【正文】 商貿(mào)購物中心。二、微觀市場(chǎng)環(huán)境：林牧總產(chǎn)值118億，居全省第2位，糧食總產(chǎn)量279萬噸，居全省第3位。GDP 值225億，金融存款額229億，居省內(nèi)第3位。 “九五”以來，達(dá)州的經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，綜合實(shí)力居四川省第五位。隨著外出打工人群的回流，以及交通通訊事業(yè)的發(fā)展，達(dá)州人的思想觀念更加開放，對(duì)居住環(huán)境的改善和物質(zhì)文化的繁榮提出了更高的要求，但目前卻缺乏與之相適應(yīng)的現(xiàn)代化商業(yè)中心。 達(dá)州市歷史悠久，上古屬巴地，至東漢設(shè)縣以來 ，歷來為州郡府縣所在地。文化因素 D、達(dá)州市城市發(fā)展方向和城市規(guī)劃主要思路：改造舊城區(qū)（通川區(qū)）、完善南城、向西外發(fā)展。 B、達(dá)州市雖然是一個(gè)農(nóng)業(yè)大區(qū)，但市委、市政府明確提出，除了把“三農(nóng)問題”的有關(guān)政策認(rèn)真執(zhí)行外，把達(dá)州市的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、第三產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展作為城市規(guī)劃來實(shí)施。 城市建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)由量變到質(zhì)變的階段。家庭結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)：向三口之家發(fā)展。男女比例為：1：。 B、人口：全市人口630萬，城市化水平不高，城鎮(zhèn)人口占17 %，其中通川區(qū)城鎮(zhèn)人口占72 %。達(dá)州市地處溫亞熱帶，年平均氣溫17度，四季明顯，氣候多變化。北接陜西、南鄰重慶、東連三峽，是川東北出川的咽喉和秦巴物質(zhì)集散地，被譽(yù)為川、陜、鄂、渝結(jié)合部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“金三角”，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。項(xiàng)目所在城市簡(jiǎn)介 （6）、現(xiàn)階段局部泡沫和結(jié)構(gòu)性失調(diào)不會(huì)影響大局。 （5）、全面建設(shè)小康社會(huì)，中國(guó)進(jìn)入一個(gè)重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)。 （4）、國(guó)家對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大住房建設(shè)投資，積極發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，各種優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間。 （3）、依照世界銀行的統(tǒng)計(jì)分析，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均GDP達(dá)到1500美元時(shí)，其住宅建設(shè)將達(dá)到峰值，住房消費(fèi)也會(huì)呈加速之勢(shì)，目前我國(guó)人均GDP遠(yuǎn)未達(dá)到這一水平，因而未來還有很大發(fā)展空間。根據(jù)專家分析，我國(guó)城市化率目前為35%，而發(fā)達(dá)國(guó)家的率為70%左右，按照發(fā)達(dá)國(guó)家走過的歷程，城市化率超過30%，國(guó)家經(jīng)濟(jì)就會(huì)加速發(fā)展，在城市化的發(fā)展過程中，大量的進(jìn)城農(nóng)民就是上述的消費(fèi)群體。 中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2003年及以后的較長(zhǎng)一段時(shí)間中，仍然會(huì)保持持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)如果加上農(nóng)村新建住宅，全國(guó)城鄉(xiāng)每年建房總量維持在現(xiàn)在的14億平方米上下。 把以上三項(xiàng)預(yù)測(cè)相加，21世紀(jì)的前20年。目前我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房有60多億平方米，按50年折舊計(jì)算，并適當(dāng)考慮有些住房到期未能拆除的因素，預(yù)計(jì)每年需拆除重建1億平方米。 （2）、從居住水平提高來預(yù)測(cè)。城市化30%50%，按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展前景另外： （7）、加入WTO后，雖然國(guó)外企業(yè)可能不會(huì)首先直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，但是會(huì)大量介入金融、評(píng)估、代理、咨詢等于房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)，這無疑會(huì)促進(jìn)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)運(yùn)作按國(guó)際規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。加入WTO后，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響將是全面利好。 房產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀分析五、環(huán)境特性分析：一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境一、I、商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審結(jié)論： 未充分考慮大商家和專業(yè)賣場(chǎng)入住的可能，設(shè)計(jì)和定位有失主觀。 未充分考慮利用地下商場(chǎng)出入口的配套銜接。 第二稿的步行梯位置處理不當(dāng)，有損商場(chǎng)整體外觀視覺效果，而第一稿的主入口處理更有利于展示商場(chǎng)整體外觀形象。 未充分考慮與一期工程擴(kuò)容的可能性。 層高普遍低矮，不利與展示形象。 扶梯方向位置處理欠妥。 商場(chǎng)進(jìn)出口全部重心在柴市街方向,不利于人流組織。 純住宅設(shè)計(jì)而未考慮寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店等商業(yè)功能，優(yōu)勢(shì)發(fā)揮不充分。 定位以中小戶型為主，與本項(xiàng)目地段結(jié)合得好。 建設(shè)再次調(diào)整第一稿E型，第二稿C型設(shè)計(jì)。 戶型選擇余地小，風(fēng)險(xiǎn)比第一稿加大。 銷售壓力和難度比第一稿加大很多。采光極差，屬“黑房”類。 布局合理，定位準(zhǔn)確。主力戶型B共42套面積 3171平米，占套數(shù)比 58 % ，面積比 %。E、第二稿住房分析：D、第二稿住房統(tǒng)計(jì)： 1 、主力戶型定位準(zhǔn)，設(shè)計(jì)合理，比例適當(dāng)，賣點(diǎn)突出。采光差，布局方正合理。但采光相對(duì)差，房間少且異型，預(yù)計(jì)有一定的銷售壓力。 戶型A定位為一次性置業(yè)，設(shè)計(jì)為一室一廳。但總面積仍然只有97平米，設(shè)計(jì)為三室兩廳單衛(wèi)。BB布局合理，定位合理，面積不浪費(fèi)，視距較遠(yuǎn)，采光好。 第一稿，共六十九戶,面積5429平米。B、第一稿住房分析: A、第一稿住房統(tǒng)計(jì)：三、規(guī)劃方案評(píng)審、分析 容積率：%二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及相關(guān)資料規(guī)劃紅線面積：3989平方米建設(shè)用地面積：1585平方米總建筑面積：19460平方米其中：商用面積：12510平方米 天洲二期項(xiàng)目地處達(dá)州市通川區(qū)的黃金地理位置,是達(dá)州市的城市中心,商業(yè)中心,在500米范圍內(nèi)有達(dá)州市最大的城市廣場(chǎng),人民公園可供休閑,有達(dá)州市市委,市政府等黨政機(jī)關(guān),有工商銀行等金融機(jī)構(gòu)為其服務(wù),有醫(yī)院,學(xué)校社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu),有柴市街商業(yè)長(zhǎng)廓,二馬路飲食一條街等商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。與天洲一期天洲大樓，市煙草公司，達(dá)高中相接,兩面臨街,有達(dá)州人民公園,街心花園,城市中心廣場(chǎng),金瀑布,假日茶樓,景點(diǎn)茗樓,水月云天,時(shí)尚吧,鐘樓舞廳,華夏大酒店,電信賓館,大眾賓館等可供休閑娛樂。