【正文】 政府審批的項目，審查成果應當包括規(guī)劃文本、說明書、圖則各一式十五份，彩色全本（四）修建性詳細規(guī)劃審批、調(diào)整，需提交下列資料： 城市規(guī)劃部門核發(fā)的下列資料的復印件： (1)《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件； (2)歷次規(guī)劃設計條件的批準文件； (3)歷次規(guī)劃審批文件及附圖； (4)其他歷次相關批復文件、附圖； 規(guī)劃設計條件及總平面規(guī)劃方案審批文件或歷次規(guī)劃審批文件中要求取得的專業(yè)管理部門的意見； 修建性詳細規(guī)劃調(diào)整公建配套設施布局的，應當取得擬調(diào)整的公建項目專業(yè)管理部門的意見； 繪制在1/500現(xiàn)狀地形圖上的總平面規(guī)劃圖一式四份； 規(guī)劃說明書、規(guī)劃設計藍圖（即“總平面規(guī)劃與綠地規(guī)劃圖”和“道路交通系統(tǒng)規(guī)劃與豎向規(guī)劃圖”“管線綜合規(guī)劃圖”）各一式四份； 規(guī)劃設計條件中要求提交的規(guī)劃模型或效果圖； 電子磁盤報批文件。(5)彩色掛圖一套；(3)規(guī)劃設計條件中要求的其他規(guī)劃成果；(1)規(guī)劃文本、說明書、圖則各一式三份，彩色全本，編制任務書和歷次審查意見作為附件合訂；編制單位的城市規(guī)劃編制資質(zhì)證書副本復印件；(三)分區(qū)規(guī)劃、專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、城市設計、保護規(guī)劃、規(guī)劃研究等方案審查，需提交下列資料：1/500現(xiàn)狀地形圖，若無1/500現(xiàn)狀地形圖或用地面積超過10公頃，可用1/2000現(xiàn)狀地形圖代替；③土地管理部門核發(fā)給原征地單位的建設用地批準文件；②拆遷雙方簽訂的拆遷安置補償協(xié)議；①市、區(qū)拆遷行政主管部門有關拆遷量和實際需安置戶數(shù)的核準文件（應當去除不符合安置規(guī)定的被拆遷戶數(shù)）；(1)申請農(nóng)村村民住宅的拆遷安置用地，應當提交下列資料：(3)城中村改造規(guī)劃的批復文件、附圖；(1)土地管理部門核發(fā)的《國有土地使用證》或其他用地權屬證明文件及附圖、附件；②土地管理部門核發(fā)給原征地單位的建設用地批準文件；①土地管理部門核準的村被征用的土地面積證明；(2)申請村經(jīng)濟發(fā)展用地，應當提交下列資料：農(nóng)村村民申請建設用地，應當提交下列資料：*區(qū)屬單位應當取得區(qū)城市規(guī)劃部門的規(guī)劃初審意見；投資主管部門批準立項的有關文件或項目建議書批準文件，或投資備案登記證，但國家規(guī)定實行投資核準管理的建設項目除外；國土局：國土審批： 如果涉及林地，注意是否已經(jīng)辦理林地征用手續(xù)?！　∫陨细黜椢醋⒚魈峤粡陀〖?，應當提交原件； 提交的復印件均需持原件到登記部門核對，不能提交原件的（身份證、計生證、許可證等除外）,應當注明“與原件一致”并由股東加蓋公章或簽字?！　　镀髽I(yè)名稱預先核準通知書》； 1法律、行政法規(guī)和國務院決定規(guī)定設立有限責任公司必須報經(jīng)批準的，提交有關的批準文件或者許可證書復印件；1公司申請登記的經(jīng)營范圍中有法律、行政法規(guī)和國務院決定規(guī)定必須在登記前報經(jīng)批準的項目，提交有關的批準文件或者許可證書復印件或許可證明。股東會決議由股東簽署（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章），董事會決議由董事簽字。股東會決議由股東簽署（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章），董事會決議由董事簽字?！　。?