【正文】 25398922001632432311508543104220027326351820465261236200372113391205252812402004808436622401570145120058454388224736041494資料來源:上海統(tǒng)計年鑒本項目交通十分便利，由鐵路客運專線上?？傉?、航空港、滋懸浮機場快線、城市軌道交通、地面公共交通五大層次的虹橋交通樞紐組成。結(jié)論: 擬建地點具備開發(fā)一個優(yōu)秀酒店的良好特征，這都基于一個預測，IBP發(fā)展商將繼續(xù)基礎設施建設，總體規(guī)劃和園區(qū)將不斷吸引來辦公租賃者，成為酒店的客源實體。l 周邊建筑外觀老舊，擬建地點建筑孤立。l 到上海的主要商業(yè)區(qū)(如外灘，南京路)距離比較遠。l 在城市西北部A20公路中段已形成交通樞紐。l 毗鄰周邊工業(yè)區(qū)和虹橋國際機場。具備得天獨厚的親水系、臨公園的環(huán)境優(yōu)勢。2．項目地理位置及周邊環(huán)境本酒店項目距離上海市中心12公里，位于北翟路，長寧路的延伸段與外環(huán)線，環(huán)西第1大道的交界處。在改善管理的情況下，這一地區(qū)酒店也很提高入住率水平。由于虹橋區(qū)十分靠近F1賽事場地，這個賽事和未來的相關(guān)活動給該區(qū)的酒店帶來更多的商機。對于展覽和會議業(yè)務，新國際展覽中心（SNIEC）使上海世貿(mào)商城失去更多舉辦大型國際交易會和展覽會的機會， 但這一地區(qū)對于一些小型的，專業(yè)的地方展覽活動仍然保持著活力，繼續(xù)保持對虹橋地區(qū)酒店的需求。隨著復興隧道，盧浦大橋和三環(huán)路的竣工和開通，從虹橋區(qū)到浦東和浦東機場的交通狀況明顯改善，旅行時間大大縮短。虹橋區(qū)做為上海的商業(yè)中心將保持強勁的發(fā)展，因為其地理位置更靠近西部和西南部工業(yè)區(qū)；它連接著江蘇到浙江省的高速公路；做為自由貿(mào)易區(qū)，為國際公司帶來稅務和商業(yè)利益。隨著所有的國際航班（包括香港和澳門）從虹橋機場移至浦東機場，空勤人員，轉(zhuǎn)機旅客和短程國際人員的酒店需求不斷轉(zhuǎn)移到浦東。同時,一些公司因擴張正在尋找更大的辦公室空間(尤其制整個樓層或幾層)，而這種辦公場地在虹橋區(qū)已經(jīng)很難找到。 目前，虹橋地區(qū)辦公樓的使用率仍然很高，并將持續(xù)保持對酒店的需求。同樣, 位于上海西南地區(qū)的酒店仍將繼續(xù)爭奪該地區(qū)市場份額，因為客戶將上海做為訪問長江三角洲地區(qū)主要城市包括杭州，蘇州，南京，無錫等的出發(fā)中心。隨著國內(nèi)、亞洲地區(qū)和全球經(jīng)濟發(fā)展，并靠近閔行、松江、嘉定、安亭和青浦等重要工業(yè)區(qū)，該地區(qū)酒店會繼續(xù)表現(xiàn)良好。面向未來，上海全面落實科學發(fā)展觀，構(gòu)建社會主義和諧社會，實施科教興市主戰(zhàn)略，加快推進國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心建設。2006年是“十一五”的開局之年基本，上海市國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)預計首次突破1萬億元，國民經(jīng)濟實現(xiàn)連續(xù)15年兩位數(shù)增長。預計經(jīng)過入市過渡期，我國將進入對外開放的新階段，在新一輪的開放中，上海將更加積極合理科學地引進外資，鼓勵外資企業(yè)參與加快推進上海國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心建設，參與重大基礎設施的投資和功能開發(fā)；鼓勵外資企業(yè)積極參與上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，參與上?