【導(dǎo)讀】而與此相對(duì)應(yīng)的是，中國(guó)的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)。老保險(xiǎn)、養(yǎng)老準(zhǔn)備金缺口很大，僅靠財(cái)政支持難以為繼。養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓。及養(yǎng)老的項(xiàng)目，政府都將予以大力扶持。成為了有著巨大經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)回報(bào)的新型產(chǎn)業(yè)。空巢老年人口更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大支撐力量。續(xù)面向社會(huì)發(fā)揮余熱的熱情。退而不休、老而不息是大量老年人。的心態(tài)和希望，也將逐步成為一種社會(huì)常態(tài)。目前，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。嚴(yán)重、管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，理手段有了提高。活、心理、生理的保障體系。的中國(guó)無疑也是東亞各國(guó)老年人養(yǎng)老的首選地之一。這些無疑都擴(kuò)大了中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)與老年經(jīng)濟(jì)的龐大總。項(xiàng)目選址于海南。整個(gè)項(xiàng)目占地共3361畝,項(xiàng)目總投資45. 將來，中國(guó)內(nèi)地基本不會(huì)產(chǎn)生有威脅的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。持，可以預(yù)見，政策方面的風(fēng)險(xiǎn)基本為零。的原因，征地費(fèi)用也會(huì)低于市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。而隨著中國(guó)土地資源的

　　

【正文】 旅游業(yè)的興旺，不僅使海南知名度大幅度提升，而且也為海南帶來了充足的人氣。同時(shí)，也對(duì)海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了強(qiáng)勁的推 動(dòng)作用。僅去年下半年，海口市部分樓盤由旅游者（旅游團(tuán)隊(duì)）購(gòu)買的就占到了 60%以上。 由旅游業(yè)促進(jìn)的部分樓盤銷售分類表： 樓盤名 總銷售比例 游客（島外人）購(gòu)買比例 平米均價(jià) 一品雅園 75% 60% 4600 元 銀谷苑 98% 80% 3200 元 德意雅苑（一期） 100% 38% 2200 元 平 均 % 從上表可以看出，旅游者（島外人士）已經(jīng)成為了支撐海南海南中華老年大學(xué)園 43 樓市的主要力量。因此，海南旅游業(yè)的發(fā)展將從根本上提升中華老年大學(xué)園的知名度，帶動(dòng)中華老年大學(xué)園旅游項(xiàng)目的發(fā)展，促進(jìn)中華老年大 學(xué)園房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售。 本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的作用 根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年全省房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中商品房投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。 2020 年是海南房地產(chǎn)全面、持續(xù)、大幅升溫的一年。進(jìn)入年初，全省房地產(chǎn)開發(fā)即以大同比增幅開局，之后節(jié)節(jié)攀升，到五月份時(shí)累計(jì)同比增幅一度翻番，雖然受宏觀調(diào)控政策影響，增幅回落，但始終維持在 50%以上，直至年終仍在高位運(yùn)行。 本年度，海南省完成房屋施工面積 萬平方米，比上 年增長(zhǎng) %；同期全省共銷售房屋 萬平方米，比上年增長(zhǎng) %，其中住宅銷售 萬平方米，比上年增長(zhǎng) %。 海南房地產(chǎn)持續(xù)旺盛的發(fā)展，將為會(huì)海南造就一大批房地產(chǎn)管理與銷售人才，為中華老年大學(xué)園今后的管理與銷售工作完成了人才準(zhǔn)備。 海南房地產(chǎn)持續(xù)旺盛的發(fā)展，推動(dòng)了海南房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)的攀升。 ?？谑薪y(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)證實(shí)， 2020 年 海口 房?jī)r(jià)平均在每平方米 2300 元左右， 到 2020 年第一季度度 已經(jīng)上漲到 2680元， 。 