【正文】 相同 ?成交價(jià)格為正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價(jià)步驟 （三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ?統(tǒng)一付款方式，例 31 ?統(tǒng)一采用單價(jià) ?統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ?統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位，例 32 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價(jià)步驟 【 例 32】 搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積 200 m2，成交總價(jià) 80萬元人民幣，分三期付款，首期付 16萬元人民幣，第二期于半年后付 32萬元人民幣，余款 32萬元人民幣于一年后付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，試進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的的修正。 2．造成成交價(jià)格偏差的原因 ?有特殊利害關(guān)系人之間的交易 ?急于出售或急于購買的交易 ?受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 ?交易雙方或一方對房地產(chǎn)市場信息了解不充分 ?交易雙方或者一方有特別動機(jī)或者偏好的交易 ?相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ?特殊方式交易 ?交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 ?特殊政策造成房地產(chǎn)價(jià)格的偏差 二、市場比較法的估價(jià)步驟 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場比較法 （四） 交易情況修正 3．交易情況修正的方法 （ 1）測定種種特殊因素對房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響程度 （ 2）利用百分率法和差額法進(jìn)行交易情況修正，求得可比實(shí)例的正常價(jià)格，實(shí)際估價(jià)中常采用百分率法進(jìn)行交易情況修正 ?可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高（低）多少 ?正常價(jià)格比可比實(shí)例價(jià)格高（低）多少 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價(jià)步驟 例如：已知某一房地產(chǎn)的正常價(jià)格為 1500元 /m2 ， 可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高 10%， 求可比實(shí)例的價(jià)格？ ? 可比實(shí)例價(jià)格 =1500*（ 1+10%） =1650 例如： 正常價(jià)格比可比實(shí)例價(jià)格低 10%， 已知可比實(shí)例價(jià)格為 1650元 /m2 ，求正常價(jià)格？ ? 可比實(shí)例價(jià)格 =正常價(jià)格 *（ 1+10%） ? 可比實(shí)例價(jià)格 *（ 110%） =正常價(jià)格 ? 1650*（ 110%） =1485 對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 【 例 33】 一宗房產(chǎn)的正常成交價(jià)格為 2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 7％，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 5％，試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 5％，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 5％，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。 采用百分率法修正，其公式為： 可比實(shí)例在成交日期時的價(jià)格 交易日期修正系數(shù)＝在估價(jià)時點(diǎn)時的價(jià)格 交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價(jià)格為基礎(chǔ)來確定 假設(shè)從成交日期到估價(jià)時點(diǎn)時，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為 177。 T％） 或：可比實(shí)例在成交日期時的價(jià)格 100100 T?交易期日修正系數(shù) 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價(jià)步驟 （五）交易日期修正 交易日期修正的具體方法 ?利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正 ?利用房地產(chǎn)價(jià)格變動率進(jìn)行修正 ?估價(jià)人員根據(jù)市場情況及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷修正 時間 價(jià)格 定基價(jià)格指數(shù) 環(huán)比價(jià)格指數(shù) 1 P1 P1/ P1＝ 100 P1/ P0 2 P2 P2/ P1 P2/ P1 3 P3 P3/ P1 P3/ P2 n Pn Pn/ P1 Pn/ Pn1 利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價(jià)步驟 采用定基價(jià)格指數(shù)修正的公式為： 在估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時的價(jià)格 成交日期時的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時點(diǎn)時的價(jià)格指數(shù)【 例 36】 某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2022年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （以 2022年 1月為 100）。 )m/( 2元??基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價(jià)步驟 采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正的公式為： 數(shù)在估價(jià)時點(diǎn)時的價(jià)格指再下一時期的價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)成交日期的下一時期的的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時在估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)格???????【 例 37】 某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2022年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （均以上個月為 100）。 )m/( 0 4 61 8 2 9 0 0 0 2元?????基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價(jià)步驟 利用房地產(chǎn)價(jià)格變動率進(jìn)行修正 逐期遞增或遞減的價(jià)格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為： ? ?期數(shù)價(jià)格變動率價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的在估價(jià)時點(diǎn)時的價(jià)格???1【 例 38】 評估某宗房地產(chǎn) 2022年 9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格 3000元 /m2，成交日期 2022年 10月末。試計(jì)算修正到 2022年 9月的價(jià)格。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率 2022年 2月 1日為 1美元＝ ， 2022年 10月 1日為 1美元＝ 。 1000 （ 1+％） 8＝ 8393（元 /m2） 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價(jià)步驟 在實(shí)際估價(jià)中，可利用的價(jià)格指數(shù)變動率有： ?一般物價(jià)指數(shù)或變動率 ?建筑造價(jià)指數(shù)或變動率 ?建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動率 ?建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動率 ?房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率 ?全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率 ?某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率 ?全國某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率 ?某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價(jià)步驟 ?中房指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) china real estate index system)：是一套以價(jià)格指數(shù)形式來反映全國主要城市房地產(chǎn)市場發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前市場狀況的指標(biāo)體系和分析方法。 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價(jià)步驟 ?“國房景氣指數(shù)”是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡稱。 ?綜合指數(shù)值 100為景氣線， 100以上為景氣空間， 100以下為不景氣空間。 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價(jià)步驟 房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。 ?區(qū)域因素修正： 包括地段位置、繁華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設(shè)施等。 ?權(quán)益因素修正： 包括年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正等。 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價(jià)步驟 （六）房地產(chǎn)狀況修正 計(jì)算公式：百分率法 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ?可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ＝在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的