【正文】 ，必將深受市民青睞，成為永修縣一道靚麗的風(fēng)景線。3．大型超市及品牌店發(fā)展看好，步行街將成為城市靚麗的風(fēng)景線隨著市民消費(fèi)水平的提高，對品牌的追求將愈來愈突出，品牌店必然獲得良好的發(fā)展。售價(jià)——一樓49007300元/平方米 ，面積70㎡左右 二樓售價(jià)為2000元/平方米，做大商場 銷售狀況——一期商鋪基本已售完，只剩兩個(gè)商鋪待售現(xiàn)狀與進(jìn)度——在建付款方式——一次性付款或分期付款，按揭 杰升商業(yè)街位置——位于時(shí)代廣場南側(cè)規(guī)劃——建筑一層、二層為商場，36層住宅，商業(yè)規(guī)模約70個(gè)店面（一二層合計(jì)）； 售價(jià)——一樓10000元/平方米 ，面積5060㎡ 二樓售價(jià)為2560元/平方米 ，做大商場銷售狀況——住宅已售完，商鋪還有少量幾個(gè)店面現(xiàn)狀與進(jìn)度——在建付款方式——一次性付款或分期付款，按揭鼎祥花園位置——位于汽車站對面性質(zhì)——商住樓，沿街為商鋪售價(jià)——3800元/平方米，面積約50平方米銷售狀況——11個(gè)店面還剩有7間，也沒有經(jīng)營者在經(jīng)營工程現(xiàn)狀——已交付嘉華沿街商鋪位置——一期位于汽車站對面、二三期位于歐陽修大道東側(cè)性質(zhì)——商住樓，沿街為商鋪（單層），總體商業(yè)量大約100間店面售價(jià)——二期售價(jià)3900元/平方米，面積約50平方米，三期售價(jià)未出銷售狀況——二期商鋪滯銷，三期未銷售工程現(xiàn)狀——一期已交付，二三期在建五、小結(jié)（一）永豐縣商業(yè)發(fā)展趨勢及預(yù)測未來商業(yè)競爭飽和狀況短期內(nèi)很難改善，競爭將更趨激烈在建商鋪門面房較多，根據(jù)以上不完全統(tǒng)計(jì)，總體商業(yè)供應(yīng)量將近7萬平米，這對于一個(gè)城市居住人口還不到7萬人的縣級城市來講，這個(gè)商業(yè)總量是十分驚人的，這將導(dǎo)致在很長一段時(shí)間內(nèi)加劇供大于求的現(xiàn)狀；而且對于經(jīng)營者來說，經(jīng)營環(huán)境與競爭環(huán)境將進(jìn)一步惡化，未來地段不佳的商鋪空置率還將加劇。住宅售價(jià)——798——1288元/平方現(xiàn)狀與進(jìn)度——已完成三通一平天誠商業(yè)步行街位置——位于龍崗北路與恩江北路之間，時(shí)代廣場北面。四、目前在售、在建商鋪情況（一）典型個(gè)案情況 南海名都位置——永豐恩江大道南段規(guī)?！嫉孛娣e7468平方米，共五棟建筑，商業(yè)規(guī)模大約40個(gè)店面規(guī)劃——沿街建筑1層為商鋪、2層為商場，37樓為住宅，其余三棟均為住宅，沒有物業(yè)管理。 （5）目前永豐縣的專業(yè)批發(fā)市場基本上處于一種簡單的商品匯聚集中狀態(tài)，對于相關(guān)的同類商品兼收并蓄，經(jīng)營者以及經(jīng)營的商品良莠不齊，其中上檔次、上水平的市場并不多。其中服裝類、以及各類品牌產(chǎn)品對位置要求較高。而目前在建在售的店鋪出售價(jià)格從位置地段的角度來說商鋪售價(jià)沒有相應(yīng)租金的差別大，價(jià)格與租金對應(yīng)關(guān)系還不是那么準(zhǔn)確，大的差別主要體現(xiàn)在店面的層次上。（2）在租金上，沿街店面與非沿街店面，主要商街與一般住宅商街，一樓店面與二樓、三樓商鋪均有較大的租金差別。結(jié)論從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們基本看出：（1）目前永豐縣城的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格可以分為以下三個(gè)范圍檔次：A）每平方3050元及以上，主要是時(shí)代廣場以及一些街道轉(zhuǎn)角處的沿街店面B）每平方10—30元左右者，主要是時(shí)代廣場外圍200米以內(nèi)中段的商鋪。以俊發(fā)小百貨店為分界，以北為熱鬧的集市，地?cái)?，人流量較大，商鋪?zhàn)饨鹨脖容^貴，以南則明顯的冷清，商鋪陳舊，租金便宜。商鋪名稱規(guī) 模月租金租金（元）/平方米酷族服裝20㎡400元20元/㎡科龍空調(diào)18㎡600元33元/㎡東洋空調(diào)12㎡600元50元/㎡雜貨店13㎡600元46元/㎡龍崗南路：龍崗南路屬農(nóng)貿(mào)市場型的街市，街道兩邊布滿了各種賣蔬菜、水果的地?cái)?