而就算這個(gè)價(jià)格，在全國(guó)同類城市中仍然是相當(dāng)偏低的，仍然有著強(qiáng)勁的增長(zhǎng) 空間。因此，對(duì)中華老年大學(xué)園而言，海南海南中華老年大學(xué)園 44 房地產(chǎn)業(yè)的旺盛發(fā)展，使中華老年大學(xué)園在價(jià)格定位上有了更大的自由空間，也將使投資者有獲取更高更多利潤(rùn)的可能。 海南中華老年大學(xué)園 45 第六章 客戶分析 一、主要客戶人群 中華老年大學(xué)園核心客戶群主要定位于有來海南置業(yè)愿望和養(yǎng)老愿望的國(guó)內(nèi)藝術(shù)家、高級(jí)知識(shí)分子、離退休干部、海外僑胞、外國(guó)人，以及熱愛中國(guó)傳統(tǒng)文化，并愿意為傳承中國(guó)傳統(tǒng)文化和弘揚(yáng)中國(guó)傳統(tǒng)文化，對(duì)老一輩藝術(shù)家們的藝術(shù)人生進(jìn)行挖掘整理的中青年人士。 主要客戶人群構(gòu)成描述表： 主要客戶人群 特 征 國(guó)家離退休干部 社會(huì)地位高、聲望高、影響力大 已退休的老一輩藝術(shù)家 有崇高聲望和演藝才能 已退休的高級(jí)知識(shí)分子 在行業(yè)內(nèi)有較高的知名度，有學(xué)術(shù)聲望 高收入白領(lǐng) 律師、會(huì)計(jì)師、 IT 業(yè)、證券業(yè)、企業(yè)中高級(jí)管理層等 文藝界、體育界 退居二線的文藝界、體育界知名人士 臺(tái)港澳人士、海外華人 商界、科技界、文藝界等退休或半退休人員 瓊籍華僑 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、熱愛家鄉(xiāng)、在海外有影響力 東南亞、日本、韓國(guó)及其它西方國(guó)家部份退休人員 商界、政界等退休或半退休人員，以緯度偏北國(guó)家為主 海南中華老年大學(xué)園 46 二、主要客戶來源地 國(guó)內(nèi)部分 ● 省市自治區(qū)省會(huì)城市、大中城市等的老一輩藝術(shù)家、高級(jí)知識(shí)分子。 ● 各級(jí)政府部門、軍隊(duì)中離休干部 ●北方各省市中央直屬特大型企業(yè)的離休干部。 ● 提前謀劃，為退休生活做好預(yù)先準(zhǔn)備的中青年成功人士。 ● 其它有能力與條件的離退休人員 海外部分（含港澳臺(tái)地區(qū)） ● 臺(tái)港澳地區(qū)商界、文藝界人士。 ● 海外華人：海外商界、科技界華人。 ● 外國(guó)人：尤以日本和韓國(guó)人為主。由于日韓兩國(guó)所外位置緯度偏北，氣候寒冷，不利于養(yǎng)老。而海南地處熱帶，終年無冬，利于養(yǎng)老。再加上相同的人種、共同的文化源頭、相近的地理位置，使到海南來養(yǎng)老對(duì)日韓兩國(guó)退休人士充滿吸引力。 以上客戶人群中， 尤以臺(tái)港澳人士、海外華人為我們核心客戶中最有價(jià)值的部份。中華民族有著極強(qiáng)的凝聚力，無數(shù)臺(tái)港澳人士、海外華人在面臨退休生活時(shí)，都希望能葉落歸根回到祖國(guó)來渡過人生中的最后階段。 2020 年 11 月， 著名 美籍華人 ， 諾貝爾物理學(xué)獎(jiǎng)獲得者 楊振寧 先生到海南參加 2020 年度中國(guó)科協(xié)學(xué)術(shù)年會(huì)時(shí)，對(duì)海南環(huán)境 贊不絕口，提議在海南建立一個(gè)“ 科學(xué)家退休村 ”。他說：“在海海南中華老年大學(xué)園 47 外，有很多華裔科學(xué)家都希望退休后，回到祖國(guó)養(yǎng)老，而海南無疑是養(yǎng)老的最佳選擇地”。臺(tái)灣著名文化人 士李敖也多次表示，希望到海南養(yǎng)老。 因此，在本項(xiàng)目推廣初期， 臺(tái)港澳人士、海外華人中的退休或半退休人群是我們最為重要的客戶來源。而項(xiàng)目進(jìn)入中后期后，日本、韓國(guó)等部份與我們地域接近，且緯度偏北的國(guó)家將作為我們中后期的重要客戶來源地。 三、主要客戶狀況描述 收入水平 由于中華老年大學(xué)園在設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)充分考慮到了各階層的需要和各階層的不同收入水平。因此，從小戶型公寓、中等戶型公寓、聯(lián)排別墅再到高檔歐式別墅，不同區(qū)域的設(shè)立，使普通小康階層，到海內(nèi)外高收入人群直至億萬富翁，都能在中華老年大學(xué)園找到適宜于自己的住宅、 生活、休養(yǎng)場(chǎng)所。 年齡結(jié)構(gòu) 主流消費(fèi)層： 60 歲～ 80 歲已退休、離職或即將退休離職的中老年人。 潛在消費(fèi)層： 45 歲～ 60 歲年富力強(qiáng)，正處在工作的黃金時(shí)期，希望能為將來安排好退休與養(yǎng)老生活。而在未退休時(shí)，中華 老年大學(xué)園還可以成為這類人士的休閑、度假場(chǎng)所。 客戶素質(zhì) 海南中華老年大學(xué)園 48 由于中華老年大學(xué)園客戶定位高端。因此，入住客戶素質(zhì)相對(duì)較高。尤以大學(xué)以上文化程度、中級(jí)以上技術(shù)職稱、在行業(yè)內(nèi)具有相應(yīng)知名度的客戶為主要目標(biāo)客源。 