【正文】 操盤手法融入其中。新營銷策略創(chuàng)造的市場機(jī)會。如能加強(qiáng)這方面的整體配套，定能將其打造成為昆山的新型物業(yè)。新生活方式創(chuàng)造的市場機(jī)會。目前XX市民的投資意識很濃，就這一點(diǎn)來說我們注意差異化投資，就項目本身可以從前期的招商工作開始，進(jìn)行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本項目在投資理念方面有較大的提升?！騐V目前的商業(yè)業(yè)態(tài)，多以中、低檔次商品為主，并且XX市固有的商業(yè)格局和發(fā)展模式已明顯的顯示出其相對落后的商業(yè)特征，具體表現(xiàn)為：（1）商業(yè)核心區(qū)相對較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對偏少，目前僅以“人民路”和“亭*路”為主，且“亭*路”商業(yè)繁華程度較弱；（2）商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所；（3）商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍；（4）商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。創(chuàng)造市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)◎XX是個年輕的城市，24~40歲的人口占40%以上，而這個年齡段的消費(fèi)以相對的中、高檔消費(fèi)為主體。◎◎政治、經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)和社會環(huán)境變化帶來的需求，如：XX市與上海、蘇州形成的“洼地效應(yīng)”，“城市規(guī)劃發(fā)展輻射效應(yīng)”，“商業(yè)、生活發(fā)展意識形態(tài)”本區(qū)域類比高水準(zhǔn)的精品商住項目有效供應(yīng)不足形成的差異性顯示需求。項目位于昆山的市中心，處于昆山市頂級商業(yè)地段向次級商業(yè)地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。七．市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會將包括對商業(yè)、酒店、公寓、辦公、住宅、休閑娛樂等多元的需求構(gòu)成，市場機(jī)會有以下三部分構(gòu)成：◎唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。5.那時，本項目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。4.本項目對面的LY廣場已經(jīng)落成，據(jù)悉，怡景灣的住客有40%都是臺灣人，如能完善和補(bǔ)充KY廣場的商業(yè)缺陷就更能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。目前XX市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。隨著XX經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市東擴(kuò)飛速進(jìn)行，目前已形成南北以前*路為軸，東西以柏*路為軸的新格局。3.，商業(yè)活動便捷商業(yè)買家較多，商業(yè)炒家占了相當(dāng)比例2.公交車有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。1.通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進(jìn)行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念，對項目精心包裝。通過前期招商，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。最終達(dá)到財富涌流、社會進(jìn)步的全新局面。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費(fèi)者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。品牌時代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。綜合提升XXXX房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。，永*房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。2.住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）：約15000㎡：銷售住宅：約17000㎡返遷住宅面積：約10000㎡㎡（包括平臺綠化）：約6000㎡XX市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)（略）（見附件）三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定效益和品牌1.l二、3.2.策劃的總體思路1.項目整體組合營銷策略設(shè)計報告一、項目總體整合營銷思路二、總體操盤計劃、步驟三、資源整合、資本運(yùn)營計劃四、營銷團(tuán)隊搭建建議五、信心、決心和實(shí)現(xiàn)第六章整體規(guī)劃的調(diào)整意見二、第四章市場調(diào)研分析一、XXXX房地產(chǎn)市場發(fā)展概述二、市場消費(fèi)心理三、區(qū)域價格及決定因素四、對配套的市場需求第三章錄第一章總體策劃思路一、策劃的定位、總體思路二、項目背景三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定四、核心目標(biāo)——樹立品牌五、項目開發(fā)總建議六、項目的優(yōu)劣勢SWOT分析策劃投資五億元開發(fā)商業(yè)航母“永*廣場”，將是“永*”發(fā)展歷程上濃墨重彩的兩筆，2004年初即可逐步推向市場。(商業(yè)物業(yè))昆山永金廣場 昆山商業(yè)房地產(chǎn)《XX商業(yè)廣場》整合策劃方案目七．市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)第二章項目產(chǎn)品的定位開發(fā)報告一、項目總體資金預(yù)算二、效益控制三、首期資金投入計劃四、項目產(chǎn)品進(jìn)入市場的時機(jī)建議五、項目產(chǎn)品開發(fā)策略六、項目產(chǎn)品定位策略對當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計的建議一、項目策略總建議：附：產(chǎn)品建議三、配套的調(diào)整建議第五章開盤前期營銷推廣策略設(shè)計報告一、項目營銷推廣主題的確定二、項目營銷推廣主題的內(nèi)涵三、項目營銷推廣節(jié)奏四、項目營銷推廣模式五、項目營銷推廣執(zhí)行方案第一章 總體策劃思路一、全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍先求不敗而后求全勝。項目對接：強(qiáng)調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進(jìn)行完美對接。