【正文】 范 》 和 《 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 》 國土資源局 《 關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知 》 建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知 》 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)的意見 》 鄭州市政府 《 房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法的通知 》 建設(shè)部 二、房地產(chǎn)法規(guī) 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 ?調(diào)整方向： 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲，同時規(guī)范整頓市場秩序 ?調(diào)控方式： 土地供應(yīng) —— 從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地，同時盤活存量、提高使用效率； 財稅政策 —— 將發(fā)揮更大的作用，有保有壓，對政策支持的小戶型會區(qū)別對待； 金融政策 。 第三產(chǎn)業(yè)當(dāng)前發(fā)展水平一定程度上制約和影響了商務(wù)市場的繁榮，但伴隨著未來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的開拓，商務(wù)市場還將迎來更廣闊的發(fā)展。 ?八大行業(yè)景氣指數(shù)七升一降： 國民經(jīng)濟(jì)八大行業(yè)中，除批發(fā)零售業(yè)景氣指數(shù)小幅回落外，其余七大行業(yè)均有不同程度提高； ?工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、信息傳輸及計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)景氣度上升最高： 房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)提高較大，分別比上季度和上年同期提高 ，達(dá)到 ，提高幅度為八大行業(yè)之首； 信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)景氣指數(shù)在高度景氣區(qū)間運(yùn)行，達(dá)到 ； ?企業(yè)家信心指數(shù)為 ，創(chuàng)出歷史新高 多數(shù)企業(yè)家對當(dāng)前及未來宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展保持樂觀態(tài)度和良好預(yù)期。 G D P （億元）13751650050010001500202225002022 2022 2022 2022 2022G D P （億元）增速%%%%%%%%%%2022 2022 2022 2022 2022增速房地產(chǎn)發(fā)展與 GDP增速之間的關(guān)系 小于 4% 4— 5% 5— 8% 大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 一、宏觀經(jīng)濟(jì) —— GDP 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 第三產(chǎn)業(yè)比例偏低，對房地產(chǎn)發(fā)展尤其是價格的上升有一定制約作用；此外對于絕大多數(shù)客戶來源于第三產(chǎn)業(yè)的寫字樓市場而言，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸將對寫字樓市場產(chǎn)生一定影響。盛潤國際廣場策劃銷售執(zhí)行全案 一切研究都以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶目標(biāo)為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為定位之本、以項(xiàng)目運(yùn)營為營銷之本。 —— 鈞城地產(chǎn)（中國） 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 我們相信通過這次提案能夠回答以下問題： 項(xiàng)目的市場空白點(diǎn)？ 項(xiàng)目的市場地位？ 我們有什么可以引導(dǎo)市場？ 我們?nèi)绾我龑?dǎo)市場？如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)？ 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 為了目標(biāo)，我們計劃如下： 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 整體營銷 戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 鈞城優(yōu)勢 市場思考 【 第一章 市場思考 】 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 一、了解宏觀經(jīng)濟(jì) 二、了解房地產(chǎn)法規(guī) 三、了解鄭州寫字樓市場特性 四、了解鄭東新區(qū) CBD寫字樓發(fā)展 五、了解市場中主要在售寫字樓 六、了解寫字樓客戶的關(guān)注點(diǎn) 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 鄭州市自 02年以來， GDP進(jìn)入快速增長通道，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，對于房地產(chǎn)發(fā)展的促進(jìn)作用明顯。 