客戶主要心理特征 目標(biāo)客戶大都物質(zhì)基礎(chǔ)豐厚，生活富裕，頗講究生活品味，注重健康投資，關(guān)注自 身健康的改善，消費(fèi)行為主觀性強(qiáng)。同時(shí)，由于在職生活與退休生活落差較大，造成失落感和空虛感加重。再加上子女多有自己的事業(yè)與生活，平時(shí)很難與老人團(tuán)聚在一起，使老人心理需求難以滿足，孤獨(dú)寂寞感較重。因此， 針對(duì)這些老年人注重健康，關(guān)心養(yǎng)生，喜歡學(xué)習(xí)，喜歡群居，喜歡熱鬧，渴望融入社會(huì)，渴望再次創(chuàng)業(yè)以及不甘寂寞的心理特點(diǎn)而設(shè)計(jì)建造的中華老年大學(xué)園，對(duì)老年人有著極強(qiáng)的吸引力 。 海南中華老年大學(xué)園 49 第六章 項(xiàng)目 主要 經(jīng)濟(jì)效益分析 一、 房產(chǎn)銷售收入： 學(xué)院區(qū)的建設(shè)為本項(xiàng)目的住宅帶來明顯的增值效應(yīng)，本項(xiàng)目可銷售的房產(chǎn)包括公寓、別 墅、聯(lián)排別墅、產(chǎn)權(quán)酒店。本項(xiàng)目的公寓為四星級(jí)精裝修。 公寓 2 （ 1）公寓數(shù)量 躍層式公寓： 288 戶， 單間公寓樓： 2688 戶， 酒店公寓樓 : 1008 戶 親情居公寓Ⅰ： 768 戶， 親情居公寓Ⅱ： 576 戶， 一房一廳公寓： 1680 戶， 以上合計(jì)戶數(shù)為： 7008 戶，總建筑面積為： 350616 平方米 （ 2）公寓銷售收入 依據(jù)海南房管局 2020 年數(shù)據(jù)，海南目前住宅房平均房?jī)r(jià)為2500 元 /平方米。而市場(chǎng)的四星級(jí)精裝修價(jià)格為 4000 元。按此數(shù)據(jù)計(jì)算，則公寓銷售收入為： 350616 平方米 4000 元 /平方米 =140246 萬元 別墅銷售收入 （ 1）別墅數(shù)量 海南中華老年大學(xué)園 50 獨(dú)棟別墅： 44 戶， 貴賓別墅樓； 8戶， 聯(lián)體別墅樓： 60 戶， 聯(lián)排別墅樓： 100 戶， 以上合計(jì)戶數(shù)為： 212 戶，總建筑面積為： 63840 平方米 （ 2）別墅銷售收入 依據(jù)海南房管局 2020 年數(shù)據(jù)，海南目前各類親海別墅平均銷售價(jià)為 6000 元 /平方米，則別墅銷售收入為： 63840 平方米 6000 元 /平方米 =38304 萬元 商業(yè)鋪面： 商鋪總面積 17472 平方米，依據(jù)海南房管局 2020 年數(shù)據(jù)，?？谀壳笆袇^(qū)商鋪平均銷售價(jià)格為 8000 元 /平方米，則本項(xiàng)目商鋪銷 售收入則為： 17472 平方 8000 元 /平方米＝ 13977 萬元 產(chǎn)權(quán)酒店收入： （ 1）產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量： 二星級(jí)： 288 間， 三星級(jí)： 288 間， 四星級(jí)： 384 間， 五星級(jí)： 192 間， 以上合計(jì)戶數(shù)為 :1152 間，總建筑面積為 65700 平方米。根 海南中華老年大學(xué)園 51 據(jù)海南產(chǎn)權(quán)酒店銷售價(jià)格（兩星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店每平方米 3000 元，三星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店每平方米銷售價(jià)為 4000 元，四星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店 8000 元 /平方米 ，五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店 12020 元 /平方米 ）取銷售中間價(jià)每平方米6500 元。則本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)酒店銷售收入為： 65700 平方米 6500 元 /平方米＝ 42705 萬元 本項(xiàng)目全部房產(chǎn)收入為： 235232 萬元。以銷售率達(dá)到 90％計(jì)算，再扣除占收入 20%的稅費(fèi)及營(yíng)銷等相關(guān)成本。預(yù)計(jì)房產(chǎn)銷售的凈利潤(rùn)為： 169367 萬元。 二、 經(jīng)營(yíng)收入： 學(xué)費(fèi)收入 （ 1）學(xué)員數(shù)量 ● 全年制學(xué)員 預(yù)計(jì)約 500 名 ● 半年制學(xué)員 預(yù)計(jì)約 1000 名 ● 季度制學(xué)員 預(yù)計(jì)約 1500 名 ● 單月制學(xué)員 預(yù)計(jì)約 2020 名 ● 護(hù)理學(xué)院學(xué)員 預(yù)計(jì)約 3000 名 （ 2）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 考慮到屆時(shí)的物價(jià)水平，以及服務(wù)品質(zhì)與硬件指標(biāo)的逐步 完善等因素，為快速提升中華老年大學(xué)園的 知名度，培育長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)，依據(jù)不同的階段，我們將收費(fèi)分為三個(gè)時(shí)間段，即， 一是中華老年大學(xué)園開園初期，即開園后的前 3 年內(nèi)；二是中華海南中華老年大學(xué)園 52 老年大學(xué)園發(fā)展上升期，即開園后的第 4 年至第 10 年；三是中華老年大學(xué)園的成熟期，即開園第 10 年后。