，兩邊商鋪多以賣農(nóng)資物品為主，如農(nóng)具、種業(yè)、農(nóng)藥、飼料；還有大量的鞭炮店，家庭常用的物品、竹席、生活用品、服裝，物品以中低檔為主。該處商鋪大多裝修精良，商品等次較高。月24000元一層經(jīng)營一般金鷹家電22平方米45元/㎡月共兩層經(jīng)營好甘雨亭商場70元/75元/㎡月年租金備注萬客隆超市600㎡50元/㎡轉(zhuǎn)盤以西還是在建工程，據(jù)調(diào)查，還有近百個(gè)店鋪未銷售出去，銷售狀況不佳。租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）： 地點(diǎn)面積（平米）月租金年租金貿(mào)易廣場40 （底層）18元/㎡（兩層）8460元貿(mào)易廣場40 （底層）20元/㎡（三層）9600元躍進(jìn)西路一條街位置：躍進(jìn)西路（恩江中學(xué)左邊）概況：底層為店面，二層以上為商品房的多層建筑，典型的沿街初級市場格局，經(jīng)營項(xiàng)目：包括小百貨、餐飲、服裝、五金水暖器材、書店、文化用品、花店等。三、典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況 貿(mào)易廣場位置：恩江北路與永豐大道交叉處規(guī)模：經(jīng)營戶302戶概況：共有13棟，分A、B、C三區(qū)經(jīng)營項(xiàng)目：包括農(nóng)機(jī)、摩托、裝潢——五金水暖器材、燈飾、油漆、陶瓷、鋁材、板材等。 群體細(xì)分：主要是私營業(yè)主，偶爾與永豐人民做生意，對于批零銷售的各類市場情有獨(dú)鐘，另外對專業(yè)商業(yè)街較感興趣，愛推廣他們的家鄉(xiāng)特色，多數(shù)人要求中小面積。開發(fā)商投資建設(shè)商鋪分為兩種情況：大型綜合市場出租與出售并舉，臨街商鋪以出售為主，位置不同，租售水平有相應(yīng)的差距。7）電子數(shù)碼、家電行業(yè)數(shù)量有限，且同質(zhì)化經(jīng)營嚴(yán)重，經(jīng)營通訊類產(chǎn)品過多，而電腦產(chǎn)業(yè)配套卻嚴(yán)重不足，且這幾大行業(yè)均為小店經(jīng)營，缺乏統(tǒng)領(lǐng)市場的大型旗艦主力店。6）物流、手工業(yè)、五金、文體用品等行業(yè)數(shù)量都比較少，配套嚴(yán)重不足，在當(dāng)?shù)匕l(fā)展均未成熟，除五金主要分布在五金交化公司沿街外，其他幾類分布都極為散亂。經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重汽配修理825﹪餐飲7﹪零售5﹪電子通訊1﹪家具1﹪建材裝飾3﹪服務(wù)4﹪摩托1﹪書社文體2﹪總匯32100﹪永豐縣城沿街商鋪及專業(yè)貿(mào)易市場商鋪分布總體情況如下：總結(jié)：1）零售小雜貨商鋪數(shù)量最多，達(dá)200余家，經(jīng)營面很廣，分布在每條街道，完成主要生活配套職能；2）經(jīng)營餐飲的商鋪數(shù)量居次，分布也較廣泛和分散，在永叔路形成了一定的餐飲一條街的氣氛，但總體來說未形成特色和規(guī)模；3）農(nóng)資農(nóng)貿(mào)商鋪數(shù)量占第三位，可見永豐很大一部分商業(yè)面向農(nóng)村市場，而永豐農(nóng)業(yè)較為發(fā)達(dá)，遂能支撐起如此龐大的農(nóng)資農(nóng)貿(mào)市場；4）建材裝飾等商業(yè)配套在這幾年內(nèi)發(fā)展迅猛，據(jù)以上統(tǒng)計(jì)已達(dá)百余家。從去年開始出租，免稅兩年，免物業(yè)管理費(fèi)，出租率超過80%。底層店面大小大致為40平方米，兩層租金折合為18元/平方米，三層折合為20元/平方米。經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重餐飲24﹪服務(wù)配套43﹪零售32﹪服飾13﹪文體用品5﹪家電4﹪家具4﹪農(nóng)資農(nóng)貿(mào)4﹪太陽能1﹪建材1﹪電子通訊1﹪總匯132100﹪B、貿(mào)易廣場及周邊輻射區(qū)域——位于恩江北路與永豐大道的交叉處，是目前永豐縣唯一一個(gè)進(jìn)行專業(yè)規(guī)劃、專業(yè)管理的交易市場，并對周圍街區(qū)商業(yè)產(chǎn)生一定的影響——經(jīng)營內(nèi)容與之大體相同。