【正文】 土消化，90%是由本地人、本地企業(yè)主或者在新安居住三年以上的客戶消費(fèi)，很少有其它區(qū)域的人來這里置業(yè)，外銷比例更是不到8%，這與寶安80%以上為外資企業(yè)很不諧調(diào)的，這種情況的出現(xiàn)即與關(guān)外白領(lǐng)工資普遍較低，能夠置業(yè)的比例極其有限有關(guān)，又與寶安工廠人員的流動性較強(qiáng)，白領(lǐng)也很少在周邊置業(yè)的需求有關(guān)。中心區(qū)將成為市場的熱點(diǎn)，在二、三年內(nèi)將有150萬平方米左右的量上市，大約有10家左右的樓盤、企業(yè)將在中心區(qū)擺下戰(zhàn)場。l 西鄉(xiāng)板塊崛起房地產(chǎn)消費(fèi)的重點(diǎn)方向已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移；新安老城區(qū)逐漸退出多年占據(jù)的老大地位，逐步被西鄉(xiāng)大道取而代之；這同時引起了房地產(chǎn)開發(fā)方向的轉(zhuǎn)移，實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)逐漸向北轉(zhuǎn)移，目前寶安主要的明星樓盤基本匯聚于此，以大益廣場、天驕?zhǔn)兰摇⒑趁髦?、蟠龍居、麗景城為代表。l 三大企業(yè)統(tǒng)治市場的局面將被打破因?yàn)殡x市中心較遠(yuǎn)，早期深圳特區(qū)城市化的大發(fā)展對于寶安的影響力很小，應(yīng)該說南山板塊的崛起到如今成熟并趨于飽和才帶動了寶安房地產(chǎn)市場的興起，所以，寶安房地產(chǎn)市場相對落后于特區(qū)，主要的市場被泰華、鴻榮源、富通三大發(fā)展商瓜分，其他中、小企業(yè)只能夠長期采取跟進(jìn)策略，而如今這種局面即將被打破。按目前的市場走勢，未來十年內(nèi)。l 土地資源的絕對優(yōu)勢，會使得市場供應(yīng)量持續(xù)上揚(yáng)《深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展戰(zhàn)略（1999—2010）》指出，、。而環(huán)境設(shè)計(jì)也更加豐富多彩。而發(fā)展商開發(fā)時，也對教育資源的整合特別看重，要么毗鄰名校，要么自己建校，或者合作辦學(xué)，千方百計(jì)強(qiáng)調(diào)良好的教育資源。l 開發(fā)節(jié)奏慢寶安房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏較慢，究其原因，一是市場單一，三大發(fā)展商市場份額大，消費(fèi)者對其有長期認(rèn)同感；二是其他開發(fā)商品牌發(fā)育滯后；對寶安房地產(chǎn)市場來說，這一特征是階段性的。比如泰華就占據(jù)前進(jìn)路兩側(cè)的路燈旗位置，其他樓盤就不能在前進(jìn)路上發(fā)布路燈旗廣告。(3)開發(fā)與競爭特點(diǎn)l 大發(fā)展商壟斷寶安市場寶安房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)寡頭壟斷的態(tài)勢，泰華、鴻榮源、富通三大發(fā)展商占據(jù)了寶安大約70%左右的市場，其他十余家發(fā)展商僅能占據(jù)不多的市場。但也為未來價格提升留下了足夠的空間。南部比北部價格偏低1000多元，原因主要在于城市環(huán)境、配套的影響。l 新安均價寶安最高在寶安新安地區(qū)，房地產(chǎn)價格也逐漸走高，從市場表現(xiàn)來看，2003年區(qū)域平均價格已在5000左右，高于寶安其他各個區(qū)域，包括龍華區(qū)域。這些塔樓大多一梯六戶以上。l 產(chǎn)品素質(zhì)不高,升級換代不明顯 寶安地區(qū)文化略為傳統(tǒng)和保守，不僅僅表現(xiàn)在生活習(xí)俗上，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)方面，大量的借鑒港式的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，小區(qū)環(huán)境只有綠化沒有園林,處于粗放的開發(fā)方式,注重細(xì)節(jié)的精品社區(qū)至今沒有出現(xiàn)，只是近來開發(fā)的產(chǎn)品有一些新的建筑符號出現(xiàn)，但本質(zhì)上還沒有革命性的產(chǎn)品升級換代。