【正文】 郫縣一季度房地產(chǎn)市場狀況分析圖222：郫縣一季度土地供需走勢一季度，受樓市低迷影響，同比環(huán)比均大幅下滑，政府及開發(fā)商信心嚴重不足。房地產(chǎn)方面，土地價格逐漸走低的現(xiàn)在，正是開發(fā)商拿地的最好時機，隨著剛性需求的逐漸釋放，房價將會逐漸回升。成都作為一座來了就不想走的西部大型城市，擁有優(yōu)美的居住環(huán)境和無限投資商業(yè)環(huán)境。在經(jīng)濟環(huán)境不景氣且后市未明的情況下，絕大部分投資者尚不敢貿(mào)然入市，因此，不難發(fā)現(xiàn)推動此輪上揚行情的是一群購買力相對較弱的人群，當漲價的幅度超出了這部分消費者的購買力時，他們將再度轉(zhuǎn)為觀望。預(yù)計此輪剛性需求的爆發(fā)將會與4月底舉行的房交會組成一個貫穿上半年的巨大需求市場。預(yù)計此后一段時間內(nèi)供應(yīng)市場將改變之前萎靡的情況。在經(jīng)歷前期較長時間的消化之后供應(yīng)端有所起色。其中，主城區(qū)4宗土地成交，%；郊縣成交10宗，%。2. 土地市場 ：期待突破，%，土地供應(yīng)方面縮水嚴重。政策預(yù)期見底是因為前期無論是中央還是地方針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策頻出，目前看來市場無論從供應(yīng)、成交也都給予了積極的回應(yīng)，各大城市的成交量有起色。 09年一季度成都市房地產(chǎn)狀況分析總結(jié)1. 房產(chǎn)相關(guān)政策：預(yù)期見底房地產(chǎn)被排除在十大振興行業(yè)規(guī)劃之外；兩會召開，房地產(chǎn)行業(yè)吵的熱鬧，做的寥寥。（2）郊縣方面由于項目物業(yè)形態(tài)存在著多樣性，因此預(yù)期價格浮動的范圍較大，且區(qū)域相對主城區(qū)對市場的靈敏度有一定的滯后性，在本季度價格接觸到了底部，為3740元/平米。在09年初成都樓市價格來到一個階段性底部之后，市場剛性需求開始逐步釋放，年后一輪“小陽春”行情更是讓樓市出現(xiàn)了久違的火熱。預(yù)計這種上升的趨向在第二季度的價格中將會明顯的表現(xiàn)出來。呈現(xiàn)出一片“普降之勢”。但漲價之后的市場如何變化，仍需要進一步觀察。郊縣價格出現(xiàn)了下調(diào)屬于正?；卣{(diào)，原因是因為上季度郊縣出現(xiàn)了幾個多層項目，極端值影響較大，而本季受這類因素影響較小。當定價的主動權(quán)回歸開發(fā)商后，部分樓盤出現(xiàn)了上漲的態(tài)勢。（2）樓盤價格的上調(diào)多集中在23月，而出現(xiàn)價格上調(diào)的根本原因則是這輪小陽春行情的不期而遇。據(jù)中原調(diào)查顯示，拆遷戶集中于成華區(qū)，在客戶組成中，部分在售項目高達45%的購房者屬于拆遷戶，使區(qū)域成交量節(jié)節(jié)攀升。相較之下青羊、武侯的漲幅則較低，但隨著本輪供應(yīng)城西市場的打開，預(yù)計未來城西各行政區(qū)的成交量也會迎頭趕上。其中金牛區(qū)成交量大幅上漲，本季度成交5710套，%。從數(shù)據(jù)可以看到有置業(yè)需求的消費者是大量存在的，經(jīng)過了去年第四季度政策的刺激與價格的調(diào)整后，一些消費者心目中的“階段性”低點出現(xiàn)，紛紛開始介入樓市進行置業(yè)。3. 一季度商品房需求市場分析（1）各月商品房需求分析圖216：近五季度商品房成交量圖217：09年第一季度各月商品房成交情況09年一季度，%，成交套數(shù)31145套，%。（2）進入三月隨著小陽春行情的越發(fā)明顯，剛性需求的大量釋放，供應(yīng)市場被帶動，與前兩個月相比供應(yīng)面積增加67萬方左右。2. 一季度供應(yīng)市場分析各月供應(yīng)情況分析圖215：第一季度各月土地供應(yīng)情況（1）09年第1季度主城區(qū)供應(yīng)商品住宅供應(yīng)呈現(xiàn)出一個先抑后揚的態(tài)勢。單季成交量大幅超越了單季的新增供應(yīng)量。 09年一季度成都市房地產(chǎn)市場分析1. 