【正文】 向。6．防火間距及消防通道。4．建筑體型、景觀及環(huán)境的要求。2．各類建筑所占比例。4．市場定位。2．建筑物的面積指標（總面積及組成部分的面積分配）。2．準確反映企業(yè)的建設(shè)意圖。1 / 175管管 理理 制制 度度 匯匯 編編AAAA房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二 O 一 一 年 三 月2 / 175目 錄第一章 設(shè)計管理1．1 施工圖設(shè)計任務(wù)書編制辦法1．2 面積核算辦法1．3 設(shè)計圖紙資料檔案管理制度1．4 圖紙會審制度附件 參會簽到記錄附件 修改記錄附件 專家咨詢會議報告1．5 圖紙內(nèi)部會審制度1．6 設(shè)計變更管理1．7 設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制辦法1．8 景觀設(shè)計任務(wù)書編制辦法1．9 配套工程設(shè)計任務(wù)書編制辦法1．10 設(shè)計方案評審辦法1．11 房產(chǎn)開發(fā)集團與房產(chǎn)營銷工作對接制度附件 土地購置工作分工及流程附件 AA 營銷— AA 房產(chǎn)開發(fā)項目前期 規(guī)劃對接流程附件 AA 營銷— AA 房產(chǎn)開發(fā)項目園林與 銷售配套對接流程附件 AA 營銷— AA 房產(chǎn)開發(fā)項目綜 合配套對接流程第二章 工程施工管理3 / 1752．1 質(zhì)保期內(nèi)的房屋維修管理辦法附件 質(zhì)保期內(nèi)房屋維修申請單附件 質(zhì)保期內(nèi)房屋維修竣工驗收單2．2 項目管理實施細則2．3 工程管理實施細則2．4 房產(chǎn)開發(fā)集團與物業(yè)管理工作對接制度附件 AA 房產(chǎn)開 發(fā)與物業(yè)管理交接驗收流程圖附件 竣工資料表附件 房屋圖紙移交登記表附件 房屋鑰匙登記表附件 房屋設(shè)備移交清單附件 整改通知單附件 房屋設(shè)備登記表附件 整改通知回執(zhí)附件 9：房屋驗收登記表第三章 造價管理3．1 開發(fā)建設(shè)項目結(jié)算核算辦法3．2 開發(fā)建設(shè)項目資金管理辦法3．3 工程保修金清算管理辦法3. 4 折抵業(yè)務(wù)管理辦法第四章 質(zhì)量安全管理4 / 1754. 1 工程實施階段的工程質(zhì)量管理制度第五章 招標采購管理5. 1 招標管理辦法附件 招標及合同確定流程附件 審批程序5. 2 合同的簽訂、管理制度5. 3 開發(fā)建設(shè)項目材料設(shè)備采購、供應(yīng)、驗收管理辦法附件 材料、設(shè)備進貨驗收流程圖第六章 資產(chǎn)管理6. 1 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理辦法6. 2 辦公類資產(chǎn)管理辦法第七章 檔案管理7．1 檔案管理制度第八章 人事管理8. 1 人事管理制度附件 招聘管理流程附件 招聘需求表附件 AA 房產(chǎn)員 工應(yīng)聘登記表附件 面試評價表8. 2 公文處理暫行規(guī)定8. 3 行政辦公規(guī)范管理制度5 / 1758. 4 培訓(xùn)管理辦法附件 1：《培訓(xùn)需求申請表》附件 2：《年度培訓(xùn)計劃表》附件 3：《計劃外培訓(xùn)申請表》附件 4：《培訓(xùn)協(xié)議書》附件 5：培訓(xùn)管理流程6 / 175第一章 設(shè)計管理 施工圖設(shè)計任務(wù)書編制辦法一、方案規(guī)劃（一）目的為規(guī)范、指導(dǎo)工程設(shè)計任務(wù)書的編寫工作，特制定本方案。（二）方案編寫原則1．遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)及標準。二、設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容（一）工程概況（略）（二）經(jīng)濟指標1．用地面積。3．總投資控制。（三）城市規(guī)劃的要求1．建筑紅線范圍（四角坐標）及后退紅線的要求。3．建筑高度、層數(shù)。5．占地系數(shù)、綠化系數(shù)、容 積率的要求。7．主要及次要出入口與城市道路的關(guān)系。9．對污染、噪聲、粉塵等環(huán)境保護的要求。11．對市政、煤氣、熱力、給排水、電力、電信等管線的布置要求。2．建筑群體與個性的體型結(jié)合。4．建筑物視線焦點部位的重點處理要求。（五）使用空間設(shè)計方面的要求1．使用空間的平、剖面形狀及組成。3．使用空間序列、導(dǎo)向、功能。7 / 175（六）平面布局的要求1．各組成部分的面積比例及使用功能的要求。3．水平與垂直交通的布置與選型要求。5．防火、防煙、安全疏散及消防指導(dǎo)中心。7．輔助用房的設(shè)置，如煤氣、熱力、 給排水、電力、電信等專業(yè)機房及管井的要求。2．有特殊使用層要求的高度。（八）室內(nèi)裝飾要求1．一般用房的裝飾要求。3．對有特殊使用要求的裝飾。2．抗震結(jié)構(gòu)的設(shè)計要求。4．人防和特種結(jié)構(gòu)的設(shè)計要求。（十）設(shè)備設(shè)計要求1．對煤氣設(shè)置、調(diào)壓站及管網(wǎng)的要求。3．排水系統(tǒng)管網(wǎng)、污水處理及化糞池等。5．電氣系統(tǒng)的電源、負荷、變配電房、高低壓設(shè)備、防雷等的要求。（十一）消防設(shè)計要求1．消防等級。3．自動報警系統(tǒng)。5．安全疏散口的數(shù)量、位置、距離和疏散時間。（十二）環(huán)境設(shè)計要求1．總體環(huán)境設(shè)計要求。3．環(huán)境設(shè)施設(shè)計要求。2．人車流分析、景觀分析。4．結(jié)構(gòu)、水、電、消防、人防專業(yè)圖紙。_____________________項目（高層）施工圖設(shè)計指引編制單位：AAAA 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二 0 一 年 月 目 錄第一章 總圖、建筑專業(yè)9 / 175第二章 結(jié)構(gòu)專業(yè)第一篇 高層項目總圖、建筑專業(yè) 施工圖設(shè)計指引目 錄1................................................................................................................重點提示 22............................................................................................................總平面設(shè)計 2.............................................................................................................道路設(shè)計 2.............................................................................................................豎向設(shè)計 3.............................................................................................................