【正文】 置：即地段，購買房地產的重要選擇因素；交 通：與交通主干道的距離，可選擇交通工具的多元性，人員出入的便捷性；配 套：商業(yè)、教育、醫(yī)療、金融、休閑娛樂等社區(qū)配套的完善程度；建筑密度：建筑物密度是否適宜，以保證用戶的舒適和私密的需要；環(huán) 境：小區(qū)的內、外環(huán)境，景色是否宜人；停 車：車位是否充足，車輛出入的方便性；噪 音：周圍是否有交通主干道或工廠產生的噪音；視 野：視線是否開揚；通 風：自然風是否可以進入小區(qū)，戶型內是否形成對流；采 光：住宅采光的均好性；戶型特色：房屋的空間布置是否滿足客戶的需求；外 型：外部建筑風格的美觀性；裝 修：內、外的裝修標準；物業(yè)管理：是否有成熟、專業(yè)的物管公司介入；發(fā) 展 商：發(fā)展商的知名度與品牌；工程進度：良好的工程進度是客戶購買的信心保證；營銷策劃的周密性：全面、客觀的市場分析，準確的定位，有效的營銷策略等。本項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，該地塊總體規(guī)劃及未來的升值潛力巨大，同時周邊競爭樓盤眾多，價格競爭亦十分激烈。清新峻朗的建筑外立面，黃、白、藍巧妙的配色處理，現(xiàn)代海濱城市建筑特色得以充分詮釋。5）投資投機者。四、客戶定位評估通過對項目前期的市場調查，發(fā)現(xiàn)在該區(qū)域購房的多為首次置業(yè)者，年齡在25歲左右，目標客戶集中在本項目方圓3公里范圍內的消費群體，具體為： 1）南山區(qū)大型公司、企業(yè)的中級職員以及高新技術企業(yè)的白領員工?！糁苓吀偁帢潜P項目名稱規(guī)模主力戶型價格水平銷售率海印長城占地55607 平米，建面204200平米，一期總戶數(shù)954戶2房2廳（75—78平米）；3房2廳（105—130平米）5500元/M215%觀海臺占地37415平米，建面133218平米，總戶數(shù)913戶3房2廳（98—120平米）5800元/M26月底正式發(fā)售海岸明珠總建面6萬平米2房2廳（75平米）；3房2廳（88—98平米）5400元/M215%西海灣花園占地2。隨著城市開發(fā)重點的西移及濱海大道的開通，作為南山門戶的南山商業(yè)文化中心區(qū)，將憑借其良好的自然環(huán)境、充足的土地儲備及價格優(yōu)勢，成為繼福田中心區(qū)之后的第二個市場開發(fā)熱點。 ◆《商品房銷售管理辦法》發(fā)布 自2001年6月1日起，商品房銷售管理辦法開始實施，重點解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的廣告、定金、面積糾紛以及質量等問題。 2001年深圳房地產對歐風主題文化的表現(xiàn)有質的提升，已經從簡單對個別建筑符號的運用上升到到在建筑、園林和景觀命名、人文等各方面進行綜合運用的階段。 部分開發(fā)商認識到英文概念的價值，衍生出CLD、CID。 地產商已認識到學校不僅僅是樓盤的一個賣點，而且成功的學校可以成為又一利潤增長點。 今年十月份，市政府將遷入中心區(qū)，目前南中心區(qū)商務寫字樓推盤量較大，今年下半年和記黃埔的黃埔雅苑三期、天健的天健世紀花園、嘉里建設等項目將陸續(xù)入市，它們的推出將帶動中心區(qū)市場的沸騰。 隨著紅樹灣首三塊土地拍出，可以預見親水住宅（尤其是海景住宅）將成為未來深圳樓市的又一重要賣點。