【正文】 田 第五園 市場掃描 就全市供應(yīng)來說，關(guān)內(nèi)傳統(tǒng)別墅區(qū)幾開發(fā)殆盡，關(guān)外別墅呈個盤散點供應(yīng)，別墅稀缺性體現(xiàn)． 龍園意境 2022年全年深圳市供應(yīng)別墅 629套，銷售 308套，剩余 321套（其中大山地項目剩余 117 套，占到總存量的近 40%）。 資源： 依托東部濱海資源發(fā)展度假旅游物業(yè)為主，以大梅沙為核心區(qū)域。香蜜湖 1號，星河丹堤 、蝴蝶谷、城市假日、云頂香格里拉、蓮塘尾 3項目 東進(jìn) ：城區(qū)發(fā)展成熟，向東部優(yōu)越自然資源靠攏。 項目名稱 建筑面積 套數(shù) 產(chǎn)品類型 主力戶型 入市時間 君悅龍庭 1期 約 46000 1221 高層 93— 134平米復(fù)式 2022年 12月 君悅龍庭 2期 約 50000 —— 高層 115— 172平米 2022年 6月 君悅龍庭 3期 約 50000 —— 高層 115— 172平米 2022年 11月 水藍(lán)灣 50000 464 小高層 51— 139平米 2022年 12月 奧林華府二期 100000 600 高層 140160平四房 2022年 8月 公園大地 90000 699 高層、別墅 —— 2022年 徽王府二、三批 84000 約 500 小高層 110平米三房 2022年 1月 瑞華園 60000 —— 高層 3房、 4房為主， 5棟 18— 22層小高層 2022年 4月 天健陽光城 80000 —— 高層 —— 2022年 4月 千林山１期 70000 80 別墅 250平米的 TH 2022年 5月 紫麟山 1期 55000 —— 別墅 260— 270， 300平米的 TH 2022年 8月 閱山華府 1期 46000 248 高層 90， 120， 140， 160平米高層 2022年 8月 華業(yè)玫瑰郡 1期 80000 —— 高層 75135左右 2房 3房 2022年中 華業(yè)玫瑰郡 2期 108000 —— 高層 75135左右 2房 3房 2022年 10月 東方沁園 2期 80000 —— 高層 —— 2022年中 依山郡 3期 約 70000 約 500 小高層 90/70限制 2022年中 風(fēng)臨域 3期 30000 105 高層公寓 一、三、四房 2022年 11月 綠景龍崗項目 85000 —— 高層、小高層 3~5房為主 2022年 9月 中海康城 380000 —— 多層、小高層、高層 90/70限制 2022年底 宇宏家和盛世 約 80000 —— 高層 1 130平米（拼合） 2022年底 盛龍花園 20萬 —— —— —— 2022年中 南山 福田 羅湖 龍崗 南移 ：華僑城、蛇口彰顯稀缺，后海灣升級為新興豪宅片區(qū)。 2022年 1月 12日丹堤開盤，推高層平面單位，到場客戶達(dá)到 350批 ，最終成交 96套 ，銷售率 % 2022年深圳市場進(jìn)入整固期，整體走勢趨橫 : 策略： 挖掘剛性需求，追求價值與速度平衡點 適當(dāng)?shù)目刂普唐诘拈_發(fā)節(jié)奏，多產(chǎn)品線組合 整固期的取勝關(guān)鍵： 第一部分：大勢研判小結(jié) 特點：市場觀望，投資客退場，價格和速度難以兼得 ?市場大勢難以支撐本項目的目標(biāo)實現(xiàn)，項目銷售突破必須從現(xiàn)有的銷售狀況中突圍！ 項目梳理 2 站位 。 ?未來一年中，不排除品牌開發(fā)商為了實現(xiàn)銷售目標(biāo)再次以低價入市，實力弱的開發(fā)商抵抗不住資金壓力而以低價盡快套現(xiàn)，未來市場充滿 “ 低價回款、大力促銷促銷售 ” 的風(fēng)險 長期來看，房地產(chǎn)仍將維持強勁發(fā)展 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)視角： 1. 未來 23年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢依然良好 2. GDP增長率不低于 7%，經(jīng)濟(jì)硬著陸可能性低 3. 人民幣對外升值對內(nèi)貶值將更加劇投資熱情 ?