【正文】 候要符合什么要求，如看樓路線與施工路線的考慮、如收樓的時候這個區(qū)域是否都考慮或具備了通永久水電、電信、電視等市政配套的條件？收樓區(qū)域的電房的供電范圍、電信機房的范圍是否都統(tǒng)一考慮和安排了？ 目前公司編定的計劃中大體包括土建、機電、裝修、綠化的施工計劃，但是現(xiàn)在項目越來越多的面對工程的外包問題，尤其是外省的項目，如土方、爆破、地質鉆探、外水外電等市政工程等等，因此項目部的還應該將所有外包工程的施工時間和進度考慮進整體工程的進度里 面，一環(huán)扣一環(huán)，避免工程的脫節(jié)。 在這個過程中水電等市政配套的談判也是非常重要的，結合公司目前的情況，這方面的工作 要求項目 公司 全程介入，從前期的談 海量資料 ,百套光盤下載 判到后期的施工，避免收樓時才考慮市政工程的施工問題。項目與村之間應該是一種雙贏的關系，不能說我們開發(fā)了就傷害了村的利益，建立一種長期而穩(wěn)定的和諧關系對項目的長久發(fā)展都是十分重要的。在這個過程里面需要注意以下幾個方面， 拆遷問題：如果在取得土地的時候還存在大量的拆遷的話，就要了解這些拆遷范圍內是否有辦理了國有土地證的拆遷房屋，就是說政府在出讓土地時是否已經(jīng)將所有用地收歸國有后再出讓，如果這部分是屬于城市拆遷，國土局一般不能處理，而且拆遷的時間將是漫長的； 征地款的落實問題：這個問題涉及到農(nóng)民的切身利益，如 海量資料 ,百套光盤下載 果政府不能很好的處理，沒有落實到農(nóng)民手中，那將成為收地時的最大阻力； 用地的合法性：主要是取得的土地是否已經(jīng)辦好所有的合法手續(xù)，如用地是否完成了征地補償 工作、 用地性質是否為建設用地 、林地是否已經(jīng)辦理了林地手續(xù)等。 在這個過程里面包括了對外大量的協(xié)調工作，如：項目報建、收地工作、對外的水 電工程、外包工程的談判等；此外，還包括了對內的協(xié)調工作，主要是如下幾個方面： 項目 管理 部與集團總部的上下級關系，集團總部下達任務表，如取得施工許可證的時間、開工時間、售樓和收樓計劃等； 在項目的開發(fā)過程中緊密與設計單位、施工單位、售樓部、屋村管理處等部門的溝通協(xié)調； 項目管理 部的內部管理，也就是根據(jù)集團公司給出的時間表和各方面的進度做出工作計劃，如報建的進度和施工進度以及交地的時間表等， 海量資料 ,百套光盤下載 在這個過程里面牽涉到方方面面的問題，許多的事情都是可變的，而這些因素如果沒有提前準備或注意的話往往會變成影響項目開發(fā)的阻力，因此需要有計劃地進行多方面的協(xié)調和溝通，以項目 管理部為主的主動管理尤為重要。 碧桂園項目管理手冊（意見稿） 2021 年 12 月 27 日 （僅供參考 ） 海量資料 ,百套光盤下載 目 錄 第一篇：項目開發(fā)過程中主要思路?????????? 2 第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程??????????????? 32 第三篇：項目開發(fā)設計流程???????????????? 10 第四篇：項目開發(fā)過程中水電工作要點??????????? 7 第五篇：關于售樓部與區(qū)域項目管理部溝通的操作指引???? 12 第六篇：項目部與物業(yè)管理公司在項目開發(fā)中的工作配合??? 18 第七篇：項目管理施工階段工作流程???????????? 24 海量資料 ,百套光盤下載 第一篇：項目開發(fā)過程中主要思路 集團 公司在各個項目設立了項 目管理部，實行項目管理制，因此項目管理的概念應從以前依賴集團公司的被動式的管理轉變?yōu)橹鲃庸芾?，除了要繼承公司以往的快速、團隊協(xié)作的精神外還要在思路和認識上適應公司的發(fā)展。 目前集團公司已經(jīng)在全國鋪開了宏偉的發(fā)展藍圖，在未來的日子里公司將迎來一個高速發(fā)展期，公司需要大量的人才，尤其是優(yōu)秀的項目 總 經(jīng)理，一個優(yōu)秀的項目 總 經(jīng)理應該是能領導項目開發(fā)團隊進行項目的全程管理和控制，從取得土地 —— 前期準備 —— 施工階段 —— 售樓 —— 收樓到下一期的開發(fā)等。 一、項目開發(fā)的前期準備 從取得土地開始，項目就要開始做前期的準備，主要包括報建時間、收地的時間等，其中報建的時間又取決于圖紙的進度以及相關的立項、環(huán)評等涉及辦理施工許可證各項工作的時間，而許多這些工作都是可以交叉進行的，系統(tǒng)的統(tǒng)籌起所有的工作，合理的安排時間和跟進進度是十分重要的，特別是新的項目；收地的情況視項目的情況有異，但一般都是非常復雜的，因為有許多不利的因素，如：政府的征地補償工作的進度、拆遷問題、地塊的歷史問 題、政府的 協(xié)助 工作力度等。 