【正文】 海新城北接主城區(qū)，南應(yīng)欽州港，東臨疏港大道，西環(huán)茅尾海，是中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的濱海門戶，集“江、海、湖、山、島”為一體，規(guī)劃面積110平方公里，建設(shè)用地45平方公里，規(guī)劃城市人口50萬。四、廣西欽州濱海新城2008年5月，欽州市結(jié)合城市總體規(guī)劃的修編，以海洋經(jīng)濟(jì)為主題，以向海發(fā)展為方向，開始啟動(dòng)濱海新城的規(guī)劃設(shè)計(jì)與項(xiàng)目策劃。 C區(qū)以現(xiàn)代風(fēng)格建筑為主，以配合周圍商務(wù)區(qū)的休閑商務(wù)活動(dòng)，定位為特色高級(jí)西餐廳、咖啡屋、酒吧、商務(wù)會(huì)所、健身俱樂部。傳承館主要提供免費(fèi)民間藝術(shù)傳習(xí)和教育，包括傳授閩南諺語、民謠、民間故事（講古）等。為此，在商業(yè)街內(nèi)將建立一個(gè)廈門民間藝術(shù)家廣場，內(nèi)容包括藝術(shù)展覽館、演出館、傳承館和室外活動(dòng)廣場：藝術(shù)展覽館將作為一個(gè)高級(jí)工藝品展示廳，并可以定期舉辦各種工藝品、木偶、皮影等藝術(shù)品展覽。 B區(qū)的閩南特色民居，灰瓦紅墻，檐角飛揚(yáng)，加上現(xiàn)代表現(xiàn)手法，展現(xiàn)漁家風(fēng)情，以經(jīng)營中式餐飲、茶樓為主。A區(qū)7棟建筑中西合璧，風(fēng)格雅致，以經(jīng)營中高檔餐飲為主。位于規(guī)劃區(qū)西北部，用地面積約１８２公頃，將以研發(fā)辦公為主，形成綜合科技研發(fā)、展示銷售、總部經(jīng)濟(jì)等功能為一體的高科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心。位于規(guī)劃區(qū)北部，用地１１０公頃，采用網(wǎng)格狀路網(wǎng)布局，留設(shè)通灣、通海開放綠廊，形成“開放社區(qū)，封閉組團(tuán)”的社區(qū)結(jié)構(gòu)；強(qiáng)化以公共設(shè)施為社區(qū)核心，步行可及，重塑鄰里感。位于規(guī)劃區(qū)中部，用地面積約７６公頃，島內(nèi)唯一的少數(shù)民族畬族聚居區(qū)就位于此，有６００多年的歷史，保留有許多畬族文化特點(diǎn)；對(duì)于鐘宅村以保護(hù)性開發(fā)為主，在尊重村落原有街巷肌理的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有序梳理和重點(diǎn)改造。位于規(guī)劃區(qū)西部，用地約１８３公頃，擁有廈門島內(nèi)唯一的海水溫泉資源，日均流量２０００多噸，沿灣設(shè)置溫泉度假別墅，外圍布置較大規(guī)模的高級(jí)居住群。位于規(guī)劃區(qū)西南部，用地面積約６５公頃，健康養(yǎng)生園沿環(huán)灣路與仙岳路之間地塊布置，突出理療和養(yǎng)生的主題，以養(yǎng)生研究、高端理療和醫(yī)院為主要內(nèi)容。分別由湖里區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)政府，以及建發(fā)集團(tuán)、路橋公司投資或建設(shè)，將于２００７年逐步建成。功能區(qū)２：營運(yùn)中心。功能區(qū)１：五通商務(wù)區(qū)。規(guī)劃有文化藝術(shù)之島、水上運(yùn)動(dòng)之島兩個(gè)湖心島。