【正文】 客戶接送。(2)加快項目融資步伐，開辟多渠道融資途徑，加大政府投資力度。（3）項目對于銷售收入較為敏感，建設(shè)完成后銷售情況將會影響投資回收周期。主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo) 一 覽 表表11序號項 目單 位數(shù) 量備 注1規(guī)劃總用地面積平方米33350002總建筑面積平方米100003項目總投資萬元354744資金籌措萬元35474自有資金萬元15474銀行貸款萬元200005財務(wù)指標(biāo)服務(wù)收入萬元9586年均地方政府補貼收入萬元總成本費用萬元5061年均稅金及附加萬元527年均財務(wù)內(nèi)部收益率%%財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）萬元3899投資回收期年含建設(shè)期2年五、主要問題與建議1．問題(1)項目定位有一定難度，盡管規(guī)劃設(shè)計工作已經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。2．主要研究內(nèi)容本報告從調(diào)查分析XXXX殯葬發(fā)展現(xiàn)狀和區(qū)位環(huán)境、旅游資源等綜合考慮入手，對項目建設(shè)規(guī)模預(yù)測分析，對工程的必要性及意義、項目建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、總體布局、建設(shè)方案、環(huán)境影響、實施進度、組織機構(gòu)、投資估算、資金籌措等問題作了論證，對項目建設(shè)的經(jīng)濟效益、社會效益進行初步評價。XXXX有限公司是項目主體公司母公司，由其具體負(fù)責(zé)項目的建設(shè)與運營。社會效益方面，項目建設(shè)是貫徹落實我國殯葬改革工作的需要，是XXXX縣“物質(zhì)文明和精神文明”建設(shè)的重要內(nèi)容，有利于進一步促進項目區(qū)全面實行火葬，節(jié)約土地，優(yōu)化環(huán)境，提倡文明、節(jié)儉辦喪事等。（3）共建各類墓穴200000個、骨灰塔二座、壁葬式骨灰墻一座、骨灰寄存樓一座，共計安葬骨灰250000盒及業(yè)務(wù)管理辦公樓一幢等。(2)公用輔助工程（道路18000平方米、停車場10000平方米、園林綠化29744平方米、各類給水管道12275米、排水管道12830米、電力電信排管13400米等）。張家口XXXXXXXX生態(tài)公墓建設(shè)項目第一章 總 論一、項目概況1．項目名稱：張家口XXXXXXXX生態(tài)公墓建設(shè)項目 2．建設(shè)性質(zhì)：新建3．工程地點：河北省張家口市XXXX縣XXXX4．項目主管單位：XXXX縣民政局5．項目承辦單位：XXXX生態(tài)公墓（XXXX）有限公司 注冊資本：10000萬元6．項目負(fù)責(zé)人：段占偉聯(lián)系電話：7．項目實施期限：3年（2011年7月～2013年7月）8．項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容：該項目規(guī)劃服務(wù)規(guī)模：該項目規(guī)劃總用地面積66000平方米，通過項目的實施，建各類墓穴200000個，使項目最高服務(wù)能力達到20000個/年。項目工程建設(shè)內(nèi)容如下：(1)建設(shè)辦公服務(wù)樓10000平方米（辦公服務(wù)樓、車庫、骨灰寄存樓）。公墓規(guī)劃綠化面積占總面積的50%。9．項目總投資與資金籌措：總投資70000萬元，分二到三期開發(fā) 10．效益分析簡述：，可產(chǎn)生年產(chǎn)值20億經(jīng)濟效益方面，該項目建成后年均實現(xiàn)服務(wù)收入9800萬元，完全能夠維持項目的正常運營。二、項目承辦單位概況項目承辦單位XXXX生態(tài)公墓（XXXX）有限公司為XXXX有限公司全資子公司，成立于2011年8月，公司注冊資本10000萬元人民幣。三、編制依據(jù)及研究內(nèi)容1．