柳城印象項(xiàng)目策劃正式方案-wenkub
2023-05-28 12:42:54 本頁(yè)面
【正文】 資的想法。 項(xiàng)目規(guī)劃已完全定稿，沒有更改的余地。 項(xiàng)目周邊市政配套設(shè)施基本空缺。 距芷蘭實(shí)驗(yàn)學(xué)校較近。區(qū)隔與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的不同點(diǎn)，找出項(xiàng)目的唯一點(diǎn)，以確實(shí)有效的推廣方式，塑造具有差異化的產(chǎn)品路線。另外，值得分析的案例“金色嘵島”其前期的宣傳可謂非常浩大也十分成功，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶達(dá)到1000多人，但實(shí)際僅為30套左右，且購(gòu)買主要是七層以下的住宅。常德真正具有消費(fèi)能力購(gòu)買高檔次高價(jià)位住宅的人群仍不是主力消費(fèi)人群。9501400元左右/平方米多層。第四，人們對(duì)住宅投資性消費(fèi)動(dòng)機(jī)的增強(qiáng)。 2003年全市新開發(fā)面積為110萬平方米，實(shí)際投資為11億元，,占總投資的68%,實(shí)現(xiàn)銷售6個(gè)多億。從目前狀況來看,常德經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好,城市擴(kuò)張速度加快,整個(gè)房地產(chǎn)的有效需求迅速升溫(主要體現(xiàn)在住宅需求的有效增長(zhǎng)),其主要因素有以下幾個(gè)方面：首先,居民可支配收入增加及國(guó)家大力發(fā)展房地產(chǎn)金融,城市居民住宅購(gòu)買能力和購(gòu)買欲望大大增強(qiáng),將極大提升房地產(chǎn)的有效需求。第五，伴隨著常德地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一級(jí)市場(chǎng)土地供給日益減少，土地出讓價(jià)格的逐步抬升以及舊城改造的擴(kuò)張，勢(shì)必帶來大量住宅的有效需求。950元左右/平方米郊區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房。競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)調(diào)查常德小高層價(jià)格及銷售情況調(diào)查：九重天…………………1900元左右/平方米(均價(jià))……………70%80%(銷售率)芙蓉家園………………1800元左右/平方米(均價(jià))………………….20%(銷售率)望江名苑……………….1800元左右/平方米(均價(jià))………………….70%(銷售率)濱江豪庭……………….1800元左右/平方米(均價(jià))…………………..未開盤金色曉島………………..2000元左右/平方米(均價(jià))………………….30%(銷售率)東方美景………………..1398元左右/平方米(均價(jià))…………………60%(銷售率)電力新村………………..13001400元左右/平方米(均價(jià))…………….內(nèi)銷房左右領(lǐng)寓………………..1800元左右/平方米(均價(jià))…………………..未開盤弘鑫花園………………..1900元左右/平方米(均價(jià))……………….. 90%(銷售率)陽(yáng)光100…………………1440元左右/平方米(均價(jià))…………………60%(銷售率)分析九重天、望江名苑、弘鑫城市花園銷售較好三個(gè)樓盤的成功點(diǎn)：九 重 天：江景優(yōu)勢(shì)，交通環(huán)境好，臨近五中等學(xué)校，靠近步行街等商業(yè)中心，相當(dāng)一部分客戶為原址拆遷戶，是城北區(qū)唯一亮點(diǎn)。主要原因是受價(jià)格的影響，可以說，常德消費(fèi)人群在向往高品質(zhì)生活的同時(shí)，已逐步理性。項(xiàng)目SWTO分析一、優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目處于市區(qū)與郊區(qū)的結(jié)合地帶，對(duì)于居住城市但向往健康與安寧生活的人群適應(yīng)，較對(duì)于東方美景又更領(lǐng)近于市區(qū)。 電力新村、報(bào)業(yè)基地、東方美景、維一柳岸、龍呤水榭的開發(fā)及推廣，勢(shì)必影響人們對(duì)其地塊的關(guān)注，有利于增強(qiáng)投資者的信心。 靠北戶型面積過大，導(dǎo)致總價(jià)偏高。三、 機(jī)會(huì)點(diǎn) 市場(chǎng)現(xiàn)狀：常德由于市區(qū)舊城改造，住宅價(jià)格的大幅度提升，對(duì)于購(gòu)買能力有限的人群來說可望不可及。