【正文】 總價(jià)418750元貸款額（按總額50%計(jì)算）209375元前5年投資回報(bào)（估算）稅后約250000元后5年投資回報(bào)（估算）稅后大于330000元收益分析10年內(nèi)收回本金每套的產(chǎn)權(quán)式酒店以40萬(wàn) 銀行按揭以總金額的50%計(jì)算,則貸款額為20萬(wàn)以5年計(jì)算,20=所以5年的本金和利息總額為400000＋=如果按40萬(wàn)存銀行,按5年整存整取,%計(jì)算,則5年的稅后利息為44640元?jiǎng)t5年的本金和利息總額為400000＋44640=444640元如果按20萬(wàn)存銀行, 5年整存整取,%計(jì)算,%利率放貸,則利息為22320＋=則5年則5年的本金和利息總額為400000＋=其收益如下：年投資回報(bào)率按7%計(jì)算每年的投資回報(bào)金額為407%=,5=14萬(wàn)5年后,按實(shí)際成交額的108%回購(gòu),則金額為40108%=總收益為14+(－40)=扣除銀行貸款利息172000－=如果按扣除銀行儲(chǔ)蓄利息和存貸組合利息,則分別為17200044640=127360元=%\%\%？？？？？？第五章?tīng)I(yíng)銷中心及工地案場(chǎng)策略篇一、 現(xiàn)場(chǎng)包裝組件現(xiàn)場(chǎng)包裝基調(diào)：1）、主題概念的提純——建議現(xiàn)場(chǎng)包裝風(fēng)格圍繞一個(gè)主題，避免過(guò)于雜亂，樹立項(xiàng)目的高端領(lǐng)先形象。以下類同。CLUB我在揚(yáng)州之巔，世界在我腳下支持點(diǎn)流行推廣語(yǔ)廣告策略 / 大眾媒介 / 創(chuàng)新媒介 / 公關(guān)活動(dòng) 一期公園商業(yè)物業(yè)城市會(huì)所，名流俱樂(lè)部產(chǎn)品定位產(chǎn)權(quán)式酒店、SOHO最佳西方品牌聯(lián)盟揚(yáng)州第一高樓品牌調(diào)性案名揚(yáng)州新城中心地段揚(yáng)州最大城市公園傳播手段第三章樓盤全方位品牌識(shí)別系統(tǒng)來(lái)鶴臺(tái)大酒店品牌識(shí)別系統(tǒng)（VIS）調(diào)性規(guī)劃國(guó)際感獨(dú)特大氣來(lái)鶴臺(tái)大酒店品牌識(shí)別系統(tǒng)（VIS）文化感時(shí)代感沉穩(wěn)輝煌身份感詳細(xì)：VIS見(jiàn)附件清單第四章銷售執(zhí)行方案篇第一部分 銷售控制計(jì)劃一、入市時(shí)機(jī)的選擇建議04年9月份先期以產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)入蓄水期，05年3月份正式開盤n 市場(chǎng)周期n 工程進(jìn)度n 銷售準(zhǔn)備注釋：n 本時(shí)間確定，以按原計(jì)劃05年2－3月取得預(yù)售許可證為前提。定位備選方案城市名流新取向揚(yáng)州頂級(jí)酒店式物業(yè)揚(yáng)州頂級(jí)復(fù)合式酒店物業(yè)流行推廣語(yǔ)我在揚(yáng)州之巔 世界在我腳下流行推廣語(yǔ)闡釋n 城市實(shí)力階層的客戶導(dǎo)向決定廣告語(yǔ)必須符合他們的價(jià)值取向n 使他們認(rèn)同并選擇本項(xiàng)目莫如將這一階層的優(yōu)越感與本項(xiàng)目形象有機(jī)嫁接n 將本項(xiàng)目高度的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致，在短時(shí)間內(nèi)迅速建立知名度備選流行推廣語(yǔ)讓居住投資成為享受城市名流核心圈來(lái)鶴臺(tái)大酒店品牌圣殿 來(lái)鶴臺(tái)大酒店國(guó)際感、身份感、文化感酒店n 將體驗(yàn)引入本項(xiàng)目，以城市名流俱樂(lè)部(CLUB)為依托，具有新經(jīng)超出單一物業(yè)形態(tài)，附加值更高，具有新經(jīng)濟(jì)色彩。