【正文】 大 定位高，規(guī)劃高端 項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模大、高端 賣愿景，項(xiàng)目就一定要 形成大規(guī)模，形成大盤 ，充分利用大盤優(yōu)勢，做足規(guī)劃，建立愿景，實(shí)現(xiàn)前期以 大愿景配合較小的投入化解區(qū)域抗性 。 24 區(qū)域抗性：地塊位于城市陌生區(qū)，區(qū)域形象不好，項(xiàng)目所具有的溫泉資源影響力不足 888畝啟動區(qū)處于官橋鎮(zhèn)境內(nèi)，南翼新城有待進(jìn)一步發(fā)展，在廈門區(qū)域不具備影響力； ?位于鎮(zhèn)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施落后，南翼新城有待進(jìn)一步發(fā)展； ?交通不便，目前通過 206省道與廈門相接，需要近兩個小時車程； ?石材行業(yè)知名度高，采石場對環(huán)境影響大，形象差； ?溫泉資源目前仍是當(dāng)?shù)卮迕闵㈤_發(fā)自主經(jīng)營，定位低，影響力差。 案例研究 報告目錄 分期建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 21 基于 6500畝前提下項(xiàng)目的核心問題是需求問題，即尋找客戶群以及構(gòu)建能吸引客戶群的核心競爭力 現(xiàn)實(shí)狀況 狀況 1 距離縣城較遠(yuǎn)，無配套，房地產(chǎn)行業(yè)不成熟 狀況 2 自然資源豐富但不優(yōu)質(zhì)，溫泉資源好但不稀缺 客戶目標(biāo) 啟動區(qū)快速回現(xiàn)， 產(chǎn)品價值最大化 風(fēng)險控制、滾動開發(fā) 現(xiàn)實(shí)與期望間的矛盾 沒有顯性客戶（當(dāng)?shù)乜蛻簦┛梢宰? 沒有強(qiáng)勢資源能夠吸引隱性客戶（休閑度假客戶、投資客戶） 項(xiàng)目需要大量的需求支撐，才能實(shí)現(xiàn)成功開發(fā) 按建面 33萬㎡ (容積率 ）、110㎡ /戶估算，項(xiàng)目共需約3000戶 核心問題 需求問題是項(xiàng)目面臨的最大問題 我們的客戶是誰？ 客戶是怎么演變的？ 如何才能抓住他們？ VS 本報告是嚴(yán)格保密的。 19 世聯(lián)對客戶目標(biāo)的理解 2—— 兩種方案各自的投入產(chǎn)出項(xiàng)： 純粹 888畝項(xiàng)目：面向居住的小配套，低產(chǎn)出 立足 6500畝的 888畝：中等強(qiáng)度、高標(biāo)準(zhǔn)、品牌化配套，高產(chǎn)出 純粹 888畝方案 6500畝中的 888畝 項(xiàng)目定位 以居住配套取勝的大規(guī)模住宅項(xiàng)目 以溫泉精品酒店和特色產(chǎn)品的中高端休閑度假項(xiàng)目 配套類型 設(shè)臵標(biāo)準(zhǔn) 面積 配套類型 設(shè)臵標(biāo)準(zhǔn) 面積 投入項(xiàng) 商業(yè)配套 按照人均商業(yè)面積 10000平米 精品酒店 設(shè)臵 8棟、 500平米 /棟、以溫泉為特色、聘請名家設(shè)計的別墅式精品酒店（仿照長城腳下的公社） 4000平米 教育配套 配臵知名的學(xué)校，成為主要驅(qū)動力之一；包含 10個班級的幼兒園和 18個班級的小學(xué) 幼兒園： 3000平米；小學(xué)：9000平米 溫泉會所 以御溫泉、品牌餐飲為特色，集休閑、商務(wù)、健身為一體的多功能特色會所 5500平米 會所 以溫泉 SPA為主，兼顧健身房、橋牌室等休閑娛樂功能 3000平米 三星級酒店 100間客房的三星級商務(wù)酒店 6000平米 幼兒園 8個班級的幼兒園 2500平米 收入項(xiàng) 住宅銷售收入 以多層為主，中后期根據(jù)市場接受程度設(shè)臵小高層物業(yè)，綜合容積率以 50萬平米 普通住宅 面向本地客戶的普通住宅，主要以洋房為主，后期兼顧部分小高層；占地為總占地面積的 30%，容積率為 13萬平米 商業(yè)銷售收入 臨街 12層商鋪，全部銷售 10000平米 低密度高端產(chǎn)品 面向海西城市群中高端客戶的低密度產(chǎn)品，占地面積為總占地面積的70%，以獨(dú)棟為主，容積率以 精品酒店 每棟 5個客房，共 40間客房，按照500元 /間，全年入住率 70%計 40間客房 本報告是嚴(yán)格保密的。 