【正文】 目標(biāo)、內(nèi)部經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營決策提供了有利的條件和根據(jù)。經(jīng)營性公墓的 服務(wù) 對象是死亡人口，其絕對增長性體現(xiàn)在，根據(jù)我國現(xiàn)有的計劃生育政策和人口狀況分析， 21 世紀(jì)四、五十年代我國老年人口和死亡人口 將 達(dá)到相對的高峰期。在此基礎(chǔ)上，有效依托 XXXX 獨特的旅游資源，進(jìn)行生態(tài)旅游開發(fā)，有力帶動 XXXX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。總投資 億元的湯子廟溫泉開發(fā)項目正式簽約，總投資 3 億元的摩天嶺滑雪項目已開工建設(shè)，年底雪場有望建成雛形。縣境生態(tài)環(huán)境良好，自然和人文景觀較多，有溫泉兩處，其中 XXXX溫泉酈道元《水經(jīng)注》已有記載，被譽為 “ 關(guān)外第一泉 ” ，屬高療效礦泉；現(xiàn)已引進(jìn) 2 億多元資金加快了溫泉度假村建設(shè)，建成了高檔次旅游賓館和培訓(xùn)中心 13家，健身房、狩獵場、游泳館等娛樂設(shè)施等一應(yīng)俱全，成為集會議商務(wù)、自然觀光、娛樂健身、療養(yǎng)度假于一體的省級旅游度假區(qū)。所以， 應(yīng) 爭取時間加快經(jīng)營性公墓的建設(shè)，要有危機(jī)感和緊迫感。 在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，殯葬事業(yè)是獨家經(jīng)營的；在市場經(jīng)濟(jì)條件下，這種局面必然會被平 等競爭、共同擁有的市場所打破， 要 想占領(lǐng)和鞏固這個市場就必須向人們提供滿意的殯葬服務(wù)，而搞好經(jīng)營性公墓的建設(shè)是做好服務(wù)的前提。 因此，該項目 的建設(shè)都要按著這個要求，使其達(dá)到應(yīng)有的功能。 經(jīng)營性公墓項目 是為全社會服務(wù)的一個部門，是社會進(jìn)步的產(chǎn)物，是隨著生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)展的。 該項目通過規(guī)劃設(shè)計，并按三級館標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，從而提升服務(wù)能力和質(zhì)量，不僅為 推進(jìn) 全縣 喪葬改革工作發(fā)揮重要作用 ， 同時， 也為 XXXX縣城市規(guī)模做大做強(qiáng)提供配套條件。 2．項目建設(shè)是 服從城市整體規(guī)劃，特別是城市 經(jīng)營 規(guī)模擴(kuò) 張戰(zhàn)略 發(fā)展的需要 。 7 因此，隨著北京人口老齡化趨勢越來越明顯，對于公墓的需求將日益增長，而北京市目前已停止公墓用地審批，北京市民將越來越多的將公墓用地向北京市周邊地區(qū)延伸。 北京市民政局對公墓墓穴 20 年的租賃價標(biāo)準(zhǔn)定為城近郊區(qū)是 1500 元 /平方米、遠(yuǎn)郊區(qū)縣是 1000 元 /平方米，但加上附屬建筑后墓 地出售時就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個價格。 1．項目建設(shè)是支持和配合國家發(fā)展戰(zhàn)略的需要。 二、項目建設(shè)的必要性及意義 加強(qiáng)公墓建設(shè)與管理，提供多元化的骨灰處理方式，滿足不同層次的消費者的需求，可以起到引導(dǎo)殯葬消費的作用。其功能是，使人們在殯儀活動中的悲傷得到慰藉、情感得以抒發(fā)、哀思有所寄托，倡導(dǎo)文明、健康、進(jìn)步的殯儀活動，起到移風(fēng)易俗和引導(dǎo)合理消費的作用，同時對集約、節(jié)約用地和保護(hù)生態(tài)環(huán)境等具有重要實現(xiàn)意義。 （ 4）建立專門的車隊，用于北京市區(qū)內(nèi)的客戶接送。 (2)加快項目融資步伐，開辟多渠道融資途徑，加大政府投資力度。 （ 3）項目對于銷售收入較為敏感，建設(shè)完成后銷售情況將會影響投資回收周期。 4 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 一 覽 表 表 11 序號 項 目 單 位 數(shù) 量 備 注 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 3335000 2 總建筑面積 平方米 10000 3 項目總投資 萬元 35474 4 資金籌措 萬元 35474 自有資金 萬元 15474 銀行貸款 萬元 20210 5 財務(wù)指標(biāo) 服務(wù)收入 萬元 9586 年均 地方政府補貼收入 萬元 總成本費用 萬元 5061 年均 稅金及附加 萬元 527 年均 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 財務(wù)凈現(xiàn)值 （ ic=12%） 萬元 3899 投資回收期 年 含建設(shè)期 2 年 5 五、主要問題與建議 1．