【正文】 、珠寶、連鎖美容等為主。由上表可得出，本案顯性目標(biāo)客戶群主要由：國內(nèi)外知名品牌店、酒吧、茶秀、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營者、投資者組成。使其認(rèn)知到這是XX的一個最重要標(biāo)志性購物中心顯性目標(biāo)客戶群：由上表的市場情況可知，XX市主要商場的商家進駐類型較為齊全，但還是要偏向服飾、皮具、家電等物質(zhì)消費品為主，而較為新型的商場均設(shè)一家主力店存在，以作為吸入人流，從而達(dá)到更多商家進駐的目的，另外，在商場中進駐餐飲業(yè)，亦是新推盤商場的做法，以豐富精神和時間消費，豐富商場的消費類型，但目前尚屬于初級階段。來到昆山必到的首選地點旅游者的省內(nèi)（市內(nèi)）人流人流類型目的人流類型而顯性的客戶群是被本案所能供給的良好的創(chuàng)新的氛圍與場地，以及大量人流量等先決條件所吸引購買或租賃本案商場來經(jīng)營的大大小小的各類型商家和投資者。第一節(jié)：目標(biāo)客戶群所定及分析目標(biāo)客戶群定位：本案商場類物業(yè)的目標(biāo)客戶群可劃分為隱性目標(biāo)客戶群和顯性目標(biāo)客戶群二大部分。綜合購物百貨店引進國際先進的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗，形成獨具特色的商業(yè)文化，為市民提供高品質(zhì)的商品和服務(wù)，有助于提升整體商業(yè)水平，對促進商貿(mào)發(fā)展、填補商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都具有重要意義。堅持“顧客至上”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)經(jīng)營理念，不斷推出并提供一些增值服務(wù)給顧客，例如會員計劃、顧客特別購物日和網(wǎng)上購物等服務(wù)，為顧客提供全方位、最貼心、最周到的服務(wù)。采用綜合購物百貨超市形式經(jīng)營，以合理價格提供一應(yīng)俱全及多元化的貨品給顧客，售賣貨品包括男女服裝、嬰兒及小童用品、衣服首飾、家庭用品、文具精品、體育用品、家用電器、家私、超市食品及美食廣場所提供的環(huán)球美食。專題式綜合購物廣場以全面科學(xué)化管理及利用營運分析數(shù)據(jù)，加上采用直接采購商品策略，享有合理的價格及頗具規(guī)模之經(jīng)濟效益，使顧客受惠。競爭優(yōu)勢：專題式綜合購物廣場實施以合理價錢為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，除了為市場提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、物超所值商品及多元化商品種類外，還向廠商直接采購貨品和通過營銷網(wǎng)絡(luò)大量訂購品牌商品，利用EDI及VMI之幫助，加強成本控制，提高營運效率，將極大地提升企業(yè)形象和綜合競爭力。常客計劃：為顧客提供一個新形象及無盡的購物樂趣與方便，將適時推出?？酮剟?，提供特別優(yōu)惠，以回饋忠心顧客的長期支持，并鞏固穩(wěn)定的顧客群。高效營運系統(tǒng)：利用電子數(shù)據(jù)聯(lián)通交易(EDI)系統(tǒng)及供應(yīng)商管理存貨計劃(VMI)系統(tǒng)，加快回應(yīng)顧客的需要，并為供應(yīng)商提供有關(guān)商場的最新資料，降低成本，提高營運效率。優(yōu)質(zhì)服務(wù)：引進世界流行的綜合購物百貨店概念，店鋪設(shè)計注重?fù)碛懈鼜V闊的空間，并揉合舒適光線，為顧客提供一個舒適的購物環(huán)境。服務(wù)宗旨：以合理價格為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。專題式綜合購物廣場堅持百貨商場規(guī)模大、品種齊、價格平、功能全、服務(wù)優(yōu)的經(jīng)營特色，采取集休閑、購物、飲食、娛樂于一體的一站式主題綜合購物百貨公司這一代表零售業(yè)發(fā)展方向的經(jīng)營業(yè)態(tài)。消費者面對琳瑯滿目的商品和繁多的廣告，增加了選購難度，令商家要為消費者提供商品種類齊全、購物環(huán)境舒適的購物場所。未來大型商場的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌龆ㄎ货r明，經(jīng)營主題突出，以獨特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營管理方式吸引消費者。六、　　倉儲式商場　?。?）根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場?！　。?）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。　?。?）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%?！　。?）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制?！　。?）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成?！　。?）