【正文】 。東勝現(xiàn)狀作為市域的政治中心、經(jīng)濟中心、文化教育中心、信息中心?？v觀這兩年**市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，可以看出雖然房價增長很快，但價位相對較低；沒有出現(xiàn)高品質(zhì)的產(chǎn)品，產(chǎn)品形式也相對單一,沒有出現(xiàn)高檔社區(qū)，房屋僅起到提供居住的作用，社區(qū)內(nèi)涵較少還未上升到文化的高度；營銷手段也很初級僅是在簡單地賣房子，因此**市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間還很大，未來產(chǎn)品將朝高端方向發(fā)展。隨著鐵西和康巴什新區(qū)交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及全市性優(yōu)秀住宅小區(qū)的建設(shè)，在居住結(jié)構(gòu)中鐵西和康巴什新區(qū)的比重已有很大提高，**人選擇的居住區(qū)也將偏向這兩個城區(qū)，逐步形成東勝區(qū)、鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)三分天下的格局。在購房者或有意向購買的消費者中，中、高收入者較多，擁有私家車或者經(jīng)常乘坐計程車。居住結(jié)構(gòu)分析**的市民在選擇居住時更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。又據(jù)調(diào)查了解，**各經(jīng)濟單位近年來普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了**從業(yè)人員的文化教育水平。（3）人口文化程度調(diào)查顯示，目前**市主城區(qū)人口的文化程度比**市總體人口文化程度高，這與城市的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展成正比。近兩三年內(nèi)，鐵西區(qū)會有長足發(fā)展，離東勝區(qū)購物中心商務(wù)區(qū)與中心商圈距離較近，交通方便，相對滿足**人居家、購物的現(xiàn)代需求。人口增長與其經(jīng)濟發(fā)展狀況尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。（2）人口密度與人口變動大致相同，東勝老城區(qū)人口密度仍是最高。老城區(qū)及老工業(yè)區(qū)人口下降，其他區(qū)人口平穩(wěn)增長。隨著**生活水平的不斷提高和城市化進程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來**務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。 **市房地產(chǎn)市場供需預(yù)測居住人口結(jié)構(gòu)分析“十五”期間，**市城鎮(zhèn)人口增加20萬人。從預(yù)售效果看，雖然市場對這類產(chǎn)品認可程度比較高，消化能力也比較強，但在市場上大部分的開發(fā)產(chǎn)品集中在同一個區(qū)間后，除同類產(chǎn)品的競爭壓力會相應(yīng)增大、銷售周期會相應(yīng)拉長、銷售利潤會相應(yīng)壓縮外，也會留下市場的空白，產(chǎn)生產(chǎn)品的真空地帶。即：非住宅類產(chǎn)品與住宅類產(chǎn)品開發(fā)比例失調(diào)，住宅類產(chǎn)品中商品住房與福利性住房的開發(fā)比例嚴重失調(diào)；戶型配比不合理。以上數(shù)據(jù)表明，目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡。%，80——%，%。2006年，**市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)量達到450萬平方米，與包頭市基本持平，是呼和浩特市的70%。目前**的房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定的、繁榮的，目前的市場需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實的有效需求，自用型消費還是市場中的主要力量。再加上目前市場的管理工作嚴重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對等因素，配合了開發(fā)商對于市場走勢的引導(dǎo)。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入購房。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴大了住房需求。