1999年，受需求突然增長的影響，空置房得到一定的消化，空置量有了較大幅度的下降，但2001年以來，空置量又逐漸增長起來，應(yīng)該值得警惕。l 自1996年至2000年，寶安的房地產(chǎn)價格指數(shù)呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢，但下降幅度不是很大，表明寶安的房地產(chǎn)市場價格比較平穩(wěn)，波動幅度不大。l 自1996年以來，寶安的需求量呈逐年上升的趨勢，但自2001年起，增長的勢頭突然加速，2001年的需求比2000年增長了21%，%，2003年一季度，需求更是旺盛。小結(jié)：從寶安房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段論看，要使本項(xiàng)目引領(lǐng)潮流，脫穎而出，必須：跨越整體市場的賣家居階段，進(jìn)入賣環(huán)境階段和賣生活方式中間階段。需要說明的是，廣州、上海等地的房地產(chǎn)市場發(fā)展并沒有先例可循，是一個階段一個階段按部就班地走過來的。相反將有大批的中下游開發(fā)商被市場淘汰。主要表現(xiàn)在：在這個階段房地產(chǎn)市場正從無序到有序的轉(zhuǎn)變，市場將會規(guī)范化。我們可以從這些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾個階段：市場發(fā)育程度短缺市場 供求平衡、相對飽和 過剩市場（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺） （結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩）產(chǎn)品提升階段地段 家居 環(huán)境 服務(wù)管理 文化生活方式買家認(rèn)識階段認(rèn)地段 認(rèn)家居 認(rèn)環(huán)境 認(rèn)服務(wù)管理 認(rèn)品牌競爭層面提升資源（土地） 銷售 設(shè)計(jì) 資源整合 全方位競爭（企業(yè)競爭）企業(yè)狀態(tài)提升項(xiàng)目公司 專業(yè)公司 管理公司 全能冠軍追求境界提升看得見摸得著 看得見摸不著 看不見摸不著但感受得到寶安 廣州、特區(qū)注：粗虛線代表寶安房地產(chǎn)市場目前所處的階段， 細(xì)虛線代表廣州、深圳特區(qū)房地產(chǎn)市場目前所處的階段。從房地產(chǎn)階段論來看寶安房地產(chǎn)的開發(fā)水平綜觀中國的房地產(chǎn)市場，我們不難發(fā)現(xiàn)，發(fā)育得最成熟的是廣州、上海及深圳特區(qū)等發(fā)達(dá)地區(qū)。最大的表現(xiàn)將是住宅需求將從居家型向舒適型轉(zhuǎn)變。濱海城區(qū)開發(fā)是一個世界性的趨勢，寶安中心區(qū)因其自然條件的優(yōu)越以及周邊設(shè)施的配合，加上市場經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的環(huán)境，使其開發(fā)水到渠成，同時還滿足了深圳打造濱海城市的發(fā)展方向，相信加以時日，一座代表寶安形象、提升深圳魅力的濱海中心城區(qū)將會浮出水面。中心區(qū)的規(guī)劃以海洋生活形態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上形成四大特點(diǎn)：一是沿濱海大道內(nèi)側(cè)設(shè)置一個連續(xù)的帶狀城市公園，沿核心區(qū)外圍營造一個郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)；二是設(shè)置兩條主軸線，中央綠軸以中央廣場、中央公園、海濱廣場為主線，發(fā)展主軸以購物廣場、步行街為主線；三是由行政、文化、商業(yè)金融及商務(wù)辦公組成的核心區(qū)、商業(yè)和商住混合組成的混合區(qū)、居住和居住配套設(shè)施組成的居住區(qū)組成；四是地鐵一號線經(jīng)由深南大道至新湖路下通過中心區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)置了三個站點(diǎn)，周圍形成四個商業(yè)中心。