期?？焖俚某鞘谢M(jìn)程中對(duì)房產(chǎn)投資的有著巨大促進(jìn)作用。因此，在保持經(jīng)濟(jì)增長速度的同時(shí)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)側(cè)重于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)是長沙下一步發(fā)展的主要策略。::，與上年相比較，一；。 二、長沙市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況（一）經(jīng)濟(jì)總量快速增長，2005年生產(chǎn)總值(GDP)突破1500億元“十五”期間（20012005年），長沙市經(jīng)濟(jì)步入了一輪的快速增長周期，%，在2004年突破1000億元的基礎(chǔ)上，按可比價(jià)格計(jì)算，%。（3）城市規(guī)模到2020年，長沙市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到3888億元，市域總?cè)丝谶_(dá)到688萬人，城市化水平達(dá)到70%，主城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模253平方公里。一主體為城市舊城區(qū)周圍集中聯(lián)片發(fā)展地域；兩翼指馬坡嶺泉塘為東翼、望城坡天頂鄉(xiāng)為西翼；兩組團(tuán)指撈霞組團(tuán)和坪塘組團(tuán)。（2）城市規(guī)模通常而言，城市規(guī)模包括人口規(guī)模、用地規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模。另外，長株潭城市群的區(qū)位“比較優(yōu)勢(shì)”也很突出：它比鄭州、武漢等城市群更靠近珠三角經(jīng)濟(jì)圈，是支撐港澳地區(qū)、沿海（江）開放地區(qū)發(fā)展的后方基地，在接受粵港澳地區(qū)產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移方面具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。%。因處盆地內(nèi)部，距海較遠(yuǎn)，受冬夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換，地勢(shì)向北傾斜等因素的影響，冬冷夏熱，四季比較分明?！伴L沙”作為治所，秦稱“湘縣”、漢稱“臨湘”、晉稱“湘丹”、唐宋稱“譚州”等，明清名為“長沙”，1922年定為湖南的省會(huì)，1933年正式設(shè)市。長沙是東南沿海進(jìn)軍中西部的橋頭堡，又是長江開發(fā)帶中洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈開放開發(fā)的依托中心。長沙處湘江水系，境內(nèi)有流入湘江的支流15條，其地形呈盆地狀，圍繞湘江兩岸是地勢(shì)低平的沖擊平原，東西兩側(cè)及東南面為低山與丘陵。15′，北緯27186。第一部分：宏觀市場分析一、長沙市城市概況及發(fā)展定位（一）長沙市城市概況地理概況長沙位于中國東南部，湖南省東部偏北，湘江下游和長瀏盆地西緣。51′—28186。長沙東西長約230公里，南北寬約88公里。隨著長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟(jì)一體化實(shí)施，處于龍頭地位的長沙具有很好的發(fā)展前景。長沙自古人文匯粹，賈宜貶居之地，朱熹講學(xué)之所，聞名天下的岳麓書院更是有千年歷史，長沙有各類學(xué)校3761所，其中高等院校23所。年平均日照時(shí)數(shù)為1677小時(shí)，年降水量為1390毫米。長沙市與其它重要城市/區(qū)域的空間關(guān)系圖一—1：長沙市與其它重要城市/區(qū)域的空間關(guān)系圖長沙在“滬港渝大三角”的經(jīng)濟(jì)圈中具有不可小視的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃中的重慶—上海高速公路將使長沙處于這兩個(gè)中心城市8小時(shí)物流圈的交匯點(diǎn)；即將建設(shè)的武漢—廣州高速鐵路又將使長沙融入武漢、廣州兩個(gè)中心城市3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈中。可以說，長沙的區(qū)位優(yōu)勢(shì)正在凸現(xiàn)。2004年底，建成區(qū)面積189平方公里。目前西翼隔離帶已不存在，東翼由于新世紀(jì)文化城、星沙的建設(shè)，已與主體聯(lián)為一片。