【正文】 置：即地段，購(gòu)買房地產(chǎn)的重要選擇因素；交 通：與交通主干道的距離，可選擇交通工具的多元性，人員出入的便捷性；配 套：商業(yè)、教育、醫(yī)療、金融、休閑娛樂等社區(qū)配套的完善程度；建筑密度：建筑物密度是否適宜，以保證用戶的舒適和私密的需要；環(huán) 境：小區(qū)的內(nèi)、外環(huán)境，景色是否宜人；停 車：車位是否充足，車輛出入的方便性；噪 音：周圍是否有交通主干道或工廠產(chǎn)生的噪音；視 野：視線是否開揚(yáng)；通 風(fēng)：自然風(fēng)是否可以進(jìn)入小區(qū)，戶型內(nèi)是否形成對(duì)流；采 光：住宅采光的均好性；戶型特色：房屋的空間布置是否滿足客戶的需求；外 型：外部建筑風(fēng)格的美觀性；裝 修：內(nèi)、外的裝修標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理：是否有成熟、專業(yè)的物管公司介入；發(fā) 展 商：發(fā)展商的知名度與品牌；工程進(jìn)度：良好的工程進(jìn)度是客戶購(gòu)買的信心保證；營(yíng)銷策劃的周密性：全面、客觀的市場(chǎng)分析，準(zhǔn)確的定位，有效的營(yíng)銷策略等。本項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，該地塊總體規(guī)劃及未來(lái)的升值潛力巨大，同時(shí)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤眾多，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)亦十分激烈。清新峻朗的建筑外立面，黃、白、藍(lán)巧妙的配色處理，現(xiàn)代海濱城市建筑特色得以充分詮釋。5）投資投機(jī)者。四、客戶定位評(píng)估通過(guò)對(duì)項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在該區(qū)域購(gòu)房的多為首次置業(yè)者，年齡在25歲左右，目標(biāo)客戶集中在本項(xiàng)目方圓3公里范圍內(nèi)的消費(fèi)群體，具體為： 1）南山區(qū)大型公司、企業(yè)的中級(jí)職員以及高新技術(shù)企業(yè)的白領(lǐng)員工?！糁苓吀?jìng)爭(zhēng)樓盤項(xiàng)目名稱規(guī)模主力戶型價(jià)格水平銷售率海印長(zhǎng)城占地55607 平米，建面204200平米，一期總戶數(shù)954戶2房2廳（75—78平米）；3房2廳（105—130平米）5500元/M215%觀海臺(tái)占地37415平米，建面133218平米，總戶數(shù)913戶3房2廳（98—120平米）5800元/M26月底正式發(fā)售海岸明珠總建面6萬(wàn)平米2房2廳（75平米）；3房2廳（88—98平米）5400元/M215%西海灣花園占地2。隨著城市開發(fā)重點(diǎn)的西移及濱海大道的開通，作為南山門戶的南山商業(yè)文化中心區(qū)，將憑借其良好的自然環(huán)境、充足的土地儲(chǔ)備及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，成為繼福田中心區(qū)之后的第二個(gè)市場(chǎng)開發(fā)熱點(diǎn)。 ◆《商品房銷售管理辦法》發(fā)布 自2001年6月1日起，商品房銷售管理辦法開始實(shí)施，重點(diǎn)解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的廣告、定金、面積糾紛以及質(zhì)量等問題。 2001年深圳房地產(chǎn)對(duì)歐風(fēng)主題文化的表現(xiàn)有質(zhì)的提升，已經(jīng)從簡(jiǎn)單對(duì)個(gè)別建筑符號(hào)的運(yùn)用上升到到在建筑、園林和景觀命名、人文等各方面進(jìn)行綜合運(yùn)用的階段。 部分開發(fā)商認(rèn)識(shí)到英文概念的價(jià)值，衍生出CLD、CID。 地產(chǎn)商已認(rèn)識(shí)到學(xué)校不僅僅是樓盤的一個(gè)賣點(diǎn)，而且成功的學(xué)校可以成為又一利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 今年十月份，市政府將遷入中心區(qū)，目前南中心區(qū)商務(wù)寫字樓推盤量較大，今年下半年和記黃埔的黃埔雅苑三期、天健的天健世紀(jì)花園、嘉里建設(shè)等項(xiàng)目將陸續(xù)入市，它們的推出將帶動(dòng)中心區(qū)市場(chǎng)的沸騰。 隨著紅樹灣首三塊土地拍出，可以預(yù)見親水住宅（尤其是海景住宅）將成為未來(lái)深圳樓市的又一重要賣點(diǎn)。海濱城、碧海云天為代表的都市海景物業(yè)開始造市和以羅湖彩世界、東湖豪庭等為代表的城市山水物業(yè)的出現(xiàn)。截止至去年年底，深圳市政府共推出12幅土地，成交10幅，總成交面積達(dá)105萬(wàn)平方米，其中住宅用地占了93％；每次出讓土地面積也明顯加大，其中，；；，反映出深圳住宅土地出讓呈規(guī)模化趨勢(shì)發(fā)展。