【正文】 流行推廣語闡釋n 城市實力階層的客戶導(dǎo)向決定廣告語必須符合他們的價值取向n 使他們認(rèn)同并選擇本項目莫如將這一階層的優(yōu)越感與本項目形象有機嫁接n 將本項目高度的優(yōu)勢發(fā)揮到極致，在短時間內(nèi)迅速建立知名度備選流行推廣語讓居住投資成為享受城市名流核心圈來鶴臺大酒店品牌圣殿 來鶴臺大酒店國際感、身份感、文化感酒店以下類同。樣板間的力量不容忽視案場售樓處：——全方位塑造項目高端形象，利用案場感知性強的特點，將其打造成城市名流體驗中心 ，使我們的銷售中心在揚州獨樹一幟，強烈吸引我們的目標(biāo)客戶群。沙盤、模型、POP、展板等展示用品要與整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。背景音樂：高雅、緩和、舒暢。2） 與案場售樓處形成互補，于市中心中截流客戶，于案場銷售中心堅定客戶信心，從而鎖定客戶。展示地點金鷹或時代廣場在一樓較顯著位置。 銷售中心導(dǎo)示牌：由于銷售中心與街面平行，所以利用導(dǎo)示牌增加街面的引導(dǎo)。戶外大牌（原來鶴臺一期樓頂）：迅速封殺文昌西路及邗江大道往來人流。通過人員推廣等最為直接的方式向目標(biāo)客戶重點闡述概念所提供的價值，促進購買。通過圍繞本項目的亮點，熱點，賣點所組織的一系列活動來深化信息的傳播，加強與消費者的互動交流，制造社會熱點，吸引媒體關(guān)注，提高報道效率。有效鼓勵客戶回復(fù)是成敗的關(guān)鍵建議主要選擇載體：電話、DM、概念讀本、投資回報冊、手機短信、夾報滿足客戶個性化的需求。 媒體選擇以“揚州晚報”、“揚州日報”、 “揚州廣播電視報”為主。n 戶外道旗和燈箱廣告文昌西路：沿街兩側(cè)公交站牌； 揚子江路：沿街兩側(cè)公交站牌；邗江大道：沿街兩側(cè)公交站牌。（三）、網(wǎng)絡(luò)廣告新興媒體，形象性強，具有實時交互功能，建議作成電子樓書形式（虛擬現(xiàn)實技術(shù)）揚州房地產(chǎn)網(wǎng)（）新浪網(wǎng)揚州站來鶴臺大酒店自有網(wǎng)站(Best Western 與 ARSA國際網(wǎng)站的互動鏈接)（四）、年度公關(guān)與SP活動【活動一】來鶴臺大酒店樓盤解析會名稱：來鶴臺大酒店樓盤解析會時間：2004年11月地點：揚州市京華大酒店或花園國際大酒店目的：從大區(qū)域出發(fā)，使業(yè)主充分的了解到來鶴臺大酒店商業(yè)環(huán)境及未來發(fā)展，有效樹立項目的市場形象，推動項目去化。會議名稱：揚州產(chǎn)權(quán)式酒店及寫字樓未來發(fā)展前景研討會會議時間：2005年8月會議地點：花園國際大酒店或京華大酒店與會人員：揚州市規(guī)劃局、揚州市房產(chǎn)局、揚州市國土局及政府相關(guān)人員、開發(fā)商、南京垠坤社會學(xué)者、經(jīng)濟學(xué)者、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名人士揚州晚報、揚州日報、廣電報、江蘇電視臺、揚州電視臺 臺商企業(yè)的引導(dǎo)消費(揚州臺資協(xié)會)團購：海外購房團與揚州重大活動相關(guān)聯(lián)“煙花三月下?lián)P州”，每年公歷5月1日－－5日，揚州市都舉行“煙花三月旅游節(jié)”，此時的揚州煙雨朦朦，瓊花盛開，花香撲鼻，是旅游的黃金季節(jié)?！盁熁ㄈ隆?，桃紅柳綠，瓊花盛開，正是揚州一年中最美好的季節(jié)。 還可以考察揚州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，包括紡織、化工、汽車等工業(yè)園區(qū)。硬廣告?zhèn)鞑ボ浶侣勁浜铣醋鲀?nèi)部認(rèn)購及信息反饋人力推廣七星商務(wù)快報〉〉公關(guān)活動：七星大廈商務(wù)寫字間內(nèi)部認(rèn)購交流會報紙媒體售點廣告戶外廣告宣傳資料自辦媒體七星商務(wù)快報強銷期（——）大力度的廣告配合強勢促銷形成熱銷。