城市規(guī)劃與發(fā)展趨勢(shì)長沙市城市總體規(guī)劃（2003—2020）用地表總體規(guī)劃用地1450平方公里城市建設(shè)用地310平方公里居住用地4614萬平方米公共設(shè)施用地3062萬平方米工業(yè)用地2804萬平方米沿湘江、319國道兩條生長軸線拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。較快的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度會(huì)為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供良好的平臺(tái)。目前，長沙的國民經(jīng)濟(jì)水平尚處于較低級(jí)的發(fā)展中階段，但是其第三產(chǎn)業(yè)已超過了第二產(chǎn)業(yè)的總量，這是較為不合理的。從2005年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來看，第二產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿υ慈?。非國有單位投資成為帶動(dòng)全市投資增長的主要力量。而良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)為長沙市房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。n 長沙人均收入和消費(fèi)性支出逐年變動(dòng)情況基本一致，但是消費(fèi)和收入的增長率低于社會(huì)消費(fèi)品零售總額和GDP的增長。n 城區(qū)消費(fèi)的集中從側(cè)面說明近年來長沙積極推動(dòng)的物流、專業(yè)市場等的發(fā)展規(guī)劃也見成效。對(duì)于長沙居民的消費(fèi)能力和水平，以及休閑、娛樂消費(fèi)為主的特點(diǎn)，結(jié)合下表可以得以證實(shí)：類目名次備注城市綜合排名12位國務(wù)院有關(guān)部門人均商業(yè)面積，居民可支配收入在全國排名第9位人均消費(fèi)能力全國排在第4位房價(jià)全國排在第30位左右2004年，長沙GDP、人口、％、84％、％；如果考慮到深圳的城市化水平全國最高，長沙的消費(fèi)能力和消費(fèi)水平處于全國的前列。這一點(diǎn)在長沙人身上表現(xiàn)得尤為突出。而且手機(jī)更新?lián)Q代快。而娛樂產(chǎn)業(yè)在長沙，更是如火如荼，各種娛樂場所遍布全城，消費(fèi)異?；鸨?。 崇土排外長沙人在吃、玩方面偏向于崇土，外來餐飲很難在長沙立足。同時(shí)長沙曾是全國最早的“四大米市”（無錫、九江、長沙、蕪湖）之一，素為江南商品集散中心。（二）發(fā)展歷程u 改革開放以來，長沙商業(yè)發(fā)展更為迅速，“五虎鬧長沙”聞名全國商界。u 1998年11月，日本平和堂落戶長沙五一商圈，其繁榮程度曾令五一路交通一度中斷。u 長沙目前已經(jīng)進(jìn)入了“洋虎鬧長沙”加“品牌戰(zhàn)”的新格局，隨著家樂福入駐長沙芙蓉路，麥德龍進(jìn)駐四方坪，長沙商戰(zhàn)開始由“內(nèi)戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向大型商家之間的較量，長沙商業(yè)格局一個(gè)新的時(shí)代已經(jīng)來臨了。近兩年來，長沙市商圈的呈現(xiàn)“東西成線、點(diǎn)式南移”趨勢(shì)，將對(duì)整個(gè)長沙市的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。商貿(mào)布局更加合理、中心地位將更加牢固長沙商貿(mào)布局調(diào)政主要表現(xiàn)為限制大型超市，百貨發(fā)展“一店兩業(yè)態(tài)”，部分專業(yè)市場暫時(shí)停建。大批發(fā)市場搬出市中心對(duì)于占地面積在100畝以上的大型批發(fā)市場，原則上不能建在城市市中心；已經(jīng)建設(shè)的，亦要逐步搬遷。在城市中心區(qū)，原則上不新增大型百貨店。四大物流中心促進(jìn)區(qū)域物流中心的形成長沙物流配送中心市市政府“十五”規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，長沙擬規(guī)劃將北部的撈霞，東部的芙蓉區(qū)、雨花區(qū)一帶，東北部的星沙工業(yè)園附近，南部的大托鋪地區(qū)作為四大物流設(shè)施規(guī)劃區(qū)。未來長沙的商業(yè)規(guī)劃形成以五一廣場為核心的市級(jí)商業(yè)中心，河西、星馬兩個(gè)次中心和若干個(gè)居住區(qū)級(jí)中心的零售商業(yè)體系。由于“長株潭一體化”和省政府的南遷，南城的發(fā)展步伐將加快；長沙市周圍將形成一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，長沙商業(yè)幅射能力逐步增強(qiáng)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展和物流區(qū)的建立將長沙商作為區(qū)域商業(yè)中心的地位將更加穩(wěn)固。