另外，前期的準備工作還需要對整個征地范圍包括周邊的村莊的現(xiàn)狀作詳細的了解，評估項目的開發(fā)改變了現(xiàn)狀之后對周邊環(huán)境的影響，如附近村莊的排水和交通情況，是否要處理？是否要調整規(guī)劃紅線？所有的這些細節(jié)的問題如果沒有注意和恰當?shù)奶幚?，那將影響到項目的開發(fā)。 在前期的準備中還有大量的對外工作，特別是報建的問題，如環(huán)境影響評估、發(fā)改 局的立項申請、規(guī)劃局的控規(guī)審批，詳規(guī)的審批、施工圖的審查以及辦理施工許可證所需的所有手續(xù)，這里面還涉及到一些政策的問題，特別是規(guī)劃的審批問題， 如是否配套學校 ?配套學校的規(guī)模等等。 二、項目的開發(fā)建設期問題 在這個階段主要是施工的安全、質量以及進度問題。 項目公司的工程部除了工程的管理外，還應該 參與 工程外包的談判、外包工程施工進度的監(jiān)控以及收樓工作的責任，工程部的管理人員應該是從開始施工到收樓整個過程的跟蹤和管理。 海量資料 ,百套光盤下載 第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 簽署地塊合作開發(fā)合同 設立項目公司（辦理工商、組織機構代碼、稅務登記、銀行開戶） 項目選址意見 用地規(guī)劃許可證 取得國土證 房地產(chǎn)企業(yè)資質申報（暫定級） 立項申請 做環(huán)評和環(huán)保審批 報修建性詳規(guī) 消防審核意見書 工程規(guī)劃許可證 招標 /議標 防雷、人防、施工圖審查、辦理地名 質量監(jiān)督 /安全監(jiān)督 施工許可證 辦理預售 規(guī)劃驗收 消防、環(huán)保驗收 工程竣工資料審查 竣工驗收備案 海量資料 ,百套光盤下載 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 在與政府簽訂了地塊合作開發(fā)合同后，項目部可以正式進入項目的報建和開發(fā)流程。 工商局：項目公司注冊登記 企業(yè)（公司）名稱 預先核準提交材料 １、全體投資人簽署的《企業(yè)名稱預先核準申請書》； ２、全體投資人簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指定代表或者共同委托代理人的身份證復印件（本人簽字）； 應標明具體委托事項、被委托人的權限、委托期限。 特殊的申請名稱，名稱登記機關可以要求投資人提交相關的說明或者證明材料。 設立登記應提交的文件 （ 1）擬任法定代表人簽署的《外商投資的公司設立登記申請書》； （ 2）審批機關的批準文件（批復和批準證書副本 1）； （ 3）審批機關批準的公司章程； （ 4）《企業(yè)名稱預先核準通知書》； （ 5）投資者的主體資格證明或自然人身份證明； 中方投資者應提交本單位加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照 /事業(yè)單位法人登記證書 /社會團體法人登記證 /民辦非企業(yè)單位證書復印件作為主體資 格證明；外國投資者的主體資格證明或身份證明應經(jīng)其本國主管機關公證后送我國駐該國使（領）館認證。某些國家的海外屬地出具的文書，應先在該屬地辦妥公證，再經(jīng)該國外交機構認證，最后由我國駐該國使（領）館認證。 （ 6） 法定代表人、董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證明復印件； （ 7）依法設立的驗資機構出具 的驗資證明； 適用于金融、證券、保險類和基金管理公司，以及設立時繳付全部或部分注冊資本的公司。 （ 10）前置審批文件或證件； 適用于經(jīng)營范圍中有法律、行政法規(guī)和國務院決定規(guī)定必須在登記前報經(jīng)批準的項目的 公司。被授權人可以是境外投資者設立的分支機構或擬設立的公司（被授權人為擬設立的公司的，公司設立后委托生效）或者其他境內有關單位或個人。 內資企業(yè)有限責任公司登記 １、公司法定代表人簽署的《公司設立登記申請書》； ２、全體股東簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股 東加蓋公章）及指定代表或委托代理人的身份證復印件（本人簽字）； 應標明具體委托事項、被委托人的權限、委托期限。 ５、依法設立的驗資機構出具的驗資證明； ６、 股東首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，提交已辦理財產(chǎn)權轉移手續(xù)的證明文件； 董事、監(jiān)事 和 經(jīng)理的任職文件及身份證明復印件； 依據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會決議、董事會決議或其他相關材料。 