【香江步行街推廣策劃思路】-展示頁(yè)
2025-05-12 03:10本頁(yè)面
【正文】 銀行存款利率的回報(bào)；B、經(jīng)營(yíng)者：看好本物業(yè)發(fā)展，為獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，降低長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)成本；C、融資者：目的以尋求固定資產(chǎn)升值為前提，保持長(zhǎng)期融資通道；D、消化不良收入者：目的是通過(guò)投資獲得正當(dāng)?shù)氖杖?。業(yè)態(tài)分析：區(qū)域內(nèi)無(wú)可比性，易形成特色業(yè)態(tài)，成長(zhǎng)為多業(yè)態(tài)復(fù)合。供應(yīng)商組織：市場(chǎng)充足，可供選擇的空間較大。結(jié)論：精心設(shè)計(jì)推廣計(jì)劃，逐步培育市場(chǎng)，后期要求高額回報(bào)。劣勢(shì) 非成熟社區(qū)，商業(yè)基礎(chǔ)條件不足。限于時(shí)間和缺乏必要的溝通，本提案不成熟之處萬(wàn)請(qǐng)貴司不吝扶正！市場(chǎng)定位總是一個(gè)殘缺和夢(mèng)想，需求是今日市場(chǎng)的主流。香江商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路整合前言對(duì)于此次“比稿”，我公司傾其全力，快速地參與，希望“香江公司”能以公正、公平、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆绞絹?lái)判定這一次的行為。針對(duì)貴司要求的產(chǎn)品與廣告問(wèn)題，本文從傳播、投資、執(zhí)行、銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)提出了創(chuàng)意、速銷(xiāo)、品牌塑造的方案；也從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)與銷(xiāo)售控制重點(diǎn)提出構(gòu)想。因此，營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程往往是：產(chǎn)品找市場(chǎng)、市場(chǎng)完善產(chǎn)品的雙向深化加工過(guò)程，產(chǎn)品賣(mài)完了，設(shè)計(jì)才完成，建設(shè)也完工了！第一篇 市場(chǎng)篇一、市場(chǎng)分析（一）環(huán)境分析優(yōu)勢(shì)政策寬松，政府支持無(wú)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)的成長(zhǎng)空間大，后期回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)前期培育市場(chǎng)的投資。市政發(fā)展與商業(yè)發(fā)展幾乎同步，拉動(dòng)市場(chǎng)能力不足。（二）商業(yè)要素物業(yè)結(jié)構(gòu)：有特色，包容各類(lèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)入駐。定位分析：有較大的空間，從功能性的服務(wù)到“一站式”消費(fèi)服務(wù)定位。二、目標(biāo)市場(chǎng)分析目標(biāo)市場(chǎng)分為兩類(lèi)，一是經(jīng)營(yíng)者分為商鋪的產(chǎn)權(quán)者（投資者）和商品的經(jīng)營(yíng)者；二是目標(biāo)消費(fèi)者。（2）商品的經(jīng)營(yíng)者分析。為更多的占領(lǐng)市場(chǎng)，不放棄任何一個(gè)成長(zhǎng)的商業(yè)市場(chǎng)，該類(lèi)經(jīng)營(yíng)者占總經(jīng)營(yíng)者中的30%。成熟商業(yè)空間小，市場(chǎng)容量有限，新品牌或弱勢(shì)品牌為降低風(fēng)險(xiǎn)，需要選擇最低的進(jìn)入成本。C、有區(qū)域優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)者。目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)者的形成需要有一個(gè)漫長(zhǎng)的培育、發(fā)展的過(guò)程，主要是通過(guò)項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)特色、地段優(yōu)勢(shì)來(lái)逐步培育起來(lái)，依本案規(guī)劃，目標(biāo)消費(fèi)者分為五類(lèi)。