東城印象項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-展示頁(yè)
2025-02-11 17:55本頁(yè)面
【正文】 總體形象定位： 后 SOHO時(shí)代首席青年商務(wù)公寓 ? 項(xiàng)目客戶群定位： ? 主力市場(chǎng) —— 居家人士（ 60%） ? 熱戀的要結(jié)婚的族群 ? 三口之家年齡在 35歲以下的年輕人 成長(zhǎng)性公寓 ? 區(qū)域內(nèi)經(jīng)商人士 ? 區(qū)域內(nèi)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)戶 時(shí)尚性公寓 ? 另類(lèi)客戶 ? 輔助市場(chǎng) —— 商務(wù)辦公（ 20%） ? 服務(wù)類(lèi)中小型公司 ? 駐新辦事處機(jī)構(gòu) ? 商務(wù)公寓 ?潛在市場(chǎng) —— 投資人士（ 20%） 區(qū)域內(nèi)投資人士 區(qū)域外投資人士 投資性公寓 根據(jù)我們的定位思路，以下推廣名中均含有“鴻達(dá)”二字，意在與鴻達(dá)花園產(chǎn)生印象上的連接。目前商住樓投資性的買(mǎi)家越來(lái)越多；周邊地區(qū)商住樓（六運(yùn)公司）尚未推出，市場(chǎng)空白。 宏觀調(diào)控，“ ”信貸政策使 2023年成交量萎縮，觀望氣氛濃 2023 2500 3000 單位：元 /m2 3500 鴻達(dá)花園 薄城花園 沙和世紀(jì)村 暢想花園 隆基文翠園 大景城 暉祥花園 天安易居項(xiàng)目 未來(lái)城 博遠(yuǎn)龍郡 鄭州偉業(yè) 建業(yè)集團(tuán) 城市亮點(diǎn) 項(xiàng)目定位－ SWOT分析 從圖可見(jiàn)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，我們的項(xiàng)目在房地產(chǎn)商綜合實(shí)力、產(chǎn)品、園林、規(guī)模上都不具絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，并且，我們的項(xiàng)目存在戶型類(lèi)型單一、戶型設(shè)計(jì)存在硬傷（采光、通風(fēng)、私密性問(wèn)題）。 周邊項(xiàng)目普遍定位為中檔及中高檔純住宅項(xiàng)目，此區(qū)域?qū)?duì)各類(lèi)物業(yè)各有需求。 鴻達(dá)公司缺乏知名度，無(wú)品牌優(yōu)勢(shì)，這特別在品牌、實(shí)力公司積聚的東區(qū)，弱勢(shì)顯得更明顯。 作為住宅，項(xiàng)目全臨街在一定程度上會(huì)影響產(chǎn)品品質(zhì)。 臨兩大主干道平原路與牧野路，交通便利。 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)戶型向小的趨勢(shì)明顯 ， 90平米 — 120平米中小戶型較多 ， 產(chǎn)品同質(zhì)化明顯； 多層建筑形式最受市場(chǎng)歡迎 ， 小高層存在一定的市場(chǎng)抗性 ， 高層抗性更為明顯； 2023年新鄉(xiāng)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖： 雖然受 2023年 ，新鄉(xiāng)樓市 2023年 11月以來(lái)銷(xiāo)售速度持續(xù)放緩，但我們認(rèn)為 2023年房?jī)r(jià)還是穩(wěn)中有升： ◆、市場(chǎng)的啟動(dòng)是由高品質(zhì)、高價(jià)位的樓盤(pán)帶動(dòng)的； ◆、市場(chǎng)的發(fā)展是由新穎時(shí)尚的樓盤(pán)引領(lǐng)潮流的； ◆、不斷創(chuàng)新的宣傳推廣手段是維持市場(chǎng)熱度，促進(jìn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的重要基礎(chǔ)。 ? 未來(lái)城 、 天安名邸 、 暢想花園 、 暉祥名邸 、 隆基文翠園 3期平等項(xiàng)目的陸續(xù)上市 ， 將使區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)白熱化； ? 大景城 、 世紀(jì)村 、 偉業(yè)中央花園 、 城市旺點(diǎn) 、 建業(yè)集團(tuán)的進(jìn)駐使本區(qū)域品質(zhì)進(jìn)一步提升 ， 產(chǎn)品也趨于多元化發(fā)展； ? 2023年底 ， 各樓盤(pán)折扣很大 ， 1萬(wàn) — 5萬(wàn)不等 ， 但客戶群成交緩慢 ， 樓盤(pán)供應(yīng)量卻成倍放大 。 