【正文】 對景和變幻。②步行街是以街區(qū)人流為主要特征的商業(yè)模式，所以也就限定了建筑本身不會在豎向空間上有很高的要求，所以步行街建筑的層數(shù)多為底層，所以立面應(yīng)給人親切感、樸實、高品格的特點?；窘ㄖ卦O(shè)計步行街布局格式大體可分為：主街式、主次街式和廣場式，這三種布局方式各有優(yōu)缺點，在運用過程中可以單獨使用，也可以混合設(shè)計，以求達到更豐富的商業(yè)布局空間。⑶功能配套、交通方便、購物環(huán)境優(yōu)美 在配套設(shè)施上要充分體現(xiàn)功能提升，解決停車問題和交通問題，精心布置街景、小憩地等休閑環(huán)境。設(shè)計理念⑴注重發(fā)揚歷史文化元素和消費心理，凸出個性化商業(yè)街區(qū)理念。商業(yè)步行街設(shè)計的意義與特征街道是商業(yè)的靈魂和載體，是人文、生態(tài)、環(huán)保的現(xiàn)代商業(yè)設(shè)計理論的顯示展現(xiàn)，所以現(xiàn)代步行街設(shè)計模式也從傳統(tǒng)的商業(yè)街模式到體現(xiàn)步行精神、人文意識的商業(yè)開放步街模式發(fā)生了轉(zhuǎn)變。充分體現(xiàn)人性化的購物休閑為一體的步行街規(guī)劃設(shè)計理念，讓人們在購物過程中盡享輕松愉快的購物休閑氛圍，更讓市民有一個遮風(fēng)避雨的休閑好去處。以商業(yè)步行街為主的產(chǎn)品定位，高起點、高標準，打造華北地區(qū)獨具特色的精品商業(yè)步行街。 工程設(shè)計指導(dǎo)思想根據(jù)該項目所處的區(qū)位和環(huán)境條件，該項目的規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想。隨著城市的發(fā)展和經(jīng)濟中心的轉(zhuǎn)移，在有限的空間里，中心城區(qū)城市用地已不能滿足發(fā)展需求。作為某現(xiàn)代商業(yè)步行街，無論是在規(guī)模上還是整體規(guī)劃上在某縣都是獨一無二的，它將是某縣新地標，新商業(yè)中心，是具有劃時代意義的，代表了某縣政府的遠見卓實，代表了城市發(fā)展的新高度、新起點，是城市成功運營的立程碑。某現(xiàn)代商業(yè)步行街的建設(shè)與經(jīng)營，充分考慮商業(yè)經(jīng)營與社會責(zé)任的相協(xié)調(diào)，將通過展開一系列與政府聯(lián)辦的公益活動，達到項目宣傳的同時，也使政府借助步行街這一平臺在某縣民中的形象得以進一步提高。某現(xiàn)代商業(yè)步行街的建設(shè)與經(jīng)營應(yīng)在各個方面考慮到：有利于某廣大的市民（消費者）、有利于大多數(shù)的經(jīng)營者、有利于政府、同時也有利于投資者；因此要在以下幾個方面予以重點考慮：產(chǎn)品質(zhì)量、商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、街區(qū)景觀、公共配套、交通順暢、公共安全、公共衛(wèi)生、政府稅收、管理服務(wù)等，以期形成多方互贏的大好局面。更將引入一些新興的業(yè)態(tài)種類，豐富市民生活所需，給市民消費帶來新的消費點，為城市商業(yè)發(fā)展帶來又一個高度視覺。豐富性。整體性。某城市經(jīng)濟發(fā)展的步伐加快，城市需要新的商業(yè)形式代替舊的傳統(tǒng)商圈，扛起城市發(fā)展的新起點大旗。作為某首個大規(guī)模的商業(yè)步行街，它彌補了某地區(qū)的商業(yè)形態(tài)的不足，輻射周圍各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及城市，它的建立成為了某縣唯一的一條城市形象模范街、文明示范街以及時尚購物休閑街。形成綠色的商業(yè)活動和環(huán)境，表現(xiàn)鬧中取靜。正因為如此，一些居民就不愿去商場或逛市。工業(yè)化時期，城市建設(shè)和商業(yè)發(fā)展對環(huán)境的破壞是有目共睹的。中國的步行街不同于許多發(fā)達國家的步行街，利用中國許多城市特別是大城市都的悠久的發(fā)展發(fā)展歷史，而步行街是通過對舊的更新而建設(shè)的，實際上，步行街就是對城市歷史的保護，包括具有悠久歷史的商店、字號、街區(qū)，以及依托于它們的文化遺產(chǎn)的保護。許多步行街設(shè)置現(xiàn)代的娛樂設(shè)施，有的既適合年輕一代的需要，又有適合老年人休息和活動的設(shè)施，通過步行街可以得到充分的消費和享受。⑷娛樂功能。同時，步行街的購物或休閑往行為表現(xiàn)以家庭為單位，是一種群體消費和活動。⑶休閑功能。當(dāng)然文化是豐富多彩的，商業(yè)自身的文化，飲食文化，建筑的文化，雕聞文化等，步行街的文化設(shè)施和文化活動都是一種文化。⑵文化功能。商業(yè)步行街往往帶來生意的興隆和經(jīng)濟的發(fā)展，這在我國城市商業(yè)步行街的開街中得到證實。從城市發(fā)展來說，由于城市的主要功能是經(jīng)濟功能。