【正文】 增長(zhǎng)極、中西部地區(qū)投資環(huán)境好、市場(chǎng)化程度高、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為活躍的區(qū)域之一，是國(guó)家確定要建設(shè)世界一流科技園區(qū)的六個(gè)高新區(qū)之一，成為陜西、西安最強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和對(duì)外開放的窗口，成為我國(guó)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地。2006年，科技創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)107個(gè)開發(fā)區(qū)中居第三位，并被國(guó)家認(rèn)定為要重點(diǎn)建設(shè)的六個(gè)世界一流科技園區(qū)之一。西安市高新區(qū)的擴(kuò)展，為置業(yè)者的置業(yè)夢(mèng)想提供了良好的環(huán)境。2009年國(guó)家頒布的《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中西安被列為繼北京、上海之后，我國(guó)第三個(gè)“國(guó)際化大都市”。西安，古稱“長(zhǎng)安”，是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國(guó)古都之首，是中國(guó)歷史上建都時(shí)間最長(zhǎng)、建都朝代最多、影響力最大的都城，是中華民族的搖籃、中華文明的發(fā)祥地、中華文化的代表。***********安全技術(shù)有限公司*****************建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告************設(shè)計(jì)研究院二零一三年3月參加編制人員 ** 高級(jí)工程師*** 高級(jí)工程師*** 工程師**** 工程師目錄第一章 總 論 1 1 1 1 2 5 7 7 7 7 7 7 8第二章 市場(chǎng)分析 9 9 9 9 11 西安市土地市場(chǎng) 11 13 15 16 16 18 18 19 19 21第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 23 23 23 23 23 23 24 25 25第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 26 26 26 26 26 26 26 27 27 28 29 29 30 31 31 31 31 32第五章 建筑節(jié)能 33 33 33 33 34 34第六章 環(huán)境保護(hù) 35 35 35 354. 施工中的環(huán)境保護(hù) 35 35 36第七章 項(xiàng)目進(jìn)度安排 37 37 37 37第八章 投資估算與資金籌措 38 382. 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)及說(shuō)明 38 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 38 項(xiàng)目總投資估算的說(shuō)明 39 39 39 39 40 40 41 41 41 42 42 43 資金來(lái)源 43 資本金比例 43第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 44 44 44 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率IC的設(shè)定 44 相關(guān)稅費(fèi) 44 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的征收 44 45 45 45 45 46 46 46 現(xiàn)金流量分析 46 46 48第十章 主要結(jié)論與建議 49 49 49附表 505第一章 總 論項(xiàng)目名稱：—*********設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位：******技術(shù)有限公司本報(bào)告研究范圍主要包括市場(chǎng)分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面內(nèi)容。研究依據(jù)是根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：1）項(xiàng)目用地規(guī)劃圖；2）西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷方案等有關(guān)方面的資料；3）擬建設(shè)項(xiàng)目的土地等資料；4）擬建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；5）項(xiàng)目建設(shè)單位與我院簽訂的工程咨詢合同；6）《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；7）《西安城市總體規(guī)劃2008－2020》；8）《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》，國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定；9）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；10）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；11）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；12）建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。當(dāng)今的西安是陜西省的省會(huì)，中國(guó)七大區(qū)域中心城市之一，亞洲知識(shí)技術(shù)創(chuàng)新中心，新歐亞大陸橋中國(guó)段和黃河流域最大的中心城市，中國(guó)大飛機(jī)的制造基地，中國(guó)中西部地區(qū)最大最重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。近年來(lái)隨著西安的發(fā)展，西安的房地產(chǎn)也在逐步發(fā)展，如今的城六區(qū)已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求，逐步像城外擴(kuò)展。西安高新區(qū)是1991年3月首批成立的國(guó)家級(jí)高新區(qū)，綜合發(fā)展指標(biāo)位居全國(guó)56個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)前列。2005年6月，溫家寶總理明確指出，要將西安、北京、上海、深圳、武漢等6個(gè)高新區(qū)建設(shè)成為世界一流的科技園區(qū)，為提高我國(guó)的自主創(chuàng)新能力和綜合國(guó)力做出重大貢獻(xiàn)。2008年12月，西安高新區(qū)與北京中關(guān)村、上海張江、武漢東湖、無(wú)錫高新區(qū)一起，率先成為全國(guó)56個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)中的首批“海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地”。項(xiàng)目區(qū)域圖本案，創(chuàng)造品味生活隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，城市建設(shè)加快，人民生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)收入的增加，人民群眾對(duì)住房條件改善的要求越來(lái)越迫切。隨著住房市場(chǎng)化的推進(jìn)，根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)收入家庭享受不同住房的政策，最低收入家庭的住房由政府或單位提供廉租房，中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、其他高收入家庭購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)的商品房。城鎮(zhèn)化是伴隨工業(yè)化進(jìn)程的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。