編制依據(jù)(1)民政部辦公廳關(guān)于印發(fā)《殯儀館等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》、《殯儀館等級評定辦法》的通知（民辦發(fā)[1990]10號）；(2)《殯儀館建筑設(shè)計規(guī)范》（FGJ1241999）；(3)《XXXX縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；(4)《XXXX縣人口與計劃生育“十一五”發(fā)展規(guī)劃》（2006～2010年）；(5)《XXXX縣城市總體規(guī)劃》、《赤誠縣土地利用總體規(guī)劃》；(6)“項目選址意見書、用地預(yù)審意見書、項目環(huán)境影響報告表”等；(7)《投資項目可行性研究指南》；(8)其他行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等資料；(9)其它調(diào)研資料。四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表11。(2)項目時間較緊，建設(shè)資金能否按時到位將直接影響項目實施進度。2．建議(1)在下階段工作中應(yīng)進一步優(yōu)化、優(yōu)選設(shè)計方案，節(jié)省投資。(3)在建設(shè)過程中，多種渠道加大公墓銷售推廣的力度，尤其是在北京地區(qū)。第二章 項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景XXXXXXXX生態(tài)公墓項目既是為全社會服務(wù)的窗口，同時也是社會主義精神文明建設(shè)的一個陣地。與此同時，可依托與北京的天然距離優(yōu)勢，有效發(fā)掘當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源，將項目開發(fā)與環(huán)境保護、旅游開發(fā)、經(jīng)濟建設(shè)有機結(jié)合起來。隨著社會的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高，人們對公墓的需求也越來越高，搞好公墓建設(shè)正是滿足社會發(fā)展的需要。北京市不再審批新的公墓用地，面臨巨大的剛性需求。 八達嶺陵園價格最便宜的成型墓單價是9600元，；，貴的價格達20萬元。北京市屬15家公墓最便宜的一檔墓地價格公墓名稱 價格 面積八寶山人民公墓 萬安公墓 1平方米福田公墓 太子峪陵園 金山陵園 通惠陵園 1平方米八達嶺人民公墓 7200元 溫泉陵園 朝陽陵園 天慈墓園 1平方米寶云嶺墓園 5800元 萬佛華僑陵園 長青園骨灰林 7130元 1平方米外僑公墓 1平方米注：實際價格以各公墓公布為準(zhǔn)。隨著高速公路的開通，高速鐵路的開工建設(shè)，XXXX縣區(qū)位優(yōu)勢日益突顯，縣域經(jīng)濟近年來發(fā)展迅速，尤其是旅游業(yè)的迅猛發(fā)展，城區(qū)居民人口逐年增加，特別是隨著人口老齡化的到來，XXXX縣殯儀館現(xiàn)有的服務(wù)規(guī)模，無論在數(shù)量還是在質(zhì)量方面都已不能滿足全縣殯葬需求。3．項目建設(shè)是當(dāng)?shù)亍皟蓚€文明”建設(shè)的重要內(nèi)容。殯儀館在我國又是殯葬改革的載體，是社會主義精神文明的一個陣地，起到移風(fēng)易俗，升華人們的思想的作用，使整個喪葬過程成為文明、健康、進步的活動。4．推進和加快經(jīng)營性公墓正規(guī)化建設(shè)是計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)換的需要。加快經(jīng)營性公墓的更新改造和正規(guī)化建設(shè)，是殯葬改革深入發(fā)展的需要，是經(jīng)營性公墓自我生存發(fā)展和提高服務(wù)質(zhì)量的需要。XXXX獨特的旅游資源急待開發(fā)按照“高起點規(guī)劃、高品位建設(shè)、大力度宣傳”的思路，突出綠色主題，打“溫泉牌”、唱“生態(tài)避暑戲”，著力打造成全縣經(jīng)濟后續(xù)增長點。今年以來，又投資1000多萬元，恢復(fù)了康熙行宮，新建登山棧道及牌樓，提高品位，增加文化內(nèi)涵，度假村的接待能力和服務(wù)質(zhì)量進一步提高；大海陀國家級自然保護區(qū)、冰山梁中生代冰川遺跡、黑龍山自然風(fēng)光、龍門峽摩崖石刻等景點自然風(fēng)景獨特；朝陽觀丹霞地貌、塘子廟溫泉、恐龍足跡化石群等具有較好的開發(fā)價值。張家口XXXXXXXX生態(tài)公墓建設(shè)項目就是基于上述功能提出來的，XXXX將高屋建瓴，站在歷史的高度，用以人為本的思想，把它作為現(xiàn)代城市的組成部分來管理、建設(shè)，把其作為生命的另一種形式來對待，使其體現(xiàn)出生態(tài)公墓的歷史與現(xiàn)實價值，實現(xiàn)生態(tài)保護與土地節(jié)約利用的有效結(jié)合。 