是寶安作為城市次中心，西部發(fā)展軸線的重要結(jié)點(diǎn)，前海物流中心的重要支撐，深圳大型會展功能的組成部分之一，同時還是寶安區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和信息中心。寶安中心區(qū)的建設(shè)與城市濱?；慕ㄔO(shè)區(qū)域深刻融合，高度契合，以國際級的規(guī)劃和建設(shè)，成為深圳21世紀(jì)濱海城市的樣板。海洋生活很難在深圳得到體現(xiàn)。l 濱海中心城區(qū)浮出水面21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，21世紀(jì)的中國沿海城市也將走向海洋。在中國城市化大發(fā)展的時代，中國的三大城市群落已初具規(guī)模，珠三角城市群將成為帶動南中國發(fā)展的龍頭，深圳將越來越緊密的融入珠三角，在這深、珠一體化的時代，寶安作為深、珠聯(lián)系的節(jié)點(diǎn)，其戰(zhàn)略地位也不斷加強(qiáng)，其城市建設(shè)也將以此為契機(jī)獲取飛速的發(fā)展。l 深圳、香港與珠三角聯(lián)結(jié)的節(jié)點(diǎn)寶安位于深圳的西部，是深圳與東莞、廣州、珠海、佛山等城市連接的必經(jīng)之路，107國道、廣深公路、沿海高速公路等均經(jīng)過寶安境內(nèi)，深圳機(jī)場也位于寶安，可以說，深圳與珠三角聯(lián)系的紐帶，有80%都位于寶安。郊居化的潮流正出現(xiàn)，深圳的城市效應(yīng)正在向關(guān)外轉(zhuǎn)移，南頭、布吉、梅林關(guān)的交通流量不斷增大，龍華、布吉等地的房地產(chǎn)開發(fā)量大幅度上升，關(guān)外置業(yè)已被越來越多的市民所接受，地鐵建設(shè)、港灣大道、鹽壩公路等道路體系布局更多的考慮到特區(qū)內(nèi)外的緊密聯(lián)系，深圳特區(qū)內(nèi)的城市功能的溢出效應(yīng)越來越明顯。深圳市的城市化水平已超過了70%，處于城市化發(fā)展平緩階段、工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時期，城市進(jìn)入了平緩發(fā)展期，在這階段，中心城市的城市效應(yīng)逐漸向周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，最終形成中心城市與衛(wèi)星城鎮(zhèn)聯(lián)合發(fā)展，整體協(xié)調(diào)的城市發(fā)展趨勢。目前的寶安城市化率為46%，正是城市化、工業(yè)化的高速發(fā)展階段。這個過程包括三個時期：即初期的平緩準(zhǔn)備階段，中期的高速發(fā)展階段，后期的平緩成熟階段；各階段對應(yīng)的城鎮(zhèn)化水平分別為：小于30%、位于30％～70％之間和大于70％之后；所對應(yīng)的工業(yè)化進(jìn)程為啟動時期、高速發(fā)展時期，工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時期。它主要表現(xiàn)為人口空間布局結(jié)構(gòu)的改變，即人口密度的增大，表現(xiàn)為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的空間轉(zhuǎn)移。未來，深圳將形成以特區(qū)為核心，以交通干線為指向，向北呈西、中、東放射的三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸，寶安中心區(qū)作為深圳的次區(qū)域中心，服務(wù)于寶安片區(qū)及特區(qū)的周邊區(qū)域，與前海形成優(yōu)美的濱海城區(qū)，未來的寶安與特區(qū)的關(guān)系將逐漸緊密起來。