濱海產(chǎn)權(quán)式商業(yè)項(xiàng)目全程策劃-展示頁(yè)
2025-01-30 22:26本頁(yè)面
【正文】 20八、新聞炒作、軟性宣傳26九、報(bào)紙硬廣27十、促銷公關(guān)43十一、現(xiàn)場(chǎng)包裝45第一部分項(xiàng)目總體策劃方案第一部分項(xiàng)目總體策劃方案一、 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）新城區(qū)地產(chǎn)必然的增值性加上我項(xiàng)目所處地理位置的優(yōu)越性，使商鋪具有巨大的升值前景；（2）一次性返租五年使投資門檻大幅降低，市場(chǎng)接受面廣，中等收入者都可以投資；（3）合作商家““世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一””的品牌效應(yīng)將大大增強(qiáng)客戶的信心；（4）十年租約降低風(fēng)險(xiǎn)，并有穩(wěn)定的回報(bào)；（5）產(chǎn)品的多樣（寫字樓、商鋪、住宅）使得不同層次的投資者都可以找到自己的選擇；（6）發(fā)展商的實(shí)力以及對(duì)操作同類項(xiàng)目豐富的經(jīng)驗(yàn)；（7）老城區(qū)的財(cái)富中心尚在拆遷當(dāng)中；皇騏 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。河濱花園的商業(yè)項(xiàng)目也要在2—3年后動(dòng)工，在時(shí)間上我項(xiàng)目占定優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)、威脅點(diǎn)（1）利群拖沓多年對(duì)買家信心有不利的影響；（2）買家可能對(duì)商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)管理的信心不足；（3）買家對(duì)項(xiàng)目的投資方式不夠明確，到接受有必然過(guò)程；（4）新城區(qū)入住率低，基本沒有形成商業(yè)氣氛，商鋪價(jià)格難以短時(shí)間內(nèi)拉升；（5）皇騏新匯與我項(xiàng)目工期相吻，又處在同一區(qū)域內(nèi)，將是我項(xiàng)目的第一銷售競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；（7）財(cái)富中心的宣傳時(shí)期長(zhǎng)，市場(chǎng)關(guān)注度強(qiáng)，積累了一定量的購(gòu)買客群， 對(duì)我項(xiàng)目造成很大的銷售壓力。（1） 商業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位：根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，及周邊住宅樓盤、環(huán)境等因素再加上““世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一””品牌商家進(jìn)駐，建議本商業(yè)定位為：集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、專業(yè)市場(chǎng)為一體的綜合性大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心（shopping mall）立體購(gòu)物，全方位滿足，情景式體驗(yàn)消費(fèi)。因此建議我項(xiàng)目寫字樓定位：膠州首席豪華辦公寫字樓，專業(yè)的物業(yè)，專業(yè)的管理，專業(yè)的服務(wù)；優(yōu)良的環(huán)境，未來(lái)的準(zhǔn)商業(yè)中心，升值潛力無(wú)限。將地下專業(yè)市場(chǎng)，及地面商鋪，（特別是拐角二層大空間建筑）寫字樓劃分為足夠小的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行出售，目標(biāo)在于壓低首付，并抬高單價(jià)，拉升利潤(rùn)空間。有柜臺(tái)（拐角兩層）、半開放式鋪位（家居市場(chǎng)），獨(dú)立鋪等多種形式。C、每個(gè)產(chǎn)權(quán)單位由銀行提供五成十年按揭。目標(biāo)投資客戶群定位（1） 主力客戶群：膠州市及青島市中等與中等偏上收入的中年人群。特別是膠州韓資企業(yè)中的韓國(guó)籍雇員。價(jià)格定位 物業(yè)價(jià)格的制定是一個(gè)綜合而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟呗赃^(guò)程，在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研之后，制訂本業(yè)態(tài)的銷售價(jià)格：編號(hào)物 業(yè) 形 式套數(shù)銷售面積（平方米）單 價(jià)（元/平米）銷售收入（萬(wàn)元）C地下一層（洗浴、KTV）1350028003780D北側(cè)金融商務(wù)中心4484052002517E西側(cè)大型商鋪516005200832F東側(cè)飲食商業(yè)街6257055001413G一層商業(yè)街（單層網(wǎng)點(diǎn)）14139580001116H雙層網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)街13400060002400I大型雙層網(wǎng)點(diǎn)（服裝百貨）115005500825J一層內(nèi)街商鋪（單層網(wǎng)點(diǎn)）1113605500748K二層內(nèi)街商鋪（單層網(wǎng)點(diǎn)）1418705000935L辦公用房（36層）721000032003200M商住兩用房（36層）2461590035005565合 計(jì)5853523331廣場(chǎng)主題經(jīng)營(yíng)定位：（1） 商場(chǎng)主題定位：地下一層主題：娛樂廣場(chǎng)/專業(yè)市場(chǎng)A、 對(duì)象：滿足中高消費(fèi)群體對(duì)娛樂休閑的要求，同時(shí)也提供家庭周末消費(fèi)的場(chǎng)所和新城區(qū)家庭對(duì)家居產(chǎn)品的需求。C、 理由：填補(bǔ)空白市場(chǎng)，整合消費(fèi)需求，體現(xiàn)購(gòu)物中心消費(fèi)一站式滿足的特點(diǎn)。E、 產(chǎn)品：主要經(jīng)營(yíng)品牌服裝、珠寶、名表、高檔化裝品。F、 理由：避免與大百貨業(yè)態(tài)相沖突，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者來(lái)講也是一種有益的互補(bǔ)；真正體現(xiàn)了購(gòu)物中心的功能。B、 產(chǎn)品：兒童服裝、玩具反斗、兒童圖書。 （2）定位總結(jié)：A、 由于有投資回報(bào)的限定為了避免投資者以租金做比較，住宅部分和商業(yè)部分的定位不宜同時(shí)上市，而應(yīng)拉開檔期，分別推出。三、產(chǎn)權(quán)式投資方式廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式投資模式具有以下主要特點(diǎn)：（1） 實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，將鋪位分割成小面積的單位出售。產(chǎn)權(quán)式投資方式核心優(yōu)點(diǎn)：（1） 投資有保障，因?yàn)橛衅放粕碳液蛯?shí)力開發(fā)商的存在使得中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)大幅度降低。（3） 高回報(bào)率，產(chǎn)權(quán)式商鋪投資在大大規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，依然具有了商鋪投資的傳統(tǒng)優(yōu)點(diǎn)高投資回報(bào)率。（5） 如何在保證開發(fā)商利益的前提下降低置業(yè)門檻，使產(chǎn)權(quán)投資模式得到普及。 四、投資回報(bào)分析對(duì)投資者的不同回報(bào)利率對(duì)發(fā)展商的影響假設(shè)拐角雙層建筑中的一個(gè)A單位鋪
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