【正文】 九眼橋商圈， 20 萬平米以上，輻射半徑 15 公里 位于一環(huán)路上的九眼橋可以說是整個“中產(chǎn)城東”商業(yè)發(fā)展的發(fā)動機。 城南的棕南、棕北片區(qū)、新棕樹片區(qū)、玉林片區(qū)、神仙樹片區(qū)、肖家河以及雙楠片區(qū)，已形成 若干 社區(qū)商業(yè)中心， 或社區(qū)商業(yè)的雛形。 城西：金沙－光華－雙楠商業(yè)帶 片區(qū)內(nèi)樓盤品質(zhì)較高，樓盤體量較大，消費潛力劇增，已 形成商業(yè)集中地段 ，家樂福、置信廣場、諾瑪特、麥德龍、 人人樂購物廣場、伊藤洋華堂等大中型商家的進(jìn)入 ， 使該片區(qū)具備成為 區(qū)域中心商圈的條件。 2. 次級區(qū)域商圈 近年來成都 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)重心向外轉(zhuǎn)移，在一些社區(qū)成熟 的 地段 逐漸形成區(qū)域中心商業(yè)，其提供一定的比較性購物服務(wù)，兼顧社區(qū)便利性購物，規(guī)模較鄰里中心大，業(yè)態(tài)較鄰里中心多元 ，既對核心商圈功能起到補充，又構(gòu)成對周邊各中小型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)延伸，尤以城南、城西的發(fā)展最為明顯。覆蓋內(nèi)環(huán)核心 區(qū)域，蜀都大道、人民南路、人民北路、東大街、順城街和紅星路等幾條城市主要干道縱橫其間，匯集王府井、太平洋、伊藤、百盛、人百等大型商場了眾多專賣店、餐飲名店、高檔寫字樓和賓館。 “川大周邊改造”項目 競 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項目”全程策劃 第 7 頁 二、 成都商業(yè)格局分析 目前，成都商業(yè)已形成核心商圈、次級區(qū)域性商圈、社區(qū)商圈共存的城市商業(yè)體系。 7. 成都居民儲蓄變化及分析 2020 年全市儲蓄存款余額 1726 億元，增長 ％ 。根據(jù)恩格爾定理，成都居民在食品上的支出比例很高，間接說明成都經(jīng)濟發(fā)展水平還處于較低階段，但另一方面也說明成都對餐飲消費的熱衷。 2020 年 111 月城市居民家庭收支情況 金 額（元） 同比 177。 市區(qū)居民人均可支配收入的提高為商業(yè)的需求的穩(wěn)健增長提供了堅實的保障，農(nóng)民收入的增長是城市化的重要推動力。 成都居民可支配收入呈上升趨勢，農(nóng)民收入增長高于城鎮(zhèn)居民收入增長速度。10 月份指數(shù)為 %。人均消費性支出 元，增長 %。外來人口對房屋租賃和一次置業(yè)的需求與本地居民 二次置業(yè)的需求將構(gòu)成成都房產(chǎn)市場的堅實基礎(chǔ)，對商業(yè)項目也構(gòu)成了有力的支撐。 020204000600080001000012020140001600018000202002020 年 2020 年 2020 年 2020 年年末人口 萬人GDP （ 億元 ）人均 GDP （ 億元 ）2020－ 2020年成都人均 GDP發(fā)展情況 818 823 827 8362369 24082020 20500 500 1000 1500 2020 2500 3000 全 市 市 區(qū) 全 市 818 823 827 836 市 區(qū) 2369 2408 2020 20502020年 2020年 2020年 2020年20202020年成都人口密度分布圖 “川大周邊改造”項目 競 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項目”全程策劃 第 4 頁 人口在市中心的過度密集使市中心商業(yè)過度密集而城市周邊商業(yè)又發(fā)展緩慢，市區(qū)商業(yè)項目競爭激烈，尤其是大型商業(yè)項目更是舉步為艱。 3. 成都人口的分布特征 成都的人口分布處于西部城市中的高密度類型，又主要集中在城區(qū)。 “川大周邊改造”項目 競 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項目”全程策劃 第 3 頁 2. 成都人均 GDP 的變化及分析 成都人均 GDP 增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口的增長速度，說明經(jīng)濟增長的好處現(xiàn)實地被成都居民所享有。 第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯快于第一產(chǎn)業(yè)。 GDP050010001500202025002020 2020 2020 2020 2020GDP 近 5年成都 GDP發(fā)展趨勢 2020 年成都經(jīng)濟增長為近十年來最高水平。 “川大周邊改造”項目 競 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項目”全程策劃 第 1 頁 “川大周邊改造”項目競標(biāo)文件之二 成都 1896 街區(qū) “ 望江文化一條街項目” 全程策劃 1896 年 ， 第一屆現(xiàn)代奧運會舉辦； 第一輛 4 輪福特轎車誕生； 嚴(yán)復(fù)翻譯《天演論》； ； 梁啟超著《西方書目表序例》； 李鴻章訪問紐約； ?? 1896 年，成都，四川中西學(xué)堂創(chuàng)辦，百年川大恢弘的發(fā)展由此揭開序幕 時光荏苒， 110 年之后， 2020 年，望江樓以西，府河之南，百年川大以東，一條承載多種文化于一身，穿梭時空于過去和現(xiàn)代之間，匯集歷史和時尚元素于一體的商業(yè)街將盛裝登場 ，這就是 —— 成都 1896 街區(qū) “川大周邊改造”項目 競 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項目”全程策劃 第 2 頁 第一部分 項目發(fā)展機會研究 一、 成都宏觀環(huán)境分析 1. 總體發(fā)展態(tài)勢 近幾年，成都國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長不斷加快。由 2020 年的 億元增長到 2020 年的 億元，全市經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長勢頭， GDP 增長的速度穩(wěn)步上升，由 2020 年的 %增長到 2020 年的 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn) 億元，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn) 億元，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn) 億元，同比增長%、 %和 %。商業(yè)和國民經(jīng)濟的關(guān)系極為密切，只有宏觀經(jīng)濟環(huán)境好了，商業(yè)才會有一個健康的發(fā)展環(huán)境。人均 GDP 的增長，是衡量一個地區(qū)居民福利水平的重要指標(biāo)，而一個地區(qū)居民福利的好壞又將直接影響其消費水平和消費結(jié)構(gòu)。從全市人口分布看，成都城市人口 高度集中在城區(qū)，呈中心區(qū)密度大，向周邊地區(qū)逐漸降低的特點。 4. 成都人口結(jié)構(gòu)正逐漸變化，外來人口比重逐年增加 20202020年 人口變動數(shù)量 01020302020 2020 萬人 萬人 萬人 萬人 出生人口 死亡人口 遷入人口 遷出人口20202020人口變動比例 01020302020 2020 ? ? ? ? ? ? 出生 率 死亡 率 自然 增長 遷入 率 遷出 率 機械 變動增長 目前成都人口的增加主要依賴于外來人口的增加，外來人口增加將對成都社會結(jié)構(gòu)和居住格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 “川大周邊改造”項目 競 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項目”全程策劃 第 5 頁 5. 成都居民可支配收入變化及分析 2020 年 110 月：城市居民人均可支配收入 8502 元，同比增長 %。居民消費價格繼續(xù)處于較高位置。分項目看，食品和娛樂文化用品及服務(wù)價格上漲較多，指數(shù)分別為 和 。農(nóng)民收入增長速度的加快加快了農(nóng)村人口向城市集中的過程，也加快了農(nóng)村的城鎮(zhèn)化 進(jìn)程，從而帶來新的城市人口的增加（這里將這部分人群認(rèn)為是準(zhǔn)城市居民）和 2020 年城市居民人均可支配收入的變化。 6. 成都消費結(jié)構(gòu)變化及分析 2020 年，全市累計實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 ％。 % 市區(qū)居民人均可支配收入 市區(qū)居民人均消費性支出 食品 衣著 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務(wù) 居住 雜項商品及服務(wù) 239 “川大周邊改造”項目 競 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項目”全程策劃 第 6 頁 40%8%6%6%12%13%12%3% 食品 衣著 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務(wù) 居住 雜項商品及服務(wù) 成都人均消費 /收入比例高達(dá) %，其中食品及教育文化娛樂服務(wù)一共占據(jù)了 53%的消費支出。