蘇州寫字樓調研報告-展示頁
2025-08-13 05:49本頁面
【正文】 1展望 2二、蘇州寫字樓市場板塊特征 2板塊格局分布 2特征概括分析 3三、蘇州市同類寫字樓市場板塊分析 4市區(qū)板塊 4（1）樣本匯總 4（2）特征概括 4（3）租金與售價 4（4）租賃情況 5（5）客群特征 5（6）在建、在售案例簡析 6園區(qū)板塊 8（1）樣本匯總 8（2）特征概括 8（3）租金與售價 9（4）租賃情況 9（5）客群特征 9（6）在建、在售案例簡析 10新區(qū)板塊 12（1）樣本匯總 12（2）特征概括 12（3）租金與售價 13（4）租賃情況 13（5）客群特征 13（6）在建、在售案例簡析 14四、寫字樓商業(yè)配套分析 16整個商業(yè)配套以一種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)，像酒店、賣場等。 16商業(yè)配套呈現(xiàn)多種業(yè)態(tài)，商鋪、餐飲等。 17五、吳中區(qū)寫字樓市場分析 18特征概括 18租金與售價 18租賃情況 18客群特征 18個案簡介 19在建、在售案例簡析——東吳商業(yè)大廈 22吳中區(qū)寫字樓板塊小結 23一、蘇州寫字樓市場發(fā)展歷程回眸20世紀 90年代左右，迅猛發(fā)展的國民經濟，推動了蘇州房地產業(yè)的飛速發(fā)展，然而，過熱的國民經濟并未持續(xù)多長時間，在國家的穩(wěn)健的財政政策和緊縮的貨幣政策雙重調控下，逐漸趨向平緩，而房地產業(yè)卻因其特有的時間延續(xù)性，由“波峰”跌落“波谷”一蹶不振，從而導致了蘇州市場上大量 “爛尾樓”的出現(xiàn)。細看這些爛尾樓，我們可以發(fā)現(xiàn)，它們多是十余年前夭折的商業(yè)項目，如在04~05年之間被盤活的幾個商業(yè)或者商住樓盤，如新地中心、新發(fā)展國際廣場、綠源大廈等，寫字樓市場迎來再一輪春天。蘇州房地產業(yè)在經歷了2006年上半年的潮起潮落后，再度進入了一個走勢平緩的局面，據預測，蘇州全市2006年商品房的供應體量將會超過800萬㎡，隨著住宅空置率的不斷提高，其投資風險也急劇增加，投資者的眼光也逐漸轉移向商業(yè)地產的投資。 展望隨著蘇州寫字樓市場的進一步發(fā)展，新近開發(fā)的寫字樓產品逐漸向高端化、智能化的方向發(fā)展，市場上出現(xiàn)了大量的5A甲級寫字樓，該類產品多分布于園區(qū)、新區(qū)。b) 目前園區(qū)高檔次寫字樓較多，新區(qū)次之，市區(qū)最少；園區(qū)租金水平高達80元/月㎡左右；新區(qū)整體水平次之，但新地中心檔次相對較高；市區(qū)已投入使用寫字樓整體水平最差，在售案例除外。老城區(qū)的寫字樓總量大，但高檔次產品不多。三、蘇州市同類寫字樓市場板塊分析市區(qū)板塊（1）樣本匯總案名層數(shù)位置主要消費客戶租售方式租售價格元/月㎡面積范圍（㎡）銷售率出租率麗景苑8干將路、鳳凰街路口多為外資，主要為外貿、電子售罄只租租：54～62 4 30900100%80%飛洲國際商務大廈8干將西路與人民路交口蘇州本地私營企業(yè)居多目前只售售1060010700元/㎡，租：75 暫定57 //宏盛大廈6干將路、麗景苑旁邊蘇州本地私營企業(yè)居多目前只售售：1000012000元/㎡預計租金：70 ///商務大廈6干將西路與養(yǎng)育巷路口科技公司、駐蘇辦事處、律師事務所等售罄只租租：55 5 /100%95%敬業(yè)商務大廈7宮巷和干將路交界處貨運、電子、外貿/租：50（含物業(yè)費）/33196/80%嘉實大廈6中新路房產、貿易、科技出租租：50 //99%（2）特征概括市區(qū)寫字樓由于受到城市限高限制，以多層為主，檔次以中低檔和中檔為主，較高檔次的不多，且都是在建項目，如飛洲國際大廈與宏盛大廈都是在建設過程中的項目，目前正在銷售過程中。（3）租金與售價早已投入使用的較高檔次的商務大廈和麗景苑租金水平在5060元/月㎡，售價1000012000元/㎡。入駐客戶以蘇州本地企業(yè)以及外地公司在蘇州的辦事處居多，以電子科技類、外貿類、評估代理類、貨運類等中小型企業(yè)為主；物業(yè)管理不規(guī)范，一般是自產自管。單個寫字樓的客戶群性質可能會相對統(tǒng)一或集中，但總的看來，城區(qū)寫字樓的客戶群性質較雜。他們并不看中通過選擇更高檔的寫字樓來提高或維護公司的形象和價值等。該案采用目前高檔甲級寫字樓通行的5A智能化標準，包括樓宇自控管理系統(tǒng)、安保監(jiān)控自動化系統(tǒng)、火災自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、信息通訊自動化系統(tǒng)等，在智能化領域居蘇州市區(qū)寫字樓前列。Ⅱ．宏盛大廈地上建筑6層，2層為商鋪建筑面積10046㎡單間面積㎡租售方式目前只售銷售價格寫字樓10000—12000元/㎡商鋪21000元/㎡租
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