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道?！　。?）由發(fā)起者有計劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營?！　≠徫镏行闹钙髽I(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體?！　”憷辏ǚ奖愕辏　。?）設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場?！　。?）采取自選銷售方式?！　。?）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)?！　。?）商店營業(yè)面積2500平方米以上?！　。?）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道?！　〈笮途C合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)?！　〕壥袌觥　。?）服務(wù)功能齊全。　?。?）采取定價銷售，可以退貨?！　。?）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。　?。?）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。　?。?）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利?！　。?）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上?！　。?）選址在城市繁華區(qū)、交通要道?！　“儇浀晔侵冈谝粋€大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。項目產(chǎn)品開發(fā)策略：商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式?？偟膩碚f，專題式商場有一定的發(fā)展空間。專題式商場是圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強化了消費者特定的購物意識。但也有專家認(rèn)為國內(nèi)大型商場普遍經(jīng)營無特色，價格偏高是生意冷淡的重要因素。專題式商場的概念特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購物、小孩玩樂，各得其所，這是目前許多百貨商店所不能比擬的。顧客可以在里面購物、就餐、游樂。根據(jù)有關(guān)部門測算，一般情況下，兒童的疲勞時間為40~60分鐘，成人為90~150分鐘。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游者存在著即興購買。大型購物中心以流動人口為銷售對象，客流是它的生命線。商場樓層功能定位的說明XX市各城區(qū)主要樓盤分布圖 四、多層20002800元/平米城東平均價：多層2900元/平米高層3000元/平米城西平均價：區(qū)域價格及決定因素1.消費者普遍對樓盤買賣的各項國家規(guī)定比較忽視，很少注意開發(fā)商五證是否齊全。消費者90%采取銀行按揭貸款的方式買房，因此比較認(rèn)可樓花預(yù)售的方式；◎近兩年存在部分浙江企業(yè)和個人投入大量資金炒作昆山樓盤◎合資企業(yè)及臺資企業(yè)的臺籍干部◎改善住房條件的本地客戶◎二、今年上半年，%，交易量呈火爆之勢，比去年同期翻了一倍還多，創(chuàng)歷史最高水平；◎從產(chǎn)品方面來看，以獨立商鋪為主，商鋪開間45米居多，進深一般在10米以上，以14米居多。商鋪市場◎市場供應(yīng)量增大，市場投放集中。商業(yè)特征◎商業(yè)核心區(qū)相對較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對偏少，目前僅以“人民路”和“亭*路”為主，且“亭*路”商業(yè)繁華程度較弱；◎商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所；◎商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍；◎商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。XX的商業(yè)是以老城區(qū)為基礎(chǔ)向四周不斷延伸，市場滲透力極強，表現(xiàn)為以沿街一條線的形式呈“條狀商業(yè)帶”格局，目前，商業(yè)體系仍以人民路商業(yè)中心為主，整體發(fā)展屬于“第二代商業(yè)”業(yè)態(tài)。昆山市商業(yè)概況：◎分析：房價的大幅上揚，預(yù)示著XX居民已經(jīng)開始將房地產(chǎn)作為投資的重要渠道，但也預(yù)示著昆山的房地產(chǎn)市場存在一些少量的泡沫成分，主要表現(xiàn)在：；，居住以不是昆山主要矛盾；；，自2001年后的人為因素導(dǎo)致房價上漲因素較多；那么，以上泡沫的成分的存在是否影響未來XX房地產(chǎn)的價格走勢？我們認(rèn)為短期內(nèi)（5年內(nèi)）不會影響，這主要及與以下理由：、蘇州的門庭、長江大三角的喉結(jié)，其作為重要外資投資區(qū)域的優(yōu)勢不會改變。