l 相對獨(dú)立的發(fā)展城區(qū)寶安與特區(qū)一城兩制，在文化、經(jīng)濟(jì)以及政策等方面都有不小差異，在特區(qū)二十多年的發(fā)展過程中，寶安的發(fā)展是相對獨(dú)立的，特別是在城市人文方面，呈現(xiàn)出明顯的獨(dú)立發(fā)展趨勢。l 工業(yè)化水平高寶安因?yàn)榈貜V人稀，一直是深圳工業(yè)發(fā)展的重要基地。寶安城市特點(diǎn)l 城市化率較高2002年底，深圳城市化率為72%左右，寶安城市化率為46%，處于一個相對較高的階段。寶安經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r寶安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，2002年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值433億元，%，%，人均GDP26959元，超過3000美元。寶安倚山傍海，風(fēng)景秀麗，物產(chǎn)豐富，作為深圳市西部重要交通樞紐，是構(gòu)筑由香港、澳門、深圳、廣州、珠三角城市群等組成的區(qū)域化、國際化的城市網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，同時也是深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。區(qū)政府駐新安（原寶安縣城）。全區(qū)面積733平方公里。.. . . ..一、寶安區(qū)態(tài)勢分析21世紀(jì)的寶安，與特區(qū)逐漸融合，寶安的發(fā)展是深圳持續(xù)前進(jìn)的必然結(jié)果，寶安中心區(qū)將成為深圳濱海城市的形象代表，天時與地利將使寶安城市發(fā)展迅速升溫，房地產(chǎn)業(yè)迎來一個黃金周期。寶安發(fā)展概述寶安位于深圳西北部，珠江口東岸，是深圳市六大轄區(qū)之一，南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，處于深圳與香港、澳門、廣州乃至整個珠三角城市群聯(lián)系的交通要道之上。于1992年11月11日建制。全區(qū)轄新安、福永、沙井、松崗、公明、石巖、龍華、觀瀾8個鎮(zhèn)及光明街道辦事處，設(shè)16個居民委員會和106個村民委員會，人口130多萬。區(qū)政府駐新安鎮(zhèn)（原寶安縣城），與南山區(qū)一關(guān)之隔。%；商品房銷售量為14081套，%，；，農(nóng)民收入10980元。各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)齊全，城市環(huán)境優(yōu)美，道路交通暢通，寶安正處于城市化飛速發(fā)展的階段，未來幾年，龍華新城、寶安中心區(qū)、公明衛(wèi)星城以及沙井新城的建設(shè)將如火如荼，寶安正全面建設(shè)21世紀(jì)的小康社會。2002年，%，占深圳工業(yè)增加值的25%，%，工業(yè)化水平相當(dāng)高。在未來幾年這一情況將有所改變，按照深圳未來的城市規(guī)劃，深圳將發(fā)展7個衛(wèi)星城鎮(zhèn)：寶安區(qū)的新安中心城、龍華新城、沙井新城、公明新城和龍崗中心城、布吉新城、橫崗新城。寶安面臨大的發(fā)展機(jī)遇l 城市化發(fā)展的黃金時期中國城市化的階段位置城市化是人們的生產(chǎn)方式、生活方式、交換方式轉(zhuǎn)化升級過程中經(jīng)濟(jì)、政治、文化等社會活動向特定空間集聚的過程。世界城市發(fā)展史上，有一個共同規(guī)律——這就是被描述為“納瑟姆S曲線”的城市化規(guī)律：所有發(fā)達(dá)國家的城市化大體上都經(jīng)歷了類似正弦波線上升階段的過程。其中的兩個拐點(diǎn)為30％和70％。l 深圳城市功能溢出效應(yīng)明顯經(jīng)過二十多年的發(fā)展，深圳市的城市建設(shè)進(jìn)入了一個新的歷史發(fā)展時期，城市空間將不斷擴(kuò)展。目前特區(qū)內(nèi)開發(fā)土地有限，城市發(fā)展趨于飽和，城市功能已非常完善，表現(xiàn)在城市建設(shè)上是——越來越多的市政工程屬于修補(bǔ)、完善的性質(zhì)，而不是提升、改變的性質(zhì)。