n 解決了復(fù)合性業(yè)態(tài)從產(chǎn)品角度描摹比較困難的問(wèn)題人。CLUB定位闡釋 n 此定位是基于產(chǎn)品賣點(diǎn)的核心提煉。來(lái)鶴臺(tái)大酒店國(guó)際名流俱樂(lè)部（會(huì)員制）Best WesternTM最佳西方國(guó)際酒店集團(tuán) 全球合作伙伴SOHO(酒店式管理共享)產(chǎn)權(quán)式酒店(ROI 7%、保證金、5年后108%超值回購(gòu))揚(yáng)州新城中心區(qū) 來(lái)鶴臺(tái)大酒店產(chǎn)品定位酒店【客戶來(lái)源】：揚(yáng)州本地及周邊城市、外地投資客、海外投資者（臺(tái)灣）來(lái)鶴臺(tái)大酒店客戶構(gòu)成圖自用型客戶投資型客戶寫字樓民營(yíng)企業(yè)三資企業(yè)合伙制機(jī)構(gòu)和自由人長(zhǎng)期投資者過(guò)程投資者策略儲(chǔ)備者基礎(chǔ)市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)海外投資客常駐揚(yáng)州的周邊投資客揚(yáng)州本地的中、小投資客產(chǎn)權(quán)式酒店客戶群體國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán)第二章品牌篇案名：來(lái)鶴臺(tái)大酒店來(lái)鶴臺(tái)大酒店賣點(diǎn)體系n 揚(yáng)州新城中心區(qū)n 新?lián)P州第一高樓n 一期公園式商業(yè)物業(yè)n 多功能國(guó)際會(huì)議中心n 揚(yáng)州最大的城市公園(開放式市民廣場(chǎng))n 產(chǎn)權(quán)式酒店(ROI 7%、保證金、5年后108%超值回購(gòu))n SOHO(酒店式管理共享)n 頂級(jí)名流城市會(huì)所amp。1）長(zhǎng)期投資者：追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入；一般有專門的投資資金；外省市人將占有相當(dāng)比重；抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。他們是各行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，除了對(duì)面積需求較大之外，對(duì)于產(chǎn)品的硬件設(shè)施要求也比較高。民營(yíng)企業(yè)：揚(yáng)州本地民營(yíng)企業(yè)、外地民營(yíng)企業(yè)常駐機(jī)構(gòu)三資企業(yè)：揚(yáng)州本地三資企業(yè)、外地民營(yíng)企業(yè)常駐機(jī)構(gòu)合伙制機(jī)構(gòu)：揚(yáng)州本地中小客戶自由人：個(gè)人工作室【客群行業(yè)】：現(xiàn)階段傳統(tǒng)行業(yè)將占比較大的份額，但新興行業(yè)(IT業(yè)、廣告業(yè)、咨詢業(yè)等)的力量不容忽視。這樣本案的產(chǎn)品會(huì)存在超大面積產(chǎn)品和SOHO中小面積產(chǎn)品共存的情況，這兩類客群我們將分開進(jìn)行論證與捕捉。這些企業(yè)的主要客戶及業(yè)務(wù)往來(lái)大多集中在揚(yáng)州的核心區(qū)域，他們是項(xiàng)目最主要的客群，預(yù)計(jì)會(huì)占總成交量的60％以上。揚(yáng)州擁有較多的臺(tái)資企業(yè)，利用公司臺(tái)資的背景、通過(guò)一定的關(guān)系可以達(dá)到爭(zhēng)取一定的海外投資市場(chǎng)。