【正文】 150—180m2的中空躍屋，戶型在四室兩廳。4棟1—3層考慮做80~90m2的錯層兩室兩廳。 目標(biāo)客戶群體特點經(jīng)過近幾年筑城房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，能夠有能力購房的客戶相繼購房，隨著生活質(zhì)量的不斷提高及居住功能條件越來越高，以及在解決自身居住以后為父母購置檔次較高的房屋安置晚年，或?qū)で笾苣┒杉俚?，所以其中對上述定位的需求者為?shù)不少，對他們來，再次購房或三次置業(yè)必然會對戶型，面積及功能價值比上一個新的提高，所以我們戶型設(shè)計上應(yīng)充分考慮上述項目目標(biāo)客戶特點的因素。另外，命名還應(yīng)該易讀、易聽、易懂、易記、易說。（3）貼切性：指名稱與物業(yè)本身的形象，風(fēng)格特點相吻合，如聽濤雅苑，一定是在河邊，海邊或湖邊的物業(yè)。（2）、聯(lián)想性：指從一種具體或抽象的事物聯(lián)想到一種樂趣，一種情景等。 價格策略定位由于現(xiàn)在高檔樓盤市場竟?fàn)幵絹碓郊ち?，為了合理歸避投資風(fēng)險，在價格策略上采用低開高走較為合理，同時對項目內(nèi)不同單位進行合理分期推向市場（具體在銷售策略中闡述）目前貴陽市高檔樓盤的價位上來看，大致在3200—4000元/平方米，具有較好環(huán)境概念的高檔住宅，其價格 在3300—4200元/平方米所以，考慮到地理位置因素及生活設(shè)施不齊備貴陽人購房心理方面不看，該項目在價格上應(yīng)該給購房者心理上的讓步（300—500元/平方米）綜合考慮市場因素及項目成本因素，在開盤銷售期價格定位在2400元/平方米起價，平均售價定在2900元/平方米，視開盤的銷售情況再行決價格上調(diào)幅度，以此價格策略最終在項目銷售完畢后，（在各方面情況都比較理想）最終平均售價達到3000—3100元/平方米。所以該項目物業(yè)管理是一個高檔次，全方位細致服務(wù)，除了做到一般性物業(yè)管理內(nèi)容以外，從建立小區(qū)社區(qū)文化，組織社區(qū)業(yè)主參與文化娛樂活動上下功夫，同時對提高服務(wù)品質(zhì)，最終要達到在小區(qū)內(nèi)購房的業(yè)主形成口碑效應(yīng)，這將對銷售是一個很大的促進。（4）、承購對象的主力定位在貴陽市區(qū)，花溪當(dāng)?shù)刂饕槍Ρ厮咝５慕搪殕T工和當(dāng)?shù)卣块T干部。（2）、功成名就退休人士，或者由子女購房給交母做為退休生活居住，或者由其自己購買。D：解決和填補花溪當(dāng)?shù)厥袌隹瞻椎母邫n小區(qū)。B：最適合退休人士居住的高檔住宅區(qū)。主題包裝思路，“具有優(yōu)美自然風(fēng)光”的周邊環(huán)境與“經(jīng)名家設(shè)計具有豐富文化內(nèi)涵的社區(qū)環(huán)境相配合，引導(dǎo)出該小區(qū)是最具新世紀(jì)特征的高檔住宅小區(qū)，最適于老年人的退休生活，成功人士的休閑度假及企事業(yè)單位的度假療養(yǎng)勝地。所以，我們將小區(qū)建筑風(fēng)格定位為“具有現(xiàn)代意味的歐式建筑風(fēng)格”。由于該項目的區(qū)位關(guān)系及地塊的特殊性，該小區(qū)周邊兩臨水，一面是著名的花溪河，一面是花溪公園蓮花池，自然景觀相當(dāng)優(yōu)美，所以小區(qū)內(nèi)園林環(huán)境的塑造必須與自然景觀相配合，同時能夠充分的體現(xiàn)項目主題思想的定位以及社區(qū)文化的建立，具體園林設(shè)計思路在“功能賦予”中具體闡述。二、 承購市場調(diào)查及分析第二部分 包裝策劃方案一、 項目定位系統(tǒng)項目檔次定位根據(jù)上述市場調(diào)查分析來看，花溪區(qū)目前缺乏一個成形的高檔小區(qū)，隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，向往環(huán)境又優(yōu)美、融于自然的居住要求也越來越強烈，而溪園小區(qū)位于貴陽風(fēng)景名勝區(qū)唯一的一個項目（以后也不會再有類似的項目），所以不論從當(dāng)?shù)鼗蛸F陽的購樓趨勢來說，我們把它定位為“具有良好配套設(shè)施及優(yōu)美自然環(huán)境的高檔居住度假小區(qū)。 