要求更高。據(jù)粗略計算，全國已有上百條大大小小，風(fēng)格各異的步行街，已經(jīng)成為城市耀眼的風(fēng)景線。全國從南到北，從東到西從大城市到小城市，甚至縣城：從中央直轄市到縣級市都致力于建筑步行街。到了20世紀80年代，我國才開始建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)步行街。為了解決商業(yè)中心交通擁擠、空氣污染、環(huán)境惡化等問題，建立在城市中心區(qū)，尤其是老城區(qū)的商業(yè)步行街應(yīng)運而生，并不斷掀起高潮。如倉儲式商場，以滿足郊區(qū)住戶或有車族的購物需要。在這股潮流的沖擊下，為適應(yīng)居民的需要，一方面經(jīng)濟發(fā)達國家興起了購物中心郊區(qū)化的浪潮。部分城市居民開始遷居郊區(qū)，以尋求更高的生活質(zhì)量。各國和各地城市呈形態(tài)的多樣化，城市與科技發(fā)展相適應(yīng)，逐步邁向現(xiàn)代化，城市居民的生活水平迅速提高，生活質(zhì)量的要求越來越迫切?，F(xiàn)代步行商業(yè)街，興起于20世紀50年代易美國為首的資本主義國家。步行街是整個經(jīng)濟社會進步的客觀結(jié)果，是城市化不斷推進和城市發(fā)展現(xiàn)代化的必然產(chǎn)物，是城市居民生活質(zhì)量不斷提高的要求，是城市環(huán)境迅速改善和回歸自然的需要，是全球汽車時代對汽車的異化而出現(xiàn)的一種特殊的現(xiàn)象。 項目建設(shè)背景步行街發(fā)展的歷史步行街源于一些西方國家，由于城市化和汽車工業(yè)的發(fā)展，大批城市居民選擇到郊區(qū)居住。容積率: 。 報告編制依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》【發(fā)改投資[2007]1169號】；某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》；《某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司國際商業(yè)步行街建筑規(guī)劃設(shè)計方案》；《某縣城市總體規(guī)劃（20092020）》；《某縣城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》；《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GBJ13790）；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB5018093）；《民用建筑設(shè)計通則》（GB503532005）1國家發(fā)展和改革委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；1建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；1原國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》1國家和某縣政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)。本項目總投資（開發(fā)成本及開發(fā)費用，下同）為2895萬元。工程建設(shè)期：從2011年6月開工，2012年12月全部竣工交付使用。完成工程施工圖：2011年4月至2011年5月，主要完成工程施工圖。項目建設(shè)實施進度為：工程的前期準備工作：2011年1月至2011年4月完成。規(guī)劃為商住用地，符合總體規(guī)劃用地要求，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政規(guī)劃主管部門審核同意其選址意見；項目用地范圍在《某縣土地利用總體規(guī)劃》規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，某縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局同意在用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)。屬縣城中心繁華地段，地理位置十分優(yōu)越獨特，交通便利，周圍城市配套設(shè)施齊全，居住商業(yè)步行街內(nèi)眾多，是宜商的理想之地。法人代表： 。國際商業(yè)步行街一期建設(shè)項目可行性研究報告國際商業(yè)步行街一期建設(shè)項目可行性研究報告第一章 申報單位及項目概況 項目申報單位概況某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2008年2月，注冊資金800萬元，為自然人投資或控股的有限責(zé)任公司，企業(yè)住址在某縣城內(nèi)大十字街西，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及銷售，具有房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。