【正文】 壹、總論一、項(xiàng)目背景（一）、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：“X花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。在本報(bào)告項(xiàng)目定位（項(xiàng)目命名）中有關(guān)于案名的建議。（二）、建設(shè)規(guī)模和目標(biāo)，政府審批的土地使用條件為：物業(yè)類別：商業(yè)及住宅；建筑面積：控制在50439平方米內(nèi)；容積率：。（2）、固定資產(chǎn)投資全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成360億元，同比增長(zhǎng)39%，%。（3）、房地產(chǎn)業(yè)（含上年結(jié)余資金），%，%。消費(fèi)需求日趨旺盛。消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活躍。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，%；住宿餐飲業(yè)快速增長(zhǎng)，%。加快斯米克、東鵬、唯美陶瓷及配套項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)藍(lán)恒達(dá)鹽化、冀魯化工、國(guó)宏化工、通能硅材料等項(xiàng)目順利達(dá)產(chǎn)，大力支持寶成鞋業(yè)、匹克鞋業(yè)、高安龍工、濟(jì)民藥業(yè)、百神集團(tuán)、江特電機(jī)等一批大項(xiàng)目建設(shè)。大力推進(jìn)節(jié)能減排工作，加強(qiáng)二氧化硫、化學(xué)需氧量等主要污染物排放量控制，繼續(xù)淘汰高污染、高排放、高能耗的落后生產(chǎn)工藝。進(jìn)一步推進(jìn)銀企合作，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模，加大對(duì)重點(diǎn)工程、“三農(nóng)”、中小企業(yè)和技術(shù)改造、兼并重組的信貸支持。按國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增加速度大于5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在者極為廣闊的前途。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)略高于經(jīng)濟(jì)總值的增長(zhǎng)，也說明了宜春市建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要地位?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建安、裝修、金融等業(yè)拉動(dòng)作用，市政府已經(jīng)將房地產(chǎn)業(yè)視為新興支柱產(chǎn)業(yè)之一。（2）、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（資料來源：江西政府網(wǎng)）2008年在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，宜春市房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出景氣回落的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資先升后落，商品房銷售不斷下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來新一輪的“洗牌”。（二）、2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析（資料來源： ）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，商品房開發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)能力增強(qiáng)。盡管我市房地產(chǎn)業(yè)沒有過熱，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模持謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)開發(fā)步伐放緩。其中：，%，；，同比增長(zhǎng)129%，；，%。從投資結(jié)構(gòu)看，%。從以上數(shù)據(jù)看，住宅投資結(jié)構(gòu)隨著市場(chǎng)的變化在不斷地調(diào)整，適應(yīng)市場(chǎng)能力在增強(qiáng)。相比60M2以下的小戶型與90—120M2的中等戶型降幅較小，且價(jià)格處于戶型結(jié)構(gòu)中的高價(jià)位區(qū)間，尤其90—120M2戶型占套型的比例同比上升，說明這兩種戶型具有良好的抗跌性，并在銷售過程中持續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，值得注意的是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資有過大的跡象，而滿足低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房投資大大萎縮。（含上年結(jié)余資金），%，%。2008年以來，%，增長(zhǎng)較快。從定金及預(yù)收款的收繳減少來看，反映出2008年需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量下降，使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條繃緊，資金供給情況不樂觀。而房屋施工面積、新開工面積、%、23%%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2008年全市商品銷售處于低迷狀態(tài)，據(jù)房管局對(duì)中心城區(qū)的調(diào)查分析，%，基本回落到2005年銷售旺勢(shì)啟動(dòng)前的水平。產(chǎn)生這種現(xiàn)象一方面存在價(jià)格因素，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2008年中心城區(qū)商品住房均價(jià)為2075元/M2，%，從近幾年商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)來看，呈30度上漲趨勢(shì)，進(jìn)入2008年底商品住房?jī)r(jià)格仍保持在2000元/M2高位平穩(wěn)運(yùn)行，另一方面，受整個(gè)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及受從緊的貨幣政策的影響，我市的居民購(gòu)房意愿也顯著降低，觀望情緒越發(fā)濃厚，使得全市住房成交量出現(xiàn)大幅度下降。政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)行三方聯(lián)動(dòng)，抓住契機(jī)切實(shí)解決房地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問題，積極采取有針對(duì)性的措施進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，全力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要做到適時(shí)適度，遠(yuǎn)近結(jié)合。二是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，各有關(guān)部門要進(jìn)一步完善房屋產(chǎn)權(quán)登記、評(píng)估等市場(chǎng)交易體系及土地招標(biāo)制度，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地購(gòu)買的無序增長(zhǎng)。四是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要納入城市建設(shè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌安排好土地資源開發(fā)利用的布局與節(jié)奏，做到有計(jì)劃、有步驟地開發(fā)。