、全體股東簽署的公司章程（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章）；４、股東的主體資格證明或者自然人身份證明復印件；股東為企業(yè)的，提交營業(yè)執(zhí)照副本復印件；股東為事業(yè)法人的，提交事業(yè)法人登記證書復印件；股東人為社團法人的，提交社團法人登記證復印件；股東為民辦非企業(yè)單位的，提交民辦非企業(yè)單位證書復印件；股東為自然人的，提交身份證復印件。（12）其他有關文件。（11）法律文件送達授權委托書；由公司的境外投資者（授權人）與境內(nèi)法律文件送達接受人（被授權人）簽署，載明境內(nèi)被授權人的地址、聯(lián)系方式，明確授權其代為接受法律文件送達。（8）投資者首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，提交已辦理財產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件；（9）住所使用證明文件；自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權證復印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議復印件以及出租方的房產(chǎn)證復印件；未取得房產(chǎn)證的，提交房地產(chǎn)管理部門的證明或者購房合同及房屋銷售許可證復印件；出租方為賓館、飯店的，提交賓館、飯店的營業(yè)執(zhí)照復印件。香港、澳門和臺灣地區(qū)投資者的主體資格證明或身份證明應當按照專項規(guī)定或協(xié)議依法提供當?shù)毓C機構(gòu)的公證文件。如該國與我國沒有外交關系，則應當經(jīng)與我國有外交關系的第三國駐該國使（領）館認證，再由我國駐該第三國使（領）館認證。外商投資有限責任公司登記登記條件（1）經(jīng)審批機關批準；（2）投資者符合法定人數(shù)（五十個以下）；（3）投資者出資達到法定資本最低限額；（4）投資者制定公司章程；（5）有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構(gòu)；（6）有公司住所。３、申請名稱冠以“中國”、“中華”、“國家”、“全國”、“國際”字詞的，提交國務院的批準文件復印件。以下是辦理項目開發(fā)流程中各部門所需提交資料。項目的開發(fā)是長期和復雜的，系統(tǒng)的、有協(xié)調(diào)性的、有計劃性的工作是十分重要的。由于開發(fā)項目的規(guī)模巨大，因此需要在取得圖紙后，項目部要對所有的圖紙作審圖工作，這方面的工作并不是作設計審查，而是結(jié)合售樓部板房區(qū)以及開盤范圍和收樓范圍作全面的了解，評估開盤的時候要符合什么要求，如看樓路線與施工路線的考慮、如收樓的時候這個區(qū)域是否都考慮或具備了通永久水電、電信、電視等市政配套的條件？收樓區(qū)域的電房的供電范圍、電信機房的范圍是否都統(tǒng)一考慮和安排了？目前公司編定的計劃中大體包括土建、機電、裝修、綠化的施工計劃，但是現(xiàn)在項目越來越多的面對工程的外包問題，尤其是外省的項目，如土方、爆破、地質(zhì)鉆探、外水外電等市政工程等等，因此項目部的還應該將所有外包工程的施工時間和進度考慮進整體工程的進度里面，一環(huán)扣一環(huán)，避免工程的脫節(jié)。在這個過程中水電等市政配套的談判也是非常重要的，結(jié)合公司目前的情況，這方面的工作要求項目公司全程介入，從前期的談判到后期的施工，避免收樓時才考慮市政工程的施工問題。項目與村之間應該是一種雙贏的關系，不能說我們開發(fā)了就傷害了村的利益，建立一種長期而穩(wěn)定的和諧關系對項目的長久發(fā)展都是十分重要的。在這個過程里面需要注意以下幾個方面，拆遷問題：如果在取得土地的時候還存在大量的拆遷的話，就要了解這些拆遷范圍內(nèi)是否有辦理了國有土地證的拆遷房屋，就是說政府在出讓土地時是否已經(jīng)將所有用地收歸國有后再出讓，如果這部分是屬于城市拆遷，國土局一般不能處理，而且拆遷的時間將是漫長的；征地款的落實問題：這個問題涉及到農(nóng)民的切身利益，如果政府不能很好的處理，沒有落實到農(nóng)民手中，那將成為收地時的最大阻力；用地的合法性：主要是取得的土地是否已經(jīng)辦好所有的合法手續(xù)，如用地是否完成了征地補償工作、用地性質(zhì)是否為建設用地、林地是否已經(jīng)辦理了林地手續(xù)等。