五緣灣規(guī)劃的總體功能結(jié)構(gòu)，可概括為“一個(gè)中心，七大功能區(qū)”。三、廈門五緣灣（鐘宅灣）五緣灣——位于廈門本島東北部，總用地面積１２．５６平方公里，(其中水域約２平方公里)，占全島面積的十分之一，是廈門唯一一塊集水景、溫泉、植被、濕地、海灣等多種自然景觀和資源于一處的風(fēng)水寶地，更是廈門市新一輪跨越式發(fā)展的重要區(qū)域。島嶼休閑區(qū)由綜合服務(wù)區(qū)、海上別墅區(qū)、海上游船 區(qū)、海上活動(dòng)區(qū)、游泳區(qū)組成，滿足游艇、帆船、摩托艇等水上娛樂。香水海國際海景高爾夫球場：18洞千畝國際級(jí)高爾夫球場，純正蘇格蘭海濱Links風(fēng)格的球場，充分利用濱海特色，自陸地延伸至海，首創(chuàng)獨(dú)特的“島嶼式球洞”奇觀。香水海，首創(chuàng)全齡化養(yǎng)老社區(qū)，實(shí)現(xiàn)教育、醫(yī)療、社會(huì)保障、衛(wèi)生等城市保障配套優(yōu)于現(xiàn)有城市標(biāo)準(zhǔn)；電影院、圖書館、藝術(shù)館、博物館等文化設(shè)施人均擁有率達(dá)到國際水準(zhǔn)；全面啟動(dòng)中國先進(jìn)技術(shù)裝備城、張家埠新港建設(shè)，以產(chǎn)業(yè)造城的宏偉氣魄，締造一座宜居、宜游、宜創(chuàng)業(yè)的國際化濱海新城。香水海擁有 “亞洲最優(yōu)質(zhì)的天然海水浴場”，近攬萬畝黑松林，坐擁生態(tài)濕地；規(guī)劃中心8000畝內(nèi)湖“香水?！?，南瞻56萬平米五星級(jí)酒店群，東西兩岸建九座風(fēng)情島，形成“一海九島”的新城市。香水海規(guī)劃十大建筑、十大景點(diǎn)、三級(jí)甲等醫(yī)院和五大產(chǎn)業(yè)基地，實(shí)現(xiàn)市政、商業(yè)、體育、休閑、娛樂全方位發(fā)展，全力建設(shè)一座生態(tài)之城、文化之城、旅游之城、養(yǎng)老之城、產(chǎn)業(yè)之城，締造“中國第一、世界一流”的國際濱海新城范例。作為南海新區(qū)開發(fā)的引擎項(xiàng)目，卓達(dá)香水海——國際貿(mào)易旅游城卓達(dá)截至目前，金灘度假區(qū)已先后引進(jìn)畢金海灘陽光城、蔚藍(lán)水岸、碧水金沙、驛海莊園、國際貿(mào)易旅游城（香水海項(xiàng)目）、奧運(yùn)冠軍花園等一批實(shí)力雄厚的大項(xiàng)目或特大項(xiàng)目，初步形成了三大房產(chǎn)項(xiàng)目組團(tuán)，拉開了以旅游、商貿(mào)為突出特色的大發(fā)展框架，年內(nèi)商住項(xiàng)目開工建設(shè)面積將突破100萬平方米，竣工50萬平方米。區(qū)內(nèi)擁有12公里長的優(yōu)質(zhì)沙灘和天然海水浴場，沙凈如玉，海水清淺，岸邊有綿延數(shù)十里的萬畝翠綠松林，素有“黃金海岸”、“人間天堂”、“世外桃源”之稱，是商住旅游開發(fā)的最佳之地。轄區(qū)內(nèi)主要有兩大功能分區(qū)：一是金灘度假區(qū)，二是臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)。二、山東文登南海新城文登南海位于山東省文登市南部黃海之濱，是威海市政府確定的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，是膠東半島乃至山東最具發(fā)展優(yōu)勢和潛力的區(qū)域之一。