自去年來XX市的房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，樓市出現(xiàn)了空前的火爆。隨著住房制度的改革和深化。XX市商品房施工面積1998和1999年基本持平，；，%，2001年增幅最為明顯。XX的房地產(chǎn)隨著XX市的經(jīng)濟攀升得到迅速的發(fā)展，XX市1998年、。詳見《初步營銷報告》第二章 市場調(diào)研分析一、詳見《物業(yè)模型》◎◎金融服務(wù)。社會專業(yè)服務(wù)體系組合和利用。類比競爭物業(yè)的優(yōu)劣取舍。土地競拍的社會知名度。6.“后價值開發(fā)”的延伸價值。項目的主題文化定位是創(chuàng)造項目個性，體現(xiàn)物業(yè)差異性，從而引領(lǐng)潮流，引導(dǎo)新的生活方式的坐標(biāo)，也是項目建筑風(fēng)格，環(huán)境風(fēng)格設(shè)計的依據(jù)。“主題性”環(huán)境設(shè)計的延伸價值?！蚪ㄖ囆g(shù)價值觀的演變分為五個階段：（1）實用建筑學(xué)階段，追求適用、堅固、美觀的建筑；（2）藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為“凝固的音樂”；（3）機器建筑學(xué)階段，把建筑看作“住人的機器”；（4）空間建筑學(xué)階段，認(rèn)識到“空間是建筑的主角”；（5）環(huán)境建筑學(xué)階段，認(rèn)為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)?！八囆g(shù)化”建筑設(shè)計的延伸價值。對于本項目而言，應(yīng)相當(dāng)重視“新都市主義”的規(guī)劃觀念及延伸價值。無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建設(shè)主張，都強調(diào)要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。“新都市主義”規(guī)劃觀念的延伸價值。5.全產(chǎn)權(quán)商住社區(qū)。分功能開發(fā)策略是建立在對于項目不同格局的特點互相協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)之上的最終目的是要體現(xiàn)持續(xù)性價值與價值的最大化?！蚱放?創(chuàng)新的目的是千方百計為消費者創(chuàng)造賞心悅目、震撼人心的品牌形象，品牌創(chuàng)新要從消費者的心靈去尋找創(chuàng)新的靈感，要研究消費者的信念系統(tǒng)、價值系統(tǒng)和審美經(jīng)驗。品牌創(chuàng)新價值。③附近的企事業(yè)單位的情況，如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營情況。3．市場環(huán)境：①周邊飯店、旅館，等級、經(jīng)營情況（客源、房價等）。②鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，城市入口處、飛機場、火車站、汽車站、碼頭、地鐵出口、大型停車場、商業(yè)網(wǎng)點等。酒店式管理區(qū)域。“土地混合開發(fā)地段”，在打造商業(yè)CBD的同時，也安排了適量的住宅、酒店、休閑、綠化和公共設(shè)施，從而使中心區(qū)保持永續(xù)的活力和繁華。無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對交通系統(tǒng)的組織，抑或其他城市建設(shè)主張，都強調(diào)要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。因此對古建筑應(yīng)該加以保護和維護，而不能推倒重來。對現(xiàn)代主義的合理性主張，如城市效率觀念，新都市主義都完全繼承；同時對古典主義的規(guī)劃秩序、中軸對稱、因形就勢等城市建設(shè)理念，也一并兼收并蓄。城市品質(zhì)主要取決于規(guī)劃是否合理、設(shè)施是否先進、管理是否有序，而不是取決于密度的大小。５．強調(diào)城市片區(qū)的有機聯(lián)系和街區(qū)的合適尺度新都市主義反對現(xiàn)代主義以快速干道和高速公路分割城市的做法，主張加強城市各片區(qū)之間的聯(lián)系；同時強調(diào)街區(qū)規(guī)劃應(yīng)尺度適宜，與人的活動協(xié)調(diào)一致，不能忽視人的存在和尊嚴(yán)。３．重視城市步行系統(tǒng)與現(xiàn)代主義強調(diào)私人汽車交通工具不同，新都市主義重視步行系統(tǒng)在城市格局中的作用，主張人們以步行方式到達(dá)目的地；并且目的地的分布半徑，其步行時間最好在１０分鐘以內(nèi)。新都市主義具有如下共同主張：１．街區(qū)功能復(fù)合化在城市功能劃分與布局上，新都市主義主張同一街區(qū)應(yīng)集合多種功能的建筑，如商業(yè)、辦公、公建、居住和休閑娛樂應(yīng)混合布置，不應(yīng)將不同功能建筑分別布于不同的街區(qū)，以避免造成街區(qū)功能的單一化和簡單化。新都市主義發(fā)展地帶。就土地價值分析，XXX廣場所處的位置和環(huán)境都具備相當(dāng)大的升值潛力，這種潛力通過我們的充分挖掘分析出內(nèi)部的潛在價值就能夠充分放大。地形地貌價值◎而我們在具體運作中可以將一些新的