【正文】 等形成了完整的 休閑與度假體系 。 各類專業(yè)學(xué)院、圖書館、體育館、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、中華大廣場(chǎng)、各類會(huì)館等各項(xiàng)文化體育設(shè)施形成了完整的 文化體育服務(wù)體系 。由此保證項(xiàng)目的專業(yè)性和領(lǐng)先性。 在功能上， 本項(xiàng)目聚集了老年人所需的一切功能 、如：研究、治療、康復(fù)、護(hù)理、養(yǎng)生、居住、保健、運(yùn)動(dòng)、休閑、度假、文 化、藝術(shù)、娛樂、教學(xué)、創(chuàng)作、觀賞等等，可謂是琴棋書畫、花鳥魚蟲一樣不少。因?yàn)?只有在規(guī)?；幕A(chǔ)上，才能有足夠完整的規(guī)劃，使之具 有完整的功能，并有效支撐整個(gè)服務(wù)體系、生活體系、保障體系、學(xué)習(xí)與創(chuàng)業(yè)體系等的建立與完善 。 在規(guī)?；希腥A老年大學(xué)園已居于世界領(lǐng)先地位，目前在全世界范圍內(nèi)，還沒有一家占地面積在 3000 畝以上的專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。二是中 華老年大學(xué)園不僅僅是向老年人提供“快樂與文化”的機(jī)構(gòu)，更重要的是還向老年人提供“學(xué)習(xí)與創(chuàng)業(yè)”的環(huán)境和機(jī)會(huì)。 三、項(xiàng)目的特點(diǎn) 全球規(guī)模最大、功能最全，具有高度專業(yè)的特點(diǎn) 。 海南溫泉含有較高的硫磺成份，還含有多種金屬元素和氧化物 ，對(duì)多種表皮疾病和慢性病有良好的改善作用。經(jīng)開發(fā)利用的溫泉有近十處。給發(fā)展療養(yǎng)休閑產(chǎn)業(yè)帶來得天獨(dú)厚的條件。近幾年，依托良好的生態(tài)環(huán)境和資源優(yōu)勢(shì)，海南大力發(fā)展醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，海口“藥谷”已經(jīng)成為海南制藥業(yè)重要的生產(chǎn)、研發(fā)基地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中醫(yī)名貴的南藥藥材，產(chǎn)地在海南的占 80％以上。對(duì)于忙碌了一生的海南中華老年大學(xué)園 19 老年人來說，沒有比海南更具有 避開喧囂、污染、 利于養(yǎng)老、利于健康的地方了。由于身體原因，大多數(shù)老年人都畏寒怕熱。 二、利于養(yǎng)老，安于養(yǎng)老的優(yōu)越自然環(huán)境 海南自古人長(zhǎng)壽 海南地處熱帶，屬于中國(guó)最純凈的地方之一，這里空氣沒有受到污染，綠樹四季長(zhǎng)青，鮮花四季盛開。因此，海南在制度創(chuàng)新和擴(kuò)大開放方面會(huì)主動(dòng)而積極。十六大報(bào)告提出：“鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)特區(qū)在制度創(chuàng)新和擴(kuò)大開放等方面走在前列”。海南是經(jīng)濟(jì)特區(qū)，率先創(chuàng)造了“小政府大社會(huì)”的新體制。而海南相對(duì)較低的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展水平，也使建設(shè)成本、開發(fā)成本和運(yùn)營(yíng)成本變的低廉，這也有利于中華老年大學(xué)園的建設(shè)與發(fā)展。 同時(shí)基于以上原因，在國(guó)家嚴(yán)格控制土地的大規(guī)模開發(fā)的背景下，中華老年大學(xué)園仍然可以在海南獲得大規(guī)模征地開發(fā)的機(jī)會(huì)，并能從根本上保證中華老年大學(xué)園項(xiàng)目的高起點(diǎn)，和大規(guī)模 海南中華老年大學(xué)園 18 運(yùn)作的條件。但由于海南建省不足二十年 ，經(jīng)濟(jì)仍然相對(duì)落后，開發(fā)建設(shè)規(guī)模與強(qiáng)度仍落后于全國(guó)平均水平。 土地資源 海南地廣而人稀，人均占有土地面積在沿海及東部地區(qū)最高。在多方面，均能獲得政府及各界的支持與幫助。 海南中華老年大學(xué)園 17 第二章 項(xiàng)目背景和特點(diǎn) 一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢(shì) 公共關(guān)系 中華老年大學(xué)園的發(fā)起者與策劃者都是資深的 “ 闖海人士”，在海南的建設(shè)大潮中，經(jīng)過十多年的歷練，積累了大量的政府資源和人脈優(yōu)勢(shì)。 “退休”對(duì)老年人而言，將是另一種幸福生活的開始 。它是將養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、休閑、旅游、學(xué)習(xí)、創(chuàng)業(yè)、娛樂等綜合服務(wù)配套功能集為一體，以使老年人在有效融入社會(huì)、創(chuàng)造價(jià)值的基礎(chǔ)上，以達(dá)到健康長(zhǎng)壽、頤養(yǎng)天年為目的的綜合性大型建設(shè)項(xiàng)目 。在政府、社會(huì)、家 海南中華老年大學(xué)園 16 庭無法也無力解決日益嚴(yán)重的老年化問題的情況下，新型養(yǎng)老模式的提出與運(yùn)用，無疑為養(yǎng)老模式的發(fā)展方向指明了一條道路。 