海南首個(gè)國際文化交流會(huì)所位于游艇2區(qū)西側(cè)的國學(xué)院，是海南首個(gè)國學(xué)院，國學(xué)院未來將邀請(qǐng)著名國學(xué)大師來此講學(xué)，并開設(shè)傳統(tǒng)國學(xué)文化科目，令業(yè)主度假休閑之余，享受詩書墨香的文化熏陶，不僅是對(duì)兒童的文化教育，更是吸取傳統(tǒng)文化養(yǎng)生、修心、修身的升華之所。其中，練習(xí)場由澳大利亞太平洋海岸設(shè)計(jì)公司(PCD)著名球場設(shè)計(jì)大師PHIL RYAN先生執(zhí)筆設(shè)計(jì)，打位及學(xué)院建筑由新加坡蒂博建筑師事物所(DP)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，練習(xí)場及學(xué)院將由魯能Phil Ryan通過對(duì)草地、湖泊、沙地和樹木等自然景觀進(jìn)行精心鋪排，巧妙地運(yùn)用地形構(gòu)造建成，高低起伏錯(cuò)落有致的布局，與大自然配合得天衣無縫，堪稱一件天然與人工聯(lián)同造就的藝術(shù)珍品。三亞灣新城 國際標(biāo)準(zhǔn)18176。綠地國際標(biāo)準(zhǔn)18洞176。高爾夫主題雙會(huì)所為果嶺綠地版塊量身定制的GOLF主題溫泉?jiǎng)e墅會(huì)所，集殿堂級(jí)大廳、SPA套間、別墅會(huì)所、果嶺綠地會(huì)所、多功能廳與中式餐廳、咖啡廳等國際頂級(jí)配套設(shè)施于其中，以全方位的一流配套服務(wù)，讓您悠然體味VIP私家禮遇，給生活以無限豐富的尊貴享受。世界風(fēng)情酒吧街世界風(fēng)情酒吧街，萬種風(fēng)情應(yīng)美麗之勢而來，探索世界選美冠軍祖國的美麗秘密，追尋世界美麗的絢爛本真，集匯美麗時(shí)尚，催生一個(gè)以此為中心的新興美麗活力群落，度假生活也由此在花樣派對(duì)中不停轉(zhuǎn)場。作為高端度假復(fù)合社區(qū)的生活配套，美麗MALL集時(shí)尚購物、酒吧餐飲、度假休閑等功能于一體，為所有衷情濱海度假生活的上層菁英，開啟世界級(jí)的生活歡宴。三亞灣新城項(xiàng)目東部、機(jī)場路西側(cè)的美麗城，其成為集演藝娛樂、休閑購物、時(shí)尚文化與溫泉休閑為一體的國際時(shí)尚娛樂休閑中心； 項(xiàng)目配套美麗MALL充滿海岸風(fēng)情的美麗MALL，魯能三亞灣新城，具備完善的商業(yè)配套，涵蓋了購物、酒吧、休閑、娛樂多種功能。景觀河道藍(lán)軸：完整的“藍(lán)道”水系貫穿旅游中心、市民廣場、商業(yè)中心、各個(gè)生活新城，并且與港灣區(qū)相連，同時(shí)通過鍥形綠帶系統(tǒng)的架構(gòu)，在整個(gè)新城建構(gòu)起一個(gè)具有良好生態(tài)環(huán)境的生活、工作、娛樂的空間。紅心：發(fā)展商業(yè)、貿(mào)易、娛樂、休閑業(yè)、輔以適當(dāng)?shù)木幼」δ芎统鞘泄珗@、體育中心等配套服務(wù)設(shè)施，安排商務(wù)辦公區(qū)、賓館度假區(qū)、商業(yè)娛樂區(qū)、水上公園區(qū)、娛樂休閑區(qū)等。為充分利用此環(huán)境資源特色，將居住單元以手指狀配置于綠地中，使大多數(shù)居住單元都擁有高爾夫綠地景觀。綠心：發(fā)展休閑娛樂業(yè)、構(gòu)筑球場活動(dòng)區(qū)、球場別墅區(qū)、俱樂部會(huì)所區(qū)等功能相近的集中用地。藍(lán)心：重點(diǎn)發(fā)展游艇業(yè)，構(gòu)筑游艇別墅區(qū)、游艇服務(wù)區(qū)、游艇停泊區(qū)等功能上互補(bǔ)、性質(zhì)上互助，開發(fā)上相互促進(jìn)的地塊。