地產(chǎn)行業(yè)某海岸花園全程營銷實戰(zhàn)案例全錄-展示頁
2025-05-21 01:06本頁面
【正文】 （105國道）、南連順德水道、西靠三洪奇生活區(qū)、北臨三樂公路。美的海岸花園全程營銷實戰(zhàn)案例全錄第一章 美的海岸花園項目投資營銷為使讀者對美的海岸花園項目的運作有全面的了解，我們將項目早期的三份可行性報告錄入本章一至三節(jié)，并作簡要分析；同時，將王志綱先生的策劃精要加以總結(jié)，在第四節(jié)予以介紹，供讀者分享。以后各節(jié)是瑞爾特人介入項目后的操作實錄。（一）本項目所在市——順德順德市位于珠江三角洲中部，面積806平方公里，全市有十一個鎮(zhèn)和一個區(qū)，常住人口120萬人，預計到2010年，常住人口160萬人，而新增人口中25%為外來移民。水陸交通方便，靠近廣州、佛山等大城市，毗鄰港澳，距香港65海里，距澳門90公里。由于所處的地理位置優(yōu)越，順德歷史上就是一個商品經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)和外貿(mào)出口的基地。（二）本項目所在鎮(zhèn)——北滘被稱為盛世桃花源的北滘鎮(zhèn)，居順德市東北角，東面與番禺市接壤，東北面緊靠廣州市，西北面毗鄰佛山市，全鎮(zhèn)總面積92平方公里，常住人口13萬人，預計到2010年常住人口達18萬人，暫住人口6萬人。近幾年，大批廣州人下鄉(xiāng)到北滘鎮(zhèn)購置別墅，可見生活環(huán)境之優(yōu)越，不愧為盛世桃花源。集團公司廠區(qū)占地面積38萬平方米，建筑面積36萬平方米，職工近8000人，1997年產(chǎn)銷33億元。自1993年以來，美的產(chǎn)品出口額一直居國內(nèi)同行業(yè)首位。1993年動工，1994年底建成的美的新村，建筑面積5萬平方米，建后一年內(nèi)全部售出，其小區(qū)被評為市“安全文明小區(qū)標兵”。）（四）順德市、北滘鎮(zhèn)基本情況一覽表單位）平方公里（面積1997年2010年總?cè)丝冢┤f人（總產(chǎn)值）億元（）平方公里（建成區(qū)面積）平方公里（鎮(zhèn)區(qū)面積總?cè)丝冢┤f人（總產(chǎn)值）億元（）平方公里（建設總用地順德市120400200601601686144北滘鎮(zhèn)13902481820015二、本項目的可行性研究 為了深入細致地對該項目的市場可行性進行研究，我們重點訪問了一些有代表性項目的發(fā)展商、政府官員、銀行家、外商、企業(yè)家以及目標顧客組織和人士等。通過調(diào)查研究得出的結(jié)論：１、 只要項目“環(huán)境靚、配套全、規(guī)模大”，市場銷售均較好。三、項目素質(zhì)分析（一） 項目的優(yōu)勢１、 度假小區(qū)漸受青睞隨著人民物質(zhì)生活水平的日益提高，人們對居住的要求日漸趨向?qū)挸ê褪孢m，但都市人長期受人口稠密的條件限制，每天都受到人流、車流、污濁空氣、狹窄家居的困擾。如番禺的“祈福新村”、中山的“雅居樂”、東莞的“新世界花園”、順德的“碧桂園”等等，這種度假小區(qū)因其擁有寬敞的居住空間、觸目可及的田園風光，清新怡人的空氣，非常適合城市居民休閑度假及本地成功人士居家置業(yè)，因此這種類型的小區(qū)，它的崛起與開發(fā)絕對不會是偶然和例外的。而即將開通的華南大橋，將大大緩解洛溪大橋的負荷，而來往車輛將更為順暢，所以本項目所處地段極為優(yōu)越。距離美的海岸花園5分鐘車程，便是廣州市郊罕有的高爾夫球場“君蘭高爾夫生活村”。４、 發(fā)展商實力雄厚廣東美的集團股份有限公司實力雄厚。由于前幾年廣東個別樓盤因后期資金不足，而導致一時間“爛尾樓風潮”鋪天蓋地，消費者對發(fā)展商的實力特別看重。５、 發(fā)展商內(nèi)部有一定的潛在購買力美的集團中層以上干部300多名，通過給予優(yōu)惠政策（分期扣工資），既可以留住人才，又可以給中層以上干部一個好的居住環(huán)境。（二） 項目劣勢１、 同類小區(qū)競爭激烈“祈福新村”由于小區(qū)物業(yè)管理得法，區(qū)內(nèi)環(huán)境井然有序，深受不少港澳以及海外人士喜愛。２、 臨近景致平平由于所處地是北滘的工業(yè)區(qū)，北面是美的工業(yè)城，雖然是現(xiàn)代化的廠區(qū)，但或多或少都會對項目產(chǎn)生不利影響；而西邊的三洪奇生活區(qū)，畢竟比其它發(fā)達地區(qū)要落后得多；而南邊的三洪奇大橋及作為主要航道的北江，來往車輛船只也會影響區(qū)內(nèi)的寧靜與和諧；東面的工業(yè)開發(fā)區(qū)和項目北側(cè)、東側(cè)的交通要道亦造成一定的噪聲和塵埃污染。４、 地塊規(guī)模不大不小，用地條件不夠好而且不易規(guī)劃。數(shù)字顯示，今年上半年，銷售量比去年同期增加了20%左右。廣州國土房管局局長表示，商品住宅將繼續(xù)看好。所以本項目會有一定的市場競爭力，是可以吸引部分廣州人前來購買的。導致商品房空置的原因：一是房地產(chǎn)過熱時期商品房開發(fā)量過大，集中上市，超越了市場容量；二是投資不當，在開發(fā)決策時，未能結(jié)合順德市的實際情況和當?shù)氐木幼∮^念，過多地開發(fā)，價格相對較高而又不易被市民接受的高層豪華住宅；三是非商品房非法入市，對商品住宅市場產(chǎn)生較大沖擊；四是住房貸款業(yè)務量小而窄，期限過短，使得工薪階層的潛在購買力未能轉(zhuǎn)換成有效的購買力。一是高檔次、環(huán)境靚、成片開發(fā)、規(guī)模大的住宅越來越受市場歡迎。二是高層豪宅滯銷。三是分散小型住宅區(qū)、物業(yè)管理未跟上的商品房滯銷。付款方式入伙期賣點麗江花園番禺市大石鎮(zhèn)南浦島占地60萬平方米開發(fā)建筑面積120萬%住客會所健身中心餐廳娛樂中心園林式泳池銀行超級市場高爾夫球場125路公共汽車麗江花園—廣衛(wèi)路天河城—麗江花園花園酒店—麗江花園報紙電視低層洋房59~132公寓35~99低層洋房5300公寓3100訂金10，000元一次性付款88折簽認購書15天內(nèi)付銀行按揭96折簽認購書15天內(nèi)付30%，余下70%辦理按揭輕松付款（1）首期10%簽訂認購書后15天內(nèi)付清（2）二期70%落訂后45天內(nèi)辦理銀行按揭（3）三期10%于97年12月10日前付清（4）四期10%于98年1月30日前付清現(xiàn)樓和諧生活新天地祈福新村番禺4000多棟別墅和洋樓組成俱樂部燒烤場滾軸溜冰場人工湖標準泳池各類球場健身室兒童樂園學校報紙電臺電視57~119均價41141）一次性付款9折，簽合同7天內(nèi)100%
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