目前，僅中國(guó)老年經(jīng)濟(jì)其潛在的市場(chǎng)價(jià)值就高達(dá) 1 萬億元人民幣，因此除了社會(huì)效益外，新型養(yǎng)老模式還將產(chǎn)生極高的經(jīng)濟(jì)效益與大量的就業(yè)崗位。而 新型養(yǎng)老模式正符合了老人們對(duì)新型養(yǎng)老生活的渴望 。 新型養(yǎng)老模式的發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使傳統(tǒng)養(yǎng)老模式解體的同時(shí)，也同樣使老年人獲得了獨(dú)立支撐自己養(yǎng)老生活的能力。 新型養(yǎng)老模式，將 “養(yǎng)老”變成了一項(xiàng)具有龐大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的新型產(chǎn)業(yè) 。 新型養(yǎng)老模式的意義 傳統(tǒng)的“養(yǎng)老”模式是將老年人置于一個(gè)相對(duì)封閉而被動(dòng)的環(huán)境中，將“養(yǎng)老”作為一項(xiàng)社會(huì)福利和家庭義務(wù)，讓老年人脫離社會(huì)，不再?gòu)氖聞?chuàng)造性的工作，不再進(jìn)行富有價(jià)值的社會(huì)活動(dòng)，甚至不再與社會(huì)互動(dòng)，使 “養(yǎng)老”變成了“等待死亡”的代名詞 。 老有所為 是指針對(duì)部分老年人有發(fā)揮余熱的愿望，通過有效的調(diào)查、發(fā)掘、整理、包裝、推廣，使之能再服務(wù)于社會(huì)，達(dá)到真正意義的老有所為。 老有所學(xué) 是讓老年人通過系統(tǒng)性整合的學(xué)科，對(duì)自 身喜好領(lǐng)域進(jìn)行深入的學(xué)習(xí)、研究，使老年人在養(yǎng)老生活中滿足求知欲，并增強(qiáng)自身的精神健康，防止腦萎縮。 三、新型養(yǎng)老模式的內(nèi)容、意義與發(fā)展趨勢(shì) 新型養(yǎng)老模式的內(nèi)容 新型的養(yǎng)老模式就是將中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓老年人在感受到快樂、溫馨與舒適的同時(shí)，還能接受足夠的醫(yī)療、康復(fù)、學(xué)習(xí)、娛樂等社會(huì)化服務(wù)，并有效實(shí)現(xiàn)參與社會(huì)、服務(wù)社會(huì)、傳承文化的目的，使之充分融入社會(huì) 。目前，中國(guó)有些城市已經(jīng)開始興建大型的老年公寓，如北京的太陽老年城，引起了強(qiáng)烈的市場(chǎng)反饋，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”模式已經(jīng)開始解體。而伴隨著老齡化 海南中華老年大學(xué)園 13 時(shí)代一起來到的，是中國(guó)傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老方式開始解體。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)還沒有準(zhǔn)備充分的前提下，在整個(gè)社會(huì)還充滿迷茫與困惑時(shí)，歷史第一次讓中國(guó)進(jìn)入了老齡化時(shí)代。至上世紀(jì)末，中國(guó) 60 歲以上的老年人已經(jīng)超過了 億。居家養(yǎng)老仍然是中國(guó)社會(huì)所能接受的普遍養(yǎng)老方式。 上世紀(jì)下半葉，各類新的養(yǎng)老方式開始在中國(guó)出現(xiàn)，如福利院、敬老院等。從遠(yuǎn)古開始，社會(huì)文化就把“孝”作為理論依據(jù)和精神力量，使“家庭”成為了中國(guó)社會(huì)養(yǎng)老的核心力量和唯一承擔(dān)者。就以上老年人對(duì)養(yǎng) 老生活的希望，目前全世界還沒有任何一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有意識(shí)的，有系統(tǒng)的實(shí)施過 。我國(guó)老年公寓發(fā)展較晚，數(shù)量還較少，今后會(huì)有較大發(fā)展，且大中城市發(fā)展較快，這是一種趨勢(shì) 無論以上何種模式，都以是否能滿足老年人養(yǎng)老過程中的生理、心理、環(huán)境等需求，作為衡量一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是否合格的重要 海南中華老年大學(xué)園 12 標(biāo)準(zhǔn)。有專家指出，發(fā)展老年公寓，首先要考慮老年人在心理和生理上的特殊需求，確保設(shè)施無障礙，同時(shí)還要配有供老年人娛樂、健身的場(chǎng)所及郵 局 、 便利 店等。 在我國(guó)，老年公寓指的是既體現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老，又能受到社會(huì)化服務(wù)的新型老年住宅?，F(xiàn)在許多美國(guó)老人們更愿意居住在家一樣環(huán)境下的有各種服務(wù)設(shè)施的輔助生活區(qū)或各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。美國(guó)的老年社區(qū)或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會(huì)興辦，美國(guó)政府則給予部分津貼。