第四部分 銷售推廣策略一、 銷售總體策略、控制及總體目標(biāo)二、 銷售階段及進(jìn)度頁(yè)：3按銷售階段和銷售進(jìn)度兩個(gè)部分來(lái)寫。第三部分 項(xiàng)目包裝一、 包裝總綱頁(yè)：2項(xiàng)目包裝包括：基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)、宣傳物料設(shè)計(jì)三部分。深圳城市印象項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告呈：深圳市蛇口興華實(shí)業(yè)有限公司暨王總臺(tái)鑒： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我司對(duì)于貴公司“城市印象”的銷售執(zhí)行報(bào)告，供貴公司參考。其中，基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)即VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)，主要指項(xiàng)目的形象標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)。銷售進(jìn)度可利用表格形式完成。 其中市場(chǎng)態(tài)勢(shì)和市場(chǎng)熱點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：◆2002年演繹豪宅年 今年年初，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)就定下高端運(yùn)行的基調(diào)。 ◆親水住宅將成亮點(diǎn) 都市海景物業(yè)主要集中在深圳灣片區(qū)，從紅樹林片區(qū)、華僑城片區(qū)、高爾夫片區(qū)到科技園片區(qū)一直到蛇口片區(qū)形成了一條海景住宅風(fēng)景線。 2000年萬(wàn)科四季花城、中海怡翠山莊、中城康橋花園、星海名城等項(xiàng)目拉開了大盤的序幕，2001年大盤則成為主角，從羅湖的百仕達(dá)花園、嘉寶田花園到南山華僑城波托菲諾和前海中海陽(yáng)光棕櫚園、星海名城以及龍崗新亞洲花園幾度成為本年度市場(chǎng)的熱點(diǎn)，完全占領(lǐng)了市場(chǎng)的主體。今年教育地產(chǎn)已由概念逐步變?yōu)楫a(chǎn)品。 ◆CBD衍生CLD、CID 其中CLD為“生活中心區(qū)”的簡(jiǎn)寫，地域是在福田中心區(qū)周圍地區(qū)，益田花園第四期豪園居成功利用了這一概念。 華僑城波托菲諾，以意大利著名的旅游風(fēng)光小城PORTOFINO為藍(lán)本，結(jié)合華僑城旅游文化、自然山水資源特點(diǎn)，充分移植意大利的風(fēng)土人情，體現(xiàn)了地中海濱亞熱帶海濱城市觀賞特點(diǎn)。首先嚴(yán)格了預(yù)售管理?xiàng)l件，防止?fàn)€尾樓盤、一房多售、返本銷售等現(xiàn)象的發(fā)生；其次防范虛假?gòu)V告、充實(shí)合同內(nèi)容；同時(shí)對(duì)于房屋銷售時(shí)中介代理也進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定；最后明確了房屋在交付時(shí)需要注意的事項(xiàng)，以及對(duì)于違反該辦法進(jìn)行的處罰規(guī)定。未來(lái)的南山商業(yè)文化中心區(qū)，將是深圳西部的商業(yè)、金融和文化中心，其目標(biāo)是建設(shè)成為具有國(guó)際一流水平的現(xiàn)代化城區(qū)。6萬(wàn)平米，建面10萬(wàn)平米3房2廳（94—118平米）5600元/M270%青春家園占地37415平米，建面133218平米，總戶數(shù)913戶2房2廳（67—76平米）；3房2廳（82—106平米）5200元/M285%保利城（二期）占地19209平米，建面119962平米，總戶數(shù)475戶2房2廳（82平米）；3房2廳（117平米）5800元/M290%創(chuàng)世紀(jì)濱海（三期）占地24164平米，總建面13萬(wàn)平米，總戶數(shù)298戶復(fù)躍式5800元/M250%漾日灣畔，總建面13萬(wàn)平米，總戶數(shù)298戶2房2廳（68—85平米）；3房2廳（97—140平米）；4房2廳（143—178平米）6500元/M2未售三、項(xiàng)目定位評(píng)估在項(xiàng)目前期的策劃中，我司通過(guò)對(duì)整個(gè)南山中心區(qū)及項(xiàng)目自身的綜合評(píng)價(jià)，得出本項(xiàng)目必須通過(guò)尋求差異性，形成自身個(gè)性，才能脫穎而出，引起一定的市場(chǎng)關(guān)注度。2）南頭、南油片區(qū)小型公司或工廠的高級(jí)職員。五、建筑方案評(píng)估為使本項(xiàng)目在建筑方案的設(shè)計(jì)上能夠精益求精，做出精品，發(fā)展商經(jīng)過(guò)項(xiàng)目招投標(biāo)最終選定招商建筑設(shè)計(jì)院出任本項(xiàng)目的建筑方案設(shè)計(jì)。