【正文】 期（2005年4月16日——2006年4月15日）進(jìn)行媒體組合造市，配合公關(guān)活動，賣點(diǎn)有步驟施放。階段目標(biāo)市場期（2005年1月24日——2005年1月31日）完成售樓部現(xiàn)場布置戶外廣告設(shè)計(jì)制作發(fā)布，簡單宣傳印刷品及贈品的設(shè)計(jì)制作各種銷售文本設(shè)計(jì)。進(jìn)行入市前信息告知，預(yù)熱市場，制造局部供應(yīng)求的內(nèi)部認(rèn)購氣氛。柳城印象市場定位任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，客戶才是真正的起點(diǎn)，只有找準(zhǔn)客戶在哪里，才能規(guī)劃出我們的產(chǎn)品。四、 風(fēng)險(xiǎn) 市場因素項(xiàng)目競爭同質(zhì)化嚴(yán)重且大部分形景不佳，項(xiàng)目周邊東方美景內(nèi)部環(huán)境及價(jià)格上對本案有一定的沖擊力。做到“未成曲調(diào)先有情”，對于陽臺、外立面、綠化率、錯(cuò)層、戶型、售樓現(xiàn)場、業(yè)務(wù)人員等方面進(jìn)行提升，充分顯示開發(fā)商的人文關(guān)懷及項(xiàng)目品質(zhì)，做到項(xiàng)目高品質(zhì)造市，低價(jià)格入市的局面，提升消費(fèi)者對項(xiàng)目性價(jià)比的心理認(rèn)知。所以，充分張揚(yáng)本案的大戶型，扭劣為優(yōu)，將大戶型等于高品質(zhì)，好房子一輩子的購戶一次到位的理念進(jìn)行渲染傳播。 大部分選擇市郊住宅的消費(fèi)者，主要基于兩種心理：一是有二次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。三、 機(jī)會點(diǎn) 市場現(xiàn)狀：常德由于市區(qū)舊城改造，住宅價(jià)格的大幅度提升，對于購買能力有限的人群來說可望不可及。 項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施基本空缺。 靠北戶型面積過大，導(dǎo)致總價(jià)偏高。二、 劣勢 項(xiàng)目交通環(huán)境十分不利，僅有二路公交車經(jīng)過項(xiàng)目周邊。 電力新村、報(bào)業(yè)基地、東方美景、維一柳岸、龍呤水榭的開發(fā)及推廣，勢必影響人們對其地塊的關(guān)注，有利于增強(qiáng)投資者的信心。 臨近柳葉湖自然景觀。項(xiàng)目SWTO分析一、優(yōu)勢 項(xiàng)目處于市區(qū)與郊區(qū)的結(jié)合地帶，對于居住城市但向往健康與安寧生活的人群適應(yīng)，較對于東方美景又更領(lǐng)近于市區(qū)?！皷|方美景”和“陽光100”從價(jià)格和位置來看，與“柳城印象”存在一定的同質(zhì)性，由于這兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開盤銷售，具備相當(dāng)?shù)母偁幜?，對本案銷售將會產(chǎn)生影響，可能帶走部分客戶。主要原因是受價(jià)格的影響，可以說，常德消費(fèi)人群在向往高品質(zhì)生活的同時(shí)，已逐步理性。弘鑫城市花園：項(xiàng)目內(nèi)部景觀優(yōu)良，中心有占地14畝的花園，交通位置十分便捷，距長怡中學(xué)、市一中、步行街僅一里之遙，加上其開發(fā)商影響內(nèi)部宣傳，對向往市中心生活的高端消費(fèi)人群具有非常大的吸引力。競爭樓盤市場調(diào)查常德小高層價(jià)格及銷售情況調(diào)查：九重天…………………1900元左右/平方米(均價(jià))……………70%80%(銷售率)芙蓉家園………………1800元左右/平方米(均價(jià))………………….20%(銷售率)望江名苑……………….1800元左右/平方米(均價(jià))………………….70%(銷售率)濱江豪庭……………….1800元左右/平方米(均價(jià))…………………..未開盤金色曉島………………..2000元左右/平方米(均價(jià))………………….30%(銷售率)東方美景………………..1398元左右/平方米(均價(jià))…………………60%(銷售率)電力新村………………..13001400元左右/平方米(均價(jià))…………….內(nèi)銷房左右領(lǐng)寓………………..1800元左右/平方米(均價(jià))…………………..