人口的集中度高，流動人口多，外來人口大量購房，為東勝地區(qū)房價的持續(xù)走高提供了有力的支持。2000年東勝城區(qū)僅有10萬余人，到時隔6年后的2006年，年均增長比例為將近20%。流動人口對地產(chǎn)市場的影響發(fā)達地區(qū)和經(jīng)濟增長較快地區(qū)勢必會提高城市對人口和資源的聚集能力。2006年東勝城區(qū)拆遷量為1710戶，%，即使這樣，也僅是按一比一的換算比例換算的需求量，如果按5人/戶（考慮到老城區(qū)拆遷的分戶需求）、人均35平方米的需求量計算，實際由于拆遷導(dǎo)致的住宅需求將達到30萬平方米左右，會占到當(dāng)年商品房實際成交量的三分之一。目前，**市的城市化進程正以肉眼看得到的速度飛快的進行著。城市化對地產(chǎn)市場的影響不可否認，東勝區(qū)城區(qū)人口的急劇增加，住房消費結(jié)構(gòu)的變動和升級，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場需求。隨著東勝地區(qū)、城市化進程的加快，城市擴容的步伐穩(wěn)步前進，地產(chǎn)市場短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會有太大調(diào)整，仍然處于相對繁榮的階段。如果這一規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)，按照目前人均35平方米住宅面積的比例計算，由于人口增加導(dǎo)致的住宅直接消費面積即為1050萬平方米。以下為部分地區(qū)人均收入對比圖表： 呼市包頭**北京天津重慶大連人均可支配收入（元）12150132181300017653126391024411994家庭年均可支配收入（元）36450396543900052959379173073235982商品房銷售均價（元/㎡）39443365350011352544326975433商品房單套均價（按120㎡/套計算）4732804038003360001362240653160323640651960房價與年家庭可支配收入比值按現(xiàn)各地區(qū)房價與家庭年均可支配收入計算，**的人均購房壓力較小，通過這一比較，我們可以得到兩方面的信息：**的人均消費能力高于其他一般城市；**的房價水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比較大的上升空間。2006年**，按家庭人口3人/戶計算，**年家庭可支配收入近4萬元。 項目總投資情況。 建設(shè)規(guī)模本報告設(shè)計某商住小區(qū)建設(shè)項目（A、B、C、D四個區(qū)），規(guī)劃總用地面積 m2，總建筑面積426600m2。 可行性研究報告編制依據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 《**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國環(huán)境保護法》《中華人民共和國節(jié)約能源法》《自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》國家頒發(fā)的各種相關(guān)技術(shù)標準和規(guī)范國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第二版) 國家計委2002年1月頒布的《投資項目可行性研究指南(試用版)》1建設(shè)單位提供的其他基礎(chǔ)資料 可行性研究報告研究范圍按照國家對編制可行性研究報告的有關(guān)要求，結(jié)合本項目的特點，可行性研究范圍確定為項目建設(shè)背景、市場分析與預(yù)測、項目工程建設(shè)方案、環(huán)境保護、消防和節(jié)能、項目實施進度、項目管理、投資估算、資金籌措及經(jīng)濟評價等內(nèi)容。場區(qū)內(nèi)規(guī)劃明確功能分區(qū)，以規(guī)范管理。建筑物建設(shè)既要經(jīng)濟實用，又要美觀、新穎，充分體現(xiàn)人與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。項目的建設(shè)在實現(xiàn)舒適健康的居住生活的同時，也必將為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。項目將建筑與環(huán)境景觀緊密的結(jié)合，整體規(guī)劃建立一種場所感的生活氛圍，突出“以人為本”的理念。某商住小區(qū)項目整體規(guī)劃不僅體現(xiàn)生態(tài)性、經(jīng)濟性和文化性,還堅決貫徹可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求,利用建造技術(shù)為人們提供舒適、環(huán)保、清新自然并充滿生機和活力的居住空間和居住環(huán)境，提升**汽車城商住小區(qū)的功能檔次，提高當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∷?。