創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。項目背景本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于XXXX西路北側(cè)，XXX路東側(cè)、XX中路西，北至金鳳凰廣場。本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局l項目銷售按目標(biāo)計劃順利完成，順利渡過項目風(fēng)險期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開發(fā)資金。總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻(xiàn)。四、核心目標(biāo)——樹立品牌原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費(fèi)者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運(yùn)營規(guī)則”。品牌經(jīng)營與消費(fèi)者處于動態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價值不斷提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。五、項目開發(fā)總建議nnnnn六、項目的SWOT分析項目優(yōu)勢，商圈人氣興旺XXX廣場位于XX市中心地帶，屬于人民路頂級商業(yè)中心向次級商業(yè)中心過渡的邊緣地帶，距人民路僅500米，緊鄰震*路、柏*路主干道，交通便利。是目前XX市城區(qū)內(nèi)最后一塊商業(yè)用地。項目劣勢，從某種程度上分流消費(fèi)群體。雖然本項目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與XX市人民路商業(yè)區(qū)比較相對滯后，缺乏相應(yīng)的市政配套設(shè)施，導(dǎo)致本項目自身的商業(yè)氛圍不濃，因此必須依托高檔次商業(yè)購物中心的連動，共同打造震*路柏*路路口商業(yè)區(qū)。機(jī)會點(diǎn)柏*路地位的提升，與其說是開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是XX城市規(guī)模擴(kuò)大、核心商業(yè)圈對外延伸的必然。柏*路也因地處城市新軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給需求”，便可以搶占“先機(jī)”。隨著城市的發(fā)展和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢”，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。風(fēng)險從目前XX市的房地產(chǎn)市場看，項目競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。本項目對面的LY廣場與XX的其他商鋪已經(jīng)有強(qiáng)烈的對比，假如本項目沒能創(chuàng)新超越LY廣場的話，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。綜合分析從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險并存。從目前各熱銷的商鋪物業(yè)以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩?，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費(fèi)群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素；二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，XX當(dāng)前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的“商業(yè)步行街”、“一站式購物”的大買場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的；三是產(chǎn)品和配套，商鋪產(chǎn)品的設(shè)計和周邊能源狀況，包括面寬、進(jìn)深、層高及對消費(fèi)的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。“傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動產(chǎn)需求（自用和投資），商業(yè)、商務(wù)及休閑需求?！?．新生代市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)◎等。城市建設(shè)和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價值和格局變化帶來對本區(qū)域的新需求。新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實(shí)需求。3.新不動產(chǎn)品種創(chuàng)造的市場機(jī)會。這就給我們在創(chuàng)造市場的新型不動產(chǎn)品種提供了機(jī)會與空間。新投資方式創(chuàng)造的市場機(jī)會。◎XX城市居民生活方式上相對落后，缺乏將餐飲、娛樂、購物、休閑一體化的“一站式服務(wù)”◎當(dāng)?shù)氐臓I銷策略主要以房屋預(yù)售登記認(rèn)購為主，到開盤后集中簽約。4.頂級商業(yè)地段向次級商業(yè)地段過渡的輻射地帶?！蛐露际兄髁x是在全面反思現(xiàn)代主義基礎(chǔ)上，提出的一種城市規(guī)劃與設(shè)計思想。２．面向公共交通進(jìn)行布局新都市主義主張“面向公共交通土地開發(fā)”，城市規(guī)劃應(yīng)布置緊湊，以公共交通作為城市運(yùn)行的支持系統(tǒng)，商場、住宅、公園、辦公樓和公建設(shè)施，應(yīng)分布在可步行到達(dá)公交站點(diǎn)的范圍之內(nèi)。４．設(shè)計城市公共空間在進(jìn)行城市規(guī)劃和設(shè)計時，新都市主義十分重視城市公共空間的作用，強(qiáng)調(diào)要安排足夠的城市公共空間（如城市廣場、綠地、公園等），供人們休閑、娛樂和交流。６．建設(shè)高密度社區(qū)，提升城市內(nèi)在品質(zhì)現(xiàn)代主義將高密度建筑與城市質(zhì)量相對立，其實(shí)這是一種誤解。高密度社區(qū)建設(shè)，不僅提高了土地的利用價值，節(jié)約了土地資源，同時有助于增進(jìn)人們之間的鄰里交往。７．多元兼容的城市發(fā)展理論新都市主義雖然是對現(xiàn)代主義的反動，但并沒有完全否定現(xiàn)代主義。８．重視古建筑保護(hù)新都市主義認(rèn)為，古建筑是城市文明不可缺失的一部分，它們構(gòu)成城市的文脈和記憶，是人類文明進(jìn)化的縮影。新都市主義的城市建設(shè)理念，所有主張的背后都蘊(yùn)含著一個極其重要的思想，即人文關(guān)懷。本項目所處于的◎以下從三個方面闡述酒店區(qū)域的特點(diǎn)：1．地理位置：①靠近文教區(qū)、大型工業(yè)區(qū)、商貿(mào)中心、批發(fā)市場、展覽中心、大型娛樂場所等區(qū)域。2．交通條件：在選址附近有三條以上通達(dá)商業(yè)中心