【正文】 表性的辦公物業(yè)有綠城深藍(lán)廣場(chǎng)及新落成的浙商時(shí)代大廈等。 ● 武林商務(wù)區(qū) 武林商務(wù)區(qū)由于靠近政府機(jī)構(gòu)所在地，吸引了以金融證券、貿(mào)易貨運(yùn)及大型集團(tuán)為主的租戶入駐，區(qū)內(nèi)亦有 BP、屈臣氏等區(qū)域總部。 ● 慶春商務(wù)區(qū) 慶春路被規(guī)劃為杭州的金融街，區(qū)域內(nèi)行業(yè)以金融保險(xiǎn)證券行業(yè)為主，目前吸引了匯豐、星展以及東亞銀行等中外銀行入駐。 新供應(yīng) 吸納量 空置率 杭州甲級(jí)寫字樓供需變化 規(guī)模單位：方 空置率 錢江新城 黃龍 武林 藍(lán)鯨國際 迪凱國際 環(huán)球中心 鈦合國際 歐美中心 宏程國際 浙江財(cái)富 金融中心 泛海光彩 國際中心 高德置地 項(xiàng)目 坤和發(fā)展 中心 萬銀國際 大廈 華聯(lián)錢江 時(shí)代廣場(chǎng) 集美國際 大廈 泛海光彩 市場(chǎng)主要板塊 /項(xiàng)目推進(jìn)時(shí)間 規(guī)模 單位：方 各板塊供求情況 ● 黃龍商務(wù)區(qū) 黃龍商務(wù)區(qū)中目前房產(chǎn)建筑類（包括萬科及浙江本地的知名企業(yè)如綠城、耀江）與咨詢服務(wù)類企業(yè)所占比例最高，而知名的外企如日立、愛立信、飛利浦及強(qiáng)生等 500強(qiáng)企業(yè)也選擇落戶于此。 慶春鳳起商圈 杭州寫字樓開發(fā)較早的區(qū)域，也是杭州寫字樓最密集的核心辦公區(qū)之一 文教商圈 IT商務(wù)分為濃厚，是 IT創(chuàng)業(yè)者的天堂，群居現(xiàn)象明顯，寫字樓配套不全，客戶群有向黃龍商圈轉(zhuǎn)移意向 錢江新城 杭州未來的行政經(jīng)濟(jì)中心和商務(wù)中心，具有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)輻射力，未來將具有較好的商務(wù)氛圍 濱江區(qū)域 杭州沿江開發(fā)跨江發(fā)展的戰(zhàn)略中的，未來將是一座以高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)未重點(diǎn)，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城 湖濱板塊 該地段的稀缺性、西湖湖景的不可替代性決定了該區(qū)域的寫字樓屬高檔寫字樓 城站 黃龍 武林 慶春 文教 濱江 錢江 湖濱 區(qū)位指數(shù) 4 5 5 5 3 4 4 4 成熟度 3 5 5 5 3 4 4 3 商務(wù)配套 3 5 4 5 2 3 3 3 商務(wù)成本 3 5 4 4 1 2 3 3 環(huán)境指數(shù) 3 5 3 4 1 2 3 3 商務(wù)效率指數(shù) 1 5 4 4 2 3 3 1 交通環(huán)境指數(shù) 3 4 3 4 1 2 3 3 總計(jì) 20 34 28 31 13 20 23 20 各寫字樓板塊比較 為了更好的進(jìn)行寫字樓各板塊之間的比較，對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行定量化評(píng)估，從優(yōu)到劣按 5到 1進(jìn)行打分，暫不考慮各因素對(duì)于寫字樓板塊影響的權(quán)重； 市場(chǎng)供求關(guān)系 2022年 2022年 2022年 市場(chǎng)供應(yīng)量 77萬平方米 預(yù)計(jì)市場(chǎng)新增量不足 100萬平方米 近三年市場(chǎng)供應(yīng)情況 市場(chǎng)供應(yīng)量 114萬平方米 2022年 — 2022年總供應(yīng)量將近 300萬平方米，其中僅錢江新城的供應(yīng)量 就達(dá) 202萬平方米，占總供應(yīng)量的 67%。 近期，隨著杭州城市的東進(jìn)，錢江新城成為了寫字樓的主要集聚地，錢江新城、錢江世紀(jì)城、濱江等地的寫字樓將成為未來的寫字樓主要供應(yīng)地。 2022年后，以政府為主導(dǎo)的新板塊，如錢江新城和濱江取得較快發(fā)展；非傳統(tǒng)寫字樓形式的辦公場(chǎng)所大量出現(xiàn)。 空間進(jìn)程 武林 慶春鳳起 城站 黃龍 文教 濱江 蕭山 東進(jìn)步伐 時(shí)間與空間進(jìn)程 城戰(zhàn)吳山板塊 湖濱商圈 1997年以前 19982022年 20222022年 2022年之后 錢江新城濱江板塊啟動(dòng) 慶春路金融街、武林商圈 黃龍商務(wù)圈的打造 杭州寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展始于 20世紀(jì) 90年代初慶春路金融街的產(chǎn)業(yè)定位， 90年代初的杭州寫字樓基本上是企業(yè)自建的大樓，有富余的物業(yè)就用來出租，如中山花園，東清大廈等等，這些并不是真正意義上的“寫字樓”。 ? 第四階段：杭州寫字樓格局成型 新盤大量涌現(xiàn)，寫字樓的板塊效應(yīng)逐步明顯，杭州寫字樓主要集中在黃龍板塊、武林板塊、慶春板塊、高新文教板塊和城站吳山板塊，另有正在崛起的錢江新城和濱江等近郊板塊。但 市場(chǎng)低迷， ? 