地產(chǎn)發(fā)展視角： 1. 中國人口紅利將維持房地產(chǎn)強勁增長 2. 快速城市化率的目標(biāo)將帶來大量新增住宅需要 3. 城市土地稀缺性將長期存在 ?市場已進(jìn)入整固期，但由于存在客觀的后市利好情況，在本輪調(diào)控擠掉房地產(chǎn)泡沫后 ，23年內(nèi)將 顯現(xiàn)效益， 房地產(chǎn)市場有望從整固期過度到恢復(fù)期。 部分品牌開發(fā)商為確保 2022年底目標(biāo)的實現(xiàn)及快速回籠資金，紛紛采用低價策略拉動成交走量。而新政后投資客被擠壓，比例下降到 30％以下。 2022年中，深圳房價暴漲 , 龍崗順勢上揚 2022年下半年 ,市場熱度迅速褪減 …… 2022年？ 2022年底房地產(chǎn)市場 —— 深圳市場反應(yīng) 投資客戶比例在新政前普遍在 40％以上，有些項目甚至高達(dá) 70％。針對公園大地為持續(xù)銷售的大盤 ,項目組將在年后提供 08年推售策略 進(jìn)行詳細(xì)分析 ,形成年度推售的最終推售策略 . 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 全年回款 15億 2022目標(biāo) ? 上半年必須實現(xiàn)： 1期、 2期及 2期加推單位消化 80%，實現(xiàn) 售金額 年內(nèi)必須加推 5萬 8萬平米以上，實現(xiàn) 810億的銷售額 ? 實現(xiàn)目標(biāo)意味著 08年的任務(wù)非常的艱巨 08年項目需要處于一個持續(xù)熱銷的狀態(tài)，別墅的推售肩任項目 08年銷售起勢的艱巨任務(wù) 政策及市場分析 競爭分析 客戶分析 目 標(biāo) 目標(biāo)下的問題 目標(biāo)的實現(xiàn)之道 目標(biāo)下的問題 戰(zhàn)略分析 策略執(zhí)行 4 3 1 2 售樓處 一期 二期 二期加推 二期加推 加推別墅 25套 項目背景： 80萬建筑面積，產(chǎn)品涵蓋別墅到高層， 2房到 5房，分 10期開發(fā)低密度大社區(qū) .2022年 3月即將推出的 25席別墅，位于整個社區(qū)的正中央，擁有良好的景觀資源，且環(huán)境純粹； 項目總指標(biāo) 規(guī)劃用地 ： 萬平方米 總建筑面積： 住宅可售建筑面積 ： 商業(yè)建筑面積： 幼兒園面積： 萬平方米 建筑層數(shù)： 332層 建筑容積率： 建筑覆蓋率：% 綠化率： % 總戶數(shù)： 約 3800戶 停車位： 約 4600個 大勢研判 1 趨勢 。世聯(lián)地產(chǎn) 2022年 1月 25日 謹(jǐn)呈：鴻榮源地產(chǎn) 08年 3期別墅推售策略 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 寫在前面的話 : 公園大地自 07年 4月開始銷售以來 , 共推出 ， 1087套住宅，總體銷售 106911平米（占推出面積的 %），銷售套數(shù) 711套（推出套數(shù)的 %），銷售額 。共登記 11800批上門客戶 .世聯(lián)地產(chǎn)項目組已接觸項目 1個星期的時間 ,已應(yīng)貴司要求完成 春節(jié)營銷安排 和 08年推售及回款計劃 ,本次報告是為解決年后立刻推售的別墅產(chǎn)品而出具的別墅推售策略 ,本報告的相關(guān)資料收集和熟悉時間較短，因此本報告主要針對別墅推售進(jìn)行展開。 2022年初，龍崗大運會申辦成功的消息一時成為深圳最熱門的話題。投資客活躍導(dǎo)致市場成交活躍。 城市 樓盤名稱 開盤時間 開盤銷售率 深圳投資客戶比例 深圳 佳兆業(yè)可園 101 8% 不到 10% 中海半山溪谷 0930 30% 10%20% 城市峰尚 925 32% 15%20% 水岸新都三期 101 25% 15%20% 東莞 景湖春曉 101 50% 不到 10% 景湖灣畔 101 50% 不到 10% 萬科運河?xùn)| 1號 923 40% 20% 豐泰城 930 50% 不到 10% 東駿豪苑 101 30% 不到 10% 惠州 領(lǐng)墅 101 32% 33% 合生國際新城 101 16% 30%35% 美岸棲庭 1014 50% 