有中國(guó)聯(lián)通,中國(guó)移動(dòng),中國(guó)電信,中國(guó)郵政等通信服務(wù)公司。500米內(nèi)有一，二小，達(dá)高中等學(xué)校。項(xiàng)目地塊附近通1118路公交車、出租汔車等交通非常方便。 三、天州二期項(xiàng)目簡(jiǎn)介D、運(yùn)用有效的營(yíng)銷控制手段，把握市場(chǎng)節(jié)奏，完美傳遞項(xiàng)目的相關(guān)信息，使開發(fā)效果最佳化。B、協(xié)助“天州項(xiàng)目”確立全新的經(jīng)營(yíng)策略，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。 總體目標(biāo)： 應(yīng)用專業(yè)知識(shí)和技能完成營(yíng)銷目的。營(yíng)銷目標(biāo)：D、后期參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更、工期配合、廣告推廣、銷售控制，協(xié)調(diào)提高整體效率。B、前期參與項(xiàng)目的調(diào)研、論證、SWOT等專業(yè)分析。 總體目的：全程服務(wù)，提供決策依據(jù)和支持。項(xiàng)目實(shí)施階段：提交營(yíng)銷報(bào)告，確定推廣策略與方式，細(xì)化營(yíng)銷思路．劃分銷售周期與各期主題。大致包括以下四個(gè)部分：前期論證階段：初步市場(chǎng)情況調(diào)查，確定可類比項(xiàng)目并針對(duì)性分析，SWOT分析，鎖定目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶，確定開發(fā)主題和思路。通過過對(duì)本地市場(chǎng)的深入了解，我們還掌握了大量關(guān)于本地消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的一手資料，為全面服務(wù)和全程參與房地產(chǎn)決策和管理提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。以協(xié)助開發(fā)商降低風(fēng)險(xiǎn)，提高利潤(rùn)為宗旨，與全國(guó)大型房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，如香港中原物業(yè)、香港怡高物業(yè)、中城房網(wǎng)、決策資源中心、王志剛工作室等建立了密切的聯(lián)系，薈萃了廣州、成都、重慶等發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)策劃和銷售管理人才。目前我們有上百萬平方米的樓盤直接操作經(jīng)驗(yàn)，數(shù)百個(gè)項(xiàng)目的間接操作經(jīng)驗(yàn)。公司骨干成員先后參與過廣東逸濤雅苑，成都九龍廣場(chǎng)、藍(lán)波名屋、錦江花園城、陶然居、重慶合川世紀(jì)花園、達(dá)州都市花園、天恒花園、五環(huán)花園、時(shí)代天嬌花庭、大竹鴻源星花園、大竹時(shí)代廣場(chǎng)等大中型項(xiàng)目的策劃和管理工作，2000年，我們率先在達(dá)州都市花園開始全程策劃和服務(wù)，一直以專業(yè)和熱情帶動(dòng)著全市房地產(chǎn)營(yíng)銷工作。只對(duì)實(shí)力派房地產(chǎn)投資和開發(fā)企業(yè)提供服務(wù)。先后2次榮獲過省工商評(píng)選的省級(jí)廣告行業(yè)文明先進(jìn)單位（全市僅兩家），在全省組織的多次設(shè)計(jì)大賽中，先后5次獲獎(jiǎng)，為全市爭(zhēng)得了榮譽(yù)。其中，日月廣告是一家專業(yè)廣告策劃公司，成立于1996年。 我們是誰？我們由兩家專業(yè)公司組成。 媒介總監(jiān)： 文案總監(jiān)： 易水執(zhí)行摘要 客戶：天州項(xiàng)目開發(fā)商主題：天州二期營(yíng)銷策劃報(bào)告縱橫營(yíng)銷專案組成員構(gòu)成策劃總監(jiān)： （略）公關(guān)推廣策略廣告與促銷手段 一、序言★ 本案旨在為天州開發(fā)商提供一種降低風(fēng)險(xiǎn)、增加利潤(rùn)的全新思路和操作方法。