綜合管網(wǎng) 3.............................................................................................................配套設(shè)施 43................................................................................................................戶內(nèi)空間 5...........................................................................................................砌筑材料： 5.........................................................................................................................門 5 ................................................................................窗、空調(diào)百葉及護欄設(shè)計： 7...........................................................................................................廚房設(shè)計： 9.......................................................................................................衛(wèi)生間設(shè)計： 10...............................................................................................陽臺及頂躍露臺： 13.....................................................................................................................空調(diào) 154................................................................................................................公共空間 17...........................................................頂層屋面（含上人屋面和非上人屋面）： 17 ........................................................................................標準層交通、設(shè)備核： 17...........................................................................................入戶大堂及電梯廳： 19...............................................................................................................架空層： 21...........................................................................................................車庫設(shè)計： 21.......................................................................................................商業(yè)和會所： 23...............................................................................................小區(qū)入口及圍墻： 245................................................................................................................建 筑標高 25重點提示應(yīng)保證強規(guī)控制性要求。消防問題按消防部門意見設(shè)計?？偲矫嬖O(shè)計道路設(shè)計住宅單元出入口（含獨立入戶的底躍戶型大門）距車行道最近距離應(yīng)≥3 米，并應(yīng)作無障礙設(shè)計，同時應(yīng)明確各棟建筑物出入口踏步、坡道的具體作法；其余高出路面的建、構(gòu)筑物且無人行出入口的一側(cè)與車行道路的距離均應(yīng)≥2m。不推薦道路停車。角度≥90 度的急轉(zhuǎn)彎道，彎道處的車道寬度應(yīng)滿足最小 6M 的轉(zhuǎn)彎半徑。豎向設(shè)計為避免場地內(nèi)出現(xiàn)倒坡，豎向設(shè)計圖中除了應(yīng)標出所有車行道的坡度、坡長以及邊坡點位置外，還應(yīng)標出住宅單元出入口至小區(qū)道路之間人行通道的坡度、坡長以及變坡點。所有住宅單元的入口大堂（門廳）標高必須高于室外地坪(景觀完成面)不少于 300mm。 （內(nèi)部門廳同住宅或底商層高，33 層塔式住宅樓如受到建筑總高度消防限高的限制，大堂標高高于室外 300mm）。應(yīng)明確切坡、開挖、回填土等特殊地形，以及相鄰建筑高差的專門處理措施。綜合管網(wǎng)如項目分期開發(fā)，需要首先根據(jù)項目整體的修建性詳細規(guī)劃完成綜合管網(wǎng)的總體方案，并在此整體綜合管網(wǎng)的框架下，完成各分期的綜合管網(wǎng)施工圖設(shè)計。如遇場地內(nèi)有周邊場地過境管、線，且不能遷建到小區(qū)外時，在小區(qū) 綜合管網(wǎng)自成體系的基礎(chǔ)上，采取“ 等徑還管”原則提供相應(yīng)的過境管、線設(shè)計。當遇市政綠化、城市排水干管等控制線時，管網(wǎng)和構(gòu)筑物也均不應(yīng)占用或進入控制用地范圍。應(yīng)明確道路兩側(cè)及小區(qū)內(nèi)雨水排水系統(tǒng)作法，室外大范圍的平臺、廣場、踏步及由室外到室內(nèi)的道路變坡處，應(yīng)設(shè)截水溝及篦子，形成排水管網(wǎng)。并不宜設(shè)在道路下。 一般情況下給水、排水管線要求從建筑物北側(cè)進入，天燃氣、采暖從建筑物南 側(cè)進入。開閉所應(yīng)結(jié)合總圖獨立設(shè)置，并應(yīng)結(jié)合地形采取必要的景觀遮擋措施，不應(yīng)設(shè)在小區(qū)入口附近。 （特別說明：廚衛(wèi)靠近樓板面墻體起始處應(yīng)澆筑200 高 C20 混凝土翻沿， 寬 度要同廚衛(wèi)間墻體。 ）（2）廚房、衛(wèi)生間及戶內(nèi)管井內(nèi)隔墻宜采用 100mm 加氣混凝土塊或粘土空心磚。砌筑原則：（1）當戶內(nèi)隔墻連接有≥200mm，且 ≯250mm 厚的結(jié) 構(gòu)短肢時，其 戶內(nèi)隔墻寬度同該結(jié)構(gòu)短肢。（3）當主臥與次臥隔墻有柱或墻時，應(yīng)優(yōu)先保證主臥墻面的平整。（5）當廚房與衛(wèi)生間隔墻有柱或墻時，應(yīng)優(yōu)先保證廚房墻面的平整。門選材要求：（1）入戶門應(yīng)選用鋼制防盜門