世聯(lián)_長沙湘江北尚推售策略_64ppt-展示頁
2025-01-27 01:25本頁面
【正文】 品分類產(chǎn)品分析湘江北尚 3期銷售情況匯總 (以簽定《認(rèn)購協(xié)議書》為準(zhǔn) )樓棟 1號(hào)樓 2號(hào)樓 3號(hào)樓 合計(jì)推出套數(shù) 84 60 63 207銷售套數(shù) 35 35 19 89銷售金額 17855197元 21694650元 16032370元 5558217銷售面積 ㎡ ㎡ ㎡ 銷售率 % % % 43%截止到 2023年 1月 7日實(shí)現(xiàn)銷售金額 5558217元 。產(chǎn)品銷售情況分析銷售情況分析剩余產(chǎn)品匯總剩余產(chǎn)品分析從剩余產(chǎn)品的戶型分布來看，三房所占比例達(dá)到 72％，也是未來回款的主要來源。 3＃樓 01房 —— 具備戶型優(yōu)勢以及景觀優(yōu)勢的高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值。（數(shù)量較少）三房產(chǎn)品 —— 成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來源。1＃樓 0 0 0 06單位 —— 位置較差，并且為點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，銷售難度較大 。 綜合對市場供應(yīng)、項(xiàng)目自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客戶需求的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品分類可借用波士頓矩陣表現(xiàn)：包裝，旗幟！利潤主力培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨結(jié)論：從目前的產(chǎn)品分類來看，本案急需解決的產(chǎn)品問題是 1＃的兩房及三房單位市場增長率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗 相對市場份額波士頓矩陣高剩余產(chǎn)品分類2 目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)設(shè)定2023目標(biāo)設(shè)定2 0 0 8u基于世聯(lián)對市場預(yù)判及目前市場表現(xiàn)，u以 2023年春交會(huì)前 2周即 4月中旬為節(jié)點(diǎn)制定 2023年度計(jì)劃目標(biāo)設(shè)定 產(chǎn)品剩余數(shù)量： 327套 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月春節(jié)春節(jié)住宅基本銷售完畢住宅基本銷售完畢每月 20套 ，預(yù)計(jì)成交金額 5200萬春交會(huì)春交會(huì) 秋交會(huì)秋交會(huì)每月 30套 ，預(yù)計(jì)成交金額 共計(jì)共計(jì) 320套套假設(shè)一：市場持續(xù)冷淡商鋪銷售商鋪銷售市場持續(xù)冷淡狀態(tài)，計(jì)劃 2023年 12月住宅銷售完畢2 0 0 8u基于世聯(lián)對市場預(yù)判及目前市場表現(xiàn)，u以 2023年春交會(huì)前 2周即 4月中旬為節(jié)點(diǎn)制定 2023年度計(jì)劃目標(biāo)設(shè)定 產(chǎn)品剩余數(shù)量： 327套 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月春節(jié)春節(jié)住宅基本銷售完畢住宅基本銷售完畢每月 20套 ，預(yù)計(jì)成交金額 5200萬春交會(huì)春交會(huì) 秋交會(huì)秋交會(huì)每月 40套 ，預(yù)計(jì)成交金額 共計(jì)共計(jì) 320套套假設(shè)二： 5月逐步回暖商鋪銷售商鋪銷售5月市場回暖的前提下， 2023年 10月住宅基本銷售完畢，商鋪開始銷售3 目標(biāo)達(dá)成目標(biāo)達(dá)成2023目標(biāo)達(dá)成背景 宏觀大勢、銷售總結(jié)、展示預(yù)期宏觀大勢、銷售總結(jié)、展示預(yù)期競爭對手推售步驟競爭對手推售步驟政策調(diào)控仍將持政策調(diào)控仍將持續(xù)，市場進(jìn)入整續(xù)，市場進(jìn)入整固期固期1. 