問題 (1)項目定位有一定難度，盡管規(guī)劃設(shè)計工作已經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 2． 主要研究內(nèi)容 本報告 從調(diào)查分析 XXXX 殯葬 發(fā)展現(xiàn)狀 和區(qū)位環(huán)境、旅游資源等綜合考慮 入手，對 項目建設(shè)規(guī)模 預(yù)測分析，對 工程 的必要性及意義、項目建設(shè)條件、 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 、 總體布局、建設(shè)方案 、 環(huán)境影響、實施進(jìn)度、組織機(jī)構(gòu)、投資估算、資金籌措等問題作了論證，對項目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益進(jìn)行 初步 評價。 XXXX 有限公司是項目主體公司母公司，由其具體負(fù)責(zé)項目的建設(shè)與運營。 社會效益方面， 項目建設(shè)是貫徹落實我國殯葬改革工作的需要，是 XXXX 縣“物質(zhì)文明和精神文明”建設(shè)的重要內(nèi)容，有利于進(jìn)一步促進(jìn)項目區(qū)全面實行火葬，節(jié)約土地，優(yōu)化環(huán)境，提倡文明、節(jié)儉辦喪事等。 （ 3） 共建 各類 墓穴 202100 個、骨灰塔 二 座、壁葬式骨灰墻一座、骨灰寄存樓一座， 共 計安葬骨灰 250000盒 及業(yè)務(wù)管理辦公樓一幢等。 (2)公用輔助工程（道路 18000 平方米、停車場 10000 平方米、園林綠化 29744 平方米、各類給水管道 12275 米、排水管道 12830米、電力電信排管 13400 米等）。 62 附表： 投資計劃與資金籌措表 資產(chǎn)負(fù)債表 損益表 現(xiàn)金流量表 固定資產(chǎn)還本付息 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 1 第一章 總 論 一、項目概況 1．項目名稱： 張家口 XXXXXXXX 生態(tài)公墓建設(shè)項目 2．建設(shè)性質(zhì)： 新建 3．工程地點： 河北省張家口市 XXXX 縣 XXXX 4．項目主管單位： XXXX 縣民政局 5．項目承辦單位： XXXX 生態(tài)公墓（ XXXX）有限公司 注冊資本： 10000 萬元 6．項目負(fù)責(zé)人：段占偉 聯(lián)系電話： 7． 項目實施期限： 3 年（ 2021年 7 月～ 2021年 7 月 ） 8．項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容： 該項目規(guī)劃服務(wù)規(guī)模：該項目規(guī)劃總用地面積 66000 平方米，通過項目的實施， 建 各類 墓穴 202100 個 ，使項目最高服務(wù)能力達(dá)到20210個 /年。 62 二、建議 62 一、主要結(jié)論 56 第十五章 效益分析 56 二、主要招標(biāo)計劃及招標(biāo)基本情況 56 一、招標(biāo)依據(jù) 48 第十三章 投資估算與資金籌措 48 三、項 目實施進(jìn)度表 48 二、項目實施進(jìn)度安排 48 一、建設(shè)工期 46 第十一章 項目組織與勞動定員 45 三、衛(wèi)生 45 二、安全生產(chǎn) 45 一、主要職業(yè)危害因素 39 第九章 環(huán)境保護(hù) 39 六、節(jié)水措施 38 五、空調(diào)通風(fēng)節(jié)能要求 38 四、電氣節(jié)能要求 37 三、建筑節(jié)能要求 37 二、 建筑節(jié)能目標(biāo) 37 一、編制依據(jù) 33 二、建筑消防 33 一、主要設(shè)計依據(jù) 18 第六章 工程方案 17 六、項目總體功能布局 16 III 五、場區(qū)豎向及總平面布置要求 15 四、場內(nèi)外交通運輸流量組織 15 三、總體規(guī)劃要求 15 二、服務(wù)宗旨與目標(biāo) 15 一、規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 10 第四章 項目選址及建設(shè)條件 9 二、項目服務(wù)規(guī)模與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 6 二、項目建設(shè)的必要性及意義 3 五、主要問題與建議 2 三、編制依據(jù)及研究內(nèi)容 1 一、項目概況 張家口 XXXXXXXX 生態(tài)公墓建設(shè) 可行性研究報告 XXXX生態(tài)公墓（ XXXX）有限公司（暫定） 2021年 7月 II 目 錄 第一章 總論 1 二、項目承辦單位概況 2 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 第二章 項目建設(shè)背景及必要性 