【正文】 似的專業(yè)市場(chǎng)的比較，主題式商業(yè)街更具備觀賞、游覽、購(gòu)物的整合能力，同時(shí)主題式商業(yè)街更具有專業(yè)市場(chǎng)不可比擬的環(huán)境及經(jīng)營(yíng)模式，主題式商業(yè)街更具發(fā)展的空間（有社區(qū)商業(yè)的延伸作支撐）（1）一個(gè)思路：選定一個(gè)明晰的業(yè)種作為主題式商業(yè)街的推廣主題，并與周邊商業(yè)物業(yè)形成差異性和互補(bǔ)性（2）三條主線：推廣線：圍繞統(tǒng)一主題進(jìn)行豐富多彩的個(gè)體形象展示活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一主題多品牌聯(lián)動(dòng)；統(tǒng)一主題多細(xì)節(jié)產(chǎn)品服務(wù)；統(tǒng)一主題多商業(yè)場(chǎng)景的優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)。渠道線：強(qiáng)調(diào)從專業(yè)市場(chǎng)及區(qū)域規(guī)模性商圈挖掘客源；強(qiáng)調(diào)對(duì)連鎖及聯(lián)營(yíng)類商家的引導(dǎo)；強(qiáng)調(diào)對(duì)知名品牌商家的優(yōu)惠政策；強(qiáng)調(diào)從相關(guān)產(chǎn)品商家聯(lián)盟中對(duì)客戶進(jìn)行引導(dǎo)。但隨著市場(chǎng)的成熟，區(qū)域商業(yè)開(kāi)發(fā)的遞增，政府規(guī)劃涉外商務(wù)區(qū)的延伸，主題式商業(yè)街（社區(qū)第三代商業(yè)街的延伸）必將成為區(qū)域商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。因此商業(yè)街的推廣定位要對(duì)周邊的單一商業(yè)氛圍進(jìn)行多元素的補(bǔ)充，引進(jìn)有品位、文化、競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)業(yè)態(tài)，特別是具有知名品牌的主力商家。通過(guò)項(xiàng)目四星級(jí)酒店高檔商業(yè)物業(yè)的支撐，可以營(yíng)造文化類、酒店式配套服務(wù)型商業(yè)街以及項(xiàng)目商業(yè)街運(yùn)用的酒店式管理等創(chuàng)新模式。但項(xiàng)目周邊商業(yè)配套還不夠完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商業(yè)街的娛樂(lè)、休閑配套引導(dǎo)系統(tǒng)。一般原則是所有商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)普遍遵循的原則，個(gè)例原則是結(jié)合項(xiàng)目特征和區(qū)位商圈特征所符合的原則，具體如下：（1）一般原則：※ 定位要符合時(shí)代和區(qū)域特征※ 定位應(yīng)具備稀缺差異性和互補(bǔ)互動(dòng)性的特點(diǎn)※ 定位要體現(xiàn)不同因素的贏利性和總體的平衡性※ 定位要在足夠的市場(chǎng)接納力之內(nèi)（2）個(gè)例原則：※ 與區(qū)域商業(yè)發(fā)展同向※ 與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合※ 以中心區(qū)消費(fèi)者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實(shí)際購(gòu)買力※ 確保該項(xiàng)目前期營(yíng)銷推廣的成功及后期的保值能力和增值空間2. 項(xiàng)目市場(chǎng)客層定位：（1）投資者決策分析※ 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商實(shí)力、主題規(guī)劃、價(jià)格、廣告力度、配套設(shè)施等。對(duì)商鋪價(jià)值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)等等?！?老客戶對(duì)購(gòu)買的影響又比較大。經(jīng)營(yíng)戶是本項(xiàng)目商業(yè)的第一主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營(yíng)為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營(yíng)造和未來(lái)商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢(shì)是他們關(guān)注的核心，同時(shí)也注重商鋪的投資價(jià)值和可變現(xiàn)能力。投資戶是本項(xiàng)目商業(yè)的第二主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購(gòu)買的最主要因素，同時(shí)商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點(diǎn)。他們對(duì)商業(yè)地塊位置及周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)非常熟悉，對(duì)區(qū)域商業(yè)價(jià)值有自己的判斷。