其商業(yè)物業(yè)分布如下：經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重農(nóng)資農(nóng)貿(mào)10﹪農(nóng)機(jī)6﹪汽配修理15﹪機(jī)車1﹪零售10﹪家具1﹪餐飲8﹪服務(wù)業(yè)4﹪物流1﹪建材裝飾1﹪總匯57100﹪■新興商業(yè)圈A、躍進(jìn)路——躍進(jìn)路貫穿整個(gè)縣城，在躍進(jìn)路兩側(cè)依次分部了恩江小學(xué)，機(jī)關(guān)幼兒園，恩江中學(xué)，有較大的人流量。現(xiàn)有的商業(yè)主要受商貿(mào)城及大圓盤的輻射作用，其商業(yè)業(yè)態(tài)分布如下：經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重餐飲7﹪物流6﹪汽配修理10﹪家具1﹪建材3﹪零售6﹪農(nóng)資農(nóng)貿(mào)3﹪服務(wù)4﹪通訊1﹪摩托2﹪總匯43100﹪——是永豐縣通往吉水縣的一條重要道路，但是永吉路較短，且比較破舊，道路狀況不佳，商業(yè)環(huán)境惡劣。經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重建材6﹪摩托、電動(dòng)車2﹪農(nóng)資、農(nóng)貿(mào)19﹪五金交電10﹪零售12﹪電子通訊16﹪服務(wù)配套21﹪文體用品1﹪餐飲27﹪家電5﹪能源1﹪服飾3﹪汽配修理13﹪總匯136100﹪——處于交通要道永吉路和迎賓大道傍，是永豐縣蔬菜出口的最大集散地，正由于此在商貿(mào)城及其周邊（永吉路、迎賓西大道）形成了以物流、汽配修理、餐飲服務(wù)業(yè)為主的商業(yè)物業(yè)，由于規(guī)劃雜亂，商業(yè)環(huán)境不理想，整個(gè)商貿(mào)城空置率超過70%，大多門面還被用做紡織作坊，這也是商貿(mào)城的一大特色。這些商鋪大多規(guī)模小，經(jīng)營水平一般，靠時(shí)代廣場這邊租金大致為二三十元每平米，再往西也就十來塊錢，有不少商鋪還沒租出去。農(nóng)業(yè)服務(wù)店在交警大隊(duì)右側(cè)，總共有10家?！镭S縣城與外界連接的主要交通干道，中國電信和長途汽車站位于此，從而形成了以電子和餐飲服務(wù)業(yè)為主的商業(yè)街，兼有農(nóng)機(jī)農(nóng)貿(mào)、裝潢、汽配及修理?！鐾鈬虡I(yè)圈：老城區(qū) 迎賓東、西大道 商貿(mào)城 永吉路——位于永豐縣城的東面，為行政機(jī)關(guān)中心位置，但已不作為縣城和商業(yè)發(fā)展方向。服飾業(yè)多半以專賣店的形式進(jìn)行經(jīng)營，裝修不錯(cuò)，服務(wù)態(tài)度熱情，經(jīng)營狀態(tài)良好。租金范圍15—50元每平方米每月?！龃渭壣虡I(yè)圈：以時(shí)代廣場為中心，方圓200米以內(nèi)，（不包括迎賓大道）次級商業(yè)圈是由下面幾個(gè)商業(yè)街組成：龍岡北路，龍岡南路—五金交化商場至農(nóng)貿(mào)市場，農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營的主要是服飾和農(nóng)產(chǎn)品，主要服務(wù)對象是普通大眾。（4） 經(jīng)營方式有：多為租賃經(jīng)營。（2） 交通方便，人流量大、人氣旺。租金范圍為5075元每平方米每月，是縣城最貴的地段。主要商區(qū)及市場分析■商業(yè)核心區(qū)：時(shí)代廣場時(shí)代廣場位于永豐縣城的中心，而且由于其休閑功能，使得時(shí)代廣場成為縣城最繁華、人流最大的地方。永豐縣商業(yè)物業(yè)從質(zhì)量和數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類相對齊全，數(shù)量較多，但都停留在低價(jià)經(jīng)營管理水平， 缺少良好經(jīng)營、購物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。由于多年的積累，整體商業(yè)格局形成了一定市場的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。