【正文】 的市場定位五、 項目商業(yè)街招租與銷售的初步定價六、 項目商業(yè)街的整合包裝與推廣七、 項目商業(yè)街的招商工作流程及招商計劃八、 項目商業(yè)街對酒店及公寓項目的影響九、 項目商業(yè)街的客戶資源名冊一、 項目商業(yè)街所在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃及周邊商業(yè)物業(yè)情況（暫略）周邊商業(yè)物業(yè)情況分析龍湖社區(qū)消費中心商業(yè)數(shù)據(jù)研究說明：龍湖社區(qū)消費中心是第二代社區(qū)消費中心的典范，其主商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲占了整個社區(qū)消費中心商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的61%，形成了以餐飲為特色的鮮明的個性?！?經(jīng)營環(huán)境：良好的通風(fēng)條件；較好的安保秩序；規(guī)劃合理的停車位；能進(jìn)行大型展示活動的場所設(shè)置※ 消費環(huán)境：商業(yè)街的整潔度；商業(yè)街的區(qū)域分割明顯與否；商業(yè)街的走向；商業(yè)街的網(wǎng)點比例※ 娛樂環(huán)境：在商業(yè)街的集中停駐點設(shè)置相應(yīng)的娛樂健身配套設(shè)施。（3）五個環(huán)節(jié)：定位、定類、定價、定時、定崗：——特色經(jīng)營類商業(yè)街三、項目商業(yè)街的SWOT分析（暫略）四、項目商業(yè)街的市場定位（一）針對四個特性進(jìn)行項目商業(yè)街的市場定位：項目位于渝北高尚住區(qū)組團，且新牌坊龍湖片區(qū)商業(yè)漸至完善，尤以餐飲類商業(yè)構(gòu)建渝北新牌坊片區(qū)特色商業(yè)走廊。：與周邊競爭性商業(yè)相比，本項目商鋪分割面積較大，無論跨度、徑深、層高等都體現(xiàn)出需要入住具有一定資金實力和品牌效應(yīng)的商家。（二）、項目商業(yè)街的市場定位商業(yè)定位原則須考慮一般原則和個例原則?！?客戶的投資特征和動機非常明顯?！?投資戶?！?次要客戶群體重慶市個體品牌的經(jīng)營者以及其它區(qū)域的投資。 ※ “豪布斯卡”（HOPSCA）最大的優(yōu)勢在于資源共生、聚合增值。集中體現(xiàn)復(fù)合商業(yè)街區(qū)形態(tài)。特色商業(yè)薈萃、條塊清晰、功能齊全、方便顧客。（3）布局建議※ 以幾家主力店為主，多家半力店、專營店、餐飲娛樂休閑及商務(wù)休閑功能配套店為輔的商家組合特點?！?南面：規(guī)劃為大型超市、銀行、品牌藥店、中高檔洗浴中心（二樓）、知名房屋中介店、通信服務(wù)中心、中式茶樓、醫(yī)療診所、藥膳料理及其它社區(qū)服務(wù)配套說明：● 選擇大型超市作主力店（2000——5000平米），為南面街區(qū)的商軸核心，容易產(chǎn)生人流車流的聚集效應(yīng)，帶來更多招商契機。● 大型超市對店面選擇嚴(yán)格，特別是徑深和跨度，因此南面設(shè)超市需拿一部分車庫面積出來，以彌補鋪面徑深的不足（超市徑深至少40米以上適宜）※ 東面：規(guī)劃為綜合性娛樂中心（如餐廳、酒吧、Disco、卡拉OK及私人會所的復(fù)合體）、SPA、美容美發(fā)研修中心、纖體會館、酒吧、音樂餐廳、精品家飾、健身理療會所、咖啡廳（上島咖啡）、西式糕點（如荷蘭屋）、運動休閑物品專賣、體育運動俱樂部、藝術(shù)茶吧、耍吧等說明：● 東面是整個社區(qū)的形象面、擁有高級會所，相鄰動步公園、高檔社區(qū)及政府機構(gòu)等，因此需要綜合性休閑娛樂業(yè)態(tài)作支撐，同時東北面有四星級商務(wù)酒店配套，西式餐飲及高品質(zhì)健身中心也能進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)銜接。同時輔助引進(jìn)相當(dāng)規(guī)模的洗腳城（二樓）、桑那按摩中心（二樓），以增加餐飲的服務(wù)配套需要?！?