n 海外投資客。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店潛在的客群面比較廣，我們將本案的產(chǎn)權(quán)式酒店定位于：一大基礎(chǔ)市場(chǎng) + 兩大機(jī)會(huì)市場(chǎng)基礎(chǔ)市場(chǎng)：n 揚(yáng)州本地的中、小投資客(揚(yáng)州本地中堅(jiān)階層，具有一定社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力)機(jī)會(huì)市場(chǎng)：n 常駐揚(yáng)州的周邊投資客。來(lái)鶴臺(tái)大酒店?duì)I銷推廣執(zhí)行方案第一章目標(biāo)消費(fèi)群篇目標(biāo)客群定位一、產(chǎn)權(quán)式酒店目標(biāo)客戶群體定位產(chǎn)權(quán)式酒店屬于投資型物業(yè)的一種，只有具備一定經(jīng)濟(jì)能力的投資客才會(huì)購(gòu)買。但是由于這一物業(yè)類型總價(jià)較低，介入門檻也相應(yīng)較低，尤其是相對(duì)于商鋪物業(yè)投資而言。來(lái)自南京、揚(yáng)州江都、儀征、高郵等周邊城市在揚(yáng)州的經(jīng)商戶、投資人。這里主要指的是臺(tái)灣投資客。二、寫字樓目標(biāo)客戶群體定位隨著揚(yáng)州火車站的開通以及潤(rùn)揚(yáng)大橋的即將通車，外地企業(yè)進(jìn)揚(yáng)和新三資企業(yè)的辦公需求會(huì)有較大上升，因此商務(wù)寫字樓的潛在需求市場(chǎng)在進(jìn)一步擴(kuò)大，目前揚(yáng)州還沒(méi)有真正意義上的高檔寫字樓，許多中小型的企業(yè)大多以租賃的形式承租一些商住性質(zhì)的物業(yè)作為其辦公場(chǎng)所，從調(diào)查分析來(lái)看，我司將主要客群構(gòu)成鎖定在貿(mào)易、咨詢、投資、廣告、聯(lián)絡(luò)處(辦事處)、裝飾設(shè)計(jì)、電子通訊、IT網(wǎng)絡(luò)等行業(yè)。按購(gòu)買的用途我們將寫字樓的客群分為以下兩類：投資型客戶自用型客戶＋自用型客戶對(duì)于本案我們建議25－27層設(shè)置為整體不分隔的形式，以求以旗艦型的大型公司入駐形成對(duì)整體辦公氛圍的帶動(dòng)。1）普通型SOHO中小面積產(chǎn)品的客群分析【客群分類】：根據(jù)目前市場(chǎng)調(diào)研分析，我司將這一類目標(biāo)客群定位為三類，即民營(yíng)企業(yè)、三資企業(yè)、合伙制機(jī)構(gòu)和自由人?！究腿簛?lái)源】：揚(yáng)州本地企業(yè)、周邊縣級(jí)市（江都、儀征、高郵），南京地區(qū)來(lái)?yè)P(yáng)投資經(jīng)商者、外地企業(yè)駐揚(yáng)機(jī)構(gòu)2）超大面積需求型的國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán)【客群分類】：這一類型的企業(yè)是揚(yáng)州知名企業(yè)集團(tuán)，由于數(shù)目相當(dāng)小，具有極強(qiáng)的可指性。這一類客戶往往由于實(shí)力雄厚大眾傳播效力不大，適合采用點(diǎn)對(duì)點(diǎn)(ONE TO ONE)的直效營(yíng)銷模式（整合營(yíng)銷策略中有述）【客群行業(yè)】：行業(yè)廣泛，各個(gè)行業(yè)的領(lǐng)先者，重點(diǎn)是新興服務(wù)業(yè)(金融、保險(xiǎn)、IT、科技、外貿(mào)等)大型公司【客群來(lái)源】：揚(yáng)州知名大型公司 、國(guó)內(nèi)知名公司揚(yáng)州分公司、海外駐揚(yáng)辦事機(jī)構(gòu)等投資型客戶【客群分類】： 本地人將占有相當(dāng)比重；是揚(yáng)州的中上階層，具有一定的社會(huì)地會(huì)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。