第三章 需求分析及服務(wù)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)一、需求分析經(jīng)營性公墓服務(wù)對象在數(shù)量上的絕對增長性與相對穩(wěn)定性是統(tǒng)一的。相對穩(wěn)定性體現(xiàn)在，如果沒有大規(guī)模的戰(zhàn)爭和自然災(zāi)害，人口的死亡數(shù)及其變化是有規(guī)可循的漸變過程，一般不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。隨著城市建設(shè)步伐的加快，居民環(huán)保意識、文明意識的逐步增強，以及國家殯葬改革的進一步深化，經(jīng)營性公墓成為了唯一合法的專業(yè)治喪場所。十一五期間（2001～2005年）‰，‰。另外，據(jù)XXXX縣統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年至2008年間，死亡人數(shù)4295人（2004年829人、2005年852人、2006年816人、2007年881人、2008年917人），‰。截至2009年末，北京市常住人口1755萬人。常住人口中。北京現(xiàn)有人口約1900多萬，其中老齡化趨勢越發(fā)明顯，%。二、項目服務(wù)規(guī)模與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1．項目服務(wù)規(guī)模規(guī)劃服務(wù)能力：根據(jù)上述項目服務(wù)需求分析可知，該項目建設(shè)可滿足項目服務(wù)區(qū)相當(dāng)長時間內(nèi)本縣的服務(wù)需求，且項目的服務(wù)對象主要面向北京地區(qū)。遠期目標(biāo)努力把XXXXXXXX生態(tài)公墓建成二級館，綜合評分達480分以上。參照生態(tài)城市的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，初步確定生態(tài)公墓的基本標(biāo)準(zhǔn)：公墓布局應(yīng)體現(xiàn)以人為本的原則，應(yīng)用生態(tài)學(xué)與系統(tǒng)學(xué)原理，把公墓綠地系統(tǒng)規(guī)劃納入城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，建立良好宜人的殯葬活動環(huán)境空間，使公墓功能協(xié)調(diào)，符合生態(tài)平衡要求，充分體現(xiàn)文化品位和個性特征，堅持繼承傳統(tǒng)殯葬文化，保持地形地貌的自然形態(tài)，使公墓人文景觀和自然景觀和諧融通，形成獨具特色的公墓人文、自然景觀。公墓的基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)主要包括供水、供電、通訊信息、交通道路、消防、應(yīng)急救援等系統(tǒng)，公墓基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)完好率是衡量一個公墓基礎(chǔ)建設(shè)水平、公眾服務(wù)能力和預(yù)警應(yīng)急反應(yīng)能力的重要指標(biāo)，項目基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)完好率≥95%，而且確保設(shè)施完備、高效、穩(wěn)定。如垃圾無害化處理率（指經(jīng)無害化處理的園區(qū)垃圾數(shù)量占園區(qū)垃圾產(chǎn)生總量的百分比）≥90%；污水處理率（指園區(qū)污水處理量與污水排放總量的比率）≥80%，再生水利用率（指園區(qū)污水再生利用量與污水處理量的比率）≥50%。如空氣污染指數(shù)小于等于100的天數(shù)/年≥300，物種多樣性（生物多樣性的重要組成部分，是衡量一個地區(qū)生態(tài)保護、生態(tài)建設(shè)與恢復(fù)水平的較好指標(biāo)）≥，本地植物指數(shù)（指建成區(qū)內(nèi)全部植物物種中本地物種所占比例）≥，建成區(qū)道路廣場用地中透水性地面()的比重≥50%，建成區(qū)綠化覆蓋率（指在城市建成區(qū)的綠化覆蓋面積占建成區(qū)面積的百分比，綠化覆蓋面積是指公墓中喬木、灌木、草坪等所有植被的垂直投影面積）≥50%，環(huán)境噪聲達標(biāo)區(qū)覆蓋率（%）≥95。生態(tài)公墓的管理者和殯葬活動者環(huán)境保護的意識強，公眾自覺參與環(huán)境管理率高。