60%70% 城市 樓盤名稱 開盤時間 開盤銷售率 投資客戶比例 深圳 中海西岸華府 2022825 93% 70% 卡羅社區(qū) 2022825 28% 85% 萬科第五園 3期 202298 31% 10% 東莞 中央公園 1號 2022年 8月底 100% 80% 景湖春曉 2022年 8月 70%80% 20%30% 萬科運河?xùn)| 1號 2022年 7月 63% 60% 惠州 鵬基萬林湖 202291 100% 80% 奧林匹克花園 2022827 53% 70%80% 合生國際新城 2022813 95%98% 70% 新政前入市樓盤投資客比例變化 新政后入市樓盤投資客比例變化 2022年底房地產(chǎn)市場 —— 深圳市場反應(yīng) 區(qū)域 項目名稱 發(fā)售時間 物業(yè)類型 均價 開盤成交 龍崗 可園（七期） 2022101 高層 12022 8% 龍崗 水岸新都 3期 2022102 高層 8500 23% 龍崗 萬科金御東郡 20221020 高層住宅 7500 99% 龍崗 中海大山地 20221027 高層，小高層 8500 93% 龍崗 招商依山郡花園 20221110 高層，小高層 8885 55% 龍崗 中海大山地 20221117 空中別墅（復(fù)式）／ 空中院墅（多層） 復(fù)式 13000 多層 9500 80% 寶安 中海西岸華府 2022101 高層 9500 21% 20221222 高層 1房 \2房 6500含 500裝修 78% 寶安 熙龍灣 20221222 高層 21000 49% 寶安 慢城 20221124 普通住宅 11700 23% 寶安 世紀(jì)春城 20221217 高層 11700 11% 鹽田 花樣年花港家園 20221125 高層 13000 % 南山 僑香諾園 20221110 高層 36000 10% 南山 中信紅樹灣花城 20221019 高層住宅 40000 11% 福田 時代星居 20221014 小高層住宅 24000 47% 福田 半山御景華庭 20221020 小高層住宅 21500 32% 福田 葵花公寓 20221028 高層住宅 35000 17% 深圳樓市高價高速的黃金時代一去不返。 2022年房地產(chǎn)市場 —— 深圳市場反應(yīng) 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 2022年房地產(chǎn)市場預(yù)測 08年銀行縮緊銀根的政策繼續(xù)落實，年初已上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，以及嚴(yán)格把控貸款月度總額 第一輪宏觀調(diào)控 第二輪宏觀調(diào)控 短期現(xiàn)象 短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢 短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢 基本政策 土地政策、行政政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加息 行政管理政策的繼續(xù)落實；加息、 銀行緊縮銀根 調(diào)控實質(zhì) 調(diào)控市場心理 調(diào)控購買能力 后市影響 觀望期持續(xù) 3－ 4個月后快速結(jié)束；引發(fā)價格新一輪走高 市場可能進(jìn)入較長時間的橫盤調(diào)整 2022年政策面反應(yīng) :政策面繼續(xù)趨嚴(yán) 近期市場將探詢底價界限，然后進(jìn)入市場的整固期 市場整固期 ： 即 橫盤調(diào)整期 ， 價格將平穩(wěn)運行 ， 市場消化速度一般 ，不會出現(xiàn) 07年上半年的瘋狂狀態(tài)， 市場穩(wěn)定運行 。 1 本項目為高品質(zhì)規(guī)模大盤，后續(xù)必將經(jīng)歷 0 09年銷售期，主要將經(jīng)歷市場的 整固期到恢復(fù)期 2022年房地產(chǎn)市場預(yù)測 2022年房地產(chǎn)市場預(yù)測 —— 市場驗證 2022年首推別墅招華曦城，以 的價格入市，推出 97套 ，開盤僅銷售