經(jīng)過多年的發(fā)展，東塘商圈已成為長沙城南一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)，是長沙唯一有實(shí)力和五一商圈叫板的黃金商圈，號(hào)稱“長沙徐家匯”，經(jīng)營業(yè)態(tài)十分豐富，百貨、購物中心、超市、專賣店、餐飲、專業(yè)市場樣樣齊全，主要商家百貨有友誼商城、通程名品中心；超市有新一佳、步步高、家潤多；專賣店有國美電器、百勝鞋城等；專業(yè)市場有神禹女人服裝市場、東塘大都市地下步行商業(yè)街、東塘服裝交易大樓；餐飲有新東方大酒店、東塘火宮殿、新華削面館等。文化大廈等項(xiàng)目，就帶著酒店商務(wù)圈定位的痕跡。專業(yè)市場在長沙還有幾個(gè)大型商業(yè)批發(fā)市場，其交易額在全國大型市場中居領(lǐng)先地位。n 紅星大市場：位于于韶山南路，匯集了紅星建材市場、紅星水果產(chǎn)品市場、紅星電腦電器市場、 紅星漣源百貨城、紅星糖酒副食品市場、紅星糖酒副食品市場、紅星蔬菜市場、紅星糧油市場、紅星花卉市場、紅星花木基地、紅星畜禽市場、紅星水果市場、紅星農(nóng)博交易中心、紅星日用品批發(fā)市場等專業(yè)市場。（二）餐飲行業(yè)分析長沙二環(huán)以內(nèi)較大規(guī)模服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)圖我司針對(duì)長沙市二環(huán)以內(nèi)服務(wù)行業(yè)較大規(guī)模商業(yè)進(jìn)行摸底調(diào)查，共調(diào)查相關(guān)產(chǎn)業(yè)店鋪2218家，其中餐飲類1237家，娛樂216家，休閑類152家，美容美發(fā)類376家，賓館及招待所類174家，其他行業(yè)63家。u 從檔次構(gòu)成來看：二環(huán)以內(nèi)較大餐飲業(yè)中高檔店占10%，中檔店占69%，低檔店占21%。大型餐飲店選址主要考慮主要消費(fèi)群距離、交通便捷性、停車面積等。u 從租金承受能力來看，新世紀(jì)體育中心金色年約約2500平方米，層高5米，可隔兩層使用，60萬/月，合240元/平方米網(wǎng)吧名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營運(yùn)方式營運(yùn)情況云旗網(wǎng)絡(luò)休閑會(huì)所解放西路214號(hào)1000以上一層裙樓白領(lǐng)35元/小時(shí)租賃好大茂網(wǎng)絡(luò)黃興路步行街中心廣場名優(yōu)特大樓3F1000以上一層裙樓游戲玩家35元/小時(shí)連鎖好倚天網(wǎng)絡(luò)會(huì)所人民中路324號(hào)1000以上一層裙樓周人群、游戲玩家48元/小時(shí)租賃好長沙市網(wǎng)吧呈現(xiàn)中高低檔營運(yùn)情況都不錯(cuò)，同時(shí)消費(fèi)檔次差距明顯，低檔12元/小時(shí)，高檔38元每小時(shí)，中檔23元每小時(shí)，不同檔次的店面主要體現(xiàn)在設(shè)備、裝修、位置上。電游廳名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營運(yùn)方式營運(yùn)情況城市英雄解放西路143號(hào)500一層裙樓步行街人流2050租賃好工人文化宮電玩廳東塘工人文化宮300一層裙樓學(xué)生210租賃一般金滿地電游黃興路培元橋500一層裙樓學(xué)生510租賃較差電游廳主要消費(fèi)人群為年輕人，以學(xué)生為主，對(duì)區(qū)域內(nèi)人流依賴性較強(qiáng)，營業(yè)面積在300500之間（四）休閑行業(yè)分析本次調(diào)查共調(diào)查較大型休閑店152家，其中洗浴按摩業(yè)135家，占89%；運(yùn)動(dòng)休閑業(yè)17家占11%。（五）美容美發(fā)美體名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營運(yùn)方式營運(yùn)情況摩登漂亮寶貝SPA店解放中路2000多二層街鋪周邊公司白領(lǐng)58500連鎖依名山主要有：岳麓山、大圍山、道吾山、石柱峰、影珠山、黑糜峰、回龍山、溈山等；名水主要有：湘江、瀏陽河、瀏陽 湖、撈刀河、靳江河、溈水河和黃材水庫等；名泉主要有：白沙井、灰湯溫泉、白鶴泉等；名洲主要有：桔子洲、月亮島等；名園主要有：湖南烈士公園、天心公園、桔洲公園、南郊公園、望月公園、曉園公園、瀏陽烈士公園、沿江綠化帶和長沙動(dòng)物園等；名洞主要有：九溪洞、古風(fēng)洞等；國家級(jí)文物保護(hù)區(qū)：秋收起義文家市會(huì)師舊址，黃興故居、墓，劉少奇故居、岳麓書院、長沙銅官窯遺址，譚嗣同故居省級(jí)文物保護(hù)單位：51處2005年長沙旅游業(yè)概況2005年全年全市接待國內(nèi)旅游者2489萬人次，%，%；，%；，%。