在這個過程里面包括了對外大量的協(xié)調(diào)工作，如：項目報建、收地工作、對外的水電工程、外包工程的談判等；此外，還包括了對內(nèi)的協(xié)調(diào)工作，主要是如下幾個方面：項目管理部與集團總部的上下級關系，集團總部下達任務表，如取得施工許可證的時間、開工時間、售樓和收樓計劃等；在項目的開發(fā)過程中緊密與設計單位、施工單位、售樓部、屋村管理處等部門的溝通協(xié)調(diào)；項目管理部的內(nèi)部管理，也就是根據(jù)集團公司給出的時間表和各方面的進度做出工作計劃，如報建的進度和施工進度以及交地的時間表等，在這個過程里面牽涉到方方面面的問題，許多的事情都是可變的，而這些因素如果沒有提前準備或注意的話往往會變成影響項目開發(fā)的阻力，因此需要有計劃地進行多方面的協(xié)調(diào)和溝通，以項目管理部為主的主動管理尤為重要。2006年12月27日（僅供參考）碧桂園項目管理手冊（意見稿）目 錄第一篇：項目開發(fā)過程中主要思路…………………………2第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程………………………………………32第三篇：項目開發(fā)設計流程…………………………………………10第四篇：項目開發(fā)過程中水電工作要點……………………………7第五篇：關于售樓部與區(qū)域項目管理部溝通的操作指引…………12第六篇：項目部與物業(yè)管理公司在項目開發(fā)中的工作配合………18第七篇：項目管理施工階段工作流程………………………………24第一篇：項目開發(fā)過程中主要思路集團公司在各個項目設立了項目管理部，實行項目管理制，因此項目管理的概念應從以前依賴集團公司的被動式的管理轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃庸芾?，除了要繼承公司以往的快速、團隊協(xié)作的精神外還要在思路和認識上適應公司的發(fā)展。目前集團公司已經(jīng)在全國鋪開了宏偉的發(fā)展藍圖，在未來的日子里公司將迎來一個高速發(fā)展期，公司需要大量的人才，尤其是優(yōu)秀的項目總經(jīng)理，一個優(yōu)秀的項目總經(jīng)理應該是能領導項目開發(fā)團隊進行項目的全程管理和控制，從取得土地——前期準備——施工階段——售樓——收樓到下一期的開發(fā)等。一、項目開發(fā)的前期準備 從取得土地開始，項目就要開始做前期的準備，主要包括報建時間、收地的時間等，其中報建的時間又取決于圖紙的進度以及相關的立項、環(huán)評等涉及辦理施工許可證各項工作的時間，而許多這些工作都是可以交叉進行的，系統(tǒng)的統(tǒng)籌起所有的工作，合理的安排時間和跟進進度是十分重要的，特別是新的項目；收地的情況視項目的情況有異，但一般都是非常復雜的，因為有許多不利的因素，如：政府的征地補償工作的進度、拆遷問題、地塊的歷史問題、政府的協(xié)助工作力度等。另外，前期的準備工作還需要對整個征地范圍包括周邊的村莊的現(xiàn)狀作詳細的了解，評估項目的開發(fā)改變了現(xiàn)狀之后對周邊環(huán)境的影響，如附近村莊的排水和交通情況，是否要處理？是否要調(diào)整規(guī)劃紅線？所有的這些細節(jié)的問題如果沒有注意和恰當?shù)奶幚?，那將影響到項目的開發(fā)。在前期的準備中還有大量的對外工作，特別是報建的問題，如環(huán)境影響評估、發(fā)改局的立項申請、規(guī)劃局的控規(guī)審批，詳規(guī)的審批、施工圖的審查以及辦理施工許可證所需的所有手續(xù)，這里面還涉及到一些政策的問題，特別是規(guī)劃的審批問題，如是否配套學校?配套學校的規(guī)模等等。