為使后期能夠順利銷售，我司同發(fā)展商、設(shè)計(jì)院對(duì)前期的戶型進(jìn)行了調(diào)整，通過(guò)增加3房比例來(lái)減少?gòu)?fù)式單位的比例，前期戶型定位為：戶型描述面積套數(shù)比例一房1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)35平米8%1房2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)45平米5%兩房2房2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)75平米15%2房2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)65平米12%三房3房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)90平米35%3房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)1多功能房100平米20%復(fù)式頂層復(fù)式140—150平米約5%后期戶型定位為：戶型描述面積套數(shù)比例單房1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)28平米4%一房一廳1房2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)40平米7%兩房2房2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)75平米26%2房2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)55平米三房3房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)95平米59%3房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)1多功能房120平米復(fù)式頂層復(fù)式190平米4%通過(guò)戶型調(diào)整，我司認(rèn)為后期的戶型更趨于合理，符合市場(chǎng)的需求，更利于銷售。因此，在價(jià)格定位方面，應(yīng)以較為適合的低價(jià)入市，吸引目標(biāo)客戶，回避風(fēng)險(xiǎn)，聚集人氣。根據(jù)前述影響價(jià)格因素，并結(jié)合開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與預(yù)期利潤(rùn)，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的商品房開發(fā)理想銷售均價(jià)應(yīng)在￥5,000~5,300元/㎡之間，最終均價(jià)拉升到￥5,500/㎡。調(diào)價(jià)時(shí)配以適當(dāng)折扣策略，穩(wěn)固拉升均價(jià)，最終按時(shí)達(dá)到均價(jià)￥5,400~5,500元/㎡的既定銷售目標(biāo)。層差制訂細(xì)則： 樓 層層差（元/平方米）2——3F1503——9F80 9——10F12011——15F6015——16F10017——21F30頂層復(fù)式200朝向差： 本項(xiàng)目地塊為不規(guī)則“L”，其東西短、南北長(zhǎng)，南北朝向偏西20度左右，即東向?yàn)闁|偏南，西向?yàn)槲髌?。本?xiàng)目東向尚無(wú)大型建筑物遮擋，視野開闊，可觀深圳灣海景，西向?yàn)榉脚d達(dá)一住宅項(xiàng)目，南向?yàn)楹Ｓ￠L(zhǎng)城項(xiàng)目，北向?yàn)闉I海大道。我司根據(jù)以上幾點(diǎn)定價(jià)原則，制訂了各樓層的虛擬價(jià)格表【見附件1】?；A(chǔ)形象設(shè)計(jì)主要指項(xiàng)目形象標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)，銷售現(xiàn)場(chǎng)包括對(duì)施工工地、銷售中心和示范單位的包裝，銷售物料則主要包括樓書、手冊(cè)、展板、模型、銷售用品及交通工具等的包裝。二、 基礎(chǔ)形象設(shè)計(jì)基礎(chǔ)形象，即形象識(shí)別系統(tǒng)，簡(jiǎn)稱VI。在目前情況下，施工道路可由環(huán)西路——環(huán)北路——本項(xiàng)目，這一通道進(jìn)出。由于本項(xiàng)目戶型1房、2房、3房設(shè)置較為分散，因此客戶看樓較為繁瑣，通道較長(zhǎng)。■ 施工圍墻：施工圍墻的主要用途是為了隔離、防盜和項(xiàng)目前期展示?！竟さ噩F(xiàn)場(chǎng)圍板圖示意】城市印象家園濱海首站全景新居 電話：6819888■ 廣告牌：由于本項(xiàng)目具有極強(qiáng)的地標(biāo)性和昭示性，建議在本項(xiàng)目工地內(nèi)濱海大道與后海大道交匯處、后海大道與環(huán)北路交匯處各豎立一廣告路牌，尺寸約8m12m，以展示本項(xiàng)目的整體形象?！緹魲U旗投放區(qū)域】【燈桿旗示意】導(dǎo)示牌：包括銷售中心內(nèi)部和外部?jī)刹糠帧? 濱 海 大 道環(huán)西路 后 海 大 道環(huán) 北 路導(dǎo)視牌放置區(qū)域 道道環(huán) 北 路 城市印象已入伙