所以，充分張揚(yáng)本案的大戶型，扭劣為優(yōu)，將大戶型等于高品質(zhì)，好房子一輩子的購(gòu)戶一次到位的理念進(jìn)行渲染傳播。四、 風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)因素項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重且大部分形景不佳，項(xiàng)目周邊東方美景內(nèi)部環(huán)境及價(jià)格上對(duì)本案有一定的沖擊力。進(jìn)行入市前信息告知，預(yù)熱市場(chǎng)，制造局部供應(yīng)求的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)氣氛。取得預(yù)售許可證，確定銷售價(jià)格，將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶轉(zhuǎn)換為簽約客戶正式發(fā)售期（2005年4月16日——2006年4月15日）進(jìn)行媒體組合造市，配合公關(guān)活動(dòng)，賣點(diǎn)有步驟施放。付款方式及促銷折扣。200512123 銷售現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)完畢2005124131 熟悉樓盤所有數(shù)據(jù)知識(shí)，了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤及區(qū)域內(nèi)行業(yè)狀況200521開盤 現(xiàn)場(chǎng)銷售演練，客戶追蹤，簽定定金單 硬件總體目標(biāo)：營(yíng)造良好的樓盤形象展示氛圍，塑造樓盤的優(yōu)良品質(zhì)，彰顯柳城印象品位生活。 在火車站附近和沅水大橋設(shè)置戶外看板，一是廣告效果較好，過往車輛行人眼線必及之處，暴光率與記憶率極高。同時(shí)具有收藏價(jià)值。廣告總精神只有好品質(zhì) 才有好印象柳城印象： 印象一：中國(guó)城市第一湖，常德未來最佳人居環(huán)境。印象四：常德芷蘭學(xué)校近在咫尺。媒體配合：現(xiàn)場(chǎng)所有銷售道具的準(zhǔn)備所有外定點(diǎn)媒介暴光公開前話題制作及散布，引起關(guān)注前期海報(bào)制作完畢相關(guān)宣傳資料準(zhǔn)備DM邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)客戶及相關(guān)人員參加開盤活動(dòng)階段性目標(biāo)：品牌品質(zhì)度導(dǎo)入，引起消費(fèi)者注意并產(chǎn)生興趣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值與價(jià)格差異。廣告文案：看板：老公，我要超前一點(diǎn)舒適一點(diǎn)老婆，我要超前一點(diǎn)舒適一點(diǎn)海報(bào)正面：主標(biāo)：老公，我要超前一點(diǎn)，舒適一點(diǎn)！文案：你是不是現(xiàn)在居住的片區(qū)面臨被拆或已經(jīng)被拆了？你是不是飽受拖兒帶女，日復(fù)一日的租房之苦？你是不是四、五年前買的火柴盒式的房子覺得很老土？你是不是以前買房銀行按揭還沒有還清，現(xiàn)在的居住條件讓你又要二次購(gòu)房？你是不是在城里生活了幾十年，現(xiàn)在的居住條件讓你感覺不像城里人？你是不是覺得自己發(fā)福的體重、懷孕的愛妻和年邁的雙親難以承受爬梯之苦？你微薄的收入是不是難以承受市中心昂貴的房?jī)r(jià)？……如果你屬于以上現(xiàn)狀之一，那你一定要到柳城印象來看看！反面：大主標(biāo)：除了房?jī)r(jià)，你最關(guān)心的是房子的品質(zhì)！副 標(biāo)：只有好品質(zhì)，才有好印象！文案標(biāo)段： 環(huán)境訴求：主標(biāo)：常德最優(yōu)質(zhì)的居家板塊到底在哪里？文案：常德近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱浪逼人到柳葉大道去看看吧發(fā)現(xiàn)別人居家生活的品位之高你才會(huì)知道自己以前對(duì)家的選擇是多么的沒有眼光柳城印象不說什么離塵不離城至少在這里你可以帶著家人處處“拈花惹草”常德最大的原生態(tài)居家板塊柳葉湖更是你一家人放肆撒野的好地方選擇柳城印象，還送47公里中國(guó)城市第一湖，好大的面子！ 外觀及結(jié)構(gòu)訴求主標(biāo)：買房不是請(qǐng)客吃飯，隨隨便便！文案：是
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