市場概況商品房供應(yīng)成交概況圖214：近五季度供應(yīng)成交概況，%，為一年來的最低值，供應(yīng)量的銳減與歲末年初的市場有關(guān)，春節(jié)的傳統(tǒng)淡季開發(fā)商大都選擇觀望，進入市場的項目很少。3. 土地成交價格分析成交土地列表（萬元/畝）時間一月二月三月主城區(qū)00郊縣9590表21：09年一季度土地成交均價圖213：近五季度土地成交均價，也是近五個季度中最低的一個季度。但從具體的成交情況開看，本季度供應(yīng)基數(shù)太小，大多數(shù)住宅用地都是以起拍價成交，并且全部位于郊縣。（2），占到了總成交量的近5成。2. 一季度土地成交情況圖212：成都市09年已季度土地成交狀況圖（1）一季度有14宗土地順利成交，比上季度減少了2宗。因此本季出現(xiàn)如此供應(yīng)量應(yīng)算正常情況。在去年三、四季度市場出現(xiàn)大規(guī)模供應(yīng)之后，09年伊始，政府緊縮土地市場，主城區(qū)一月、二月甚至出現(xiàn)了0供應(yīng)的情況。作為2010年開發(fā)建設(shè)的項目，必然受到宏觀經(jīng)濟影響，但綜上分析，利大于弊，具有較好的宏觀投資環(huán)境。雖然“恒大降價受罰事件”已由地方政府澄清，但仍折射出在經(jīng)濟下滑的嚴峻形勢下，地方托市有所抬頭。并且對保障性住房的居住條件做出了限制，這使保障性住房與商品房明顯區(qū)隔，有效化解了市場對“保障性住房會沖擊商品房”的擔憂。另外，從保障性住房方面看，近期廈門、深圳運用地方立法權(quán)率先探索建立了住房保障法規(guī)，為國家層面進行相關(guān)立法積累了經(jīng)驗。上述政策不一定都從中央層面出臺，很大一部份將從地方層面推出。一些限制房地產(chǎn)企業(yè)自主經(jīng)營的政策并沒有取消；抑制改善需求的政策（如“二套房貸款政策”）也沒有從中央層面完全取消；針對供需兩端的稅費還有很大減免空間；房地產(chǎn)開發(fā)報建涉及幾十個審批環(huán)節(jié)和多項行政規(guī)費，政府辦事效率對開發(fā)商控制成本及時把握市場時機有舉足輕重的影響，還有很大提升空間。為了緩解投資負增長對 GDP 增長的負面影響，可以預(yù)計未來一段時間，對房地產(chǎn)的政策總體是偏“暖”的，形象地總結(jié)為“經(jīng)濟下滑不息，政策松動不止”。圖210：全國09年12月購置、開發(fā)、新開工土地面積 09年短期房地產(chǎn)行業(yè)政策趨勢分析1. 當前最大隱憂是投資下滑較快，09年政策松動仍可期待從投資下滑和土地開發(fā)、購置及新開工面積出現(xiàn)的負增長來看，當前最大隱憂是投資衰退。圖29：全國固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資規(guī)模2. 銷量回暖仍未能提振開發(fā)商信心，戰(zhàn)略收縮仍是主基調(diào)09 年12 月， 億平方米、 億平方米，%%，增速分別比去年同期低68 和35 個百分點； 億平方米，同比增長15%，增速比去年同期低42 個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成2398 億元，同比僅1%增長，%，下滑迅猛（如圖2）。中國宏觀經(jīng)濟將于2009年下期見底反彈，2010年宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)輕度復(fù)蘇。圖28：0408年固定資產(chǎn)投資及其增長速度 09年中國宏觀經(jīng)濟狀況分析預(yù)測1. 中國經(jīng)濟將面臨巨大挑戰(zhàn)2009年，由于世界經(jīng)濟周期與中國經(jīng)濟周期、實體投資調(diào)整周期與金融資本調(diào)整周期、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型力量與周期性調(diào)整力量、房地產(chǎn)調(diào)整周期與制造業(yè)調(diào)整周期等多重因素的疊加，結(jié)構(gòu)聯(lián)動性和剛性的約束，中國宏觀經(jīng)濟將出現(xiàn)超預(yù)期深度下滑的局面。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資148167億元，%；農(nóng)村投資24124億元，%。