規(guī)模 10萬(wàn)方以內(nèi) 1020萬(wàn)方 25— 70萬(wàn) 推盤(pán)個(gè)數(shù) 5 4 4 未來(lái)推出量 市場(chǎng)研究－東區(qū)市場(chǎng)解析 開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格兩極分化 2023 2500 3000 單位：元 /m2 3500 鴻達(dá)花園 薄城花園 沙和世紀(jì)村 以沙和、景城、偉業(yè)、建業(yè)為代表的外地品牌開(kāi)發(fā)商以突出產(chǎn)品品質(zhì)和高水平的開(kāi)發(fā)理念樹(shù)立東區(qū)一級(jí)價(jià)格梯度： 均價(jià)： 25003200元 以本地開(kāi)發(fā)商為主的第二價(jià)格梯度： 均價(jià)： 21002460 暢想花園 隆基文翠園 大景城 暉祥花園 天安易居項(xiàng)目 理想城 博遠(yuǎn)龍郡 鄭州偉業(yè) 建業(yè)集團(tuán) 城市亮點(diǎn) 名稱(chēng) 地 點(diǎn) 上市量 已售 面積 表現(xiàn) 均價(jià) 實(shí)際成交均價(jià) 面積 區(qū)間 總價(jià) 區(qū)間 主力 戶型 現(xiàn)銷(xiāo)售情況 對(duì)比性 輝龍陽(yáng)光城 人民東路 47646. 35734 2900 2755 60_148 1647 143 2023年整個(gè)銷(xiāo)售情況較好 ,已進(jìn)入尾盤(pán)期 .07年 11月至今銷(xiāo)售不暢 ,優(yōu)惠 10000元 周邊價(jià)格參考樓盤(pán) 溥城花園 牧野大道 29776 17866 2500 2460 66168 1548 121 136 戶型設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)手法較差 ,銷(xiāo)售很不理想 ,現(xiàn)在所余房源為一梯多戶戶型及 10層以上房源 周邊價(jià)格參考樓盤(pán) 天安名邸 (多層 ) 牧野 大道 43617 無(wú) 2467 2343 96153 1846 96 138 2023年 11月開(kāi)始暗銷(xiāo) ,經(jīng)查現(xiàn)已停止 ,但是多層戶型因稀少 ,認(rèn)購(gòu)較好 ,大面積 140以上的有抗性 ,24層高層反映不甚理想 .面積配比與鴻達(dá)高層接近 . 小戶型同區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 暉祥名邸 平原路 50000 無(wú) 無(wú) 2320 103142 無(wú) 138 142 2023年底試銷(xiāo)售 ,交10萬(wàn)優(yōu)惠 5萬(wàn) ,對(duì)客戶講交 10萬(wàn)抵128888元 ,營(yíng)銷(xiāo)手法較差 ,整個(gè)認(rèn)購(gòu)情況較亂 ,經(jīng)差現(xiàn)已停止 .高層反映不甚理想 . 三室二廳中大戶型同區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 名稱(chēng) 地 點(diǎn) 上市量 已售 面積 表現(xiàn) 均價(jià) 實(shí)際成交均價(jià) 面積 區(qū)間 總價(jià) 區(qū)間 主力 戶型 現(xiàn)銷(xiāo)售情況 對(duì)比性 大景城 平原路 40萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 38145 無(wú) 75 112 2023年 12月 23日已認(rèn)籌 ,1萬(wàn)抵 32888元優(yōu)惠，認(rèn)籌約100多戶 ,面積配比與鴻達(dá)花園高層相似 .11層小高層認(rèn)購(gòu)情況強(qiáng)于 18層高層 . 小戶型同周邊超級(jí)大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 暢想花園 平原路 50000 無(wú) 無(wú) 無(wú) 79150 無(wú) 115 138 5棟多層 ,1棟 22層高層 ,3月底上市 ,小高層主要以中小戶型為主 . 戶型創(chuàng)新型同區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 偉業(yè)中央公園 平原路 70萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 小戶型同周邊超級(jí)大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 戶型 從上圖中可以看出，本區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)中，戶型結(jié)構(gòu)上是以 3*2* 3*2*2占絕對(duì)主力；其次是 2* 1*1小戶型呈逐年增大的趨勢(shì)； 至于 4室 2廳的大戶
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