主要商業(yè)街——恩江南、北路、迎賓大道、龍崗南、北路、躍進(jìn)路、直街。外圍商業(yè)圈——包括老城區(qū)、迎賓大道周邊、商貿(mào)城。次級商業(yè)圈——時(shí)代廣場往外200米范圍內(nèi)。核心商業(yè)圈——以時(shí)代廣場為中心帶狀商圈。蔬菜出口成為永豐縣一大支柱產(chǎn)業(yè)。 永豐主要產(chǎn)業(yè)為制藥、針織服裝、碳酸鈣、磷產(chǎn)化工、食品。 永豐縣位于江西省中部，距京九鐵路、105國道22公里，有二級公路與之相通，其中，泉畢高速公路、贛粵高速離本地約11公里，南下北上方便快捷。歐陽修商業(yè)街全程營銷策劃方案（2005/7/20）目 錄第一部分 市場調(diào)研分析一、永豐縣商業(yè)市場整體情況研究二、針對性商業(yè)環(huán)境調(diào)查分析三、典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況調(diào)查分析四、目前在售、在建商鋪情況調(diào)查分析五、小結(jié)六、永豐縣城商鋪經(jīng)營者調(diào)查分析第二部分 項(xiàng)目分析一、優(yōu)勢與機(jī)會點(diǎn)二、劣勢及威脅點(diǎn)第三部分 項(xiàng)目定位一、產(chǎn)品部分二、產(chǎn)品功能部分三、建筑內(nèi)部空間的組織四、建筑環(huán)境定位五、街區(qū)功能定位六、目標(biāo)客戶定位七、物業(yè)服務(wù)定位第四部分 營銷戰(zhàn)略一、差異化營銷戰(zhàn)略二、差異化營銷的基礎(chǔ)第五部分 項(xiàng)目行銷策略一．總體策略二、機(jī)會點(diǎn)三、困難點(diǎn)四、本策略執(zhí)行中必須預(yù)見和理解的問題五、租金提升策略及手法六、目標(biāo)客戶與相應(yīng)的銷售措施七、返租及租金返還策略八、銷售策略九、行銷節(jié)奏策略十、行銷渠道方式類型第六部分 項(xiàng)目價(jià)值分析一、從兩個(gè)方面分析本案物業(yè)的價(jià)值所在二、從項(xiàng)目周邊市場商鋪?zhàn)饨鹎闆r看項(xiàng)目價(jià)值三、以市場比較法進(jìn)行售價(jià)的評估四、本項(xiàng)目價(jià)值綜述第七部分 營銷推廣策略一、原則二、概念定位三、媒體創(chuàng)新四、階段性營銷策略第一部分 市場調(diào)研分析◆調(diào)查時(shí)間2005年6月13日——2005年7月6日◆調(diào)查方法實(shí)地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查采用實(shí)地入戶調(diào)查和沿街問詢調(diào)查結(jié)合，并輔助當(dāng)?shù)卣冀?jīng)濟(jì)信息狀況、趨勢◆調(diào)查目的分析永豐縣商業(yè)環(huán)境及歐陽修商業(yè)街目標(biāo)客戶購買行為及心態(tài)，為項(xiàng)目定位及營銷推廣提供客觀依據(jù)。◆調(diào)查范圍永豐縣主要商業(yè)市場、專業(yè)市場及沿街商鋪商鋪經(jīng)營戶、投資者◆調(diào)查項(xiàng)目1．永豐縣商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2．永豐縣商業(yè)形態(tài)3．永豐縣經(jīng)營商戶4．競爭物業(yè)狀況一、永豐縣商業(yè)市場整體情況研究總體概況 永豐人民勤勞樸實(shí)，喜愛種植蔬菜，尤其是辣椒，遠(yuǎn)近聞名。市場格局目前,整個(gè)永豐縣城的市場由中心向外可以劃分為如下幾個(gè)部分： 本案處于此范圍內(nèi)。新興商業(yè)圈——包括貿(mào)易廣場及周邊輻射區(qū)域、躍進(jìn)西路、歐陽修大道總的來說： 整個(gè)永豐縣市場分布布局上相對比較集中，基本上是以時(shí)代廣場為核心發(fā)展分布，輻射范圍在200米以內(nèi)，經(jīng)營品種齊全，基本滿足城鄉(xiāng)人們的商業(yè)配套需求。二、針對性商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)形態(tài)分析主要商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評價(jià)傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)商品