主城區(qū)面朝南中國海，背距三亞鳳凰國際機(jī)場1公里，東西長9公里，南北平均寬700米。故我們將參考國內(nèi)成功的濱海新城和旅游度假區(qū)開發(fā)案例，作為本項(xiàng)目的借鑒。從企業(yè)的近期角度看，它屬要對(duì)整體區(qū)域作整體的資源整合、給一個(gè)城市重新定義，并納入規(guī)劃或勾勒藍(lán)圖，使抬升建設(shè)用地的核心價(jià)值，使土地價(jià)值最大化，最終達(dá)到土地一級(jí)市場買賣、二級(jí)市場開發(fā)利潤最大化的目的。福寧灣項(xiàng)目涵蓋了包括新城建設(shè)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)、資源開發(fā)、經(jīng)營管理在內(nèi)的綜合性項(xiàng)目，不只是簡單的地產(chǎn)開發(fā)、城市運(yùn)營或復(fù)合地產(chǎn)的項(xiàng)目，從政府長遠(yuǎn)的角度看，它屬于區(qū)域性開發(fā)項(xiàng)目。但因墾區(qū)內(nèi)還涵蓋2600畝的建設(shè)用地，福寧灣項(xiàng)目又是中國東部沿海距離城鎮(zhèn)最近的圍墾項(xiàng)目，墾區(qū)內(nèi)的土地利用價(jià)值極高。項(xiàng)目初期分為三個(gè)版塊：城市版塊——含2600畝建設(shè)用地與2400畝的城市綠地公園及西北西南角1000畝城市儲(chǔ)備用地，共6000畝；產(chǎn)業(yè)版塊——含農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖、海水養(yǎng)殖約2萬多畝的產(chǎn)業(yè)用地；旅游休閑版塊——包括十里長堤、媽姐文化園、內(nèi)海（滯洪區(qū)）、外海、城市產(chǎn)業(yè)中旅游配套設(shè)施等在內(nèi)的用地。由圍堤建設(shè)工程、墾區(qū)建設(shè)工程和非農(nóng)建設(shè)用地市政配套工程三大部分組成，總投資約10億元。并力爭完成2600畝建設(shè)用地的一期項(xiàng)目填方與“三通一平”工程。2008年，辦理開工令。我們需對(duì)福寧灣項(xiàng)目作全新全面的認(rèn)識(shí)，并收集中國成功的濱海新城和旅游度假區(qū)的案例，作出分析，對(duì)福寧灣項(xiàng)目有所借鑒，并最終能形成項(xiàng)目的總體定位與運(yùn)營方案。福寧灣圍墾項(xiàng)目近期聯(lián)系了世聯(lián)地產(chǎn)、廈門新景祥、福州鼎力、中原地產(chǎn)、偉業(yè)地產(chǎn)、易居中國等策劃公司，并于2010年11月7日—8日，福州鼎力、廈門新景祥、世聯(lián)地產(chǎn)三家公司分別進(jìn)行了福寧灣項(xiàng)目提報(bào)。中國濱海新城和旅游度假區(qū)案例分析前言：福寧灣圍墾項(xiàng)目工程已動(dòng)工三年，計(jì)劃于2011年五月底海堤工程堵口合攏，2011年下半年2600畝建設(shè)用地的啟動(dòng)版塊動(dòng)工。項(xiàng)目的整體定位、概念規(guī)劃和運(yùn)營方案已迫在眉睫。由于諸多內(nèi)外因素，第一輪提報(bào)總體而言，只作了對(duì)項(xiàng)目各種問題與方向上的思考，而對(duì)項(xiàng)目的定位、方向、概念及具體操作則無任何明確的建議。第一部分：福寧灣項(xiàng)目（霞浦濱海新城）簡介一、福寧灣項(xiàng)目簡介2006年福建隆德集團(tuán)以BOT方式投資霞浦福寧灣圍墾項(xiàng)目。