公眾對公墓生態(tài)環(huán)境的滿意度[指被抽查的公眾(不少于公墓安葬遺體或骨灰數(shù)的1%)對公墓生態(tài)環(huán)境滿意(含基本滿意)的人數(shù)占被抽查的公眾總?cè)藬?shù)的百分比]≥85。第四章 項目選址及建設(shè)條件一、項目選址1．地理位置XXXX縣位于北京北部，河北省西北部，潮白河水系白河流域，東與承德豐寧、北京懷柔縣接壤，南與懷來、北京延慶縣毗鄰，西與崇禮、宣化交界，北靠壩上沽源縣?？h境周圍群山環(huán)繞，黑河、白河、紅河三條河流縱貫?zāi)媳?。整個地勢由西北向東南傾斜下降，山地、丘陵、盆地交錯分布。場地呈西高東低，北高南低之勢，用地高差較大，最低處高程為入口處187米。 2．用地面積及土地權(quán)屬類別現(xiàn)有總用地面積5000畝（3335000平方米），土地利用現(xiàn)狀為林地，供地方式為劃撥。二、建設(shè)條件1．自然條件(1)氣象特征全縣位于中緯度地區(qū)，屬東亞大陸季風(fēng)氣候，中溫帶干旱區(qū)，全境處于西風(fēng)帶大氣環(huán)流圈中，大陸性季風(fēng)氣候特征明顯，四季分明?！?，平均無霜期124天。(2)地形地貌特征XXXX縣山地面積較大，素有“八山一水一分田”之稱。項目區(qū)屬山區(qū)丘陵地帶，場三面環(huán)山，海拔在6001200米之間，場地呈東低西高、南低北高之勢。建議該項目在下階段工程勘察階段應(yīng)進行詳細勘察。2．社會環(huán)境XXXX縣位于北京北部，河北省西北部，潮白河水系白河流域，東與承德豐寧、北京懷柔縣接壤，南與懷來、北京延慶縣毗鄰，西與崇禮、宣化交界，北靠壩上沽源縣。全縣總面積5287平方公里（），列張家口市第一位、河北省第四位，人均土地面積27畝。2007年，%。％。3．人類活動因素場地三面靠山，一面臨水，自然景觀良好。4．交通條件XXXX交通便捷，公路、鐵路、水路暢達。完成“村村通”工程798公里，105個行政村通油路。該項目選址處與XXXX城區(qū)僅5公里，而且有公路（四級，水泥路面）與城區(qū)相連，交通運輸條件比較好。半個世紀(jì)以來，在黨和政府的大力推動和全國人民的共同努力下，我國的殯葬改革和殯葬事業(yè)取得了顯著成就，殯葬改革有力地促進了殯葬習(xí)俗改革和人們殯葬觀念的變化，殯葬法規(guī)從無到有，殯葬業(yè)成為一個特殊服務(wù)行業(yè)。供水方面，水源引自城區(qū)市政給水管，由XXXX縣自來水公司負(fù)責(zé)供水；供電方面，在館內(nèi)設(shè)置配電房，電源由市政電力電纜引入，由XXXX縣電力局負(fù)責(zé)供電；電信、有線電視信號由相關(guān)部門引入；殯儀館污水排放應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《醫(yī)院污水排放標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ48）的規(guī)定。第五章 總體規(guī)劃方案一、規(guī)劃設(shè)計依據(jù)XXXX縣生態(tài)公墓新館工程應(yīng)嚴(yán)格按《殯儀館等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》、《殯儀館等級評定辦法》（民辦發(fā)[1990]10號）、《殯儀館建筑設(shè)計規(guī)范》（FGJ1241999）以及國家的土地使用原則和當(dāng)?shù)乜傮w規(guī)劃的要求進行規(guī)劃設(shè)計。2．建設(shè)目標(biāo)(1)按民政部《殯儀館等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》和《殯儀館等級評定辦法》要求，按三級殯儀館標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并通過上級評定驗收。（4）在競爭環(huán)境中捕捉得以生存和發(fā)展的機會。從其使用性質(zhì)來說，經(jīng)營性生態(tài)公墓要有合理的選址，應(yīng)考慮人的心理衛(wèi)生帶來的環(huán)境污染問題，要遠離城區(qū)的主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)側(cè)。從使用流程來說，經(jīng)營性公墓要有合理、完善的功能，經(jīng)營性生態(tài)公墓功能分區(qū)可以有：停車區(qū)、室外人流集散區(qū)(廣場)、業(yè)務(wù)辦理區(qū)、殯儀區(qū)、骨灰寄存區(qū)、