17 客戶提出的目標(biāo)、要求及存在的困惑 目標(biāo) 1： 888畝啟動區(qū)快速回現(xiàn) 開發(fā)目標(biāo) ?最快啟動溫泉區(qū)域，今年十一能實(shí)現(xiàn)部分溫泉開放 ?盡快啟動 888畝區(qū)域，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn) 目標(biāo) 2 ：產(chǎn)品價值最大化 開發(fā)要求 存在的困惑 ?我們的客戶到底是誰 ?如何吸引足夠的客戶群體，即核心競爭力的構(gòu)建 客戶語錄 目標(biāo) 3 ：風(fēng)險控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動開發(fā) ?目前主要是 600畝啟動區(qū)，其中的 100畝溫泉區(qū)，即將要啟動，那啟動區(qū)的開發(fā)策略和客戶定位是什么； ?項(xiàng)目是否適合做旅游地產(chǎn)，如果適合做該如何做，不適合則應(yīng)采取什么策略； ?除溫泉酒店外，項(xiàng)目內(nèi)部要自求平衡； ?100畝溫泉酒店要做高端日式溫泉，這是項(xiàng)目開發(fā)初步想法 本報告是嚴(yán)格保密的。 16 屬性界定 核心問題梳理 888畝啟動區(qū)開發(fā)的前提 發(fā)展機(jī)會挖掘及驗(yàn)證 啟動區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 888畝啟動區(qū)產(chǎn)品力塑造 182。 14 啟動區(qū)周邊水資源豐富，溫泉引入難度不大，自然條件良好；且地勢平坦適合開發(fā)，拆遷總建面 6萬多平方米，開發(fā)條件較好 ? 600畝啟動區(qū)西臨依仁溪，沿溪而立 ? 距離溫泉眼約 4公里 ? 地形平坦，植被覆蓋面積小，適合開發(fā)建設(shè) ? 區(qū)域內(nèi)村莊零落，拆遷總建面 6萬多㎡ 分 類 拆遷總建面（㎡） 總占地面積（㎡） A地塊 B地塊 C地塊 D地塊 E地塊 F地塊 G地塊 H地塊 I地塊 合計 本報告是嚴(yán)格保密的。 13 溫泉資源屬于項(xiàng)目的主要驅(qū)動力，但從整個大廈門區(qū)域看，溫泉資源并不稀缺 ? 龍門鎮(zhèn)地?zé)豳Y源十分豐富，淺層蘊(yùn)藏溫泉帶長達(dá) 2公里，寬 40余米； ? 泉水屬低硫偏酸性，且水質(zhì)良好，富含多種對人體有益的微量元素和礦物質(zhì)； ? 距離規(guī)劃區(qū)最近的溫泉眼位于龍門鎮(zhèn)榜寨村，項(xiàng)目開發(fā)后可從此處引水，原則上不會造成溫度衰減。 12 規(guī)劃區(qū)雖依溪而建，但雨水 “ 裸排 ” 、石材廠粉塵加重了對水資源和環(huán)境的污染 ? 規(guī)劃區(qū)周邊水系主要有藍(lán)溪和依仁溪，水庫一座，集水面積分別為 277公頃、155公頃、 29公頃； ? 區(qū)域內(nèi)沒有完善的污水處理系統(tǒng)，雨污水和石材廠廢棄物未經(jīng)處理直接排入依仁溪，造成了河道的污染； ? 隨著新城的建設(shè)，石材產(chǎn)業(yè)將逐步實(shí)現(xiàn)整合，并漸漸淡出。規(guī)劃區(qū)崩崗范圍較大，且仍處于活動狀態(tài) 山地 崩崗 海拔 坡度 本報告是嚴(yán)格保密的。 10 規(guī)劃區(qū)地形復(fù)雜，多為山地，可開發(fā)建設(shè)用地不足 50% ? 規(guī)劃區(qū)西側(cè)多高山，東南、東北側(cè)多平原，海拔高度變化范圍 80~254m，地形變化較大 ? 規(guī)劃區(qū)東南、東北部地形較為平坦 (＜ 25%)，西部地區(qū)坡度較大 (＞ 25%)。 8 連捷溫泉規(guī)劃區(qū)位于南翼新城中心，是拉動新城經(jīng)濟(jì)增長的重中之重 區(qū)位： ? 南翼新城整體規(guī)劃分割為工業(yè)、旅游、商貿(mào)中心和行政中心四個部分 ? 連捷溫泉規(guī)劃區(qū)位于四大規(guī)劃區(qū)塊的核心位臵，是拉動新城經(jīng)濟(jì)增長的重中之重 商貿(mào) 工業(yè) 旅游 旅游 本項(xiàng)目 行政中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 6 南翼新城地處閩南金三角腹地，直接受到廈、漳、泉的輻射 區(qū)位： ? 