01020304050602022 2022 2022 2022 2022第一產(chǎn)業(yè)（% ） 第二產(chǎn)業(yè)（% ）第三產(chǎn)業(yè)（% ）房地產(chǎn)發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)比重之間的關(guān)系 小于 30% 30— 50% 大于 50% 客戶結(jié)構(gòu)單調(diào)，市場平淡 市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不清晰，發(fā)展不確定 客戶多元、交易活躍、產(chǎn)品豐富 一、宏觀經(jīng)濟(jì) —— 三大產(chǎn)業(yè) 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 中原崛起步伐進(jìn)一步加快，投資環(huán)境不斷改善，企業(yè)家信心倍增，企業(yè)生產(chǎn)形勢整體上保持了又好又快地發(fā)展態(tài)勢，企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一路走高，寫字樓的市場需求將持續(xù)增加。 —— 企業(yè)景氣指數(shù) 城市 GDP的良好上升態(tài)勢，促進(jìn)整體房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆發(fā)展。 中原崛起步伐加快，經(jīng)濟(jì)形勢、投資環(huán)境向好，企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一路走高，對商務(wù)市場有積極促進(jìn)作用。 —— , 總理溫家寶政府工作報告 ?房地產(chǎn)市場急需改進(jìn)和完善的問題： 一是部分城市房價增長過快，二是市場供給偏緊，三是價格結(jié)構(gòu)矛盾突出，四是市場秩序有待完善，五是信息系統(tǒng)建設(shè)有待加強(qiáng)，六是住房保障體系滯后； ?建議調(diào)整方向： 堅持市場化導(dǎo)向，規(guī)范政府權(quán)力邊際；增加住宅有效供給；引導(dǎo)住房需求；加快二手房交易和房屋租賃市場建設(shè)；完善住房保障體系；整頓市場秩序，規(guī)范企業(yè)行為。 政策面并無專門針對寫字樓的措施，對于在住宅投資上難度風(fēng)險加大的投資客來說，寫字樓將成為投資新熱門，寫字樓市場有可能成為新的投資熱點(diǎn)。 房地產(chǎn)政策將不會對項(xiàng)目商務(wù)市場產(chǎn)生根本性影響 政策面對于項(xiàng)目商務(wù)市場的影響 —— 法規(guī) 近三年來辦公類物業(yè)市場供應(yīng)量逐年攀升，純寫字樓市場的消化量也漲幅明顯，鄭州商務(wù)市場氛圍逐步步入加速發(fā)展階段。 ?隨著 05年 06年鄭東 CBD多個高端寫字樓的推出，整體市場均價得到大幅拉升， 06年上半年已實(shí)現(xiàn)銷售均價4200元 /平方米。 ?辦公類物業(yè)（純寫字樓和商住辦公樓）， 0406年供應(yīng)量按每年 25%的速度猛增，其中純寫字樓的供應(yīng)量年年攀升。 ?伴隨著中部崛起政策的落實(shí)，本地經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展，對商務(wù)市場的需求不斷加大，寫字樓年銷售面積不斷加大。 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 —— 寫字樓宏觀市場七大特征 總體形勢向好、放量加劇競爭激烈、價格上揚(yáng)趨勢延續(xù) 宏觀經(jīng)濟(jì)層面上：將會為本項(xiàng)目商務(wù)市場帶來利好影響； （ GDP的高速運(yùn)轉(zhuǎn)、第三產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間、企業(yè)景氣及企業(yè)家信心指數(shù)的持續(xù)走高） 政策法規(guī)層面上：對本項(xiàng)目寫字樓市場不會產(chǎn)生根本性的影響，并將在一定程度上激發(fā)現(xiàn)金流對于商務(wù)物業(yè)的投資熱情； （調(diào)整房地產(chǎn)市場 ≠ 打壓房地產(chǎn)市場、調(diào)控火力集中于住宅、商務(wù)市場投資環(huán)境相對寬松將吸引投資現(xiàn)金） 寫字樓銷售市場層面上；近年來發(fā)展迅猛，推售面積及價格均大幅攀升，未來總體向好態(tài)勢不變，但是市場競爭將進(jìn)一步加劇； —— 寫字樓市場未來發(fā)展趨勢判斷 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 四、鄭東新區(qū)寫字樓市場 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 河南省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、規(guī)劃面積 150平方公里，規(guī)模相當(dāng)于鄭州原有已建成市區(qū)面積； CBD、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)為先期建設(shè)重點(diǎn)，占地面積約 33平方公里； 確定發(fā)展金融服務(wù)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)階段發(fā)展物流、會展為主。 ?外環(huán)商住樓項(xiàng)目： 30棟 ， 120米高 ， 總建筑面積約 90萬平米 ， 25棟開工 ， 目前對外銷售項(xiàng)目 10多個 ， 定向開發(fā)項(xiàng)目 5個左右 。 