【正文】 的計(jì)算。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、資金時(shí)間價(jià)值的含義資金的時(shí)間價(jià)值就是資金經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值，也稱為貨幣的時(shí)間價(jià)值。第二章 財(cái)務(wù)管理的理論基礎(chǔ)（一）學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)本章，要求了解資金時(shí)間價(jià)值的含義，風(fēng)險(xiǎn)的劃分，單利和復(fù)利、現(xiàn)值和終值的概念和關(guān)系，理解資金時(shí)間價(jià)值的實(shí)質(zhì)，風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上深入理解如何運(yùn)用資金時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值進(jìn)行投資和籌資決策，掌握單利終值和單利現(xiàn)值、復(fù)利終值和復(fù)利現(xiàn)值、年金終值和年金現(xiàn)值的計(jì)算方法，以及風(fēng)險(xiǎn)衡量的方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的環(huán)境（1）識(shí)記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的環(huán)境；開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的外部環(huán)境經(jīng)濟(jì)體制；經(jīng)濟(jì)政策；經(jīng)濟(jì)周期；通貨膨脹；財(cái)務(wù)法規(guī)；金融環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的原則（1）識(shí)記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理原則。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容和任務(wù)（1）識(shí)記：資金籌集管理；資金使用管理；成本費(fèi)用管理；收入成果及分配管理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)和具體目標(biāo)（1）識(shí)記：企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)；企業(yè)財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo)。（三）考核知識(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)和具體目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容和任務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的環(huán)境（四）考核要求房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的概念（1）識(shí)記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的任務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)；財(cái)務(wù)活動(dòng)；財(cái)務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理。三、市場(chǎng)環(huán)境土地市場(chǎng)環(huán)境房產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境生產(chǎn)資料市場(chǎng)四、金融環(huán)境 金融市場(chǎng)的分類（1）按期限分類，金融市場(chǎng)可分為短期資本市場(chǎng)和長(zhǎng)期資本市場(chǎng)；（2）按功能劃分，金融市場(chǎng)可分為發(fā)行市場(chǎng)和流通市場(chǎng)；（3）按融資對(duì)象劃分，金融市場(chǎng)可分為資本市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)和黃金市場(chǎng)；（4）按地理范圍劃分，金融市場(chǎng)可分為地方性金融市場(chǎng)、全國(guó)性金融市場(chǎng)和國(guó)際性金融市場(chǎng)。稅收法規(guī)稅法中關(guān)于國(guó)家稅種的設(shè)置、稅率的高低、征收范圍、減免規(guī)定、優(yōu)惠政策等都會(huì)影響企業(yè)活動(dòng)。一般包括：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)體制經(jīng)濟(jì)政策經(jīng)濟(jì)周期通貨膨脹二、法律環(huán)境企業(yè)組織法規(guī)企業(yè)一般分為獨(dú)資企業(yè)、合伙制企業(yè)和公司制企業(yè)。第五節(jié)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的外部環(huán)境主要包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境和金融環(huán)境四項(xiàng)內(nèi)容。四、收支積極平衡原則要保證資金周轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行，不僅要做到在一定時(shí)期內(nèi)資金總量的收支平衡，而且要做到在一定時(shí)段上的收支平衡。二、收益風(fēng)險(xiǎn)均衡原則企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)必須對(duì)每一項(xiàng)具體的財(cái)務(wù)活動(dòng)，全面分析其收益性和安全性，按照風(fēng)險(xiǎn)和收益適當(dāng)均衡的要求來(lái)決定采取有利的行動(dòng)方案，并在實(shí)踐中趨利避害，爭(zhēng)取獲得更多的收益。第四節(jié)一、合理配置資金原則合理配置資金是指要通過資金活動(dòng)的組織和調(diào)節(jié)來(lái)保證各項(xiàng)物資資源具有最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)比例關(guān)系。目前，主要認(rèn)為財(cái)務(wù)管理目標(biāo)有以下幾種： 利潤(rùn)最大化目標(biāo)； 企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)； 股東財(cái)富最大化目標(biāo)；社會(huì)責(zé)任目標(biāo)及其與企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的關(guān)系。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn) 資金籌集任務(wù)重，管理周期長(zhǎng)； 財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大； 資金運(yùn)動(dòng)形式互不相同，管理方法多樣化； 資金占用時(shí)間長(zhǎng)，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)關(guān)系的具體內(nèi)容包括：（1）開發(fā)企業(yè)同其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；（2）與債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；（3）與被投資單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；（4）與其他企業(yè)單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；（5）與債務(wù)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；（6）與稅務(wù)等行政部門之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；（7）開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；（8）開發(fā)企業(yè)與職工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體任務(wù)：（1）城市土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)；（2）城市基本設(shè)施和配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)；（3）商品房的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)；（4）接受有關(guān)單位代建房屋或其他工程。