統(tǒng)一這些工具，目的是為了方便客戶購房，有利的配合售樓人員的樓盤講解，并在形象上顯示銷售代理隊伍的專業(yè)化。媒體安排：主要以戶外看板，道旗為主，配以相當(dāng)體量的報紙軟硬廣告，以達到前期傳播的效果。在推廣方面進行高強度的推廣力度和廣泛的推廣范圍；報紙、電視、電臺、戶外、網(wǎng)絡(luò)的立體式多媒體組合，以報紙廣告作為主要媒體。C、推廣目的：可以大量吸引來人來實地參觀，此時的廣告圍繞交通、環(huán)境、產(chǎn)品規(guī)劃等內(nèi)容，進一步豐滿和支持產(chǎn)品形象，這時的軟廣告可以根據(jù)銷售現(xiàn)場的情況靈活調(diào)整內(nèi)容，輔助硬廣告。推廣方面以平面廣告為主的有規(guī)律的廣告發(fā)布；提升美譽度及消費者的口碑宣傳；廣告訴求著力解決已經(jīng)存在的問題以及購房者的疑慮，消除購房者可能存在的購買抗性。D、銷售配合：主要是對老客戶、以及前期有意向但未成交客戶的跟蹤，同時保持高漲的工作熱情，繼續(xù)將銷售順利執(zhí)行到位，加快剩余房源的去化，保證銷售進度的順利實施和完成。同時也是將項目二次推廣在市場中形成新的形象定位，為后期的推廣奠定基礎(chǔ)?？梢允箻I(yè)主充分了解項目整體的管理模式，以及能感受到的優(yōu)質(zhì)國際酒店管理和附屬超值服務(wù)。裙樓商場成功解決之后，緊鄰的少量獨立商鋪則可借力打力、順勢而為，完成最后的銷售?，F(xiàn)在最大的問題在于精品街問題，目前來看基本沒有商家進入。商業(yè)氛圍的形成還需要時間的積累來增加人流。群龍無首，后期混亂成必然。市場證明：商業(yè)地產(chǎn)完全銷售，必然會帶來后期經(jīng)營的問題。我們建議利用公司的臺資背景，運用一定的關(guān)系營銷，爭取大型投資人、企業(yè)級財團的認(rèn)購或租賃。因此，各項目銷售人員應(yīng)充分利用資源，與潛在客戶保持緊密聯(lián)系，充分了解對方信息，創(chuàng)造見面機會，增進他們對項目了的了解。3）保持同房地產(chǎn)開發(fā)公司、房產(chǎn)局、等相關(guān)部門的密切聯(lián)系，并同各客戶間建立長期穩(wěn)定的良好合作關(guān)系。7）選擇并培訓(xùn)不同層次的公司銷售隊伍，指導(dǎo)銷售人員不斷學(xué)習(xí)，更新專業(yè)知識，提高銷售技巧，以適應(yīng)市場的變化。有強烈的事業(yè)心和責(zé)任感。自然條件：外表形象端莊、大方、干凈整潔；言行舉止機警、靈活、彬彬有禮，和氣待人，有良好的氣質(zhì)和風(fēng)度。了解房地產(chǎn)運做過程和相互關(guān)系。3）研究和掌握房地產(chǎn)市場信息和同行業(yè)銷售方針，整理匯編成冊，定期向銷售經(jīng)理上交市場信息報告，并提出相應(yīng)的對策。6）主動協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系，使各個工作環(huán)節(jié)運轉(zhuǎn)順利，以顧客為中心，在公眾中樹立起人人有敬業(yè)精神的群體形象。5）培訓(xùn)下屬。2)項目主管直接上級：銷售經(jīng)理直接下屬：主管助理、銷售員、內(nèi)勤、保安崗位職責(zé)1）根據(jù)公司的近期和遠(yuǎn)期經(jīng)營目標(biāo)和規(guī)劃，具體負(fù)責(zé)對外銷售，儲備客戶，負(fù)責(zé)銷售市場拓展和方案實施。年齡在28歲以上，身體健康之男女均可。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，一絲不茍，對自己的工作盡心盡力，對別人的工作全力協(xié)助。9）審閱每天業(yè)務(wù)報表、了解當(dāng)天成交和接待情況。5）指導(dǎo)公司各項目培訓(xùn)工作，制定公司銷售部各項管理制度，報總經(jīng)理審批后執(zhí)行。