（4）客戶特點(diǎn)：※ 商業(yè)意識(shí)強(qiáng)，財(cái)富意識(shí)濃厚，具備高超投資或經(jīng)商技能；※ 比較講信用，但更能追求個(gè)人利益；※ 尋求更大發(fā)展，積累更多財(cái)富※ 經(jīng)營(yíng)商業(yè)的同時(shí)更注重文化品位3. 項(xiàng)目主題定位：北部豪布斯卡（HOPSCA）國(guó)際復(fù)合商業(yè)街區(qū)⑴ 注解：※ “豪布斯卡”（HOPSCA）為歐美國(guó)家先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)模式，本質(zhì)為酒店HOTEL＋寫字樓OFFICE＋停車場(chǎng)PARKING（生態(tài)公園）＋大型綜合購(gòu)物中心SHOPPING MALL＋商會(huì)CONVENTION＋國(guó)際公寓APARTMENT的復(fù)合體。首先，HOPSCA豪布斯卡屬于綜合性物業(yè)，由于對(duì)其建筑密度及容積率有特定的要求，所以HOPSCA豪布斯卡一般分布于城市邊緣地區(qū)，這樣才能使得“豪布斯卡”（HOPSCA）建筑密度降低，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式；同時(shí)，作為“豪布斯卡”（HOPSCA）必須有大面積的綠化作為其營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)；此外，“豪布斯卡”（HOPSCA）與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要HOPSCA豪布斯卡與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在“豪布斯卡”（HOPSCA）內(nèi)的人員工作的便利性。從世界各國(guó)大、中型城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)可以看出，城市的發(fā)展已經(jīng)走過(guò)了功能單一、條塊分割布局的時(shí)代，未來(lái)的趨勢(shì)是以某一突出功能為主導(dǎo)，復(fù)合休閑、娛樂(lè)、住宅、文化、旅游等要素的大體量綜合性產(chǎn)品?！?需要完善豪布斯卡（HOPSCA）的組成元素：立體購(gòu)物中心、精品商業(yè)藝術(shù)館、24小時(shí)金融服務(wù)、24小時(shí)商業(yè)專車服務(wù)※ 為滿足北部CBD高端人群居住、消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，為項(xiàng)目特身量定出復(fù)合商業(yè)生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場(chǎng)、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂(lè)、會(huì)所、幼兒園于一體。：以項(xiàng)目東西南北四條街作參照⑴東面：休閑商業(yè)娛樂(lè)公園⑵南面：街區(qū)購(gòu)物消費(fèi)公館 ⑶西面：精品美食美肴中心⑷北面：酒店商務(wù)辦公及配套服務(wù)專區(qū)（三）、項(xiàng)目商業(yè)街的功能定位及業(yè)態(tài)劃分1功能定位⑴功能定位：多功能復(fù)合商業(yè)街區(qū)立體購(gòu)物公園+商務(wù)辦公+國(guó)際時(shí)尚健身+文化視聽(tīng)+科技娛樂(lè)+個(gè)性搜奇+美食餐飲⑵定位依據(jù)：※ 重慶北部商業(yè)規(guī)劃，重慶北部CBD核心區(qū)域，營(yíng)造了復(fù)合商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃氛圍。2業(yè)態(tài)劃分（1）業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 “鋪鋪臨街、關(guān)聯(lián)布局、循環(huán)消費(fèi)、資源共享”理念和模式。業(yè)態(tài)規(guī)劃上講究關(guān)聯(lián)性，商鋪與商鋪、商品與商品之間、商品與服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)項(xiàng)目與服務(wù)項(xiàng)目之間推行循環(huán)消費(fèi)理念。（2）劃分依據(jù)：※ 充分考慮商業(yè)街的商鋪特點(diǎn)及人流引導(dǎo)動(dòng)線※ 體現(xiàn)復(fù)合性商業(yè)街的發(fā)展優(yōu)勢(shì)※ 融合項(xiàng)目相關(guān)高檔物業(yè)的配套設(shè)施，增加文化品位與時(shí)尚情調(diào)※ 逐一反映社區(qū)商業(yè)街的創(chuàng)新性，提升商業(yè)的價(jià)值。充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點(diǎn)”對(duì)組織人流所發(fā)揮的作用。（4）具體劃分：以大型知名主力商家作為項(xiàng)目商業(yè)街四個(gè)方向的主要招商對(duì)象，形成商業(yè)街每個(gè)方向的特色招商與互動(dòng)、互補(bǔ)效應(yīng)，并可吸納更多同品質(zhì)的中、小商家進(jìn)駐，推動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的發(fā)展?！?選擇大型商家品牌將直接決定整個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)地位與整個(gè)小區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)檔次?！?