安溪縣位于福建省東南沿海，廈漳泉金三角西北部，隸屬泉州市 ? 南翼新城（龍門鎮(zhèn)，含官橋部分區(qū)域）毗鄰廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)，成為廈門經(jīng)濟(jì)板塊產(chǎn)業(yè)輻射轉(zhuǎn)移的前沿陣地 規(guī)劃體量： ? 規(guī)劃面積： 100平方公里 （可開發(fā)建設(shè)面積 50平方公里） ? 人口規(guī)模：近期 10萬，遠(yuǎn)期 30萬以上 廈門市 泉州市 漳州市 安溪縣城 南翼新城 約 56公里 約 60公里 13公里 38公里 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例研究 報告目錄 分期建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 3 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 市場調(diào)研階段 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位階段主要解決以下幾個方面的問題 ?中稿匯報補(bǔ)充 ?項(xiàng)目整體風(fēng)格建議 ?各項(xiàng)規(guī)劃深化 ?項(xiàng)目建筑單體建議 ?項(xiàng)目園林景觀建議 ?經(jīng)濟(jì)測算 ?項(xiàng)目屬性界定 ?核心問題結(jié)構(gòu)化分析 ?啟動期開發(fā)的前提 ?6500畝地塊的定位 ?項(xiàng)目機(jī)會挖掘 ?發(fā)展方向機(jī)會研判 ?項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 ?888畝啟動區(qū)產(chǎn)品力打造 ?實(shí)地調(diào)研與查勘： ?地塊交通可達(dá)性 ?自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目所在片區(qū)實(shí)地勘查 ?客戶訪談 ?15位消費(fèi)者深度訪談 ?走訪小區(qū) 10余個 ?業(yè)內(nèi)人士及官員訪談 ?訪談官員 12位 ?訪談房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士 14位 2022/04/01 2022/4/28 2022/03/23 本報告是嚴(yán)格保密的。1 謹(jǐn)呈：福建連捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 A27GW091221011 世聯(lián)地產(chǎn)福建泉州 6500畝溫泉小鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 打造海西首席休閑度假地產(chǎn) 2022年 3月 本報告是嚴(yán)格保密的。 2 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 市場調(diào)研階段 2022/10/01 2022/128 2022/08/23 在市場調(diào)研階段，項(xiàng)目組就項(xiàng)目開發(fā)所涉及的一系列問題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究 實(shí)地調(diào)研與查勘 當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主訪談 南翼新城企業(yè)高管 3位： ?旺旺工廠副廠長 ?緯璇紡織董事長 ?閩華電池董事長 業(yè)內(nèi)人士訪談 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)訪談 14位： ?聚龍小鎮(zhèn)營銷經(jīng)理 ?鳳冠山莊銷售經(jīng)理 ?弘橋花園銷售代表 ?四海明銷售代表 ?各樓盤銷售代表 8位 ?世聯(lián)地產(chǎn)策劃經(jīng)理 張運(yùn)鴻 ?