本章的重點(diǎn)是掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)、內(nèi)容、任務(wù)和原則，難點(diǎn)是必須深入理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與一般財(cái)務(wù)管理的異同。二、課程內(nèi)容與考核目標(biāo)第一章 總 論（一）學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)本章，要求了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)和任務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義和特點(diǎn)以及影響各種外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的外部環(huán)境；理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)、內(nèi)容、任務(wù)和原則，深刻理解各種財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)的優(yōu)劣、開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)建立的具體目標(biāo)。學(xué)習(xí)本課程要緊密聯(lián)系實(shí)際來(lái)理解有關(guān)的理論問題，并以有關(guān)理論問題為指導(dǎo)研究各種業(yè)務(wù)方法問題，要虛實(shí)結(jié)合，防止單純注意具體方法的傾向。通過本課程的學(xué)習(xí)，要求自學(xué)者掌握財(cái)務(wù)管理的基本理論與房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特殊要求，具有從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的財(cái)務(wù)管理工作所必須的業(yè)務(wù)知識(shí)和工作能力，培養(yǎng)和形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域從業(yè)人員應(yīng)具備的專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理還涉及到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等多門課程的相關(guān)知識(shí)，學(xué)習(xí)和熟悉這些相關(guān)課程的內(nèi)容，才能為學(xué)好本課程打下堅(jiān)實(shí)的知識(shí)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理與企業(yè)財(cái)務(wù)管理既有聯(lián)系又有區(qū)別。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理（8058）自學(xué)考試大綱一、課程性質(zhì)與設(shè)置目的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理是高等教育自學(xué)考試物業(yè)管理專業(yè)的一門專業(yè)課，是專業(yè)性和應(yīng)用性很強(qiáng)的一門經(jīng)濟(jì)管理學(xué)科。本課程以房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)為中心內(nèi)容，以資金的籌集、投放、耗費(fèi)、收入和分配為框架，闡述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本概念、管理原則、管理制度等理論問題以及預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、分析等業(yè)務(wù)方法。一方面，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理是在充分結(jié)合了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)特殊性的前提下，闡述房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的具體內(nèi)容，突出了房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般企業(yè)的特定理財(cái)要求；另一方面，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的研究框架、邏輯思路、基本理論和方法又與企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有一致性，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本理論和基本方法在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的具體應(yīng)用。自學(xué)應(yīng)考者學(xué)習(xí)本課程的目的是：明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義、目標(biāo)和特點(diǎn)，認(rèn)識(shí)做好財(cái)務(wù)管理工作對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要意義；理解房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容，懂得各種財(cái)務(wù)活動(dòng)的聯(lián)系以及財(cái)務(wù)活動(dòng)同其他各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的聯(lián)系；掌握房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的各種業(yè)務(wù)方法，學(xué)習(xí)運(yùn)用財(cái)務(wù)管理的知識(shí)和技能為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理課程既有較強(qiáng)的實(shí)用性，又有較強(qiáng)的理論性。對(duì)業(yè)務(wù)理論問題要求加深理解，防止淺嘗則止，對(duì)業(yè)務(wù)方法問題則要求熟練掌握，學(xué)會(huì)在實(shí)踐中靈活運(yùn)用。通過本章的學(xué)習(xí)，要能明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理研究的主要內(nèi)容，領(lǐng)會(huì)有關(guān)的基本理論問題，為學(xué)好以后各章打下業(yè)務(wù)理論基礎(chǔ)。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性質(zhì)。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)、財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一種專業(yè)財(cái)務(wù)管理，是按照資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律，利用價(jià)值指標(biāo)對(duì)企業(yè)在土地和房屋開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織、預(yù)測(cè)、監(jiān)督和調(diào)節(jié)，正確處理各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系而實(shí)施的管理活動(dòng)。