在特區(qū)城市效應(yīng)的帶動下，寶安、龍崗兩抵的城市化水平將得到一個飛速發(fā)展的引擎，城市形象、城市面貌、城市功能等將得到充分的提升。寶安已成為深圳與珠三角聯(lián)系的節(jié)點(diǎn)。而從更大的眼光來看，粵港一體化已成為現(xiàn)實(shí)，寶安的戰(zhàn)略地位將上升為粵港一體化的重要節(jié)點(diǎn)，在粵港一體化進(jìn)程不斷深入的背景下，寶安也將獲得更寬廣的發(fā)展空間。深圳作為一個沿海城市，但在開發(fā)建設(shè)伊始即受傳統(tǒng)的內(nèi)陸城市建設(shè)思想的影響，將深圳建設(shè)成有著濃郁內(nèi)陸城市色彩的“沿?！背鞘?，許多建筑都無法享受海洋與海景。21世紀(jì)的今天，深圳將逐漸改變這一城市建設(shè)道路，深圳大力提倡濱海生活，紅樹灣、前海、后海乃至大梅沙已成為深圳地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。寶安中心區(qū)面臨珠江出?？冢瑩碛屑s4公里的海岸線。整個中心區(qū)規(guī)劃用地720公頃，規(guī)劃居住人口17萬人，其基礎(chǔ)配套服務(wù)輻射人口300萬。寶安中心區(qū)將與前海灣連為一體，形成一個類似香港維多利亞港灣式的濱海城市中心城區(qū)，其目的不僅在于刺激經(jīng)濟(jì)的增長，制造旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且在于營造舒適的生活空間及創(chuàng)造高質(zhì)量的城市空間，與羅湖、福田中心城區(qū)相呼應(yīng)，共同構(gòu)成具有亞熱帶特色的濱海城市中心的兩極，形成啞鈴結(jié)構(gòu)，二者相輔相成，共同發(fā)展，共同促進(jìn)深圳向更完善、更杰出的“以人為本”的集最佳居住、生活、創(chuàng)業(yè)等功能一體化的城市發(fā)展。二、房地產(chǎn)態(tài)勢分析寶安目前的房地產(chǎn)水平正處于一個相對落后的階段，但也是一個飛速發(fā)展的階段，未來幾年在承接深圳城市效應(yīng)的基礎(chǔ)上，寶安的房地產(chǎn)市場將有一個大的發(fā)展。最終引發(fā)市場供應(yīng)質(zhì)的轉(zhuǎn)變。這些地區(qū)經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展和摸索，領(lǐng)先形成了比較成熟的市場競爭機(jī)制。從上表我們大致可判斷，目前廣州、深圳特區(qū)的房地產(chǎn)市場正處于一個基本成熟的層次，而寶安與他們相比較，則還基本處于：結(jié)構(gòu)性短缺市場——賣家居向賣環(huán)境過渡——注重小區(qū)設(shè)計(jì)——追求看得見摸不著的階段。市場將對房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行洗牌，一些有實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌的公司與善于學(xué)習(xí)、借用外腦的公司將迅速發(fā)展，并且越來越強(qiáng)。這也是一個產(chǎn)生黑馬的時代，將有一批新生力量成為地產(chǎn)翹楚。而寶安則可以借鑒先進(jìn)地區(qū)的一些經(jīng)驗(yàn)，從而快速成長，某些階段可以同時發(fā)展，并形成跳躍式的發(fā)展模式。寶安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀寶安區(qū)歷年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)（單位：萬平方米）時間批準(zhǔn)預(yù)售面積銷售面積空置面積價格指數(shù)1996199719981999200020012002//2003一季度//資料來源：2002年深圳房地產(chǎn)年鑒，及相關(guān)報(bào)刊l 在2000年之前，寶安的房地產(chǎn)市場的上市面積比較小，但在2001年受前兩年市場求大于供的供求關(guān)系影響，預(yù)售面積大幅度提升，%，產(chǎn)生了井噴的行情。在整體上，寶安市場呈現(xiàn)出供求兩