具有 老年王國(guó) 之稱的瑞典，專為老年人建造配有若干公用服務(wù)設(shè)施的公寓或住宅。 在一些西方國(guó)家，老年公寓已逐步取代了部分傳統(tǒng)的養(yǎng)老院。而不需在身體還較為健康、年齡又不太高時(shí)進(jìn)入過集體生活的養(yǎng)老院，在那里生活全由他人安排，許多人對(duì)這種生活單調(diào)、缺少樂趣的制度性 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不感興趣。 因此，近幾年來，西方學(xué)者在養(yǎng)老問題上不斷探索。 海南中華老年大學(xué)園 10 而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及社會(huì)的快速變化，東方式的居家養(yǎng)老面臨著解體，單純依靠家庭已經(jīng)很難維持這種養(yǎng)老模式。二是西方式的養(yǎng)老院或養(yǎng)老公寓，主要由社會(huì)營(yíng)利性或非營(yíng)利性的機(jī)構(gòu)來承擔(dān)對(duì)老年人的贍養(yǎng)、陪護(hù)、保健、康復(fù)等服務(wù)。一是東方式的居家養(yǎng)老，主要由家庭來承 擔(dān)對(duì)老年人的贍養(yǎng)、陪護(hù)、保健、康復(fù)等服務(wù)。而老年問題的核心就是老年人的養(yǎng)老、休養(yǎng)、醫(yī)療、康復(fù)、學(xué)習(xí)、工作以及重新參與社會(huì)等問題。到 2020 年，世界老年人口將達(dá)到 12 億；到2050 年世界老年人口將有 20 億，亞洲占 54%，其中東亞的中國(guó)、日本、韓國(guó)等老齡化問題尤其突出。不僅如此，進(jìn)入二十一世紀(jì)后，人口老齡化在一些發(fā)展 中國(guó)家也漸漸出現(xiàn)了。因此，僅土地增值這一項(xiàng)，就可以規(guī)避所有的投資風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于政府支持的原因， 征地費(fèi)用也會(huì)低于市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 。在國(guó)內(nèi)，我們把推廣重點(diǎn)放在北方，尤其是北方一些大型國(guó)有企業(yè)、軍工單位、國(guó)家部委等作為我們 海南中華老年大學(xué)園 8 推廣的重點(diǎn)對(duì)象。 在推廣上，將緯度偏北且有著相同的人種與文化源頭，同時(shí)又為老年化問題困擾的日本和韓國(guó)作為一個(gè)重要的推廣區(qū)。而 沒有了規(guī)模，建筑檔次就很難提升，完善的系統(tǒng)難以建立，文化與體育設(shè)施就更無從談起 。使投資者在獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也獲得了極大的社會(huì)效益。 項(xiàng)目共分兩期建設(shè)，一期為中華老年大學(xué)園，占地 1182 畝；建筑面積 60 萬平方米，投資額 18 億元；二期為中華國(guó)際老人濱海風(fēng)情度假小鎮(zhèn)，占地 2179 畝；建筑面積 150 萬平方米，投資額 27 億元。 海南中華老年大學(xué)園 7 項(xiàng)目選址于海南。 中華老年大學(xué)園就是在這個(gè)背景下策劃設(shè)計(jì)的。而隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多東南亞、港澳臺(tái)及海外華人華僑希望葉落歸根回國(guó)養(yǎng)老。 巨大的現(xiàn)實(shí)需求與長(zhǎng)期的未來需求和極度缺乏的市場(chǎng)供給之間產(chǎn)生的矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為了目前中國(guó)最具投資機(jī)會(huì)和市場(chǎng)潛力的項(xiàng)目 。從環(huán)境上看，老年公寓有了較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院、托老所等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，形式主義嚴(yán)重、管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來 源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡(jiǎn)單的生活需求。 以上種種，使中國(guó)社會(huì)出現(xiàn)了對(duì) 集學(xué)習(xí)與康復(fù)、休閑與度假、文化與產(chǎn)業(yè)等功能，并將科學(xué)化與人性化緊密結(jié)合的新型養(yǎng)老模 海南中華老年大學(xué)園 6 式 的巨大需求。與之相對(duì)應(yīng)的是，大量離退休老年人仍然有著強(qiáng)烈的求知欲望與繼續(xù)面向社會(huì)發(fā)揮余熱的熱情。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的快速流動(dòng)也使“養(yǎng)老”或老年經(jīng)濟(jì)開始成為了有著巨大經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)回報(bào)的新型產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，社會(huì)保障體系與社會(huì)養(yǎng)老體系還沒有真正建立，適合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。