2）過(guò)程投資者： 機(jī)會(huì)主義者，短線操作，具有一定干擾作用3）策略儲(chǔ)備者：主要是高成長(zhǎng)型企業(yè)，用來(lái)為公司發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)行策略性儲(chǔ)備，但比例會(huì)較小。來(lái)鶴臺(tái)大酒店國(guó)際名流俱樂(lè)部（會(huì)員制）來(lái)鶴臺(tái)美食中心、來(lái)鶴臺(tái)休閑中心、夜總會(huì)、健身中心、咖啡廳、西餐廳、游泳池、露天啤酒花園n Best WesternTM最佳西方國(guó)際酒店集團(tuán) 全球合作伙伴酒店全球顧問(wèn)全球最大酒店連鎖機(jī)構(gòu)金皇冠國(guó)際俱樂(lè)部（會(huì)員制）n ARSATM亞洲酒店資源交換聯(lián)盟 會(huì)員度假地酒店訂房賣點(diǎn)體系樹形圖 ARSATM亞洲酒店資源交換聯(lián)盟 會(huì)員頂級(jí)名流城市會(huì)所(配套)多功能國(guó)際會(huì)議中心一期公園式商業(yè)物業(yè)揚(yáng)州最大的城市公園(開放式市民廣場(chǎng))頂級(jí)名流城市會(huì)所amp。名流n 物業(yè)——客戶欲望——體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)三極聯(lián)動(dòng)，集成發(fā)力。n 具有極強(qiáng)的引向性，直接刺激客戶的心理欲望，使項(xiàng)目的高檔形象深入人心。n 此定位識(shí)別性強(qiáng)，核心概念傳達(dá)到位，形象飽滿易于接受。名流若因工期、預(yù)售證取得時(shí)間等原因提前或滯后，則此時(shí)間左右調(diào)整。n 8月份考慮媒體開始投入，10月銷售進(jìn)場(chǎng)。2）、主題風(fēng)格建議：以售樓處為核心進(jìn)行延展，將其包裝成一個(gè)城市名流體驗(yàn)館（CLUB、BAR、LOFT等形式）樣板組件： 售樓處 樣板房 看樓通道：信息發(fā)布通道、銷售通道、參觀通道 環(huán)境、綠化、門前廣場(chǎng) 夜間藝術(shù)照明道具組件： 模型 展板 吊旗、彩旗 各功能分區(qū)及房間的標(biāo)識(shí)牌 燈桿旗 看樓專車 燈箱廣告 道旗 方向指示牌圍墻廣告1戶外形象廣告（高炮、大牌等）1條幅1升空氣球1多媒體影音設(shè)備1洽談桌椅 全方位的現(xiàn)場(chǎng)展示建議設(shè)立兩處銷售中心，一處賣場(chǎng)展示中心，承擔(dān)功能各有側(cè)重，有利于人氣的營(yíng)造和客戶的積累，同時(shí)可以提高項(xiàng)目的層次。十大核心做點(diǎn)： 銷售中心利用原售樓中心改建銷售中心建議采用BAR的概念，將室內(nèi)環(huán)境布置成文化氣息濃郁的名流體驗(yàn)館。售樓處合理設(shè)置功能分區(qū)，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目展示建議區(qū)建議放在集中的一塊。室內(nèi)設(shè)置一處飲食區(qū)，放置咖啡、茶、飲料、小點(diǎn)心等，方便客戶取用并烘托氛圍。燈光、室內(nèi)藝術(shù)品裝飾與裝修公司充分溝通，突出實(shí)用性與品味感。案場(chǎng)銷售中心以后可作城市名流俱樂(lè)部主題沙龍常駐場(chǎng)所。三項(xiàng)原則：1） 以實(shí)效為主，突出賣場(chǎng)氛圍。3） 市中心售樓處的裝飾功能適度弱化，以項(xiàng)目形象展示功能、洽談功能為主。