，F(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)的發(fā)展；鼓勵外資企業(yè)積極參與上海國有企業(yè)的改組改造。上海將致力于堅持擴大開放的方針，在更大范圍更廣領域更高層次上參與國際競爭與國際合作。鑒于凱萊國際酒店有限公司的可行性報告和定位報告中包含大量的寶貴商業(yè)資料，酒店規(guī)范以及我們的專業(yè)知識產(chǎn)權(quán)，敬請貴司視本報告為商業(yè)機密及知識產(chǎn)權(quán)與之相應保護。上海東方國信實業(yè)有限公司酒店項目前期市場調(diào)研可行性分析及定位報告1目 錄概 述 3一．前期市場調(diào)研分析 41．宏觀經(jīng)濟情況分析 42．項目地理位置及周邊環(huán)境 73．本項目所在地交通、運輸狀況分析 104．本項目所在市區(qū)人口及勞動力情況 115．項目所在地旅游狀況分析 126．周邊市場同級/同類酒店競爭對手經(jīng)營狀況分析 15二. 市場定位、吸納目標、功能定位及管理模式定位建議 281．酒店項目整體市場定位建議 282. 酒店客源目標定位 303. 現(xiàn)有建筑物布局研究及設施初步定位 394. 項目功能定位建議 455．酒店設計關(guān)鍵點 516. 項目經(jīng)營理念及管理模式建議 59三．投資估算及經(jīng)營預測 621．酒店建筑投資估算 625. 客房平均房價及入住率預測 646. 餐飲收入預測 64 (單位:RMB) 65四. 市場調(diào)研及定位報告結(jié)論 661．項目酒店優(yōu)劣勢SWOT分析 662. 項目綜合競爭力分析 673. 項目整體經(jīng)濟效益分析 684. 項目不確定性分析 695. 可比性結(jié)論 7064概 述2006年12月21日對上海東方國信實業(yè)有限公司上海長寧區(qū)酒店項目進行了實地考察,同時針對該項目周邊酒店競爭環(huán)境、國信土地周邊宏觀經(jīng)濟、旅游狀況、酒店現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢及上海長寧區(qū)、虹橋區(qū)整體環(huán)境做了初步調(diào)研，在以市場為依托以數(shù)據(jù)為參考的前提之下，加以我們專業(yè)經(jīng)驗和國家旅游局對星級酒店的規(guī)范標準，針對性的就東方國信酒店進行了詳細市場調(diào)研，競爭對手分析，從地理位置，硬件設施以及品牌等方面最終確定本項目市場、客源定位，星級檔次、項目規(guī)模、功能布局、以及未來投資估算和經(jīng)營預測。本報告數(shù)據(jù)來源于上海統(tǒng)計年鑒以及上海市旅游局規(guī)劃統(tǒng)計處統(tǒng)計資料，上海旅游年鑒，上海部分房地產(chǎn)咨詢公司內(nèi)部數(shù)據(jù)以及凱萊集團信息資料庫等。再次感謝貴司給予的機會并期待未來有更好的合作！一．前期市場調(diào)研分析1．