【正文】 二、 關于“金屋家園”（一） 地理位置“金屋家園”位于海港區(qū)港城大街東段原市玻璃廠的西側(cè)，是秦皇島市西部新規(guī)劃的一個亮點與重點。我們知道，本案也將是黃金走廊的一個延續(xù)，一個深入，將是黃金走廊奠定品牌形象的一個重要與關鍵的組成部分，我們也將通過本項目的策劃實施，深化黃金走廊的內(nèi)涵，打造其品牌影響力，詮釋開發(fā)商的開發(fā)理念與人文關懷。因為我們渴望成為英雄！一、 前言在確定本項目案名的時候，我們又一次想到了“黃金走廊”，今年也是“黃金走廊”計劃實施后的第二個年頭，這對我們本項目的策劃提供了很大的來自于靈感與創(chuàng)意方面的觸動。策劃需要謀略?？墒牵袌錾峡偸瞧接箻潜P占著大多數(shù)，不知道是因為好項目太少了，還是好策劃太少了。人們正在日益追求一種未曾遭受破壞，更加貼近自然的生活環(huán)境。金屋房地產(chǎn)品牌經(jīng)典力作——金屋家園毗鄰湯河，在水一方自然、健康、開放、靈動寫在前面接到金屋房地產(chǎn)的項目，第一反應就是激動與高興，其中更多的包含著對項目以及開發(fā)商實力的認可；隨后便是冷靜的思考與創(chuàng)意碰頭會，策劃小組的每個成員都暢所欲言，但得出的結(jié)論是唯一的：信心；我們相信，通過努力一定會為本項目做好我們的服務。威尼斯因為水而成為人氣聚集之地，維也納因為多瑙河而成為激情涌流之地。山給人堅毅，水給人靈氣?！霸谒环健逼髣澆莅福ㄎ母澹㏎inHuae Investmeo,Ltd緣起水乃是萬物之源。青山因綠水而更顯清秀，西施因一池碧水而更顯嫵媚。城市有水，才更有生氣更有活力?；盍?，品味，高貴的親水城市……大湯河，潺潺而流。誠然，我們會追求一種完美服務的過程，但最終的目的在于：希望我們的創(chuàng)意與服務，能夠贏取最大的利潤來回報開發(fā)商。正是在這樣的情形下，金屋地產(chǎn)項目這張新的樓市面孔將會給人們帶來一種全新的感覺，一種全新的生活方式。也許是，二者都少。對于沒有策劃的房地產(chǎn)營銷，我們感到憤怒。雖然黃金走廊在港城的名氣還不是太響亮，但畢竟金屋雅苑、金屋花苑自開盤以來創(chuàng)造的銷售業(yè)績給予了我們足夠的信心。鑒于本案作為金屋花苑、金屋鑫苑、金屋雅苑的姊妹篇，并借合對項目地理位置的考察，以及對本案理念、市目標客戶群的劃分等眾多影響的考慮，我們暫將此案名定為“金屋家園”，具體案名創(chuàng)意在后面將會給出全面的詮釋。項目緊依湯河，與開發(fā)區(qū)開放廣場百米左右，北面為規(guī)則中的海港區(qū)政府與市公安局辦公樓，東面與金屋鑫苑隔路而居，后面為海港區(qū)李姓安莊。港城大街此段寬約50米，雙行6車道，兩旁綠化隔離帶寬約1米左右。（二） 項目基本情況項目總占地面積約12—15萬平方米，計劃2003年6月份建筑設計完成，產(chǎn)品周期為二年左右。在擁擠的都市中心，面對著喧鬧、孤獨、污染，久而久之，已經(jīng)瀕臨麻木的人們不愿意再以精神和身體的代價承受物質(zhì)文明的副產(chǎn)品。關鍵詞：（2）我開放、我健康、我自信由項目所處的地理位置決定，我們將社區(qū)的理念與開放廣場與自然環(huán)境相結(jié)合，稱之為“我開放、我健康、我自信”，“健康、開放、自信”等都是一種比較具象的概念，但我們希望這種理念的訴求成為社區(qū)發(fā)展的文化底蘊，利用理念的訴求與內(nèi)涵吸引目標消費群體，并使之這一理念在人性的作用下得到很好的宣揚與發(fā)揮。（四） 項目賣點據(jù)我們的市場調(diào)查，以及在查閱海港區(qū)日志的基礎上，我們得出了一個對項目非常有利的消息，據(jù)資料以及多年統(tǒng)計結(jié)果分析，李姓安莊為秦皇島市獨一無二的長壽村，村內(nèi)人平均壽命大約在78。金屋家園項目緊臨李姓安莊，健康將是其第一賣點。