人口集中化布局、產(chǎn)業(yè)集聚化發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)集約化提供，使城鎮(zhèn)成為社會(huì)化分工和協(xié)作的基地，隨著其水平的不斷提高，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)成本明顯下降，生產(chǎn)效率明顯提高，生產(chǎn)力進(jìn)步明顯加快。推進(jìn)城鎮(zhèn)化是樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的必然要求，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求，也是實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)的必然要求。本項(xiàng)目的建設(shè)將在西安市城鎮(zhèn)化建設(shè)中，增添新的亮點(diǎn)。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的管理模式，下設(shè)開發(fā)部、營(yíng)銷部、工程部、財(cái)務(wù)部，在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，通力合作，相互協(xié)調(diào)，已形成了一個(gè)上進(jìn)、勇于開拓的企業(yè)團(tuán)隊(duì)。為西安的城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)繁榮、人居品質(zhì)提升做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。該項(xiàng)目東臨唐延路商務(wù)圈，西臨科技路西口商務(wù)圈，北臨地鐵三號(hào)線，南臨科技二路，交通便捷，城市配套設(shè)施完善。規(guī)劃總建筑面積79300 m2，其中地上總建筑面積65300 m2，地下總建筑面積14000 m2，住宅建筑面積63100m2。2013年5月—2015年8月。戶外設(shè)置臨街商業(yè)以及小區(qū)內(nèi)部商業(yè)街，可全方位滿足住戶的文化生活需要。項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源：企業(yè)自籌。5建筑容積率7開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期第二章 市場(chǎng)分析 2013年上半年，多數(shù)城市的土地成交面積和成交金額同比有所下降，雖然在6月份多數(shù)城市受供應(yīng)推動(dòng)出現(xiàn)了一波上漲行情，但整體土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)仍較為平淡。二季度，隨著政府供地回升，多數(shù)城市的土地成交面積有所上升，但相比去年同期，有六成城市的土地成交面積和成交金額同比仍下降。其中，住宅投資18641億元，%。其中，%，%，%。其中，住宅銷售他資金中，定金及預(yù)收款10236億元，%；個(gè)人按揭貸款4181億元，%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，漲幅回落的城市有36個(gè)。與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有23個(gè)，持平的城市有11個(gè)。%.與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，漲幅回落的城市有29個(gè)。6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）。 西安市土地市場(chǎng)，%。在樓市調(diào)控日趨嚴(yán)厲的形勢(shì)下，開發(fā)企業(yè)整體拿地?zé)崆槭艿酱驂?，?duì)于地價(jià)的上揚(yáng)形成直接抑制。還規(guī)定在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保，今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。2）地價(jià)上漲速度將明顯放緩從全國(guó)土地市場(chǎng)運(yùn)行面的情況來(lái)看，2013年1月份各重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交中，%，較去年12月上漲房企將更加緊握手中的資金，開發(fā)商們采取謹(jǐn)慎擴(kuò)張的策略將促使眾多地塊更多地以低價(jià)成交。5月，%，%%，這種供應(yīng)處于低位但同比上年仍現(xiàn)增長(zhǎng)的原因與上年的政策對(duì)月度市場(chǎng)供應(yīng)的影響直接相關(guān)。隨后房產(chǎn)稅開征的試點(diǎn)、限購(gòu)令的全國(guó)擴(kuò)散、央行的頻頻加息等，無(wú)不說(shuō)明政府對(duì)樓市調(diào)控的決心與信心，一、二季度樓市觀望氛圍濃厚。一方面，這次出臺(tái)的西安限購(gòu)令，投資客被“逐出”住宅市場(chǎng)，從根本上限制了購(gòu)房人數(shù)；另一方面，面對(duì)頻出的調(diào)控政策，尤里，區(qū)內(nèi)35平方公里，是國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新區(qū)。同時(shí)高新區(qū)擁有大量高技術(shù)、高學(xué)歷及深厚教育背景的產(chǎn)業(yè)人口，他們新的生活方式、高品質(zhì)的生活需求為高新區(qū)的定位和姿態(tài)奠定了發(fā)展的前提。2013年高新區(qū)域出讓土地3宗，土地資源相對(duì)稀缺。2013年34月，限購(gòu)令之后，高新區(qū)整體成交量下滑，但總體成交價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定于60007500元之間，高價(jià)產(chǎn)品銷售量下降明顯。目前，高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)初具規(guī)模。藍(lán)湖樹、龍城銘園等商品房項(xiàng)目已成為主導(dǎo)高新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。從市場(chǎng)情況來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)為：1）是注重實(shí)用性和舒適性相結(jié)合，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品向中小戶型轉(zhuǎn)變，低價(jià)位商品住宅成為開發(fā)主流。已經(jīng)不再將三室兩廳或四室兩廳作為標(biāo)準(zhǔn)，更加考慮到居住環(huán)境舒適，配套全面、戶型實(shí)用；2）是住宅向綠色、智能、環(huán)保化發(fā)展；3）是逐步步入小高層和高層的時(shí)代；4）是項(xiàng)目的差異化逐步體現(xiàn)出來(lái)的時(shí)代。 發(fā)揮地塊的地段優(yōu)勢(shì)，參照周邊以后的業(yè)態(tài)定位，建設(shè)符合區(qū)域市場(chǎng)需求的住宅項(xiàng)目。藍(lán)湖樹等具有影響力的企業(yè)入駐，品牌的影響和項(xiàng)目品質(zhì)的保障，使得該項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也較為激烈。opportunities高新區(qū)的快速發(fā)展，土地資源稀缺，以及周邊較高品質(zhì)樓盤帶動(dòng)下，為項(xiàng)目建成后提供了良好的市場(chǎng)氛圍，邊緣地段的地理優(yōu)勢(shì)也大大增加了項(xiàng)目的升值空間。threats宏觀政策影響比較大。講求營(yíng)銷策略，通過(guò)賣點(diǎn)的重新整合、完善包裝和銷售手段來(lái)激活消費(fèi)者的預(yù)期。第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來(lái)的人士及政府公務(wù)員、企業(yè)職工。購(gòu)買心理分析：以上消費(fèi)群體具有比較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，首要考慮的因素為居住環(huán)境，其次才考慮價(jià)格的問(wèn)題，對(duì)一系列促銷措施的需求不太高。第二類：附近經(jīng)濟(jì)富裕的村民1）本項(xiàng)目所在周邊當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村干部，