海南中華老年大學(xué)園 1 （中華老人風(fēng)情小鎮(zhèn)） 海南中華老年大學(xué)園 2 目 錄 摘要 第一章 養(yǎng)老 問題的 現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老問題的現(xiàn)狀與發(fā)展 二、中國(guó)養(yǎng)老問題的現(xiàn)狀與發(fā)展 三、新型養(yǎng)老模式的內(nèi)容、意義與發(fā)展趨勢(shì) 新型養(yǎng)老模式的內(nèi)容（老有所學(xué)、老有所樂、老有所為、老有所養(yǎng)） 新型養(yǎng)老模式的意義 新型養(yǎng)老模式的發(fā)展趨勢(shì) 中華老年大學(xué)園與新型養(yǎng)老模式 第二章 項(xiàng)目背景和特點(diǎn) 一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢(shì) 公共關(guān)系 土地資源 體制優(yōu)勢(shì) 二、利于養(yǎng)老，安于養(yǎng)老的優(yōu)越自然環(huán)境 海南自古人長(zhǎng)壽 天然的醫(yī)療寶庫(kù)與療養(yǎng) 勝地 三、項(xiàng)目的特點(diǎn) 全球規(guī)模最大、功能最全， 具有高度專業(yè)的特點(diǎn) 學(xué)習(xí)與康復(fù)，休閑與度假，文化與產(chǎn)業(yè)等各項(xiàng)功能互為依托，互為補(bǔ)充 完善的獲利模式與長(zhǎng)期穩(wěn)定的獲利來源 自成景觀，形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源 特有的人文價(jià)值與人文吸引力 海南中華老年大學(xué)園 3 第三章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃 二、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念 二、項(xiàng)目的功能與布局 三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表 第四章 行業(yè)與市場(chǎng)分析 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會(huì)道德的重要基礎(chǔ) 中國(guó)傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解 體，空巢老人越來越多 老年人獲得了經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力 政府對(duì)老年類項(xiàng)目大力支持 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競(jìng)爭(zhēng)性 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)模式 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 三、合作與關(guān)聯(lián)行業(yè) 第五章 客戶分析 一 、主要客戶人群 二 、主要客戶來源地 三、主要客戶狀況描述 第六章 項(xiàng)目 主要 經(jīng)濟(jì)效益分析 一、房產(chǎn)銷售收入： 海南中華老年大學(xué)園 4 二、經(jīng)營(yíng)收入 學(xué)費(fèi)收入 旅游收入 會(huì)診收入 演出、會(huì)務(wù)、商品銷售收入 醫(yī)療、康復(fù)服務(wù)等收入 賓館 、公寓、酒店式公寓收入 三、成本分析 土地成本 建設(shè)與開發(fā)成本 管理成本 營(yíng)銷成本 四、效益評(píng)估 收入數(shù)據(jù) 成本數(shù)據(jù) 投資成本回收分析 本項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間計(jì)劃 項(xiàng)目定址于三亞灣效益簡(jiǎn)析 第七章 風(fēng)險(xiǎn)控制 一、政策風(fēng)險(xiǎn) 二、土地價(jià)值 三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 第八章 結(jié)論 海南中華老年大學(xué)園 5 摘要 2020 年 4 月， 全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)理事長(zhǎng)項(xiàng)懷誠(chéng)在香港表示 ， 中國(guó)養(yǎng)老體系正面臨人口老齡化速度加快以及基本養(yǎng)老保險(xiǎn)不健全的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)， 預(yù)計(jì)到 2030 年全國(guó)老年人口將占總?cè)丝诘?%。而與此相對(duì)應(yīng)的是，中國(guó) 的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)老保險(xiǎn)、養(yǎng)老準(zhǔn)備金缺口很大，僅靠財(cái)政支持難以為繼。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國(guó)政府鼓勵(lì)企業(yè)以及其它社會(huì)力量參與到養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與建