宏觀經(jīng)濟情況分析國民經(jīng)濟主要指標（2004－2005年底數(shù)據(jù)）項 目200420052005年為2004年%人口年末戶籍人口 （萬人）%勞動力從業(yè)人員（萬人）%國內(nèi)生產(chǎn)總值 （億元）%全社會固定資產(chǎn)投資 （億元）%固定資產(chǎn)投資 基本建設投資 （億元） %更新改造投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）%財政地方財政收入 （億元）%地方財政支出 （億元）%物價以1990年價格為100%居民消費價格總指數(shù)（%）%%%居民消費水平 非農(nóng)業(yè)居民 （元）1263113773%農(nóng)業(yè)居民 （元）75808663%資料來源:上海統(tǒng)計年鑒 項目城市發(fā)展前景在經(jīng)濟全球化加快發(fā)展的新形勢下，無論是科技創(chuàng)新還是體制創(chuàng)新，都要面對更加開放的環(huán)境。當前，上海對外開放的勢頭良好，上海已經(jīng)成為我國利用外資規(guī)模最大，投資領域最寬，跨國公司、研發(fā)中心集聚最多，外商投資效益最好的城市之一。截至2006年底，上海已累計吸引外資企業(yè)超過4萬家，合同外資超過1000億美元，實際到位的外資超過600億美元。透過這些數(shù)據(jù)和情況，可以清楚地看到上海發(fā)展的良好態(tài)勢。上海前進的腳步更加堅定有力，上海進一步顯現(xiàn)蘊藏的生機與活力。但上述工業(yè)區(qū)內(nèi)有競爭力的酒店增加可能會減少市場對虹橋區(qū)酒店的需求, 尤其是這些新增加酒店在價格、交通距離和設備設施相對更先進等方面更有競爭優(yōu)勢。上海也依然是休閑旅客參觀長江三角洲古鎮(zhèn)和城市的必經(jīng)之地。但是,明年酒店需求增長的出現(xiàn)一定壓力，因來年先前設在虹橋區(qū)的許多公司總部將遷到浦東區(qū)(譬如Honeywell)。因此他們將在其它地區(qū)尋找（如在企業(yè)中心廣場），這會為虹橋區(qū)的酒店需求帶來更多壓力。虹橋地區(qū)的酒店將獲得更多的國內(nèi)轉(zhuǎn)機和到虹橋機場的國內(nèi)航班旅客的酒店需求關(guān)注。這里仍有較大數(shù)量的土地可供開發(fā)；辦公租賃費用相對便宜。這使虹橋區(qū)的酒店更有能力從浦東市場爭取更多的對價格敏感的客戶以及一些空勤人員，但同時會限制與上海中心地區(qū)的酒店去競爭很多到虹橋區(qū)開會的高效益的客戶。但是，多數(shù)需求將被虹橋賓館和銀河賓館壟斷。虹橋酒店與位于城市中心的酒店相比，客戶提前預定客房的時間短，尤其那些在高峰時期從城市中心客滿酒店溢出的客戶。以上主要趨勢和問題可能對虹橋/長寧地區(qū)酒店市場構(gòu)成的影響：平衡各種因素， 2006年以后，虹橋酒店市場繼續(xù)適度增長，取決于主要業(yè)務群的增長和到達的水平。項目北部和東北部環(huán)繞蘇州河且緊臨環(huán)境優(yōu)美的公園,南與北翟路相接,西與外環(huán)線相臨。生態(tài)園區(qū)虹橋機楊延安西路虹橋交通樞紐北新涇IBP國際商務區(qū)內(nèi)環(huán)線市中心方向虹橋開發(fā)區(qū)項目位置v 項目地理位置優(yōu)勢與劣勢分析優(yōu) 勢劣 勢l 酒店做為工業(yè)園區(qū)開發(fā)計劃的一個重要部分，將因工業(yè)園活躍該地區(qū)并提升整個地區(qū)的號召力。l 沿中環(huán)路方便可以到達城市的各個區(qū), 并通過其便利連接延安路和成都高速路。l 臨水為酒店提供一個特殊的環(huán)境因素。l 目前該地區(qū)配套商業(yè)還處于低級和待開發(fā)階段。 但是，隨著商務園區(qū)工程的實施，這些狀況將改變。相信酒店也一定寓意將伴隨工業(yè)園的成熟獲得諸多方便的同步收益，本項目所在位置 項目區(qū)域內(nèi)酒店現(xiàn)狀項目酒店的地域特征,決定了其未來的基礎客源將來自虹橋,長寧地區(qū), 因此, 酒店競爭群體也將集中在這一區(qū)域內(nèi).v 經(jīng)初步調(diào)研,項目區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域目前共有酒店35家酒店 其中：五星級酒店4家：虹橋萬豪喜來登豪達揚子江萬麗酒店上海千禧海鷗大酒店四星級酒店7家：紅橋賓館銀河賓館虹橋迎賓館虹橋大酒店銀星假日國航龍柏三星以下、經(jīng)濟型快捷酒店19家。