法定代表人 任職文件及身份證明復印件； 根據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會決議、董事會決議或其他相關材料。 住所使用證明； 自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權證復印件； 借給 （無償提供） 他人使用房屋為經(jīng)營場所 ，提交產(chǎn)權方的證明及 產(chǎn)權證復印件 ； 租賃市場作為經(jīng)營場所，提交租賃合同及出租方的營業(yè)執(zhí)照和市場登記證復印件； 以租賃使用房屋為經(jīng)營場所的，應當依照《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》提 交經(jīng)區(qū)、縣級市房地產(chǎn)租賃管理所登記備案的房屋租賃合同 。 注： 依照《公司法》、《公司登記管理條例》設立的除一人有限責任公司和國有獨資公司以外的有限責任公司申請設立登記適用本規(guī)范。 辦理完工商登記后，可去辦理組織機構代碼證、國稅和地稅稅務登記證，并到銀行開戶。 規(guī)劃局：規(guī)劃審批 （一） 辦理《建設項目選址意見書》，需提供下列資料： 投資主管部門批準立項的有關文件或項目建議書批準文件，或投資備案登記證，但國家規(guī)定實行投資核準管理的建設項目除外； 按投資管理權限由國家和省發(fā)展及改革行政主管部門審批、核準的建設項目應提交《廣東省建設項目選址意見申請表》； 區(qū)屬單位應當取得區(qū)城市規(guī)劃部門的規(guī)劃初審意見； 道路及軌道交通工程申請建設用地，應當提交城市規(guī)劃部門 對建設項目規(guī)劃方案的審查意見、附圖； 農(nóng)村村民申請建設用地，應當提交下列資料： * (1)申請村民住宅建設用地，應當按《廣州市農(nóng)村村民住宅建設用地管理規(guī)定》提交下列資料： ① 各申請人戶內家庭成員的戶口薄、身份證明文件； ② 申請非公寓式住宅用地，應當提供經(jīng)鎮(zhèn)土地管理機構審查的申請人現(xiàn)居住情況證明； ③ 申請公寓式住宅用地，應當提供村民委員會和各申請人簽訂的農(nóng)村村民建房協(xié)議； ④ 所在中心村的規(guī)劃批準文件、附圖； (2)申請村經(jīng)濟發(fā)展用 地，應當提交下列資料： ① 土地管理部門核準的村被征用的土地面積證明； ② 土地管理部門核發(fā)給原征地單位的建設用地批準文件； 農(nóng)民成建制轉為城市居民后成立的經(jīng)濟組織實施 城中村 改造，申請住宅建設用地和公共配套設施建設用地，應當提交下列資料： (1)土地管理部門核發(fā)的《國有土地使用證》或其他用地權屬證明文件及附圖、附件； (2)經(jīng)區(qū)政府批準的 城中村 改造實施計劃； (3)城中村 改造規(guī)劃的批復文件、附圖； 因政府公共工程征用或 拆遷需要申請拆遷安置、復建用地，應當由負責拆遷安置的部門統(tǒng)一申請，并提交下列資料： (1)申請農(nóng)村村民住宅的拆遷安置用地，應當提交下列資料： ① 市、區(qū)拆遷行政主管部門有關拆遷量和實際需安置戶數(shù)的核準文件（應當去除不符合安置規(guī)定的被拆遷戶數(shù)）； ② 拆遷雙方簽訂的拆遷安置補償協(xié)議； ③ 土地管理部門核發(fā)給原征地單位的建設用地批準文件； (2)申請復建用地，應當提交下列資料： ① 政府批準同意拆遷后復建安置的批準文件； ② 市、區(qū)拆遷行政主 管部門核準的需復建的被拆遷物業(yè)總建筑面積、總用地面積（違章建筑總面積應當予扣除）； ③ 拆遷雙方簽訂的拆遷復建補償協(xié)議； ④ 土地管理部門核發(fā)給原征地單位的建設用地批準文件。 (三 )分區(qū)規(guī)劃、專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、城市設計、保護規(guī)劃、規(guī)劃研究等方案審查，需提交下列資料： 規(guī)劃設計任務書或規(guī)劃設計條件復印件； 編制單位的城市規(guī)劃編制資質證書副本復印件； 控制性詳細規(guī)劃方案成果按照《廣州市控制性詳細規(guī)劃成果計算機文件標準》要求；其他規(guī)劃成果按以下要求： (1)規(guī)劃文本、說明書、圖則各一式三份，彩色全本，編制任務書和歷次審查意見作為附件合訂； (2)會議匯報材料一式二十 份； (3)規(guī)劃設計條件中要求的其他規(guī)劃成果； (4)規(guī)劃成果電子文件及電子文件一覽表各一式三份； (5)彩色掛圖一套；