天州二期營(yíng)銷策劃報(bào)告一、序言二、營(yíng)銷目的與營(yíng)銷目標(biāo)三、天州二期項(xiàng)目簡(jiǎn)介四、規(guī)劃方案評(píng)審、分析住房規(guī)劃與分析商場(chǎng)規(guī)劃與分析五、環(huán)境特性分析 宏觀市場(chǎng)環(huán)境微觀市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境六、市場(chǎng)調(diào)查分析商業(yè)環(huán)境分析商圈分析商業(yè)趨勢(shì)概述七、機(jī)會(huì)與問題分析八 、市場(chǎng)營(yíng)銷策略開發(fā)策略市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位樓層定位定價(jià)策略營(yíng)銷階段控制策略九、整合營(yíng)銷構(gòu)想通過對(duì)達(dá)州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析，結(jié)合當(dāng)前發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)營(yíng)銷工作的先進(jìn)理念，根據(jù)天州項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定出適宜于天州二期的營(yíng)銷策略，目的在于使天州二期個(gè)性更突出，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低，銷售利潤(rùn)更大且更容易達(dá)到。 楊安 李 銳 設(shè)計(jì)總監(jiān)：唐紹華公司目前擁有員工近40人，是一群有能力、有熱情承接具有挑戰(zhàn)性工作的高信息含金量的青年工作者。以創(chuàng)意設(shè)計(jì)和策劃組織為特色?？v橫房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司是我市唯一一家合法注冊(cè)的專業(yè)房地產(chǎn)代理公司，集房地產(chǎn)調(diào)研、策劃、融投資、推廣、銷售為一體。我們做過什么？對(duì)年輕的房地產(chǎn)開發(fā)而言，我們是達(dá)州市行業(yè)的先行者。2002年5月，對(duì)外公開舉行面向社會(huì)的第一屆房地產(chǎn)策劃和銷售培訓(xùn)班，為我市培養(yǎng)和輸送了一批專業(yè)人才，可以說除了極個(gè)別在外地從事過房地產(chǎn)銷售的回達(dá)州人員之外，其余在達(dá)州受過正規(guī)培訓(xùn)的房地產(chǎn)銷售人員，幾乎全部出自我們的旗下。我們能做什么？我們倡導(dǎo)房地產(chǎn)全程服務(wù)的理念并身體力行。隨時(shí)掌握著發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)，每年用于培訓(xùn)、教育和更新知識(shí)的直接投資近10萬元人民幣。我們認(rèn)為：房地產(chǎn)銷售只占我們所能提供服務(wù)的比例僅為30％左右，其余影響項(xiàng)目成敗的因素都在我們的服務(wù)范圍之列。中期立項(xiàng)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)與評(píng)估，制定投資分析簡(jiǎn)報(bào)，專項(xiàng)市調(diào)與分析。項(xiàng)目管理階段：制定管理方案，確定售樓工具（樓書．DM單．工地包裝等）．管理培訓(xùn)一線人員，舉行促銷和廣告活動(dòng)，（制定平面．立體和流動(dòng)媒體計(jì)劃并實(shí)施），配合各相關(guān)部門，協(xié)調(diào)工程部、設(shè)計(jì)單位、物管部、銷售部、財(cái)務(wù)部的平衡和動(dòng)態(tài)關(guān)系。二、營(yíng)銷目的與營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷目的:★A、不僅僅完成銷售任務(wù)，而是創(chuàng)造更高的商業(yè)價(jià)值。C、中期參與項(xiàng)目的規(guī)劃評(píng)審、策略制定。★A、協(xié)助“天州項(xiàng)目”樹立領(lǐng)導(dǎo)品牌形象，增強(qiáng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的實(shí)力。C、 讓“天州項(xiàng)目”之核心概念和獨(dú)特賣點(diǎn)為目標(biāo)顧客所認(rèn)同，有效區(qū)隔市 場(chǎng)，降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。E、通過有效的傳播，激發(fā)目標(biāo)顧客的購買欲望與動(dòng)機(jī)，獲取項(xiàng)目銷售的全面成功。一、項(xiàng)目概況:“天洲二期”位于達(dá)州市通川區(qū)的中心地段，兩面臨街，再加上達(dá)州市地處川東北，交通輻射巴中、南充、萬洲、陜西的漢中、安康等地市，極利于大型綜合性商場(chǎng)的形成。市委、市政府均在300米內(nèi)，西南連柴市街，東南連通川南路，西北連來鳳路，北連通川北路。