第二節(jié)一、企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理所要達(dá)到的整體目標(biāo)，它決定著具體目標(biāo)和整個(gè)財(cái)務(wù)管理過程的發(fā)展方向。二、企業(yè)財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo) 籌資管理目標(biāo) 投資管理目標(biāo) 資產(chǎn)管理目標(biāo) 成本費(fèi)用管理目標(biāo) 銷售收入管理目標(biāo) 收入分配管理目標(biāo)第三節(jié) 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌集的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入成果及分配管理二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的任務(wù) 合理籌集資金； 合理安排和嚴(yán)格監(jiān)督資金的使用，提高資金的使用效果； 正確分配企業(yè)利潤(rùn)，處理好企業(yè)與其他方面的財(cái)務(wù)關(guān)系； 實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財(cái)務(wù)紀(jì)律。資金合理配置是企業(yè)持續(xù)、高效運(yùn)營(yíng)必不可少的條件。三、成本效益原則成本效益原則，就是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的所費(fèi)與所得進(jìn)行比較分析，使成本與收益得到最優(yōu)組合，以謀取更多的盈余。五、利益關(guān)系協(xié)調(diào)原則要協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)外各方面的關(guān)系，維護(hù)相關(guān)利益者如國(guó)家、所有人、債權(quán)人、經(jīng)營(yíng)者、勞動(dòng)者等方面的合法權(quán)益，協(xié)調(diào)好他們的經(jīng)營(yíng)利益，以調(diào)動(dòng)他們的積極性，保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)。一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境是影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要因素。企業(yè)的組織形式不同，財(cái)務(wù)管理也有所不同。財(cái)務(wù)法規(guī)我國(guó)財(cái)務(wù)法規(guī)分為三個(gè)層次：（1）企業(yè)財(cái)務(wù)通則；（2）行業(yè)財(cái)務(wù)制度；（3）企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)制度。 金融市場(chǎng)的作用（1）企業(yè)籌資和投資的場(chǎng)所；（2）引導(dǎo)資本流向和流量，提高資本效率；（3）實(shí)現(xiàn)資本的轉(zhuǎn)換，分散風(fēng)險(xiǎn)；（4）為企業(yè)財(cái)務(wù)管理提供有用信息。（2）領(lǐng)會(huì)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)；財(cái)務(wù)活動(dòng)的四個(gè)方面；財(cái)務(wù)關(guān)系的具體內(nèi)容；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)。（2）領(lǐng)會(huì)：利潤(rùn)最大化目標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)；企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)；股東財(cái)富最大化目標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)；社會(huì)責(zé)任目標(biāo)。（2）領(lǐng)會(huì)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的任務(wù)。（2）領(lǐng)會(huì)：合理配置資金原則；收益風(fēng)險(xiǎn)均衡原則；成本效益原則；收益積極平衡原則；利益關(guān)系協(xié)調(diào)原則。（2）領(lǐng)會(huì)：經(jīng)濟(jì)環(huán)境；法律環(huán)境；市場(chǎng)環(huán)境；金融市場(chǎng)的分類；金融市場(chǎng)的作用。本章的重點(diǎn)是資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法及其相關(guān)概念的理解，難點(diǎn)是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)程度的量化及風(fēng)險(xiǎn)收益率的計(jì)算。二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算單利終值和單利現(xiàn)值的計(jì)算。復(fù)利終值和復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算。年金終值和年金現(xiàn)值的計(jì)算。①普通年金終值；②償債基金； ③普通年金現(xiàn)值。①預(yù)付年金終值計(jì)算；②預(yù)付年金現(xiàn)值計(jì)算。（4）永續(xù)年金第二節(jié)一、風(fēng)險(xiǎn)的含義和種類風(fēng)險(xiǎn)的含義風(fēng)險(xiǎn)即未來(lái)收益的不確定性。按風(fēng)險(xiǎn)可否分散，可將風(fēng)險(xiǎn)劃分為可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn)。（2）領(lǐng)會(huì)：資金時(shí)間價(jià)值的內(nèi)涵。風(fēng)險(xiǎn)管理（1）識(shí)記：風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；可分散風(fēng)險(xiǎn)；不可分散風(fēng)險(xiǎn) （2）領(lǐng)會(huì)：風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵；風(fēng)險(xiǎn)的種類；概率和概率分布；期望收益；方差及標(biāo)準(zhǔn)差；標(biāo)準(zhǔn)離差率；風(fēng)險(xiǎn)收益率。（4）綜合應(yīng)用：運(yùn)用概率和統(tǒng)計(jì)的方法對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值進(jìn)行定量判斷。本章的重點(diǎn)是掌握企業(yè)籌集資金的幾種主要方式、各種方式如何進(jìn)行取舍以及如何確定企業(yè)的籌資方案，難點(diǎn)是各種籌資方式資金成本的計(jì)算和最佳資金結(jié)構(gòu)的確定。一、資金籌集的動(dòng)機(jī)（1）新建籌資動(dòng)機(jī)；（2）擴(kuò)張籌資動(dòng)機(jī)；（3）償債籌資動(dòng)機(jī)；（4）混合籌資動(dòng)機(jī)。第二節(jié)一、資金來(lái)源渠道 國(guó)家和地方財(cái)政撥款 銀行信貸資金 非銀行金融機(jī)構(gòu)資金 其他企業(yè)資金 企業(yè)內(nèi)部資金 職工和民間資金 利用外資二、資金籌集方式（1）吸引直接投資。（3）銀行借款。（5）發(fā)行債券。（7）聯(lián)營(yíng)。一般包括：（1）用資費(fèi)用；（2）籌資費(fèi)用。（2）資金成本是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目可行性的重要標(biāo)準(zhǔn)。三、個(gè)別資金成本的確定 優(yōu)先股資金成本 普通股資金成本 長(zhǎng)期債務(wù)資金成本四、綜合資金成本的確定企業(yè)運(yùn)用不同籌資方式取得資金，其資金成本各不相同。五、確定最佳資金結(jié)構(gòu)最佳資金結(jié)構(gòu)的含義開發(fā)企業(yè)資金