公司從成立伊始就積極參與某縣的水韻宜居名城建設(shè)，公司堅持貫徹 “以人為本”的文化管理理念，倡導(dǎo)以客戶為本，不斷創(chuàng)新的開發(fā)經(jīng)營理念，為加快城市建設(shè)步伐，逐步改善市民生產(chǎn)、生活環(huán)境及城市面貌，做出了應(yīng)有的貢獻。 項目概況 項目名稱國際商業(yè)步行街一期建設(shè)項目 項目地點某縣某鎮(zhèn)豐利路步行街西側(cè)，利民路北側(cè)，原城關(guān)鎮(zhèn)派出所。地塊東西長約240米，南北長約170米，總規(guī)劃用地面積約為15000㎡，其中：一期規(guī)劃用地為3447㎡（）。本項目建設(shè)工期為：2011年4月2012年12月。主要包括：項目可行性研究報告的編制及審批工作。工程招標：2011年5月完成。 建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、總投資及資金籌措（一期）一期規(guī)劃用地為3447㎡（），總建筑面積為7585㎡，全部為商業(yè)建筑，綠化面積500㎡。資金來源為：在項目的前期，項目單位自有資金用于支付土地取得、前期工程費以及用于大部分地上主體建筑物及配套設(shè)施建設(shè)，剩余部分由房屋預(yù)售再投入補充。 項目主要技術(shù)指標（一期）一期規(guī)劃用地為3447㎡（），總建筑面積為7585㎡，全部為三層框架商業(yè)建筑。建筑密度:%綠化率：10%本項目總投資：2895萬元；總收入：3793萬元；項目利潤總額：632萬元；投資利潤率：%；投資凈利潤率：%；財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：%12%(行業(yè)基準率)。為了恢復(fù)城市的活力和防止城市生態(tài)環(huán)境進一步惡化，政府規(guī)劃出一片安逸、繁華的購物娛樂場地，這就是最初的步行街。因此城市步行街的出現(xiàn)和發(fā)展是城市發(fā)展的選擇，是為居民提供一個相對安靜的適合于購物和休閑的環(huán)境。第二次世界大戰(zhàn)后，以美國為代表的經(jīng)濟發(fā)達國家，隨著經(jīng)濟的復(fù)興和迅速發(fā)展，城市化進程加速，城市建設(shè)日新月異。與此同時，城市的發(fā)展出現(xiàn)新現(xiàn)象和新的問題，主要是城市膨脹，城市交通擁擠，城市環(huán)境質(zhì)量下降。城市中傳統(tǒng)的、文化色彩濃重的街巷被寬廣的水泥路所代替，汽車成了城市的主宰。在新的城市郊區(qū)建筑大量的，規(guī)模巨大的商場或新的商業(yè)模式。另一方面，極力復(fù)興老城區(qū)的繁榮和活力?，F(xiàn)在郊區(qū)業(yè)開始隨著居住區(qū)一起興建商業(yè)步行街。在世紀交替交際，我國許多城市紛紛規(guī)劃和建設(shè)步行街，成為城市建設(shè)和更新的重要內(nèi)容和方面。步行街的建設(shè)一浪高過一浪，大大小小、長長短短的步行街象雨后春筍般地在沿海之濱、大江南北生長起來。步行街的作用 步行街的功能已經(jīng)不同于一般的街道，同一般的商業(yè)街也有所不同，它使步行街的功能更豐富。⑴經(jīng)濟功能。經(jīng)濟是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，而步行街仍然主要擔(dān)負發(fā)展經(jīng)濟的任務(wù)，而且從空間結(jié)構(gòu)來說，主要是商業(yè)活動，所以，步行街的主要功能是從事商業(yè)活動，強化了商業(yè)功能，弱化了交通功能。所以，許多步行街稱為商業(yè)步行街。隨著社會的發(fā)展，經(jīng)濟與文化是密不可分的，經(jīng)濟中蘊含著豐富的文化，人們游覽步行街不僅是為了滿足購物的需要，或經(jīng)濟上的需要，也是享受文化品位。文化活動越豐富，就可能有更大的人氣，就能促進商業(yè)的繁榮。游覽步行街與一般購物的不同是，一般購物其目的性很明確，是任務(wù)性的，在許多情況下是個體完成的，一次性的活動，而游覽步行街是復(fù)合性的，是相互誘發(fā)的，既是多目的性，又是無目的性，或者說是購物中寓休閑，或休閑中寓購物，有人以休閑為主，又有人以購主。玩得開心，吃得放心。對娛樂功能也是如此。⑸保護功能。⑹環(huán)保功能。所謂“鬧市”，就是說，“鬧”和“市”總是聯(lián)系在一起的，無市不鬧，不鬧無市。步行街的興起改變了這種狀態(tài)，步行街兩旁繁茂的行道樹，街中心的花壇，品種繁多的觀賞植物，以及頗具吸引力的街景小品等，不僅為步行街的添色，而且創(chuàng)造了了一個舒適和優(yōu)美的生活環(huán)境。某縣商業(yè)步行街某縣城區(qū)商業(yè)步行街是在原縣政府舊址基礎(chǔ)上開發(fā)的。經(jīng)濟性。