廈門大學(xué)旅游與規(guī)劃研究院院長 顏院長 政府官員訪談 12位： ?南翼新城總指揮、安溪許副縣長 ?龍橋園管委會陳主任 ?安溪縣規(guī)劃建設(shè)局 ?官橋鎮(zhèn)僑聯(lián)主席 ?官橋鎮(zhèn)委書記 ?官橋鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長 ?仁蜂村書記 ?吾宗村書記 ?安溪旅游局陳副局長 政府官員訪談 調(diào)研內(nèi)容： ? 地塊交通可達(dá)性查勘 ? 自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀 ? 房地產(chǎn)各板塊市場考察 ? 安溪及項(xiàng)目地片區(qū)實(shí)地勘查 調(diào)研區(qū)域： ? 安溪縣城 ? 南翼新城片區(qū) ? 官橋鎮(zhèn)片區(qū) ? 廈門周邊 調(diào)研在售及售完樓盤 9個： ? 南翼新城在售項(xiàng)目 ? 安溪縣城典型項(xiàng)目 ? 廈門區(qū)域典型項(xiàng)目 本報告是嚴(yán)格保密的。 4 屬性界定 核心問題梳理 888畝啟動區(qū)開發(fā)的前提 發(fā)展機(jī)會挖掘及驗(yàn)證 啟動區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 888畝啟動區(qū)產(chǎn)品力塑造 182。 5 本項(xiàng)目是什么類型？其面臨的最核心問題是什么 ?? ?項(xiàng)目屬性界定 ?核心問題解析 項(xiàng)目屬性界定及核心問題解析 本報告是嚴(yán)格保密的。 7 南翼新城對外交通主要依托省道 206線、 207線，廈安高速完工后，可大大縮減城際距離 現(xiàn)有道路： ? 206省道（南北向）途經(jīng)龍門鎮(zhèn)、天湖度假區(qū)、龍橋工業(yè)園、官橋鎮(zhèn)及鐵峰山，南可至同安、廈門，北經(jīng)安溪縣城可達(dá)永春及德化 ? 207省道（東西向）橫穿官橋鎮(zhèn)，往西南可達(dá)虎邱鎮(zhèn)以至漳州 規(guī)劃道路： ? 廈安高速將有助于縮減城際距離 ? 馬上啟動環(huán)西大道 6公里、龍美大道 5公里、省道 207線 6公里、旺旺迎賓路 1公里建設(shè)，基本形成一條環(huán)城公路，帶動周邊上萬畝土地開發(fā) 往廈門 往安溪縣城 環(huán)城路 廈安高速 206省道 廈安高速官橋出口(距規(guī)劃區(qū) ) 廈安高速龍門出口(距規(guī)劃區(qū) ) 本報告是嚴(yán)格保密的。 9 項(xiàng)目總體規(guī)模尚未確定，存在規(guī)劃彈性；啟動區(qū)規(guī)劃 888畝，以高端溫泉示范區(qū)為核心帶動 高爾夫、溫泉、酒店用地 溫泉、商業(yè)、住宅用地 行政中心用地 基本指標(biāo)： ? 總面積：約 8000畝 基本指標(biāo) 面積 (畝 ) 啟動區(qū) 600+288 行政中心 833 山地區(qū) 約 6200 啟動區(qū)有兩部分組成 ? 288畝位于依仁溪以西，該地塊多為山地密林區(qū)，不適宜開發(fā)建設(shè)，可作為自然景觀加以保護(hù)和利用 ? 600畝地形平緩，該地塊多為茶園、農(nóng)田和村莊，適宜開發(fā) 600畝 288畝 依仁溪 本報告是嚴(yán)格保密的。適合開發(fā)的用地占比 41%，其中 約1/3的坡地需要填挖方 ? 龍門、官橋鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)的崩崗侵蝕是福建省乃至全國最典型的地區(qū)之一。 11 北部有小面積密林，其余大部分地區(qū)為疏林；局部植物稀少地主要受之前的開采影響，以灌草和石塊為主；竹林主要分布于河濱濕地 ? 規(guī)劃區(qū)主要土地利用類型為茶園、農(nóng)田、密林、疏林、竹林、建成區(qū)等 ? 農(nóng)田、茶園由于受人為干擾較大，生物多樣性較低，生態(tài)價值不高，開發(fā)建設(shè)中開發(fā)適宜性高 ? 密林、疏林、竹林具有重要的水土保持，調(diào)節(jié)氣候，提供棲息地等生態(tài)功能，在開發(fā)建設(shè)中以保留和修復(fù)為主 密林 疏林 茶園 本報告是嚴(yán)格保密的。