對于我們來說，可以復制的東西有很多很多，但有一樣東西永遠不能復制，而且失去了就很難再找尋回來。原因在于項目緊依海港區(qū)李姓安莊—海港區(qū)名副其實的長壽村。三、 市場調(diào)查為了能為項目提供切實可行的市場依據(jù)，更好的為項目前期推廣、銷售及其它策略服務，我們針對秦皇島市房地產(chǎn)市場（項目和消費群購房選擇）做了一次比較系統(tǒng)的市場調(diào)查，市場調(diào)查主要集中在海港區(qū)，市場調(diào)查共分為兩部分：（一） 宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的影響作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)從盲目趨向理性 與國民經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)大致相近的周期性波動，并且存在一定的比例關聯(lián)性據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟學家測算，國民經(jīng)濟的增長速度與房地產(chǎn)業(yè)的增長速度之比為1：，其中住宅投資在一定范圍內(nèi)隨人均GDP的增長而增長，當人均GDP小于500美元時，住房建設投資占GDP的比例不超2%，人均GDP為1000美元時，該比例不超5%，在1500美元以上時，比例達到峰值6%——7%。1990年——1997年 盲目膨脹與治理整頓期此階段大量圈地、炒地帶動房地產(chǎn)價格飆升，造成房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，直至97年房地產(chǎn)投資出現(xiàn)負增長，有盲目膨脹進入理性思考與回歸。房地產(chǎn)市場進入買方時代買方時代意味著商家必須尋找消費著力點，抓住市場需求特性，同時努力提高樓房品質(zhì)，形成樓盤個性。 大盤趨勢明顯，綜合配套成為市場追逐熱點大盤是實力的體現(xiàn)，而且可實現(xiàn)規(guī)模化配置，使得小區(qū)園林、學校、生活配套及運動、娛樂配套一應俱全，生活環(huán)境便利舒適。如廣州購房者主要集中在25——35歲之間，約站50%以上比例；北京為30——40歲之間，比例為50——70%。 檔次樓盤目標消費群關注的因素不同，但對樓盤綜合素質(zhì)都有一定的要求對普通住宅與高檔住房來說，普通消費者最為關心價格與方便性方面，如交通與配套等；而高端消費者則更看中身份與享受方面因素，如地段（某些地段是身份象征）、社區(qū)人文環(huán)境等。從推廣角度來說，樓盤單個賣點及某個概念吸引力降低，綜合素質(zhì)成為選擇的關鍵。（二） 我市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 概述2002年，我市房地產(chǎn)項目層出不窮，開盤量較大，極大地刺激了港城地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)品對消費者層次的細分也越來越明顯，其中2002年房地產(chǎn)市場不乏地產(chǎn)巨作，其中青馨家園TOWNHOUSE、世紀嘉園、大秦世家、天洋新城等新開樓盤均取得了不錯的市場影響力，且在對目標層劃分、消費者喜好選擇等方面取得了成功，均取得了不錯的市場份額。附：2002年在售樓盤資料簡單匯總項目名稱開發(fā)商位置總面積樓體形式備注天洋新城天洋房地產(chǎn)迎賓路高層錦繡嘉園三環(huán)房地產(chǎn)人民公園東26000小高層歐雅花園交通房地產(chǎn)交運里對面28000六加一怡景嘉園金和房地產(chǎn)紅旗路、建設大街交叉口西北側(cè)125396六加一