在此背景下，該公司?jīng)過慎密的市場調(diào)查分析，決定在東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)**汽車博覽園商住小區(qū)項目建設(shè)。目前，東勝老城區(qū)拆遷改建工作順利的進行，市政及生活配套設(shè)施日漸完備，隨著城市環(huán)境的改善，項目所在的東勝中心城區(qū)將成為**市最適宜居住的區(qū)域之一，且由于土地日漸稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)受到政府嚴格控制 ，因此該區(qū)域物業(yè)升值潛力極大。近兩年，**市經(jīng)濟的快速發(fā)展，GDP水平大幅提升，帶動了城市居民收入的增長，促使當(dāng)?shù)匦纬闪舜罅康母呤杖肴巳海瑸槭忻裎磥碣彿恐脴I(yè)打下經(jīng)濟基礎(chǔ)。進入新世紀以來，全球性的能源恐慌為**營造了得天獨厚的發(fā)展空間，豐富的煤炭資源成為**的城市發(fā)展的強力助推器。隨著公司經(jīng)營規(guī)模不斷壯大，公司將致力于打造精品工程，樹立一座座豐碑。公司正在開發(fā)建設(shè)的**汽車博覽園二期是**市、區(qū)兩級政府的重點項目。這些專業(yè)園區(qū)將建設(shè)成我國汽車服務(wù)貿(mào)易區(qū)的典范，力求成為服務(wù)**，立足周邊，輻射中國北方地區(qū)，規(guī)模大、功能全、品位高的汽車服務(wù)貿(mào)易平臺！某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2009年5月，是某實業(yè)有限公司的全資子公司。目前園區(qū)內(nèi)正在建設(shè)的有**國際汽車城修配基地，以及陸續(xù)開工建設(shè)的**國際汽車城卡車貿(mào)易修配廣場、工程機械集散中心和博覽園信息物流港等多個專業(yè)園區(qū)。公司旗下開發(fā)建設(shè)的**汽車博覽園（二期）是**市、區(qū)兩級政府的重點園區(qū)，該項目立足**，輻射晉、陜、蒙、甘、寧等周邊地區(qū)，項目總占地約10平方公里，總投資100多億元，集汽車貿(mào)易、修配、物流、展覽、檢測、工程機械展銷、車輛與機械相關(guān)服務(wù)人員培訓(xùn)、信息與技術(shù)咨詢服務(wù)、汽車文化綜合展示服務(wù)為一體的中國北方地區(qū)規(guī)模最大的汽車綜合貿(mào)易服務(wù)新園區(qū)?！?*（塔拉壕）國際汽車產(chǎn)業(yè)園”規(guī)劃有汽車銷售區(qū)（包括世界名車區(qū)）、二手車交易區(qū)、工程機械交易區(qū)、汽車維修區(qū)、汽車物流服務(wù)區(qū)、試乘試駕區(qū)、車輛檢測區(qū)、汽車博覽區(qū)、汽車文化及信息區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)等九大區(qū)域。公司旗下全面開發(fā)建設(shè)的“**（塔拉壕）國際汽車博覽園”是**市政府規(guī)劃的市區(qū)四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，是市政府2009年重點工程。某實業(yè)有限責(zé)任公司是一家規(guī)模較大的民營企業(yè)。.汽車博覽園住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1 1 3 4 4 可行性研究報告編制原則 5 可行性研究報告編制依據(jù) 5 可行性研究報告研究范圍 6 6 項目擬建地點 6 建設(shè)規(guī)模 6 項目總投資情況 6 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 6第二章 需求分析和建設(shè)規(guī)模 8**市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 8 **市房地產(chǎn)發(fā)展及消費能力分析 8 房地產(chǎn)市場消費基礎(chǔ)的分析 9 11 **市房地產(chǎn)市場供需預(yù)測 12**市房地產(chǎn)價格預(yù)測 15 16 16 項目劣勢 17 項目機會 17 項目威脅 18 項目市場定位 18 營銷策略 19 19第三章 場址和項目建設(shè)條件 20 20 20 場地現(xiàn)狀 20 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 20 周邊建筑物及環(huán)境條件 20 場地工程地質(zhì)情況 21 23 23 社會經(jīng)濟環(huán)境 24 政策環(huán)境 25 人口環(huán)境 26 