2011年5月，計(jì)劃海堤工程堵口合攏。福寧灣圍墾項(xiàng)目是福建省“十一五”規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目，2010年重點(diǎn)在建項(xiàng)目。福寧灣圍墾面向東海，海堤全長5434m，圍墾面積34100畝（，相當(dāng)于澳門主島面積），其中：滯洪區(qū)7640畝、建設(shè)用地2600畝、農(nóng)業(yè)用地16400畝、養(yǎng)殖用地7460畝。二、福寧灣項(xiàng)目的性質(zhì)與特色福寧灣項(xiàng)目系圍墾工程，從政策角度上看是屬福建省耕地占補(bǔ)平衡的項(xiàng)目，在墾區(qū)內(nèi)含有16400畝的農(nóng)業(yè)種植和7460畝的海水養(yǎng)殖用地。加上霞浦新城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)展的需求，福寧灣項(xiàng)目從開發(fā)的角度上看，不僅僅是一個(gè)圍墾耕地平衡的項(xiàng)目，而是一個(gè)新區(qū)規(guī)劃、開發(fā)、發(fā)展的項(xiàng)目。項(xiàng)目將盤點(diǎn)、整合霞浦縣所有旅游資源優(yōu)勢，結(jié)合福寧灣項(xiàng)目的特色、特點(diǎn)，將福寧灣打造成一個(gè)全國性的旅游目的地，實(shí)現(xiàn)霞浦縣以旅游為龍頭帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目中的區(qū)域開發(fā)，即以旅游項(xiàng)目的開發(fā)為龍頭，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)霞浦新城的順利運(yùn)營。第二部分：中國濱海新城的案例簡介與分析一、海南三亞灣濱海新城該項(xiàng)目位于三亞市三亞灣西部海坡開發(fā)區(qū)，是三亞市主城區(qū)向外擴(kuò)展的主要發(fā)展方向，屬三亞非常重要的區(qū)域位置，是從機(jī)場到三亞各風(fēng)景旅游點(diǎn)和市區(qū)的必經(jīng)之處，是三亞的重要門戶，它對(duì)于展現(xiàn)三亞的整體形象具有不可替代的作用。魯能三亞灣的“三心二軸”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“三心”西部游艇港灣社區(qū)構(gòu)成的“藍(lán)心”、中部高爾夫球綠地社區(qū)構(gòu)成“綠心”和東部的商業(yè)、娛 樂、貿(mào)易、主題公園等構(gòu)成的“紅心”；“二軸”一條是貫穿全區(qū)的景觀河道蘭軸，另一條是從海渝西線進(jìn)入商業(yè)娛樂區(qū)的城市旅游風(fēng)貌景觀軸。以私人游艇港灣為社區(qū)中心，海灣入口設(shè)置游艇俱樂部與旅館，西側(cè)配置主題餐飲、特色商街等休憩娛樂性服務(wù)設(shè)施；連棟別墅沿著碼頭邊緣配置，連棟低層則配置于南北兩側(cè)，外環(huán)東側(cè)為一濱海生態(tài)公園將海洋景觀引入?yún)^(qū)內(nèi)，公園周邊圍繞著學(xué)校、連棟別墅與連棟多層公寓。位于地塊中段，高爾夫球場湖泊散置、溪流穿越。住宅形式包括獨(dú)棟別墅、連棟別墅、分時(shí)住宅等。城市旅游風(fēng)貌景觀軸：主軸在市民公共活動(dòng)中心，沿波斯灣路，并向南延伸至三亞灣廣場，形成海南三亞灣新城的具有良好綠化休閑環(huán)境的商業(yè)服務(wù)娛樂主軸線；次軸沿休閑娛樂島向地塊內(nèi)部延伸，形成商業(yè)服務(wù)次軸線，連接主軸線和三亞灣新城的商業(yè)服務(wù)社區(qū)。