大型超市將引進(jìn)重慶新世紀(jì)或者人人樂(lè)、重百等品牌美譽(yù)度較高的商家進(jìn)駐，以形成本物業(yè)的商業(yè)龍頭效應(yīng)，拉升本物業(yè)的商業(yè)定位，帶動(dòng)本物業(yè)相關(guān)小業(yè)態(tài)商家的入駐經(jīng)營(yíng)，從而促進(jìn)商業(yè)街的形象完善和人氣遞增?！?東面基本上是底商，商業(yè)口岸潛力不容低估。※ 西面：規(guī)劃為美食餐飲一條街，大型中餐店（如阿興記大飯店、順風(fēng)123）、各類品牌特色店（如鵝掌門、辣子雞、泰安魚、泉水雞等）、各類品牌特色小吃店、各地品牌風(fēng)味店等。說(shuō)明：● 選擇美食餐飲店務(wù)求品種與類別相互區(qū)隔，食客互補(bǔ)，跳開(kāi)相互之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，形成真正的餐飲一條街，并將這條街打造成重慶市社區(qū)商業(yè)中有名的一條餐飲街區(qū)?！? 西面較好的停車位易于運(yùn)作餐飲及相關(guān)配套服務(wù)所需。說(shuō)明：● 北面有四星級(jí)商務(wù)酒店規(guī)劃，所以相應(yīng)有商務(wù)工作休閑配套。五、項(xiàng)目商業(yè)街招租及銷售初步定價(jià)（一）、項(xiàng)目商業(yè)街的定價(jià)依據(jù)⑴.人口密集度⑵.人口結(jié)構(gòu)⑶.日均人流量、⑷.消費(fèi)能力、⑸.消費(fèi)結(jié)構(gòu)、⑹.商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、⑺.配套設(shè)施結(jié)構(gòu)⑴.商鋪投資收益的穩(wěn)定性⑵.投資的商鋪是否具備長(zhǎng)期的升值潛力⑶.商鋪投資是否具有高回報(bào)率通常商鋪的投資回報(bào)率為6%至12%⑷.商鋪的經(jīng)營(yíng)出租在商鋪投資者中，50%是自己經(jīng)營(yíng)，35%40%用于出租，還有10%左右的是投機(jī)商純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅貸款更嚴(yán)。：⑴.商業(yè)物業(yè)銷售的目標(biāo)客戶（一般為商鋪經(jīng)營(yíng)者、商鋪炒家、商業(yè)物業(yè)投資者）本項(xiàng)目適宜以商鋪經(jīng)營(yíng)者為主，適量有商業(yè)物業(yè)投資者作補(bǔ)充。⑶.商業(yè)物業(yè)各區(qū)位的配套環(huán)境項(xiàng)目東面與北面環(huán)境較西面優(yōu)先，南面適中，但由于整個(gè)商業(yè)街位于支干道，商業(yè)氛圍非常淡薄。（二）、項(xiàng)目商業(yè)街的定價(jià)策略⑴.主導(dǎo)策略※ 將本項(xiàng)目集約性商業(yè)與分零商鋪實(shí)行不同的銷售政策，是基于產(chǎn)品本身的特征而制定的不同對(duì)策，因?yàn)榉至闵啼伩梢杂梅至沅N售的方式快速實(shí)現(xiàn)銷售，而無(wú)需借其他的銷售策略，這樣就不會(huì)給發(fā)展商留下后續(xù)管理的事情?！裆仯ㄖ行⌒屯顿Y商戶）策略具體使用政策：目的：讓市場(chǎng)相信本項(xiàng)目商鋪巨大的升值潛力，賺取本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的超額利潤(rùn)；最大程度上消滅本項(xiàng)目條件稍差的鋪源，達(dá)到項(xiàng)目的均衡銷售。針對(duì)對(duì)象：采取送車位租售辦法，主要針對(duì)一次性付款的業(yè)主與按揭期在5年以內(nèi)的業(yè)主，界定這個(gè)范圍是為了防止今后幾年內(nèi)整個(gè)重慶樓市涌現(xiàn)泡沫時(shí)，將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，損失降到最小。●集約性、大型投資商戶策略具體使用政策：◆先引進(jìn)主力商家，在主力商家的選擇上，一定要注意對(duì)主力商家的經(jīng)營(yíng)品種與檔次以及商家的社會(huì)知名度與美譽(yù)度進(jìn)行考核，盡量讓商家本身的品牌就能吸引投資者的目光。（原則上2000平米以上可考慮兩年內(nèi)減免租金增調(diào)部分的費(fèi)用半年，3000平米以上可考慮兩年內(nèi)減免租金增調(diào)部分的費(fèi)用一年）（三）、項(xiàng)目商業(yè)街的定價(jià)方式，并結(jié)合本案在市場(chǎng)中的地位及制定的租售目標(biāo)，整體價(jià)格宜采取低開(kāi)高走的策略。并在一定的租售率節(jié)點(diǎn)位置價(jià)格作適當(dāng)上調(diào)，直到最后平均租價(jià)3540元/月m2。3. 階段租售計(jì)劃： m2，安排整個(gè)招租周期為8個(gè)月，招租率85%以上，平均每月招租面積2629m2，依據(jù)市場(chǎng)招租控制，特?cái)M定本案以下招租計(jì)劃：招租階段2006年4月20日2006年6月20日2006年9月20日2006年11月20日2006年12月20日招租率020%55%75%85%表一： B區(qū)門面租金房號(hào)進(jìn)深（m)跨度(m)層高(m)套內(nèi)面積（m2)建筑面積（m2)租金（元/m2)租金總額銷控B1　235, 　　184, 　B2　235, 　　185, 　B3　234, 　　18