從增長比例來看，交 通、通訊的上漲最快，其次是衣著和食品，說明成都市民的時尚消費有增加的趨勢。 成都居民存款的持續(xù)增長，既為消費的增長提供了現(xiàn)實的保障，也促進(jìn)了對商業(yè)地產(chǎn)的需求的增長。 成都不同性質(zhì)商圈及相應(yīng)典型商業(yè)項目示意 社區(qū)商業(yè)：藍(lán)色加勒比 核心商業(yè)：鹽市口 .新中興 區(qū)域性商業(yè)：金沙 .麥德龍 社區(qū)商業(yè)：玉林 .生活廣場 校園商業(yè)：交大 .風(fēng)情港 “川大周邊改造”項目 競 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項目”全程策劃 第 8 頁 1. 核心商圈 由春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈組成。涵蓋購物、休閑、餐飲、娛樂和商務(wù)等多種商業(yè)形態(tài)，直接輻射市區(qū)上百萬人口，間接輻射周邊郊縣和德陽、眉山、樂山和資陽等靠近成都的地區(qū)。 春熙路商圈 鹽市口商圈 騾馬市商圈 “川大周邊改造”項目 競 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項目”全程策劃 第 9 頁 城南：桐梓林－玉林商圈 家樂福、大世界商業(yè)廣場、玉林生活廣場等大型商業(yè)物業(yè)在城南興起，近一步聚集人氣，其 消費群體不再只是針對其社區(qū)內(nèi)的居民，而輻射到整個城南區(qū)域 ，有力推動整個城南板塊向區(qū)域性商業(yè)中心發(fā)展。 3. 社區(qū)商圈 社區(qū)商業(yè)因其購物便利、品種檔次適應(yīng)性強、經(jīng)營長期性、顧客穩(wěn)定性及服務(wù)親和性等優(yōu)勢，在成都得以長足發(fā)展，并日漸成為開發(fā)熱點。 其代表的商業(yè)物業(yè)有置信逸都城、羅馬假日廣場、藍(lán)色加勒比等，其業(yè)態(tài)分布通常以綜合超市、餐飲、休閑娛樂為主。既包括九眼橋附近諸多樓盤的配套商業(yè)，也包括紅瓦寺、合江廳，望江、蓮花小區(qū)一帶的商業(yè)，其本來已經(jīng)有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)體量，隨著歐商成都第二家店的進(jìn)駐，其潛力將被進(jìn)一步激發(fā)。 東湖商圈，約 5 萬平米，輻射半徑 5 公里 主要由錦江東湖花園和翡翠城的配套商業(yè)構(gòu)成，其巨大的商業(yè)體量顯然超過了配 套的范疇，但其主要輻射方向還是沿成仁路進(jìn)行輻射。 靠近東潤系列樓盤的農(nóng)科院對本商圈有重大影響，未來可能在東潤系列樓盤的商業(yè)項目里形成一定規(guī)模的農(nóng)藥、漁具等的專業(yè)市場。 東部新城商圈，約 11 萬平米，輻射半徑 11 公里 主要由桌錦城商業(yè)項目、魅力之城商業(yè)項目、上東陽光商業(yè)項目、大觀城市花園商業(yè)項目等組成。其對市區(qū)方向客群的影響主要還是來自于部分體驗式休閑娛樂業(yè)態(tài)。 五大商圈輻射范圍示意圖 上東 交通體系狀況 目前和本案關(guān)系較大的道路主要有 3條 ： ? 一是經(jīng)過本案的望江路， 該路為雙向 4 車道，平時車定車流量約為每分鐘 20 輛（周一至周四，下午 4 點過），路況條件好。 ? 一條是本案北面的一環(huán)路， 該路為雙向車道，平時車定車流量在每分鐘 100 輛以上（周一至周四，下午 4 點過），路況條件好。 公共設(shè)施狀況 本案附近的公共設(shè)施主要有 2 個： ? 一是本案作為“川大周邊改造項目”之一的母體 —— 四川大學(xué)望江校區(qū) ，其和本案最為接近的地方就是川大博物館。其他的如 合江亭、水井坊、古錦官驛、安順廊橋、九眼橋 等，共同構(gòu)成了本案附近極佳的人文環(huán)境。 周邊區(qū)域的城市規(guī)劃 2020 年 7 月，錦江濱河風(fēng)光帶規(guī)劃方案出爐，又稱“望江風(fēng)景帶”。有關(guān)方面將這一規(guī)劃成為“成都外灘”打造方案。 ? 九眼橋 — 望江嘉苑： 現(xiàn)代飲食文化長廊立足現(xiàn)代都市人日常休閑生活，構(gòu)建與城西羊西線餐飲服務(wù)區(qū)東西呼應(yīng)的現(xiàn)代開放式飲食文化長廊，成為成都中西美食的聚集地和高品位人士餐飲休閑的最佳去處。 對于本案所在的望江路，由于以前都是川大和望江公園的圍墻，因此無明確的商業(yè)規(guī)劃，但是總的來說應(yīng)該和片區(qū)大的發(fā)展方向相一致。 項目地塊條件評價 ，總的來說，本案地塊滿足商業(yè)