六是要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的監(jiān)測(cè)分析，盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警體系和信息發(fā)布系統(tǒng)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購(gòu)房。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)需求的變化不斷調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，切忌盲目追求高檔、豪華、大戶型住宅，要向不同收入階層提供不同層次商品房，構(gòu)造多層次供給體系，以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房開發(fā)的理性回歸。第四，要加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷，樹立理性的營(yíng)銷觀念，堅(jiān)持誠(chéng)信服務(wù)，進(jìn)行“陽(yáng)光”操作，重點(diǎn)是加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理以及環(huán)境設(shè)計(jì)、生態(tài)平衡等等，通過加強(qiáng)營(yíng)銷誠(chéng)信服務(wù)積極創(chuàng)造市場(chǎng)。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向這一主要群體敞開大門，加大信貸支持力度。二是要增加銀行住房貸款品種，如“押舊買新”貸款等等，以適應(yīng)居民改善住房條件的梯次需求。（四）、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2009年，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，將是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來一輪“洗牌”在供需雙方作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。在需求難以啟動(dòng)、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來一輪“洗牌”，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評(píng)估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)或許會(huì)采取一些優(yōu)惠措施，以期回籠資金。另外，隨著住房保障政策的落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等的供應(yīng)量也會(huì)適當(dāng)增加，中低收入家庭住房困難問題將有望得到進(jìn)一步解決。2008年我市商品銷售處于低迷狀態(tài)，據(jù)房管局對(duì)中心城區(qū)的調(diào)查分析，%，基本回落到2005年銷售旺勢(shì)啟動(dòng)前的水平。60M2以下的小戶型與90—120M2的中等戶型降幅較小，且價(jià)格處于戶型結(jié)構(gòu)中的高價(jià)位區(qū)間，尤其90—120M2戶型占套型的比例同比上升，說明這兩種戶型具有良好的抗跌性，并在銷售過程中持續(xù)走強(qiáng)。（一）、周邊區(qū)域基本情況基地周邊環(huán)境現(xiàn)況本案東倚都市春天，西臨宜春北路，北靠昌黎路，南望居民小區(qū)。于休閑生活之間盡占城市發(fā)展之先機(jī)，有利于提升本案的地段價(jià)值。交通非常的便利。但因?yàn)榫嚯x市區(qū)有一定距離，因此超市、菜場(chǎng)等日常生活必須設(shè)施的缺乏時(shí)本案的劣勢(shì)。二、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析（一）、區(qū)域樓盤綜述：該區(qū)域是近幾年開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，為高檔樓盤的聚居地，而且多為大盤，以區(qū)域中樓盤看，本案目前處于區(qū)域邊緣，以袁山公園為中心的話，越靠近袁山公園的項(xiàng)目越好，因此在位置上與周邊樓盤比優(yōu)勢(shì)不明顯。（1）、鉑銘瀚3銷售狀況271270112702127031270426126011260212603126042512501125021250312504241240112402124031240423123011230212303123042212201122021220312204211210112102121031210420120011200212003120041911901119021190311904181180111802118031180417117011170211703117041611601116021160311604151150111502115031150414114011140211403114041311301113021130311304121120111202112031120411111011110211103111041011001110021100311004919011902190319048180118021803180471701170217031704616011602160316045150115021503150441401140214031404313011302130313042107附14107附15107附16107附17107附18107附19107附20107附21107附22107附23107附24107附25107附26107附271107107附1107附2107附3107附4107附5107附6107附7107附8107附9107附10107附11107附12107附13地下室1銷售統(tǒng)計(jì)：01室02室03室04室合計(jì)套內(nèi)面積公攤建筑面積套數(shù)25252525100銷售套數(shù)15114333銷售比例最低價(jià)最高價(jià)（2）、鉑銘瀚4樓銷售狀況261260112602126032260122602226032512501125021250322501225022250324124011240212403224012240222403231230112302123032230122302223032212201122021220322201222022220321121011210212103221012210222103201200112002120032200122002220031911901119021190321901219022190318118011180211803218012180221803171170111702117032170121702217031611601116021160321601216022160315115011150211503215012150221503141140111402114032140121402214031311301113021130321301213022130312112011120211203212012120221203111110111102111032110121102211031011001110021100321001210022100391901190219032901290229038180118021803280128022803717011702170327012702270361601160216032601260226035150115021503250125022503414011402140324012402240331301130213032301230223032105附14105附15105附16105附17105附18105附19105附20105附21105附22105附23105附24105附25105附26105附271105105附1105附2105附3105附4105附5105附6105附7105附8105附9105附10105附11105附12105附13地下室1銷售統(tǒng)計(jì)01室02室03室04室05室06室合計(jì)套內(nèi)面積公攤建筑面積套數(shù)242424242424144銷售套數(shù)141310981468最低2845最高3470鉑銘瀚37樓銷售狀況26260126022603260425250125022503250424240124022403240423230