全國具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤1756億元，%，其中國有及國有控股企業(yè)509億元，%；上繳稅金2058億元，%，其中國有及國有控股企業(yè)771億元，%。分輕重工業(yè)看，%，%。圖25：0408年糧食產(chǎn)量及其增長速度3. 工業(yè)和建筑業(yè)全年全部工業(yè)增加值129112億元，%。圖23：0408年末國家外匯儲備（4）全年稅收收入57862億元（不包括關(guān)稅、耕地占用稅和契稅），比上年增加8413億元，%。%，%，%；%圖22：0408年居民消費價格漲跌幅度（3）年末國家外匯儲備19460億美元，比上年末增加4178億美元。%。%，%，%。圖21：0408年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度（2）%，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值34000億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值146183億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值120487億元，%。根據(jù)項目建設(shè)進度和成都市商品房預(yù)售條件，本項目從2011年1月開始預(yù)售。圖11：項目所在區(qū)域位置圖總面積：60畝圖12：項目宗地地形圖典型學院式生活配套已經(jīng)成熟，醫(yī)院、銀行、中小學校、沿街商業(yè)等應(yīng)有盡有，并可輕松共享2850畝的校園景觀和人文環(huán)境。該地塊距城中營門口20分鐘，步行可到地鐵2號線站口。第一章 項目概況 土地概況（1）宗地編號暫無（2009年5月1日成都市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)公告）（2）宗地位置成都市郫縣紅光鎮(zhèn)（西華大學北側(cè)）（3）凈用面積（平方米）（合60畝）（4）土地用途及使用年限城鎮(zhèn)混合住在用地，住宅70年，商業(yè)40年（5）凈用地拍賣起叫價（含出讓金）預(yù)計起拍價150萬/畝（成交價200萬/畝）（6）競買保證金暫無（7）備注住宅、商業(yè)綜合表11：土地基本資料表 土地規(guī)劃設(shè)計條件（1）容積率（2）建筑密度總≤50%，高層≤30%（3）建筑高度低于100米（4）綠地率≥20%表12：土地規(guī)劃設(shè)計條件表 宗地位置該宗地位于成都市郫縣紅光鎮(zhèn)廣場路，北臨紅光鎮(zhèn)城區(qū)，東接信息工程學院銀杏學院，南靠省屬重點學府西華大學，西通老成灌路紅光廣場。通過這次設(shè)計有利于熟悉掌握房地產(chǎn)策劃的全程編制過程；熟悉房地產(chǎn)相關(guān)政策、法規(guī)；熟悉市場調(diào)研方法和程序；熟悉成本核算的相關(guān)技術(shù)知識；熟悉項目財務(wù)評價的相關(guān)內(nèi)容；熟悉房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)流程，并能制定市場營銷方案；最終培養(yǎng)我們嚴謹?shù)倪壿嬎季S和創(chuàng)新思維，增強實際工作能力。關(guān) 鍵 詞房地產(chǎn)、策劃、市場調(diào)查、經(jīng)濟分析、市場營銷AbstractThe land is located in the HongGuang village of ChengDu city, The net acreage is 40, ㎡ (60mu) acres, for the second rank of land use to residential use. The service life is 70 years for residential, 40 years for mercial. Land auction price is from million per acre, and bargain on 2 million.The overall operation of the