未開盤弘鑫花園………………..1900元左右/平方米(均價(jià))……………….. 90%(銷售率)陽光100…………………1440元左右/平方米(均價(jià))…………………60%(銷售率)分析九重天、望江名苑、弘鑫城市花園銷售較好三個(gè)樓盤的成功點(diǎn)：九 重 天：江景優(yōu)勢，交通環(huán)境好，臨近五中等學(xué)校，靠近步行街等商業(yè)中心，相當(dāng)一部分客戶為原址拆遷戶，是城北區(qū)唯一亮點(diǎn)。但據(jù)調(diào)查，在多層與小高層實(shí)際銷售比例中，小高層的銷售不盡人意，可以說，常德住宅發(fā)展在改善居住環(huán)境和質(zhì)量的同時(shí)，陷入了性價(jià)比的瓶頸。950元左右/平方米郊區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房。14002500元左右/平方米小高層高層。第五，伴隨著常德地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一級市場土地供給日益減少，土地出讓價(jià)格的逐步抬升以及舊城改造的擴(kuò)張，勢必帶來大量住宅的有效需求。第三，大規(guī)模的城鎮(zhèn)化發(fā)展引導(dǎo)市郊及外來人口的發(fā)展從而產(chǎn)生購買，加大對地產(chǎn)業(yè)的推動。從目前狀況來看,常德經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好,城市擴(kuò)張速度加快,整個(gè)房地產(chǎn)的有效需求迅速升溫(主要體現(xiàn)在住宅需求的有效增長),其主要因素有以下幾個(gè)方面：首先,居民可支配收入增加及國家大力發(fā)展房地產(chǎn)金融,城市居民住宅購買能力和購買欲望大大增強(qiáng),將極大提升房地產(chǎn)的有效需求。常德地產(chǎn)現(xiàn)狀分析近年來，常德地產(chǎn)發(fā)展迅猛，以42%的增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第三產(chǎn)業(yè)的增長率增長。 2003年全市新開發(fā)面積為110萬平方米，實(shí)際投資為11億元，,占總投資的68%,實(shí)現(xiàn)銷售6個(gè)多億。其次，我國社會保障體系逐步建立和完善，減少居民的后顧之憂，居民敢于用手中的錢甚至是未來的錢。第四，人們對住宅投資性消費(fèi)動機(jī)的增強(qiáng)。常德商品房現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢常德商品房價(jià)格格局基本上可以分為四個(gè)階梯：3000—4000元左右/平方米別墅。9501400元左右/平方米多層。常德房地產(chǎn)近年在市場的調(diào)整及引導(dǎo)下，價(jià)格攀升很快，并且均以小高層為主力軍。常德真正具有消費(fèi)能力購買高檔次高價(jià)位住宅的人群仍不是主力消費(fèi)人群。望 江 名 苑：江景優(yōu)勢，交通環(huán)境較好，緊鄰六中，靠近常德地區(qū)醫(yī)院、市委，項(xiàng)目大部分客戶為經(jīng)濟(jì)收入較高消費(fèi)能力強(qiáng)的醫(yī)院人士，由于他的競爭對手濱江豪庭由于拆遷原因遲遲不能開盤，使之成為了城東區(qū)域高端消費(fèi)人群的唯一選擇。另外，值得分析的案例“金色嘵島”其前期的宣傳可謂非常浩大也十分成功，內(nèi)部認(rèn)購客戶達(dá)到1000多人，但實(shí)際僅為30套左右，且購買主要是七層以下的住宅。對物業(yè)性價(jià)比的要求十分嚴(yán)格。區(qū)隔與競爭項(xiàng)目的不同點(diǎn)，找出項(xiàng)目的唯一點(diǎn)，以確實(shí)有效的推廣方式，塑造具有差異化的產(chǎn)品路線。 項(xiàng)目外立面現(xiàn)代感強(qiáng)，具有超300度的主臥陽臺，生活陽臺和休閑陽臺，加上項(xiàng)目具有的地下停車場和近70％的綠化率，可極大提高樓盤的檔次。 距芷蘭實(shí)驗(yàn)學(xué)校較近。 價(jià)格相對較低。 項(xiàng)目周邊市政配套設(shè)施基本空缺。 項(xiàng)目工地現(xiàn)場未開工。 項(xiàng)目規(guī)劃已完全定稿，沒有更改的余地。但在受整個(gè)大環(huán)境影響，渴望提升