通川區(qū)醫(yī)院,達(dá)州市中心醫(yī)院門診部等醫(yī)院。工商銀行,中國(guó)銀行,財(cái)政局,稅務(wù)局等金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目附近有街心花園,地下商場(chǎng),通洲商城,通洲超市,漢唐超市,柴市街商業(yè)長(zhǎng)郎,百姓超市,鐘樓超市,二馬路餐飲一條街,通川農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。 住宅面積：7000平方米 覆蓋率70%設(shè)計(jì)單位：達(dá)州市建筑設(shè)計(jì)院施工單位：天州二期項(xiàng)目部其中BBC型共46套，%，占面積比68%。C型比BB2少了大陽臺(tái)，多一房間，面積多出21平米。對(duì)家庭人口較多，社會(huì)關(guān)系較密切，資金緊張型的客戶有相當(dāng)大的吸引力，并且采光好，布局合理。朝向好，視距遠(yuǎn)。 戶型E定位為一次置業(yè)，設(shè)計(jì)為兩室一廳，朝向好，視距短。比BB2多16平米，比主力戶型賣點(diǎn)差，預(yù)計(jì)銷售壓力大。C、第一稿住房分析結(jié)論： 2 、非主力戶型總量不多，定位準(zhǔn)，設(shè)計(jì)較合理，對(duì)A型建議更改設(shè)計(jì)，對(duì)E型可在定價(jià)上拉開差距。 第2稿，共72戶，面積 5429 平米。 平米，多一房間，少了大陽臺(tái)的賣點(diǎn)，主臥室比第一稿面積小，%，%。F、第二稿住房分析結(jié)論：G、住房規(guī)劃設(shè)計(jì)綜合分析結(jié)論： 第一稿的主力戶型比第二稿布局更合理，買點(diǎn)更突出，建議保留第一稿主力戶型設(shè)計(jì)。 建議保留第二稿A型戶型設(shè)計(jì)。 H、商場(chǎng)規(guī)劃評(píng)審與分析 在充分發(fā)揮本項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)從市場(chǎng)需求出發(fā)，調(diào)整商場(chǎng)的業(yè)態(tài)定位、功能要求，進(jìn)一步完善商場(chǎng)的設(shè)計(jì)思路。加入WTO后，對(duì)中國(guó)房產(chǎn)的影響（1）、降低關(guān)稅有利于降低建安成本；（2）、實(shí)行國(guó)民待遇將有利于境外人士購房；（3）、開放服務(wù)貿(mào)易，包括開放金融、保險(xiǎn)、零售商業(yè)會(huì)促進(jìn)寫字樓和商場(chǎng)的銷售；（4）、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入會(huì)加快我國(guó)住房金融的完善；（5）、汽車等代步工具加快進(jìn)入家庭將有利于影響郊外流動(dòng)，使開發(fā)空間擴(kuò)大；（6）、開放農(nóng)業(yè)會(huì)促進(jìn)農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)以降低成本，由此會(huì)造成大量農(nóng)民進(jìn)城，對(duì)小城鎮(zhèn)發(fā)展提出新的要求。（8）、未來5年隨著制度環(huán)境與國(guó)際接軌，中國(guó)房地產(chǎn)將緊隨技術(shù)潮流，抓住全球產(chǎn)業(yè)調(diào)整的契機(jī)，在全球房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中嶄露頭角，并向全球市場(chǎng)擴(kuò)張。 （1）、從城市化發(fā)展來預(yù)測(cè)。到2020年每人增加4平方米（），也遠(yuǎn)低于許多國(guó)家和地區(qū)。 （3）、從住房改造重建來預(yù)測(cè)。20年約新建108億平方米,相當(dāng)目前全國(guó)60億平方米城市住宅存量的近兩倍。 （1）、國(guó)家調(diào)整（降低）存款利率，很多人會(huì)選擇房產(chǎn)投資來保持資金的保值和增值。 （2）、房產(chǎn)業(yè)在今后較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，還有非常大的消費(fèi)（購買）群體。 A、 位置：達(dá)州市是進(jìn)出四川的門戶重鎮(zhèn)，是川東北經(jīng)濟(jì)、文化、交通樞紐和商貿(mào)中心。幅員面積16591平方千米，（東西180千米，南北長(zhǎng)225千米），達(dá)州市區(qū)（東經(jīng)109度30分，北緯31度12分），全市城市建設(shè)面積58平方千米。城鎮(zhèn)戶數(shù)31萬。家庭結(jié)構(gòu)（二口、三代、單身等）：夫妻+子女（或夫妻+子女+父母）。