6 一、項目建設(shè)背景 7 第三章 需求分析及服務(wù)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn) 9 一、需求分析 11 一、項目選址 11 二、建設(shè)條件 11 第五章 總體規(guī)劃方案 20 一、工程內(nèi)容（范圍）與規(guī)模 20 二、主體建筑工程方案 20 三、公用輔助工程 22 四、主要設(shè)備（設(shè)施）購置方案 30 五、主要建（構(gòu)）物及設(shè)備工程量統(tǒng)計 31 第七章 消防 33 三、火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 35 第八章 節(jié)能 41 一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 41 二、環(huán)境影響分析與防治措施 41 IV 三、環(huán)境保護(hù)設(shè)施及投資 44 四、環(huán)境影響評價 44 第十章 勞動安全衛(wèi) 生 47 一、項目組織 47 二、勞動定員 47 第十二章 項目實施進(jìn)度 50 一、投資估算 50 二、項目資金籌措方式與來源 55 第十四章 項目招標(biāo)方案 58 一、財務(wù)評價 58 二、社會效益 61 V 第十六章 結(jié)論與建議 項目工程建設(shè)內(nèi)容如下： (1)建設(shè)辦公服務(wù)樓 10000 平方米（辦公服務(wù)樓、車庫、骨灰寄存樓）。 公墓規(guī)劃綠化面積占總面積的 50%。 9．項目總投資與資金籌措： 總投資 70000 萬元，分二到三期開 2 發(fā) 10．效益分析簡述： 吸引投資 ，可產(chǎn)生年產(chǎn)值 20億 經(jīng)濟(jì)效 益方面，該項目建成后年均實現(xiàn)服務(wù)收入 9800 萬元，完全能夠維持項目的正常運營。 二、項目承辦單位概況 項目承辦單位 XXXX 生態(tài)公墓（ XXXX）有限公司為 XXXX 有限公司全資子公司，成立于 2021 年 8 月，公司注冊資本 10000 萬元人民幣。 三、編制依據(jù)及 研究內(nèi)容 1．編制依據(jù) (1)民政部辦公廳關(guān)于印發(fā)《殯儀館等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》、《殯儀館等級評定辦法》的通知（民辦發(fā) [1990]10 號）； (2)《殯儀館建筑設(shè)計規(guī)范》（ FGJ1241999）； (3)《 XXXX縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》； (4)《 XXXX 縣人口與計劃生育 “ 十一五 ” 發(fā)展規(guī)劃 》（ 2021～ 2021年） ； 3 (5)《 XXXX 縣 城市總體規(guī)劃》 、《赤誠縣土地利用總體規(guī)劃》； (6)“項目選址意見書、用地預(yù)審意見書、項目環(huán)境影響報告表”等； (7)《投資項目可行性研究指南》； (8)其 他行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等資料； (9)其它調(diào)研資料。 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。 (2)項目時間較緊，建設(shè)資金能否按時到位將直接影響項目實施進(jìn)度。 2．建議 (1)在下階段工作中應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化、優(yōu)選設(shè)計方案，節(jié)省投資。 (3)在建設(shè)過程中，多種渠道加大公墓銷售推廣的力度，尤其是在北京地區(qū)。 6 第二章 項目建設(shè)背景及必要性 一、項目建設(shè)背景 XXXXXXXX 生態(tài)公墓項目既是為全社會服務(wù)的窗口，同時也是社會主義精神文明建設(shè)的一個陣地。與此同時，可依托與北京的天然距離優(yōu)勢，有效發(fā)掘當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y 源，將項目開發(fā)與環(huán)境保護(hù)、旅游開發(fā)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來。隨著社會的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高，人們對公墓的需求也越來越高，搞好公墓建設(shè)正是滿足社會發(fā)展的需要。 北京市不再審批新的公墓用地，面臨巨大的剛性需求。 八達(dá)嶺陵園 價格 最便宜的成型墓單價是 9600元，貴的成型墓單價是 萬元；福田公墓最便宜的價格是 萬元，貴的價格達(dá) 20萬元。 北京 市屬 15家公墓最便宜的一檔墓地價格 公墓名稱 價格 面積 八寶山人民公墓 萬安 公墓 1平方米 福田公墓 太子峪陵園 金山陵園 通惠陵園 1平方米 八達(dá)嶺人民公墓 7200元 溫泉陵園