尋求個(gè)性化的體現(xiàn)，對(duì)消費(fèi)過(guò)程有較高的體驗(yàn)要求，對(duì)商業(yè)環(huán)境有個(gè)性需求。講究生活的便捷與品質(zhì)C、有車(chē)人士。D、品牌的追求者。E、尋求方便的人士：就近消費(fèi)，為了方便而成為消費(fèi)者。A、“天下城”步行商業(yè)街B、“德化街”步行街C、匯龍城休閑購(gòu)物中心上述物業(yè)與本案比較“天下城”步行商業(yè)街優(yōu)勢(shì)（1） 地理位置優(yōu)勢(shì)。雖然近幾年有下降趨勢(shì)，但呈現(xiàn)雖衰不敗的狀態(tài)，成熟的環(huán)境必然帶來(lái)成熟的消費(fèi)。天下城步行商業(yè)街以?xún)深?lèi)經(jīng)營(yíng)為主打，一是以休閑品牌服裝為主體；二是以休閑娛樂(lè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)為主體，這兩類(lèi)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)共同之處在于目標(biāo)消費(fèi)群體趨于一致，使商品消費(fèi)具有互補(bǔ)性。目前天下城的門(mén)面房?jī)r(jià)格為最低價(jià)：4596元/m2，最高價(jià)：13160元/m2，均價(jià)為9000元/m2左右，大多數(shù)高價(jià)在后期成交。整體上看，價(jià)格在本物業(yè)內(nèi)有三個(gè)特點(diǎn)：一是傳統(tǒng)的“低開(kāi)高走”，具有明顯的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)手法特征；二是租賃價(jià)格反映出培養(yǎng)市場(chǎng)的痕跡；三是因大的區(qū)域內(nèi)無(wú)參考標(biāo)準(zhǔn)，且無(wú)相同的消費(fèi)產(chǎn)品，故價(jià)格的走勢(shì)高昂。劣勢(shì)（1）缺少商業(yè)核心概念，沒(méi)有對(duì)健康路的主題進(jìn)行改造，僅僅是檔次提高，沒(méi)有本質(zhì)提升。德化街步行街優(yōu)勢(shì)（1）政府政策強(qiáng)勢(shì)支持優(yōu)勢(shì)。（3）經(jīng)營(yíng)品牌、商品品類(lèi)繁多，消費(fèi)者受眾面廣。劣勢(shì)（1）缺少核心概念與主力店支持，單一靠傳統(tǒng)“商圈”做支撐，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。匯龍城休閑購(gòu)物中心 優(yōu)勢(shì) （1）地理位置具有很好的優(yōu)勢(shì)。商業(yè)消費(fèi)引導(dǎo)超過(guò)傳統(tǒng)形式，反映在價(jià)格體系上有明顯的強(qiáng)勢(shì)。對(duì)前期運(yùn)作與后期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的極大的市場(chǎng)空間。第一次，在均價(jià)5000元/m2基礎(chǔ)上調(diào)整為5500元/m2；第二次在“普馬”進(jìn)入后，整體均價(jià)調(diào)整到8000元/m2，第三次“百盛”進(jìn)入后，整體均價(jià)調(diào)整到9000元/m2，雖然“百盛”撤出，但通過(guò)炒作租金價(jià)格，提高了銷(xiāo)售商鋪的均價(jià)，達(dá)10500元/m2，租金價(jià)格上漲了15%。經(jīng)營(yíng)上缺乏培育市場(chǎng)的耐性。在區(qū)間無(wú)其他競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)，可塑性較強(qiáng)。市重點(diǎn)工程，觀注程度較高，有政策扶持優(yōu)勢(shì)。有相當(dāng)部份人對(duì)鄭東新區(qū)有較強(qiáng)烈的投資熱情。周邊物業(yè)建設(shè)周期和速度不確定性。物業(yè)形態(tài)受到限制。交通狀況不理想。人們對(duì)于整個(gè)鄭東新區(qū)的期望價(jià)值涵蓋了“香江步行街”項(xiàng)目，同時(shí)，大眾對(duì)于項(xiàng)目的投資熱情來(lái)源于政策傾斜和巨量的媒體宣傳，天時(shí)條件成熟。以表面現(xiàn)
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