東部“紅心”——美麗城由邁阿密游艇社區(qū)、魯能?三亞灣新城商業(yè)娛樂生活城、城市高爾夫綠地社區(qū)構(gòu)成的魯能其中，位于魯能三亞灣新城美麗MALL是三亞首個(gè)開放式美麗文化主題旅游休閑街區(qū)。時(shí)尚商業(yè)廣場美麗MALL時(shí)尚商業(yè)廣場，征召全球時(shí)尚潮流，匯集世界美麗絢爛，萬余平米時(shí)尚大賣場，憑主力店連鎖為龍頭，高端精品超市為補(bǔ)益，璀璨光輝輻射整個(gè)三亞灣，將單調(diào)乏味的度假生活，全面提升至一個(gè)全所未有的嶄新境界。休閑娛樂不夜城休閑娛樂不夜城，引入多彩娛樂配套設(shè)施，集合演藝舞臺(tái)、時(shí)尚夜店、餐飲等夜時(shí)尚娛樂功能于一體，打造一個(gè)絢爛的演藝舞臺(tái)，以時(shí)尚、動(dòng)感、活力的炫彩夜生活，為度假休閑提供繽紛多彩的視聽饕餮享受。國際標(biāo)準(zhǔn)18176。綠地，魯能綠地由世界著名大師Phil Ryan傾情設(shè)計(jì)。高爾夫?qū)W院練習(xí)場GOLF學(xué)院練習(xí)場包含室外草坪練習(xí)區(qū)、打臺(tái)區(qū)及GOLF學(xué)院三個(gè)部分。三亞灣新城國際GOLF俱樂部與澳大利亞BON 管理公司聯(lián)合管理運(yùn)營。綠地體育公園擁有網(wǎng)球場、籃球場、五人制足球場和漫跑步道等多種運(yùn)動(dòng)設(shè)施的體育公園，在建設(shè)中將全面對(duì)接國際標(biāo)準(zhǔn)，并通過完善的燈光系統(tǒng)，滿足夜間使用需求，從而形成整個(gè)三亞灣新城的運(yùn)動(dòng)休閑中心，為項(xiàng)目業(yè)主提供更加豐富的度假需求和更加休閑的生活體驗(yàn)。規(guī)劃開發(fā)面積160平方公里，擁有豐富的未利用土地和濱海岸線資源，是國內(nèi)少有的未大規(guī)模開發(fā)的區(qū)域，著力打造集商住旅游、休閑度假、臨港產(chǎn)業(yè)于一體的生態(tài)型、現(xiàn)代化濱海新區(qū)。　　 金灘度假區(qū)位于南海昌陽河以西區(qū)域，規(guī)劃面積98平方公里，主要依托環(huán)境優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展旅游、商住業(yè)。區(qū)內(nèi)交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，占地20萬平方米的南海公園已經(jīng)建成開放。卓達(dá)香水海位于文登市南海新區(qū)中心，北至高島路、南到濱海路，西至金海路，東到華山路，總占地面積32000畝（約20平方公里）,預(yù)計(jì)總投資600億元。香水海秉承先進(jìn)的休閑城市運(yùn)營理念，融世界旅游經(jīng)典，打造美輪美奐的異域風(fēng)情社區(qū)，海上高爾夫、特色漁家樂、迷你酒莊等異彩紛呈，演繹“世界城”般的休閑文化。卓達(dá)卓達(dá)香水海西岸環(huán)高爾夫體育休閑公園規(guī)劃北美風(fēng)情、地中海風(fēng)情、英倫風(fēng)情、北歐風(fēng)情、東南亞風(fēng)情和澳洲風(fēng)情六島，東岸由“未來理想世界”三座主題島組成，各島建筑不同風(fēng)情的社區(qū)，打造具有世界風(fēng)情的異域文化生活博覽園。香水海金海灘籌建膠東半島首座海上娛樂中心，水域面積約十萬平米，沙灘面積 約四萬平米；沙灘