組織結(jié)構(gòu)銷售經(jīng)理主管助理項目主管保安保潔員內(nèi)勤業(yè)務(wù)員二）銷售部崗位職責(zé)及素質(zhì)要求銷售部經(jīng)理直接上級：總經(jīng)理直接下屬：項目主管崗位職責(zé)1）根據(jù)公司近期和遠(yuǎn)期經(jīng)營目標(biāo)，結(jié)合市場情況，負(fù)責(zé)提出并參與制定公司對外銷售以及宣傳的計劃。通過一定的優(yōu)惠條件爭取1－2家大型旗艦型商家的進入。二、本案商業(yè)部分營銷建議由于商業(yè)裙樓的單層面積太大，達到了6000m2，總量也達到了24000㎡。對于本案的開發(fā)，開發(fā)商取得了銷售的成功，成績卓著。n 缺乏旗艦型商業(yè)進入，難以撐起市場大旗大型商業(yè)地產(chǎn)的成功必須有重量級經(jīng)營戶或經(jīng)營業(yè)態(tài)來帶動整個市場經(jīng)營的方向、發(fā)揮聚集消費人氣的號召力。月，以現(xiàn)在的市場行情來看壓力比較大，且一期交付時，合同面積和實際交付面積誤差較大的問題，造成經(jīng)營戶不敢入內(nèi)?！皝睑Q臺廣場一期”問題剖析“來鶴臺廣場一期”目前面臨的主要問題是招商不利，后期經(jīng)營局面無法打開。俱樂部的成立第八章 商鋪推廣策略本案的產(chǎn)品與一期一樣也存在商業(yè)房，但形式大不一樣，以大量的裙樓商場為主輔以少量獨立式商鋪。ARSA酒店協(xié)作簽字儀式會議時間：2005年3月地點：花園國際大酒店或京華大酒店與會人員：領(lǐng)導(dǎo)： 揚州邗江區(qū)政府、揚州市土地局、揚州市對外貿(mào)易經(jīng)濟合作局、揚州市房產(chǎn)局等相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、BEST WESTERN機構(gòu)代表、開發(fā)商、開發(fā)商組織的“臺灣購房團”人員、南京垠坤媒體： 揚州晚報、揚州日報、廣電報、江蘇電視臺、揚州電視臺 目的：進一步擴大開發(fā)商的知名度，充分展現(xiàn)開發(fā)商的實力，體現(xiàn)樓盤品質(zhì)與優(yōu)秀的品牌服務(wù)。開盤前報廣媒體計劃形式具體媒介選擇規(guī)格發(fā)布時間廣告主題及銷售信息預(yù)算費用硬廣告揚州晚報整版9．23品牌形象篇一揚州日報整版9．24品牌形象篇一揚州廣電報整版9．24品牌形象篇一揚州晚報整版9．30品牌形象篇二揚州日報整版10．1品牌形象篇二揚州廣電報整版10．1品牌形象篇二揚州晚報整版10．7品牌形象篇三揚州日報整版10．8品牌形象篇三揚州廣電報整版10．8品牌形象篇三揚州晚報半版10．14產(chǎn)品核心概念篇一揚州日報半版10．15產(chǎn)品核心概念篇一揚州廣電報半版10．15產(chǎn)品核心概念篇一揚州晚報半版10．21產(chǎn)品核心概念篇二揚州日報半版10．22產(chǎn)品核心概念篇二揚州廣電報半版10．22產(chǎn)品核心概念篇二揚州晚報半版10．28產(chǎn)品核心概念篇三揚州日報半版10．29產(chǎn)品核心概念篇三揚州廣電報半版10．29產(chǎn)品核心概念篇三揚州晚報豎半版11．4產(chǎn)品篇一（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚州日報豎半版11．5產(chǎn)品篇一（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚州廣電報豎半版11．5產(chǎn)品篇一（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚州晚報豎半版11．11產(chǎn)品篇二（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚州日報豎半版11．12產(chǎn)品篇二（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚州廣電報豎半版11．12產(chǎn)品篇二（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚州晚報豎半版11．