海濱城、碧海云天為代表的都市海景物業(yè)開始造市和以羅湖彩世界、東湖豪庭等為代表的城市山水物業(yè)的出現(xiàn)。截止至去年年底，深圳市政府共推出12幅土地，成交10幅，總成交面積達105萬平方米，其中住宅用地占了93％；每次出讓土地面積也明顯加大，其中，；；，反映出深圳住宅土地出讓呈規(guī)?；厔莅l(fā)展。第四部分 銷售推廣策略一、 銷售總體策略、控制及總體目標二、 銷售階段及進度頁：3按銷售階段和銷售進度兩個部分來寫。第三部分 項目包裝一、 包裝總綱頁：2項目包裝包括：基礎系統(tǒng)設計、應用系統(tǒng)設計、宣傳物料設計三部分。深圳城市印象項目營銷執(zhí)行報告呈：深圳市蛇口興華實業(yè)有限公司暨王總臺鑒： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我司對于貴公司“城市印象”的銷售執(zhí)行報告，供貴公司參考。其中，基礎系統(tǒng)設計即VI系統(tǒng)設計，主要指項目的形象標識系統(tǒng)設計。銷售進度可利用表格形式完成。 其中市場態(tài)勢和市場熱點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：◆2002年演繹豪宅年 今年年初，深圳房地產市場就定下高端運行的基調。 ◆親水住宅將成亮點 都市海景物業(yè)主要集中在深圳灣片區(qū)，從紅樹林片區(qū)、華僑城片區(qū)、高爾夫片區(qū)到科技園片區(qū)一直到蛇口片區(qū)形成了一條海景住宅風景線。 2000年萬科四季花城、中海怡翠山莊、中城康橋花園、星海名城等項目拉開了大盤的序幕，2001年大盤則成為主角，從羅湖的百仕達花園、嘉寶田花園到南山華僑城波托菲諾和前海中海陽光棕櫚園、星海名城以及龍崗新亞洲花園幾度成為本年度市場的熱點，完全占領了市場的主體。今年教育地產已由概念逐步變?yōu)楫a品。 ◆CBD衍生CLD、CID 其中CLD為“生活中心區(qū)”的簡寫，地域是在福田中心區(qū)周圍地區(qū)，益田花園第四期豪園居成功利用了這一概念。 華僑城波托菲諾，以意大利著名的旅游風光小城PORTOFINO為藍本，結合華僑城旅游文化、自然山水資源特點，充分移植意大利的風土人情，體現(xiàn)了地中海濱亞熱帶海濱城市觀賞特點。首先嚴格了預售管理條件，防止爛尾樓盤、一房多售、返本銷售等現(xiàn)象的發(fā)生；其次防范虛假廣告、充實合同內容；同時對于房屋銷售時中介代理也進行詳細規(guī)定；最后明確了房屋在交付時需要注意的事項，以及對于違反該辦法進行的處罰規(guī)定。未來的南山商業(yè)文化中心區(qū)，將是深圳西部的商業(yè)、金融和文化中心，其目標是建設成為具有國際一流水平的現(xiàn)代化城區(qū)。6萬平米，建面10萬平米3房2廳（94—118平米）5600元/M270%青春家園占地37415平米，建面133218平米，總戶數(shù)913戶2房2廳（67—76平米）；3房2廳（82—106平米）5200元/M285%保利城（二期）占地19209平米，建面119962平米，總戶數(shù)475戶2房2廳（82平米）；3房2廳（117平米）5800元/M290%創(chuàng)世紀濱海（三期）占地24164平米，總建面13萬平米，總戶數(shù)298戶復躍式5800元/M250%漾日灣畔，總建面13萬平米，總戶數(shù)298戶2房2廳（68—85平米）；3房2廳（97—140平米）；4房2廳（143—178平米）6500元/M2未售三、項目定位評估在項目前期的策劃中，我司通過對整個南山中心區(qū)及項目自身的綜合評價，得出本項目必須通過尋求差異性，形成自身個性，才能脫穎而出，引起一定的市場關注度。