北面：規(guī)劃為酒店商務(wù)辦公、商務(wù)休閑及配套專區(qū)，主要有24小時金融服務(wù)中心、24小時商務(wù)專車服務(wù)中心（汽車出租、汽車美容、汽車配件、汽車展示）早點（早餐）服務(wù)店、晚點（夜消）服務(wù)店、辦公家什、辦公器材、健身中心、中等經(jīng)營類公司辦事處、專業(yè)培訓(xùn)中心等。⑸.公用分?jǐn)偯娣e一般商鋪的公攤面積占建筑面積的３０％－４０％，因此公攤面積越少越能吸引投資者⑹.返租承諾⑺.貸款風(fēng)險個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。⑵. 商業(yè)物業(yè)投資方式（一般為大型投資商鋪和散戶投資商鋪）由于項目商鋪分割面積大，適宜采用大型投資商鋪，而大型投資商鋪一般租金較優(yōu)惠。※ 由于集約性商業(yè)分零銷售一是在技術(shù)上難度較大，容易形成較多的死角，這樣減少整個項目的總體價值，二是商場分零銷售后，經(jīng)營十分困難，這將直接影響到整個項目其他區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營，將對整個項目的商業(yè)地位形成較大的沖擊，在此情況下，應(yīng)將集約性商業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，使其先對大型主力店、大型加盟連鎖店等大商家招租，就能有效避免上訴情況，從而起到既確保本項目的經(jīng)濟利益，又保障項目良好的社會口碑與美譽度。具體使用注意事項：此策略在宣傳推廣過程中，作為本項目的賣點之一在廣告上亮相，而不作為主推銷售策略，當(dāng)銷售形式十分利好時，此策略將不在公示，具體操作：在與客戶簽定正式買賣合同時，與一次性付款的業(yè)主和按揭期在5年之內(nèi)的購鋪客戶同時簽定車位贈送年限協(xié)議書，同時將協(xié)議書交到公證機關(guān)進(jìn)行公證，發(fā)展商同時為此提供相應(yīng)的擔(dān)保（后面的這個環(huán)節(jié)，發(fā)展商也可以省略，如果為了確保公信力與策略的權(quán)威性，則需要加上后面這個環(huán)節(jié)）。，建議首期平均租價26——28元/月m2。※ 從市場因數(shù)考慮，本項目商業(yè)預(yù)計在06年中旬銷售 ，價格會 ，修正后的銷售價格在 元/平米左右?！昂啦妓箍ā保℉OPSCA）這個概念，因概念本身就具有新聞性，則可建議媒體在地產(chǎn)版快對這個概念進(jìn)行炒做，從概念的推導(dǎo)，到概念的支撐；從概念的內(nèi)涵，到概念的外延；從概念的提出，到概念對整個商業(yè)市場的巨大影響力進(jìn)行逐步描述。版面選擇建議采用整彩版硬性廣告與大篇幅的軟性文章相結(jié)合的策略。本項目活動營銷可以考慮采取以下方式：A、房交會活動；B、本項目跨區(qū)域展示活動；C、本項目招商洽談會；D、有關(guān)現(xiàn)代社區(qū)高檔商業(yè)街的發(fā)展與經(jīng)營的專家座談會等活動；E、酒店商業(yè)管理公司在本項目中的作用介紹會；F、等，通過活動營銷來彌補本項目營銷推廣手段的不足，同時為本項目的美譽度的打造奠定基礎(chǔ)。參考軟文推廣主題：“豪布斯卡”——重慶新商業(yè)原點（焦點話題訪談） （2）第二階段（強銷期）※ 執(zhí)行時間：2006年6月月21日至2006年9月20日※ 主要任務(wù)：有針對性地向目標(biāo)客戶投放廣告，總結(jié)第一階段廣告效果，強力推廣，進(jìn)一步提高市場占有率并引起市場強效關(guān)注。同時進(jìn)一步檢驗市場反應(yīng)，適度調(diào)整本案的促銷策略，尋求最佳方式表現(xiàn)本案的優(yōu)勢，持續(xù)制造市場熱點（4）第四階段（尾盤期）※ 執(zhí)行時間：2006年11月21日至2006年12月20日※ 主要任務(wù)： 以較高的物業(yè)與已招租商家知名品牌，打造項目形象，穩(wěn)定客群，再度強力銷售，以提升本項目市場認(rèn)知度，形成品牌與項目的綜合提升。