樣板間導(dǎo)示部分專業(yè)化處理，既有親和力也不免起到提示的作用樣板間建議選擇具有代表型的產(chǎn)權(quán)式酒店戶型以及商務(wù)寫字樓戶型市中心外賣場(chǎng)三個(gè)要點(diǎn)：市中心文昌閣是人流量非常大的地方，也是有錢人經(jīng)常購(gòu)物的場(chǎng)所，所以信息傳播范圍非常大，考慮在“金鷹”或“時(shí)代廣場(chǎng)“內(nèi)做賣場(chǎng)，可以在短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)迅速積累人氣。展示時(shí)間為自蓄水期開始，一年左右。夜間要亮燈。銷售中心門頭、外墻：做出品質(zhì)感，彰顯項(xiàng)目形象。進(jìn)一步傳遞銷售信息環(huán)境改善：尤其要注意設(shè)立車行入口，保證看房通道的暢通邗江大道與文昌西路交匯路口的導(dǎo)示牌：將人流引導(dǎo)入現(xiàn)場(chǎng)。 第五章?tīng)I(yíng)銷推廣策略篇一、營(yíng)銷推廣總戰(zhàn)略在消費(fèi)者認(rèn)知中創(chuàng)造第一位置塑造揚(yáng)州名流圈層二、營(yíng)銷推廣總方針——整合營(yíng)銷策略體現(xiàn)綜合品質(zhì)優(yōu)勢(shì)城市名流產(chǎn)權(quán)式酒店SOHO品牌組合賣點(diǎn)尊崇、 身份訴求目標(biāo)市場(chǎng)整合營(yíng)銷策略一 ——概念營(yíng)銷策略針對(duì)本案的主題定位，通過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店、SOHO，揚(yáng)州新高度、公園商業(yè)，最佳西方品牌聯(lián)盟等概念營(yíng)銷來(lái)增加本案的獨(dú)特性，使來(lái)鶴臺(tái)大酒店在未來(lái)巨大的市場(chǎng)供應(yīng)中脫穎而出。大量的媒體曝光，提高概念出現(xiàn)的頻率。與事件營(yíng)銷相結(jié)合，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行說(shuō)服與教育。整合營(yíng)銷策略二 ——事件營(yíng)銷策略事件營(yíng)銷的手段相對(duì)于其他營(yíng)銷手段而言將發(fā)揮其關(guān)鍵性地推波助瀾的作用。公眾紀(jì)念日n “煙花三月下?lián)P州”，每年公歷5月1日－－5日，揚(yáng)州市都舉行n “煙花三月旅游節(jié)” 每年9月8日－10月8日在揚(yáng)州舉行的細(xì)節(jié)是成敗的關(guān)鍵n “二分明月文化節(jié)”n 揚(yáng)州最大的城市公園開放儀式事件炒作n 來(lái)鶴臺(tái)大酒店樓盤解析會(huì)n 針對(duì)海外購(gòu)房團(tuán)及臺(tái)商的公關(guān)活動(dòng)n Best WesternTM最佳西方品牌聯(lián)動(dòng)n ARSATM亞洲酒店資源交換聯(lián)盟品牌聯(lián)動(dòng)n 佳美和酒店管理公司系列產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)與投資回報(bào)說(shuō)明會(huì)n 產(chǎn)權(quán)式酒店專家研討會(huì)整合營(yíng)銷策略三 ——直效營(yíng)銷策略 直效營(yíng)銷與傳統(tǒng)營(yíng)銷方式相比，更為注重針對(duì)個(gè)體的單獨(dú)溝通以及產(chǎn)生顧客立即回復(fù)信息的能力。本案在直效營(yíng)銷的過(guò)程中突出來(lái)鶴臺(tái)大酒店的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)以