三、長沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析（一）基本情況長沙“商鋪投資”在2001年開始興起。由于商業(yè)企業(yè)的需求，投資者普遍看好外資零售開放元年等利好因素，導(dǎo)致商鋪市場異常活躍，一些地段商鋪的平均回報(bào)率達(dá)到8%－10%。2002004年長沙市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基本情況指標(biāo)2006年一季度2005年2004年情況完成投資額，％，%。主要因?yàn)?004年多個(gè)大型產(chǎn)權(quán)式商業(yè)項(xiàng)目集中上市，充分消化市場需求；同時(shí)長沙銅鑼灣項(xiàng)目、國中星城項(xiàng)目發(fā)售后，至今未能開業(yè)，對(duì)市場造成較大的負(fù)面影響，使投資客戶對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪模式產(chǎn)生懷疑；u 據(jù)行業(yè)公司調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：%，%（含已出租經(jīng)營但未出售的物業(yè)），由此可鑒：長沙需求市場對(duì)裙樓物業(yè)的買賣是一種抵抗的姿態(tài)，主要障礙在于投資總金額過高以及長沙商業(yè)裙樓售價(jià)與租價(jià)倒掛。u 高回報(bào)率和產(chǎn)權(quán)式銷售的普遍，從另一面也反映了長沙商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)總體上不容樂觀，因?yàn)橹苯愉N售或者產(chǎn)權(quán)式銷售，都是為了更好的銷售樓盤。以小商業(yè)為主，個(gè)人經(jīng)營發(fā)達(dá)，但沒有熱點(diǎn)及持續(xù)發(fā)展的全面的整合擴(kuò)張計(jì)劃。長沙的大型商場、規(guī)劃上控制的不是很好，導(dǎo)致過量等。u 根據(jù)實(shí)地調(diào)研情況，但是依照長沙市的開發(fā)情況，還有約230萬平米的商業(yè)營業(yè)類物業(yè)的施工面積，長沙商業(yè)地產(chǎn)的總體形勢(shì)雖長期看好，但短期內(nèi)有可能趨于嚴(yán)峻。n 業(yè)態(tài)：沿江路商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主，占43%，是店鋪數(shù)量最多和營業(yè)面積最大的業(yè)態(tài)，其次為零售，占25%，再次為娛樂休閑及賓館。n 江路娛樂業(yè)是解放西路酒吧一條街的延伸，相對(duì)解放路及長沙市其他娛樂場所，規(guī)模較小。大型餐飲主要集中在沿江路（中山路至湘春路路段），面積在40005000之間，消費(fèi)水平分中高檔與高檔兩個(gè)檔次，經(jīng)營狀態(tài)良好。租金水平由解放西路口向南北兩端遞減。王府井14萬產(chǎn)權(quán)式商鋪:1F：3萬2F：3F：4F：80001F：3002F：2003F：1204F：75銷售價(jià)格為一期銷售價(jià)格，其中2F為歷史銷售價(jià)格；，20年包租，年回報(bào)9％，預(yù)計(jì)回收期12年左右。歐陸經(jīng)典商住樓裙樓11001100——2F：533F：36金滿地商業(yè)街1030100—1502005年租金全免，經(jīng)營情況一般商家名稱營業(yè)面積（㎡）鋪位大?。īO）銷售價(jià)格（元/㎡）租金（元/㎡地塊內(nèi)現(xiàn)有客運(yùn)站房、機(jī)關(guān)辦公樓、餐飲娛樂門面等建筑物，總用地面積12200平方米。區(qū)域內(nèi)土地主要規(guī)劃用途為行政辦公用地及二類居住用地，人口稠密。（三）景觀資源分析本項(xiàng)目位于處于湘江風(fēng)光帶長沙市中段，西面為湘江及著名的桔子洲，可遠(yuǎn)眺岳麓山，東面緊靠長沙市主城區(qū)，區(qū)域內(nèi)有太平街、朝宗街、坡子街等歷史街區(qū)，長沙市山、水、洲、城風(fēng)光盡收眼底，自然景觀和人文景觀資源豐富。四、項(xiàng)目的SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)（S）區(qū)域內(nèi)豐富的自然人文景觀資源湘江風(fēng)光帶現(xiàn)有唯一集旅游碼頭、綜合娛樂、歌舞廳、觀光標(biāo)志塔為一體的地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目蝶影建筑群將成為長沙標(biāo)志性建筑交通較為便利湘江風(fēng)光帶大量的休閑人流（二）劣勢(shì)（W）