18產(chǎn)品篇三（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚州日報豎半版11．19產(chǎn)品篇三（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚州廣電報豎半版11．19產(chǎn)品篇三（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚州晚報豎半版11．25產(chǎn)品篇四（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚州日報豎半版11．26產(chǎn)品篇四（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚州廣電報豎半版11．26產(chǎn)品篇四（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚州晚報半版12．2強化產(chǎn)品投資回報系列揚州日報半版12．10強化產(chǎn)品投資回報系列揚州廣電報半版12．17強化產(chǎn)品投資回報系列揚州晚報半版12．23強化產(chǎn)品投資回報系列揚州晚報半版12．30賀歲篇揚州日報半版12．31賀歲篇揚州廣電報半版12．31賀歲篇軟文揚州晚報通欄8月中旬來鶴臺二期項目奠基揚州日報通欄8月中旬來鶴臺二期項目奠基揚州晚報半通欄9月上旬來鶴臺二期項目舉行路演揚州晚報半版9．23來鶴臺二期項目即將盛大公開揚州日報半版9．24來鶴臺二期項目即將盛大公開揚州廣電報半版9．24來鶴臺二期項目即將盛大公開揚州晚報通欄9．30來鶴臺二期項目規(guī)劃內(nèi)容揚州日報通欄10．1來鶴臺二期項目規(guī)劃內(nèi)容揚州廣電報通欄10．1來鶴臺二期項目規(guī)劃內(nèi)容揚州日報半通欄10．8項目特點介紹揚州晚報半通欄10．14項目特點介紹揚州廣電報半通欄10．22項目特點介紹揚州日報半通欄11月活動介紹揚州晚報半通欄11月活動介紹揚州廣電報半通欄11月活動介紹揚州日報通欄12月配合銷售做相應(yīng)策動揚州晚報通欄12月配合銷售做相應(yīng)策動揚州廣電報通欄12月配合銷售做相應(yīng)策動來鶴臺大酒店奠基儀式時間：2004年月地點：來鶴臺大酒店施工現(xiàn)場與會人員：領(lǐng)導(dǎo)： 揚州市政府相關(guān)人員、揚州邗江區(qū)政府相關(guān)人員、揚州市土地局、揚州房產(chǎn)局、揚州市規(guī)劃局、揚州市物價局、揚州工商局揚州市對外貿(mào)易經(jīng)濟合作局、開發(fā)商、南京垠坤媒體： 揚州晚報、揚州日報、廣電報、江蘇電視臺、揚州電視臺 目的：為來鶴臺大酒店的開盤打下一個堅實的基礎(chǔ)，做出一個良好的開端，進一步擴大來鶴臺的知名度。B、媒體安排：保持一月兩至三篇左右的廣告量，同時根據(jù)已經(jīng)積累的客戶資料，采用DM的形式或其他輔助手段更加準(zhǔn)確的到達目標(biāo)顧客。D、銷售配合：重點放在銷售合同相關(guān)條款的洽談和簽署的技巧培訓(xùn)，在充分利用現(xiàn)場銷售氛圍的同時，增加有效客戶的成交率，縮短合同簽署周期，加快資金回籠速度力爭在開盤后三個月內(nèi)完成銷售總體量的50%。階段工作重點：A、訴求重點：價格、交通、環(huán)境、投資潛力、五星級酒店配套設(shè)施、五星級酒店服務(wù)、國際品牌物業(yè)管理。銷售配合：完成銷售人員相關(guān)項目基本情況的培訓(xùn)，形成“答客問”范本，開展現(xiàn)場的正常接待工作，通過日常接待中客戶反饋的意見，做相關(guān)專業(yè)的技巧培訓(xùn)，保證銷售人員熟悉個案的基本情況，并對相關(guān)接待流程相當(dāng)熟悉。蓄水期一）蓄水期——優(yōu)勢媒體的集中造勢蓄水期要做好開盤前的各種準(zhǔn)備，比如銷售價格的制訂、銷售工具的齊備、銷售人員的培訓(xùn)等；同時在推廣上面要通過各種渠道對潛在購房者進行引導(dǎo)，新聞輿