按照這三個(gè)不同的時(shí)期，我們可以制定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從最保守出發(fā)，我們?nèi)堪吹谝浑A段，即中華老年大學(xué)園開園初期的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算學(xué)費(fèi)收入（收費(fèi)含學(xué)雜費(fèi)、資料費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、園區(qū)活動(dòng)費(fèi)用等）： ● 全年制學(xué)員收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 800 元 /月，全年收費(fèi)總額為： 800 元 /月 10 月 3500 名 =2800 萬元 /年 ● 半年制學(xué)員收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1000 元 /月，全年收費(fèi)總額為： 1000 元 /月 10 月 1000 名 =1000 萬元 /年 ● 季度制學(xué)員收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1200 元 /月，全年收費(fèi)總額為： 1200 元 /月 10 月 1500 名 =1800 萬元 /年 ● 單月制學(xué)員收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1500 元 /月，全年收費(fèi)總額為： 1500 元 /月 10 月 2020 名 =3000 萬元 /年 以上學(xué)費(fèi)合計(jì)收入為： 8600 萬元 /年，去除所有相關(guān)成本，以每位學(xué)員凈利潤(rùn) 5000 元 /年計(jì)算（ 50％利潤(rùn)率） ,本項(xiàng)利潤(rùn)為： 8000人 5000 元 /人＝ 4000 萬元 旅游收入 旅游收入主要是各景點(diǎn)和文化場(chǎng)館如孝文化館、祭祈臺(tái)、 名人會(huì)館等門票收入以及餐飲消費(fèi)。此部分收入來源主要是短期學(xué)員或游客等，中華老年城大學(xué)園設(shè)計(jì)單日接待能力為 2020 人次，依據(jù)海南旅游局?jǐn)?shù)據(jù)，每個(gè)來瓊游客平均單日消費(fèi)金額為海南中華老年大學(xué)園 53 130 元，以每位游客凈收入為 50 元計(jì)算該項(xiàng)純利潤(rùn)： 2020人次 360 天 50 元 /人＝ 3600 萬元 會(huì)診收入： 利用大學(xué)園的綜合優(yōu)勢(shì)，推出特色服務(wù)，為老人提供專家健康會(huì)診，并對(duì)會(huì)診出具健康報(bào)告書，內(nèi)容涉及醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)等各方面的問題和建議。 會(huì)診收費(fèi)： 600 元 /人（利潤(rùn)率 50%），預(yù)計(jì)每日做會(huì)診的人數(shù)為 200 人（保守估計(jì)為全部游客的十分之一）則凈收入為： 300 元 /人 365 天 200 名 =2190 萬元 演出、會(huì)務(wù)、商品銷售收入 預(yù)計(jì)收入為： 1000 萬元。 醫(yī)療、康復(fù)服務(wù)等收入 依據(jù)上述設(shè)定的學(xué)員數(shù)量來計(jì)算，即每月學(xué)員數(shù)量為 8000 名。而中國(guó)老年人平均醫(yī)療保健康復(fù)費(fèi)用支出最保守估計(jì)約 300元 /月，按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則醫(yī)療保健康復(fù)收入為： 300 元 12 月 8000 名 =2400 萬元 /年 賓館、公寓、酒店式公寓收入 海南中華老年大學(xué)園 54 （ 1）、星級(jí)賓館收入 數(shù)量： 五星級(jí)賓館： 192 間客房 四星級(jí)賓館： 384 間客房 三星級(jí)賓館： 288 間客房 二星級(jí)賓館： 288 間客房 以上星級(jí)賓館總客房數(shù)為： 1152 間 依據(jù)海南旅游局?jǐn)?shù)據(jù)，海南星級(jí)賓館單日最低房?jī)r(jià)為 150 元/月。按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則星級(jí)賓館收入如下： 150 元 /天 365 天 1152 間客房 = 萬元 /年，以