其中意大利格拉姆國際中心和中油大廈都是雙子樓 ， 有公寓 、 酒店 、 寫字樓 ， 景峰國際是星級酒店 。 90203 6765 — 1524 新華人壽保險、華中棉花交易市場、河南證監(jiān)局、黃河旋風(fēng)等 5042 聯(lián)合中心 面向房地產(chǎn)交易中心、房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)和大中型企業(yè)；揚(yáng)帆式設(shè)計。 83% 世紀(jì)峰會 地段優(yōu)勢、占據(jù) CBD第一站位置，經(jīng)典外立面設(shè)計 約 40000 5500 80— 1250 恒祥集團(tuán)、鑫金山集團(tuán)、江蘇天誠、河南九洲計算機(jī)等。 39714 6870 80— 214 未知 14223 中煙大廈 與河南煙草合作；天眼商務(wù)理念；生態(tài)辦公。 不詳 格拉姆國際中心 意大利文化與國際風(fēng)格相融合；空間可自由分割、隨意組合。 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃： 作為中央商務(wù)區(qū)的重要商業(yè)服務(wù)載體 ， 目標(biāo)群體多為在此辦公的高級白領(lǐng) 、 企業(yè)高官人員等 ， 主要業(yè)態(tài)以國內(nèi) 、 外知名餐飲 、 休閑娛樂 、 百貨超市等商業(yè)品牌 ， 及金融 、 郵政 、 保險 、 證券等單位的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行招商 。 B、 1－ 2層聯(lián)體銷售：均價 11000元／㎡左右 C、 1－ 3層聯(lián)體銷售：均價 8500元／㎡左右 ?內(nèi)外租賃方式： A、已經(jīng)售出的裙房商鋪，基本上都是單獨(dú)商談租賃。 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 鄭東新區(qū) CBD寫字樓總體市場投放量巨大、區(qū)域市場競爭激烈，其中未來兩年還有 30— 40萬平米純寫字樓有待消化； 政策性利好致使鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景看好，但是短期內(nèi)受鄭州城市自身發(fā)展及產(chǎn)業(yè)限制，商務(wù)氛圍不夠濃厚。 鄭東新區(qū)寫字樓市場總結(jié) 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 啟示 —— 鄭東寫字樓，內(nèi)環(huán)項(xiàng)目銷售理想，價格低是主要因素；外環(huán)項(xiàng)目前期銷售欠佳，成本高，導(dǎo)致價格大幅上揚(yáng)是影響因素； 早期買家以投資者為主，主要原因是價格較低，買家主要考慮升值及長期租金回報，根據(jù)在售項(xiàng)目了解，已由投資型客戶轉(zhuǎn)向自用型客戶，并由小面積轉(zhuǎn)為中大面積乃至整層購買； 目前鄭東欠缺人氣，大量寫字樓配套商業(yè)空置，配套商業(yè)體量有待時日消化、運(yùn)營； CBD外環(huán)寫字樓開工項(xiàng)目達(dá) 25個，已售或在售項(xiàng)目不到 10個，預(yù)計新項(xiàng)目會于今年陸續(xù)投放市場，并在今年下半年或明年達(dá)到一個推盤高峰期，更加加劇市場競爭。 寫字樓 銷售情況 B座寫字樓基本售完（剩下 1套）， A座 11月份推出，（其中 11層以下為招商銀行購買） 樓盤名稱 曼哈頓廣場 地址 金水路（原燕莊） 總占地面積 170畝 總建筑面積 80萬 m2 容積率 約 規(guī)劃 35棟高層住宅及公寓、 3棟寫字樓、 2棟酒店， 16萬 m2裙樓商業(yè) 商業(yè)銷售情況 均價約 2萬 寫字樓銷售情況 價格未定 住宅銷售情況 住宅 5500元 / m2，公寓 6000元 / m2 銷售率 前期推出的高層住宅已售完，小戶型公寓銷售 80%以上，大戶型“上東區(qū)”現(xiàn)正接受 VIP會員招募，商業(yè)售出約 20%，寫字樓未推 樓盤名稱 建業(yè)置地廣場 地址 金水區(qū)中州大道 (原 107國道 )與鄭汴路交匯處西北角 總占地面積 57． 8畝 總建筑面積 共 261334m2,其中地上總建筑面積 207287m2，地下總建筑面積54047m2，商業(yè)總體量近 9萬 m2 容積率 約 規(guī)劃 2公寓、 2棟寫字樓、 1棟酒店（喜來登）以及全部裙樓商業(yè) 商業(yè)銷售情況 未啟動 寫字樓銷售情況 約 6800— 6900元 /m2，已基本售完 住宅銷售情況 約 6200元 /m2 客戶群體 本地或外地都有，以本地投資者居多 項(xiàng)目名稱 省匯中心 開發(fā)商 河南大通置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 金水區(qū)農(nóng)業(yè)路與政七街交叉口東北角 基礎(chǔ)指標(biāo) 占地面積 建筑面積 8． 4萬平米（包括 A、 B兩棟） 層高 3． 15米 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1326平米 戶型 /比例 ＜ 100㎡ 7098平米 （ 40%） 100150㎡ 131141平米 （ 40%） 150300㎡ 224． 94平米 （ 20%） ＞ 300㎡ 銷售情況 開盤時間 2022年 10月 28日 銷售均價 （元 /㎡ ） 5300 銷售進(jìn)度 90% 熱銷戶型 設(shè)備設(shè)施 空調(diào) 分戶式空調(diào) 電梯 4部 /棟 智能化 3A(通訊自動化、安保自動化、消防自動化 ) 配套設(shè)施 裙樓設(shè)中西餐廳、多功能會議廳、精品商場、職工餐廳 物業(yè)管理公司 鄭州天域物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) 1． 5元 /平米 .月 項(xiàng)目名稱 鑫苑 .金融廣場 開發(fā)商