2）南頭、南油片區(qū)小型公司或工廠的高級職員。五、建筑方案評估為使本項目在建筑方案的設計上能夠精益求精，做出精品，發(fā)展商經過項目招投標最終選定招商建筑設計院出任本項目的建筑方案設計。為使后期能夠順利銷售，我司同發(fā)展商、設計院對前期的戶型進行了調整，通過增加3房比例來減少復式單位的比例，前期戶型定位為：戶型描述面積套數(shù)比例一房1房1廳1衛(wèi)1陽臺35平米8%1房2廳1衛(wèi)1陽臺45平米5%兩房2房2廳1衛(wèi)2陽臺75平米15%2房2廳1衛(wèi)1陽臺65平米12%三房3房2廳2衛(wèi)2陽臺90平米35%3房2廳2衛(wèi)2陽臺1多功能房100平米20%復式頂層復式140—150平米約5%后期戶型定位為：戶型描述面積套數(shù)比例單房1房1廳1衛(wèi)1陽臺28平米4%一房一廳1房2廳1衛(wèi)1陽臺40平米7%兩房2房2廳1衛(wèi)2陽臺75平米26%2房2廳1衛(wèi)1陽臺55平米三房3房2廳2衛(wèi)2陽臺95平米59%3房2廳2衛(wèi)2陽臺1多功能房120平米復式頂層復式190平米4%通過戶型調整，我司認為后期的戶型更趨于合理，符合市場的需求，更利于銷售。因此，在價格定位方面，應以較為適合的低價入市，吸引目標客戶，回避風險，聚集人氣。根據(jù)前述影響價格因素，并結合開發(fā)商的經營目標與預期利潤，我司認為本項目的商品房開發(fā)理想銷售均價應在￥5,000~5,300元/㎡之間，最終均價拉升到￥5,500/㎡。調價時配以適當折扣策略，穩(wěn)固拉升均價，最終按時達到均價￥5,400~5,500元/㎡的既定銷售目標。層差制訂細則： 樓 層層差（元/平方米）2——3F1503——9F80 9——10F12011——15F6015——16F10017——21F30頂層復式200朝向差： 本項目地塊為不規(guī)則“L”，其東西短、南北長，南北朝向偏西20度左右，即東向為東偏南，西向為西偏北。本項目東向尚無大型建筑物遮擋，視野開闊，可觀深圳灣海景，西向為方興達一住宅項目，南向為海印長城項目，北向為濱海大道。我司根據(jù)以上幾點定價原則，制訂了各樓層的虛擬價格表【見附件1】?；A形象設計主要指項目形象標識系統(tǒng)設計，銷售現(xiàn)場包括對施工工地、銷售中心和示范單位的包裝，銷售物料則主要包括樓書、手冊、展板、模型、銷售用品及交通工具等的包裝。二、 基礎形象設計基礎形象，即形象識別系統(tǒng)，簡稱VI。在目前情況下，施工道路可由環(huán)西路——環(huán)北路——本項目，這一通道進出。由于本項目戶型1房、2房、3房設置較為分散，因此客戶看樓較為繁瑣，通道較長。■ 施工圍墻：施工圍墻的主要用途是為了隔離、防盜和項目前期展示?！竟さ噩F(xiàn)場圍板圖示意】城市印象家園濱海首站全景新居 電話：6819888■ 廣告牌：由于本項目具有極強的地標性和昭示性，建議在本項目工地內濱海大道與后海大道交匯處、后海大道與環(huán)北路交匯處各豎立一廣告路牌，尺寸約8m12m，以展示本項目的整體形象?！緹魲U旗投放區(qū)域】【燈桿旗示意】導示牌：包括銷售中心內部和外部兩部分。 濱 海 大 道環(huán)西路 后 海 大 道環(huán) 北 路導視牌放置區(qū)域 道道環(huán) 北 路 城市印象已入伙