27 28第四章 建設(shè)方案 30 30 30 31 31 總平面布置及功能布局 31 交通設(shè)計 32 景觀設(shè)計 32 32 33 33 33 33 建筑功能 34 建筑結(jié)構(gòu) 34 35第五章 配套工程建設(shè)方案 38 38 編制依據(jù) 38 編制目的 38 方案系統(tǒng)設(shè)置 38 供配電系統(tǒng) 39 照明設(shè)計 40 防雷、接地及電氣安全 41（弱電） 43 43 編制目的 43 系統(tǒng)設(shè)置 44 系統(tǒng)說明 44 有線電視系統(tǒng) 45 45 46 49 4設(shè)計范圍 49 51 生活熱水系統(tǒng) 52 53：（見消防篇） 53 5通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) 55 55 工程概況、設(shè)計范圍 55 室內(nèi)外設(shè)計標準參數(shù)： 55 采暖： 55 通風(fēng)及防排煙 56 消聲、隔振措施 57 57 57 57 熱源 57 57第六章 環(huán)境影響評價 50 50 50 51 運行階段的環(huán)境影響分析 52 52 52 項目運行階段的治理與保護措施 54 55第七章 勞動安全、衛(wèi)生防護 56 56 56 施工中主要安全措施 56 運行使用中主要安全措施 56 57第八章 消防 58 58 58 58 58 電氣專業(yè)防火 59 消防給水系統(tǒng) 61： 63 63 消防教育和管理 64第九章 節(jié)能節(jié)水 66 66： 66 節(jié)能措施： 66 67 68 68 水環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)目標 68第十章 組織機構(gòu)與人力資源配置 69 69 69 70第十一章 項目招投標要求及內(nèi)容 71 71 71第十二章 項目實施計劃 74第十三章 投資估算 75 項目投資估算 75 編制依據(jù) 75 編制范圍 75 投資構(gòu)成 76 投資計劃 76第十四章 社會效益分析 77 77 77第十五章 結(jié)論與建議 78 78 78附件： 總平面圖建筑平面圖、立面圖建設(shè)投資估算表..第一章 總 論項目名稱：汽車博覽園住宅小區(qū)建設(shè)項目建設(shè)單位：某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項目建設(shè)地址：某鎮(zhèn)可研編制單位：工程技術(shù)有限責(zé)任公司 資質(zhì)證書編號：證書等級：發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會本項目由某實業(yè)有限責(zé)任公司全資子公司某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱**房地產(chǎn)）組織開發(fā)。某實業(yè)有限責(zé)任公司成立于2009年2月，公司注冊資本10000萬元，是一家集土地一級開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、車輛銷售、商鋪租賃、路橋施工、園林綠化和物業(yè)管理為一體的大型企業(yè)。公司注冊資本1億元，主要從事土地開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、汽車物流、銷售、維修等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的多元化股份制企業(yè)。園區(qū)本著“高起點、高規(guī)格、高標準”建設(shè)，打造成中國西部最大的集汽車貿(mào)易、汽車修配、汽車物流、汽車展覽、汽車檢測、工程機械展銷、車輛與機械相關(guān)服務(wù)人員培養(yǎng)培訓(xùn)、信息與技術(shù)咨詢服務(wù)、汽車文化綜合展示服務(wù)為一體的大型綜合服務(wù)平臺。項目完成后將成為輻射中國西北地區(qū)規(guī)模較大、功能較全、檔次較高、服務(wù)設(shè)施較好、商家較多的產(chǎn)業(yè)平臺。某實業(yè)有限公司將在園區(qū)內(nèi)建設(shè)多個汽車專業(yè)市場。**國際汽車城修配基地已于2009年3月開工建設(shè)，首期工程將于2009年底竣工并具備商戶入駐條件。公司注冊資本6000萬元，是從事地產(chǎn)開發(fā)、房屋經(jīng)營和租賃為主的房地產(chǎn)公司，公司已取得房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司目前擁有各類專業(yè)職稱的工程師15名。為業(yè)主提供卓越的品質(zhì)，高檔的服務(wù)，依法經(jīng)營，規(guī)范管理，以行業(yè)旗艦為目標打