步行街的創(chuàng)立對于某縣的經(jīng)濟及城市發(fā)展有著積極作用，它對于整個城市的經(jīng)濟消費來說有著刺激作用，它是城市經(jīng)濟高速發(fā)展的產(chǎn)物，又反之帶動了城市的經(jīng)濟發(fā)展，以及形成新的商業(yè)中心。步行街對于所有商業(yè)進行統(tǒng)一考良，進行科學(xué)的規(guī)劃以及合理的布局，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一廣告，統(tǒng)一宣傳，在整體形象上形成統(tǒng)一市場標識，使之成為一道靚麗的城市景觀，一條真正意義上的“某模范街”。在商業(yè)業(yè)態(tài)的組成方面應(yīng)有足夠豐富的經(jīng)營種類，如：商場超市、服裝飾品、IT產(chǎn)品、飲食、文化娛樂、小商品、裝飾裝修產(chǎn)品、圖書、音像產(chǎn)品、地方特產(chǎn)、電信、郵政、社區(qū)服務(wù)等等。有利性。平臺性。標識性。擬建項目用地分析本項目擬開發(fā)地塊與某縣商業(yè)步行街相鄰。為進一步落實《某縣城市總體規(guī)劃》和《某縣城區(qū)控制詳規(guī)》，拉開城市框架，擴大城市規(guī)模，使整個城市的重心逐步向南轉(zhuǎn)移，改善生態(tài)環(huán)境和人們居住條件，某縣國土資源局對原某鎮(zhèn)派出所地塊（）進行公開招標掛牌出讓，用地性質(zhì)按商住用地出讓，某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍取得該地的開發(fā)使用權(quán)，用于商業(yè)步行街開發(fā)。富有超前的時代感，充滿生命力的建筑形象，豐富城市景觀。以小空間商業(yè)為核心，以單位商業(yè)店鋪為主導(dǎo)，各級商業(yè)層次配備齊全，使商業(yè)群體的功能趨于完善。實現(xiàn)建筑品質(zhì)、開發(fā)品質(zhì)及社會美譽三豐收，使步行街成為一顆鑲嵌在某縣城中央的璀璨明珠。如引入開放的步街格局、空間設(shè)計和人流導(dǎo)向等要素使其具有時尚現(xiàn)代的商業(yè)氛圍，宜人的空間尺度，細膩的環(huán)境處理來滿足多元化人性審美情趣，開放自由的美學(xué)風(fēng)格等的社會需求等特征，繼而帶動城市經(jīng)濟的發(fā)展。⑵注重結(jié)合消費者心理分析，創(chuàng)建能滿足消費者心理需求的步街環(huán)境。從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場，所有細節(jié)都要經(jīng)過精心設(shè)計，強調(diào)整體風(fēng)格的一致性，同時，又要通過這種“一致性”展現(xiàn)出“個性化”，即該商業(yè)街的獨特賣點。⑴建筑性格的恰當(dāng)表達 ①外立面設(shè)計要有當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)地方特色，有豐富的地域特色、文化內(nèi)涵的步行街是吸引人流的一個主要因素，同時也要具有時代性，而一個傳統(tǒng)和現(xiàn)代感很好結(jié)合的商業(yè)步行街也成為一個城市形象的重要展示。 ⑵步行街室外環(huán)境布置 ①“以人為本”的布置原則：步行空間的尺度在設(shè)計時采用建筑、建筑小品、硬質(zhì)景觀和多層次綠化處理，可以達到人性化設(shè)計和貼近人的親切的尺度。②流暢和互動的步行空間布置原則：步行動線的安排為減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn)應(yīng)盡量兩點連接配置于廣場周邊；步行空間的寬度應(yīng)容納四人可以并肩行走的凈空間為佳。為了增強步行街內(nèi)部環(huán)境與室外廣場的互動性，步行空間最好布置在緊鄰商場建筑物，在入口處留夠充足的緩沖空間（10mx10m為宜），從而達到對行人吸引的效果，進而促使廣場與步行街內(nèi)部有良好的互動關(guān)系。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設(shè)施物的設(shè)置點，以達到廣場多樣化活動的互動。如行走空間內(nèi)以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀的植栽配置原則；植栽的配置應(yīng)與廣場設(shè)計主題相符合；利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素，融自然于廣場；將地面綠化與屋頂綠化相結(jié)合，既符合景觀要求，又應(yīng)符合節(jié)能要求；設(shè)置不同凹入深度的過渡空間，并使遮陽與綠化相結(jié)合，看似隨意而天成，實則精心考慮設(shè)計。⑶整體有機的景觀格局。項目整體定位具有某特色的現(xiàn)代商業(yè)步行街。形象定位某首個現(xiàn)代商業(yè)模范街。商業(yè)符號定位成為某縣商圈中最可