豪布斯卡國際商業(yè)街※ 各街區(qū)名稱：東面：戛納印象 （世界風(fēng)情城）西面：宴府美館 （熱力生活區(qū)）南面：凱樂盛方（生活精品區(qū)）北面：星尚領(lǐng)地（品位不夜城）※ 項目主題推廣語：北部復(fù)合商業(yè)街區(qū)，國際文化無限融合（3） 項目推廣主語表現(xiàn)：※ 多功能復(fù)合商業(yè)規(guī)劃，中西文化的無隙糅合文案表現(xiàn)：一個成功的商業(yè)街區(qū)絕不是單一業(yè)態(tài)的重復(fù)再現(xiàn)，而應(yīng)是多種業(yè)態(tài)的有機結(jié)合、巧妙融合?！?國際復(fù)合商業(yè)街區(qū)更強調(diào)文化功能※ “逛、玩、購、賞”一體化復(fù)合商業(yè)街區(qū)輝煌誕生文案表現(xiàn)：商業(yè)街的休閑化、個性化、時尚化經(jīng)營表現(xiàn)有助于形成多樣化的商街特色，避免了傳統(tǒng)商街大同小異、千店一面的格局，以迎合日趨個性化的消費對象；※ 北部未來商業(yè)領(lǐng)漲版塊，商機爭先（3）項目現(xiàn)場包裝略七、項目商業(yè)街的招商計劃及招商工作流程（一）、項目商業(yè)街招商模式的選擇分析商業(yè)物業(yè)銷售的主要目標(biāo)客戶，結(jié)合本項目的實際情況，采用主力店招攬與自營相結(jié)合的招商模式模式租賃比例經(jīng)營策略營業(yè)總面積可租售面積達(dá)成目的主力店的招攬45%前期低租金額度、不遞增租金上調(diào)比例等優(yōu)惠政策核心主力店的招睞，吸引人流、客流，做熱項目地域商業(yè)氛圍，以期提高租金與售價水平。、品牌的完整性商品種類、品牌的完備，可使購物者能夠比較方便地進(jìn)行款式、質(zhì)量、價格的比較。（三）、項目商業(yè)街招商策略（1）核心主力店先行，輔助店隨后的原則；（2）主題購物產(chǎn)品項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則；（3）放水養(yǎng)魚的原則；（4）先做人氣，再做生意的原則；定位招商目標(biāo)時考慮到本項目的開發(fā)規(guī)模、社區(qū)環(huán)境、地理位置、所處市場環(huán)境等因素，綜合確定招商目標(biāo)定位為：多功能復(fù)合休閑商業(yè)中心（1）購物中心（超市）、家飾產(chǎn)品、商務(wù)服務(wù)配套的代理商、經(jīng)銷商、投資置業(yè)者（2）餐飲、娛樂項目的品牌直營商、品牌加盟商、投資置業(yè)者（3）重慶或國內(nèi)知名品牌產(chǎn)品的直營商、品牌加盟商、投資置業(yè)者項目商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量招商對象核心主力店大型超市類1家以新世紀(jì)、重百、人人樂、屈臣氏等知名購物中心為主要招商對象。社區(qū)配套店藥店、門診、銀行、通信、美容、家裝等10家與周邊競爭物業(yè)相對互補的商家5. 項目招商的政策管理招商進(jìn)程中，本項目必需注意到租金水平、承租戶質(zhì)量等問題。（3）商務(wù)談判針對確定的客戶對象，進(jìn)行高層次的實質(zhì)性會談。（四）、項目商業(yè)街租售付款方式及優(yōu)惠政策（1）中、小型投資經(jīng)營商家※ 租期1年以上2年以下；● 付款方式：支付6個月租金的數(shù)額為押金；以一個季度為一期，每季度第一個月的10日支付當(dāng)季度的租金。● 優(yōu)惠政策：免收2個月租賃費，贈送3個月物管費，贈送3個月停車位※ 租期10年以上：● 付款方式：支付4個月租金的數(shù)額為押金；以半年為期支付租金，每半年期的第一個月支付下期租金?！?分期付款（97折優(yōu)惠價）● 首付3萬元定金，簽訂認(rèn)購書；● 七天內(nèi)簽訂正式買賣契約，同時支付30%的首期款（含定金）；● 簽定正式合約兩個月內(nèi)再支付20%房款；● 簽定正式合約四個月內(nèi)再支付20%房款；● 簽定正式合約六個月內(nèi)付清30%的剩余房款；※ 按揭貸款● 一次性首付（98折優(yōu)惠價）◆首付3萬元定金，簽訂認(rèn)購書；◆簽約后10日內(nèi)付清50%（含定金）的首付款，并簽訂正式買賣契約，同時提供按揭資料，辦理按揭手續(xù)；貸款到帳