目前擁有住房，但想改變自身居住條件及居住環(huán)境的高素質(zhì)人群。（四）、購買力分析 目前在貴陽市的高檔住宅普遍是高層住宅，而此類高層住宅目標(biāo)客戶都瞄準(zhǔn)“金字塔頂部”的消費群體，按平均120平方米，均價2800元/平方米計，首期支付30%，其余15年按揭，每月需支付2104元，按此價格有幾種類型的人可購買此房： 各種類型老板，有50萬以上的經(jīng)濟承受能力。躍層或中空躍層實際成交價位在3800—3900元/平方米左右。從貴陽市今明兩年總的高檔樓盤供給量統(tǒng)計分析，總計達65萬左右，加上尚未推向市場的樓盤有85萬平方米，其中純住宅有60萬平方米推向市場，今明兩年平均每年有30萬平方米，從價格策略上分析，幾乎全部采用低開高走的勢態(tài)，目前貴陽市高檔樓盤的起價多是2880—3600元/平方米。從營銷組織上來看，這幾個小區(qū)都是沒有一些主題宣傳，顯得零亂而無序，無法吸引更高程度的消費者購買。銷售情況一般，而多層住宅中的兩室一廳或三室一廳是多較暢銷。麒龍溪園前期營銷策劃方案第一部分貴陽市及花溪房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析報告一、 供給市場調(diào)查表（一）、花溪本地市場 到2000年7月止，花溪共有五個房地產(chǎn)開發(fā)項目正在銷售，總供給面積約15萬平方米，具體情況如下：樓盤項目清溪園菁芷園華宇世紀(jì)花園九龍花園精華山莊總建4000平方米16000平方米50000平方米51008平方米20000平方米開盤時間96/42000/7/120000/12000/7/12000/9交戶時間98/6半年內(nèi)交房2000/122000/12/282001/9配套設(shè)施煤氣、閉路、停車場、電話、物管費150元/戶液化氣、電話、防盜門、閉路、定點設(shè)報警器、封閉式物業(yè)管理煤氣、停車場、游泳池、網(wǎng)球場、可視對講系統(tǒng)、噴泉、綠化率40%小區(qū)幼兒園、中心超市、停車場、活動中心、醫(yī)療護理中心、綠化率40%、煤氣、停車場、可視對講系統(tǒng)、閉路、花壇、綠化率40%、—、智能化小區(qū)戶型特色復(fù)式結(jié)構(gòu)一棟兩戶295平方米/戶復(fù)式結(jié)構(gòu)A、B型 A、 300平方米B、 270平方米標(biāo)準(zhǔn)型、復(fù)式結(jié)構(gòu)、躍層、異位式62—200平方米平標(biāo)準(zhǔn)型、復(fù)式、躍層、錯位型—135平方米躍層143—222平方米—躍層、平層、復(fù)式、各種戶型80—250平方米價格策略河邊五號樓2880元/平方米，河邊四號樓2780元/平方米，4號樓2680元/平方米，綠化費350元/平方米，一次性付款九折，定金不少于10萬元1980元/平方米起價，一次性付款九八折復(fù)式6—7樓1418元/平方米，雙錯層5樓1418元/平方米，平層83平方米，1300元/平方米平層966—1238元/平方米，躍層1238—1438元/平方米，一次性付款九八折一樓1318元二樓1438元/平方米一次性付款九折按揭預(yù)付20%銷售情況共20戶已售出11戶初期情況一般70%已售出情況一般河邊兩棟已被中天集團收購，其它情況一般（二） 貴陽市同檔次中高檔高層樓盤調(diào)查表 樓盤項目中天星苑中天廣場天恒城市花園嘉信華庭宅吉大廈龍港國際中心總建5萬M218萬M23萬M23萬M23萬M28萬M2開盤時間99年10月一期98年7月二期99年8月 99年9月99年10月97年12月97年6月交戶時間一期明年8月份2000年5月2002年一期2000年12月二期2001年8月2001年6月99年7月2000年7月配套設(shè)施1000平方米會所40%立體綠化配網(wǎng)球場練習(xí)場地下車位80個一層康體會所3000平方米綠化面積配網(wǎng)球場游泳池車位100多個物管費1元/平方米電梯費另算15元/人/月14層商場會所康體中心5樓平臺小面積綠化周邊小區(qū)配套成熟9 戶型特色平層129M2至166 M2復(fù)式157 M2至229 M2共16棟平層四種 M2躍層四種 M2共1000戶平層五種 M2共280戶 M2共15戶平層142M2至343 M2躍層150 M2至350 M2共162套全躍式戶型8種 M2共136套平層8種126 M2至164 M2共