第三階段：高速發(fā)展時(shí)期 隨著浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，也促使第三產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)，尤其是服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)在 90年代末開始活躍起來， 杭州寫字樓開始復(fù)蘇， 2022開始步入正軌。 寫字樓市場(chǎng)概述 杭州寫字樓市場(chǎng)分析 ? 時(shí)間與空間發(fā)展進(jìn)程 ? 市場(chǎng)供求關(guān)系 發(fā)展進(jìn)程 時(shí)間進(jìn)程 1995年 1998年 2022年以后 白馬大廈 第一階段 第二階段 第三階段 2022年 第四階段 第五階段 雪峰大廈 星河商務(wù)大樓 標(biāo)力大廈 嘉德廣場(chǎng) 迪凱國際中心 偉星大廈 耀江國際 中山花園 東清大廈 階段特征 ? 第一階段：萌芽時(shí)期 90年代初的杭州寫字樓基本上是企業(yè)自建的大樓，有富余的物業(yè)就用來出租，如中山花園，東清大廈等等，這些并不是真正意義上的“寫字樓”，市場(chǎng)需求較小 ，市場(chǎng)上不 成熟。該三大區(qū)域呈現(xiàn)集中供給的態(tài)勢(shì)，且供應(yīng)量較大， 產(chǎn)品品質(zhì)較高且以甲級(jí)寫字樓為主。 寫字樓市場(chǎng)概述 ? 隨著杭州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城市規(guī)模日益擴(kuò)大，近年杭州寫字樓供應(yīng)的零散分布狀況有所改變， 集中商務(wù)區(qū)開始出現(xiàn) 。供求的失衡主要是因?yàn)楹贾莸膶懽謽切枨蟮奶厥庑约笆袌?chǎng)的不成熟，開發(fā)商盲目開發(fā)眾多商住式辦公樓， 造成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致了無效供給。 ? 前幾年杭州住宅價(jià)格飆升，大量的資金流向住宅，寫字樓市場(chǎng)少有問津；寫字樓土地使用年限只有50 年，在外行人看來和住宅相比是一大劣勢(shì)；習(xí)慣在傳統(tǒng)的辦公樓、商住樓里辦公，對(duì)純寫字樓項(xiàng)目的需求不迫切，導(dǎo)致 “商住價(jià)格倒掛” 現(xiàn)象。這樣的公司還處于一個(gè)動(dòng)蕩期，并沒有固定的經(jīng)營(yíng)模式，所以他們一般會(huì) 選擇商住樓 —— 可辦公、可經(jīng)營(yíng)、可居住。 杭州寫字樓研究報(bào)告 杭州寫字樓市場(chǎng)概況介紹 杭州寫字樓市場(chǎng)分析 杭州寫字樓市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格情況 杭州寫字樓板塊總結(jié)與趨勢(shì) 十大新城和科技園區(qū)介紹 目錄 杭州寫字樓市場(chǎng)概況 ? 杭城寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展始于 20世紀(jì) 90年代初慶春路金融街的定位，那時(shí)出現(xiàn)了一批以中山花園、西子花園、東清大廈為代表的商住樓盤，并很快成為 一些小型民營(yíng)企業(yè)的辦公場(chǎng)所。 ? 從歷史的需求上來看，杭州寫字樓需求主體 是第三產(chǎn)業(yè)的小型公司 。 需求的特殊性導(dǎo)致了杭州寫字樓市場(chǎng)以商住樓開發(fā)為主，并對(duì)市場(chǎng)的快速發(fā)展有較大阻礙作用。 ? 杭州寫字樓市場(chǎng)從 2022年開始，供應(yīng)量超過 40萬平方米并穩(wěn)步增長(zhǎng)，但需求量一直維持在 30萬平方米左右，供求明顯失衡。高空置率也是杭州寫字樓租金一直徘徊在低位的原因。黃龍商務(wù)區(qū)、錢江新城 CBD、武林商務(wù)區(qū)開始顯現(xiàn)成為杭州三大商務(wù)中心的潛質(zhì)。 ? 目前杭州寫字樓市場(chǎng)的 投資性購買比例提高較快 ，新近開發(fā)的樓盤尤其如此，寫字樓的 長(zhǎng)期投資價(jià)值 開始被關(guān)注。 ? 第二階段：誕生時(shí)期 市場(chǎng)化操作的寫字樓項(xiàng)目大量開發(fā)，如這一時(shí)期的 偉星大廈等。這一時(shí)期，杭州寫字樓得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，市場(chǎng)供需兩旺。 ? 第五階段：新的一輪快速發(fā)展 以政府為主導(dǎo)的新板塊，如錢江新城和濱江取得較快發(fā)展；非傳統(tǒng)寫字樓形式的辦公場(chǎng)所大量出現(xiàn)，但市場(chǎng)反應(yīng)不溫不火。 90中后期，市場(chǎng)化操作的寫字樓項(xiàng)目大量開發(fā)，于 2022年，寫字樓市場(chǎng)步入正軌， 2022年后，新盤大量涌現(xiàn)，寫字樓的板塊效應(yīng)逐步明顯。 從空間發(fā)展上來看，杭州寫字樓起源于慶春路金融街，隨后是黃龍、武林商圈等板塊的發(fā)展。 時(shí)間與空間進(jìn)程 武林 慶春鳳起 城站 黃龍 文教 濱江 空間主要分布 各寫字樓板塊特征 板塊名稱 特點(diǎn) 城站商圈 起步早但發(fā)展慢，傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域，商務(wù)氛圍相對(duì)較差，新盤供應(yīng)量不大 黃龍商圈 寫字樓設(shè)計(jì)和配套服務(wù)更新更專業(yè)，由于土地產(chǎn)權(quán)的限制，寫字樓整體租賃比例較高，是知名企業(yè)最為集中