二、項目的開發(fā)建設期問題在這個階段主要是施工的安全、質(zhì)量以及進度問題。項目公司的工程部除了工程的管理外，還應該參與工程外包的談判、外包工程施工進度的監(jiān)控以及收樓工作的責任，工程部的管理人員應該是從開始施工到收樓整個過程的跟蹤和管理。第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程簽署地塊合作開發(fā)合同設立項目公司（辦理工商、組織機構(gòu)代碼、稅務登記、銀行開戶）項目選址意見用地規(guī)劃許可證 取得國土證 房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)申報（暫定級）立項申請做環(huán)評和環(huán)保審批報修建性詳規(guī)消防審核意見書工程規(guī)劃許可證招標/議標防雷、人防、施工圖審查、辦理地名質(zhì)量監(jiān)督/安全監(jiān)督施工許可證辦理預售規(guī)劃驗收消防、環(huán)保驗收工程竣工資料審查竣工驗收備案房地產(chǎn)項目開發(fā)流程在與政府簽訂了地塊合作開發(fā)合同后，項目部可以正式進入項目的報建和開發(fā)流程。工商局：項目公司注冊登記企業(yè)（公司）名稱預先核準提交材料１、全體投資人簽署的《企業(yè)名稱預先核準申請書》；２、全體投資人簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指定代表或者共同委托代理人的身份證復印件（本人簽字）；應標明具體委托事項、被委托人的權限、委托期限。特殊的申請名稱，名稱登記機關可以要求投資人提交相關的說明或者證明材料。設立登記應提交的文件（1）擬任法定代表人簽署的《外商投資的公司設立登記申請書》；（2）審批機關的批準文件（批復和批準證書副本1）；（3）審批機關批準的公司章程；（4）《企業(yè)名稱預先核準通知書》； （5）投資者的主體資格證明或自然人身份證明；中方投資者應提交本單位加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照/事業(yè)單位法人登記證書/社會團體法人登記證/民辦非企業(yè)單位證書復印件作為主體資格證明；外國投資者的主體資格證明或身份證明應經(jīng)其本國主管機關公證后送我國駐該國使（領）館認證。某些國家的海外屬地出具的文書，應先在該屬地辦妥公證，再經(jīng)該國外交機構(gòu)認證，最后由我國駐該國使（領）館認證。（6）法定代表人、董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證明復印件；（7）依法設立的驗資機構(gòu)出具的驗資證明；適用于金融、證券、保險類和基金管理公司，以及設立時繳付全部或部分注冊資本的公司。（10）前置審批文件或證件；適用于經(jīng)營范圍中有法律、行政法規(guī)和國務院決定規(guī)定必須在登記前報經(jīng)批準的項目的公司。被授權人可以是境外投資者設立的分支機構(gòu)或擬設立的公司（被授權人為擬設立的公司的，公司設立后委托生效）或者其他境內(nèi)有關單位或個人。內(nèi)資企業(yè)有限責任公司登記１、公司法定代表人簽署的《公司設立登記申請書》； ２、全體股東簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章）及指定代表或委托代理人的身份證復印件（本人簽字）；應標明具體委托事項、被委托人的權限、委托期限。 ５、依法設立的驗資機構(gòu)出具的驗資證明；６、股東首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，提交已辦理財產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件；董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證明復印件；依據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會決議、董事會決議或其他相關材料。