0506年政策調(diào)控回顧 —— 調(diào)控失效，價(jià)格飛漲，直接激發(fā)本輪調(diào)控 —— 政府決心堅(jiān)決，實(shí)際效果 /通貨膨脹壓力下金融政策可能成為調(diào)控主力 —— 行政 /金融 /稅收多管齊下，其中金融政策效果明顯，市場轉(zhuǎn)淡市場大勢：市場大勢：長期看漲，短期轉(zhuǎn)淡2023，調(diào)控效應(yīng)持續(xù)，整體市場進(jìn)入整固期 宏觀大勢品牌上市開發(fā)商開始實(shí)行低價(jià)開盤策略， 主動(dòng)迎合市場走勢，力求快速回籠資金 u 受宏觀調(diào)控影響，進(jìn)入 12月，萬科率先策動(dòng)價(jià)格調(diào)整，高調(diào)響應(yīng)中央政策，及時(shí)地將所有新開樓盤價(jià)格較市場預(yù)期全線調(diào)低，拉開了樓市降價(jià)的序幕。u 10月份以來，投資者對房地產(chǎn)的信心明顯下降，房地產(chǎn)股應(yīng)聲回落，部分上市開發(fā)企業(yè)不得不主動(dòng)調(diào)價(jià)、加大促銷力度，力求快速回籠資金。產(chǎn)品銷售情況分析銷售總結(jié)產(chǎn)品銷售難易對比圖u 表示快銷單位u 表示慢銷單位u 表示一般產(chǎn)品 0405 0607 05 0605 0632103 040301 020801 0201 0203 04 07 0802 0505—060607010302—030107—0803—040501銷售總結(jié)樓 棟 1號(hào)樓 2號(hào)樓 3號(hào)樓 合 計(jì)戶 型 兩房（ 99平米）三房（ 126平米）三房（ 136—139 平米）三房（ 140平米）四房（ 150平米） 327套數(shù) 71 78 68 88 221號(hào)樓： 兩房單位剩余高樓層，單價(jià)較高；三房單位位置較差，但價(jià)格相對合理；目標(biāo)客戶 ：選擇 1號(hào)樓客戶大多為首次置業(yè)群體，對總價(jià)及折扣比較敏感，追求較高的性價(jià)比；解決方式 ：以低首付吸引客戶。3號(hào)樓： 選擇 4房單位的客戶自我選擇意識(shí)很強(qiáng)， 0 02單位剩余奇數(shù)層，客戶難引導(dǎo)； 0 06單位采光、景觀較差；目標(biāo)客戶 ：追求品質(zhì)生活，自我意識(shí)較強(qiáng)；對價(jià)格敏感度不高。剩余單位戶型特征銷售總結(jié)展示預(yù)期展示分類 根據(jù)營銷計(jì)劃假設(shè)時(shí)間 備注園林打造 若不能及時(shí)完工，需要讓客戶看到園林逐日的變化，對未來居住環(huán)境有預(yù)期3601樣板房 樓王單位，需要提升項(xiàng)目品質(zhì)，建議盡快趕工程11007/1005樣板房 若 5月前 1樓剩余量不足 30%,則無需做樣板房項(xiàng)目圍檔 建議盡快完成 (完成過程中 )看樓通道 建議做到精致作為銷售輔助工具，展示作用不可忽視與競爭項(xiàng)目直面競爭要求本項(xiàng)目的展示必須及時(shí)到位與競爭項(xiàng)目直面競爭要求本項(xiàng)目的展示必須及時(shí)到位黃金海岸珠江花城山語城本案天健芙蓉盛世君悅香邸新河三角洲片區(qū)區(qū)政府片區(qū)建筑面積： 110萬㎡均價(jià)： 5600元 /㎡（帶精裝修）4100元 /平米（毛坯）銷售量： 50多套，一周成交 2—3 套建筑面積： 90萬 ㎡均價(jià)： 3600元 /㎡建筑面積： 30萬㎡均價(jià)： 4900元 /㎡，臨江面均價(jià)在 5300 元 /㎡銷售量： 12月成交 20套，剩余 190套建筑面積： 32萬 ㎡均價(jià)： 5100元 /㎡銷售量： 180套左右建筑面積： 77萬 ㎡均價(jià)： 4900元 /㎡銷售量： 400多套目前處于封盤階段u競爭對手篩選原則：u同區(qū)域。 黃金海岸 30萬㎡ /1843套 200套（在售）山語城 90萬㎡ /6500套 200套珠江花城 110萬㎡ /8000套 300套左右（待售）新河三角洲區(qū)域 天健 君悅香邸 32萬㎡ /2138套 521套（待售）從本案競爭對手下半年的推售計(jì)劃來看，各項(xiàng)目都有 300套以上的銷售計(jì)劃，考慮市場其他潛在對手的威脅， 11月以后市場總供應(yīng)量達(dá) 2500余套，競爭異常激烈。 芙蓉盛世 一期 3批（ 2房 90平米3房 120—150 平米） 二期商業(yè)及寫字樓u 君悅香邸 2批樓王（板樓 136平米左右） 商鋪推售u 順天 2. 完善現(xiàn)場展示體系，加強(qiáng)客戶對產(chǎn)品的體驗(yàn)感受。4. 對銷售員進(jìn)行更全面的培訓(xùn) ,使之迅速適應(yīng)市場大勢，
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