4．本項目所在市區(qū)人口及勞動力情況v 人口情況：根據(jù)人口及勞動力情況調(diào)查，全區(qū)戶籍人口截 止2005年為 ，%。項 目20042005農(nóng)民人均純收入73378342城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2595426677全市居民人均消費支出(元)項 目20042005農(nóng)村63297265城鎮(zhèn)1263113773資料來源:上海統(tǒng)計年鑒％，已實現(xiàn)連續(xù)7年保持增長率超過5％，這一良好勢頭充分證明項目所在地區(qū)的良好商業(yè)前景和穩(wěn)步發(fā)展的消費趨向。據(jù)悉，為了實現(xiàn)這一戰(zhàn)略新定位，到2010年，上海計劃實現(xiàn)旅游總收入3300億元人民幣，接待入境游客超過900萬人次，實現(xiàn)旅游外匯收入87億美元，%，將上海初步建成“世界著名旅游城市”。 上海市現(xiàn)有各類星級酒店320家，（套）。預計在未來五年間，2008年北京奧運會和2010年上海世博會的市場推動下，上海的高檔客房需求將面臨較大的上升空間，特別是三星級以上的高檔酒店投資額大，技術(shù)及管理水平要求高，而這正是酒店投資商抓住這次機遇，獲得可觀的投資回報的良好市場契機。同時，上海良好的投資環(huán)境及旅游市場也吸引了越來越多的國內(nèi)外客商及游人。據(jù)數(shù)據(jù)顯示：2005年上海全市320家星級飯店實現(xiàn)的利潤，有一半集中在近30家由國際管理集團經(jīng)營的飯店；這近30家飯店人均年利潤達2．57萬元人民幣，是其它飯店平均水平的9倍多。v 2006年1～11月旅游入境人數(shù)對比2006年1～11月旅游入境人數(shù)停留天數(shù)對比　與2005年度同比增長%總計5603708過夜人數(shù)4247898外國人3655731澳門同胞15152從這一角度可以體現(xiàn)上海旅游產(chǎn)業(yè)客源市場的良好前景。2006年本市預計外匯收入將突破40億美元，同比增長幅度繼續(xù)保持在10％以上。其中： 億元，%。v 地區(qū)旅游市場2000～2005年接待過夜旅游人數(shù)(單位：人)　20002001200220042005來滬國際旅游者人數(shù)(萬人次) 外國人 港澳同胞臺灣同胞國內(nèi)旅游者來滬人數(shù)(萬人次)64338255876185059012 外省市來滬旅游人數(shù)(萬人次)51776470679763466805 本市市民在本地旅游人數(shù)(萬人次)12561785196421592207平均每日到滬旅游者流量(萬人次) 來滬旅游者平均逗留天數(shù)(天/人)同比增長率(%)%%%%%資料來源:上海統(tǒng)計年鑒6．周邊市場同級/同類酒店競爭對手經(jīng)營狀況分析(詳見個案調(diào)研資料,信息來源:凱萊集團信息資料庫)萬豪虹橋酒店酒店2000年9月開業(yè)星級★★★★★電話02162376000座落地點長寧區(qū)虹橋路2270號報價RMB 管理公司萬豪國際集團管理企業(yè)性質(zhì)外資酒店企業(yè)傳真02162376222郵政編碼200336結(jié)算RMB 地理交通 距市中心/公里數(shù) 公里 距虹橋機場 公里 距火車站距離 公里 )) 距開發(fā)區(qū) 公里距浦東機場 公里 停