project dates from January 2010 to December 2011, and lasts 2 years. Building project dates from July 2010 to December 2011, lasts 18 months. Sale starts at October 2010 and is expected to be pleted in December 2011, lasts 15 months.This project is invested by the Jue Company which inputs 536 million for total construction funds, of which 160 million is its own funds, and 120 million is borrow from band. After calculation, the total net profit on investments can achieve 100 million. And when Ic is 10%, the NPV can achieve about million.After analysis and measurement, project implementation schedule is reasonable and profit margin satisfies the basic requirements. So it is worthy of the investment.Key words Real estate、Planning、Market research、Economic analysis、Market promotion前 言通過大學本科四年期間對房地產(chǎn)相關(guān)知識的學習，在大四的最后一學期，通過自主完成一份全過程房地產(chǎn)策劃，熟悉并掌握本專業(yè)相關(guān)知識。經(jīng)測算，項目可獲得凈利潤約1億元，每平米開發(fā)建設(shè)利潤為478元。項目市場營銷從2010年10月至2011年12月銷售完畢。項目準備及前期工程從2010年1月至6月，主要用于取得土地和項目立項等前期準備工作。%，綠化率40%。2．項目開發(fā)建設(shè)概況本項目規(guī)劃設(shè)計面積為210400㎡，其中地上建筑面積159600㎡（住宅面積147600㎡，商業(yè)面積12000㎡），地下建筑面積50800㎡。 畢業(yè)設(shè)計 成都西城印象項目策劃方案摘 要1．項目選址宗地位于成都市郫縣紅光鎮(zhèn)，占地面積40,㎡合60畝，土地用途為二類商業(yè)住宅混合用地，使用年限住宅70年、商業(yè)40年。土地起拍價為150萬元/畝，成交價為200萬元/畝。住宅戶數(shù)為1813戶，地下停車位1270個。3．項目整體進度該項目整體運作時間從2010年1月至2011年12月，歷時2年。項目建設(shè)工程從2010年7月至2011年12月。4．經(jīng)濟分析概況。在年基準收益率為10%的時候，具有較強的盈利能力、償債能力和抗風險能力。房地產(chǎn)策劃是一個經(jīng)濟性、政策性、技術(shù)性、創(chuàng)新性極強的復(fù)雜綜合過程。本次策劃主要內(nèi)容及具體操作步驟如下：（1）首先通過對以往課程的復(fù)習，熟悉房地產(chǎn)項目全程策劃的流程及其內(nèi)容；（2）通過互聯(lián)網(wǎng)，選擇符合設(shè)計要求的待開發(fā)地塊；（3）用觀察法、詢問法、問卷調(diào)查法，對選擇地塊所在區(qū)域進行市場調(diào)研與分析；（4）根據(jù)前面搜集市場信息和網(wǎng)上所的資料，進行投資環(huán)境分析及SWOT分析；（5）根據(jù)以上資料，對市場進行細分，鎖定目標客戶，確定產(chǎn)品方案；（6）根據(jù)項目規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計條件，編制合理的項目實施進度；（7）運用工程經(jīng)濟和工程財務(wù)相關(guān)知識，編制投資分析，經(jīng)濟評價和資金使用計劃；（8）通過所學市場營銷知識，并結(jié)合本案特點，編制項目市場營