【正文】 層屬多層iii. （3）七至九層屬中高層iv. （4）十層以上屬高層 （5） 房檐的垂直高度超過100米屬超高層4）房屋的耐久年限分類：一級(jí)100年以上高層為重要建筑二級(jí)50~100年為一般性建筑三級(jí)25~50年為次要建筑四級(jí)25年以下為臨時(shí)建筑房屋的構(gòu)成：1） 基礎(chǔ)：作用是將建筑物的各種核載傳遞給地基，保證房屋不下沉，不傾斜；2） 房屋主體承重結(jié)構(gòu)：柱、磚墻、樓梯3） 屋頂及維護(hù)結(jié)構(gòu)：①陽臺(tái)；②雨棚；③勒腳；④散水；⑤女兒墻；建筑物的結(jié)構(gòu)類型：1）磚混結(jié)構(gòu)：（指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或磚塊砌筑，柱、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。3） 土地評(píng)估：（確定評(píng)估價(jià)格）4） 市房地局辦理土地出讓手續(xù)并簽定土地出讓合同。兩書：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。（不可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）6）商品房：以出讓方式取得土地的使用權(quán)。 商品房：完全市場(chǎng)化，受市場(chǎng)環(huán)境限制3）銷售對(duì)象不同：經(jīng)濟(jì)適用房：要求年收入6萬元以內(nèi)的北京市居民。（政府控制開發(fā)商利潤(rùn)不得超3%）5）控制購房面積。（年收入低于6萬元以下的北京市民）3）通過招標(biāo)或協(xié)議確定房屋建設(shè)主體。 經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)：1）政府給予適當(dāng)稅費(fèi)減免 。 什么是商品房的公用建筑面積？公用建筑面積=整棟建筑面積—各套套內(nèi)建筑面積之和—已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室。 什么套內(nèi)墻體面積？是商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。 商品房的套內(nèi)建筑面積由哪幾部分組成？它是由套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積的和。品房銷售面積由哪幾部分組成？它是由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e組成。（3）使用權(quán)人放棄使用或因特定事由停止使用。） *無償劃撥：（若交易需要交納土地出讓金使其由集體土地?fù)Q成國(guó)有土地 ）1土地使用權(quán)的取得方式：（1）原始取得（有償出讓，行政劃撥）（2）轉(zhuǎn)讓取得（轉(zhuǎn)讓、抵押的實(shí)現(xiàn)、民事執(zhí)法、變更國(guó)有土地使用權(quán)主體）1土地使用權(quán)的變更方式：（1）主體變更（土地使用權(quán)人變更）（2）內(nèi)容變更（土地使用權(quán)各項(xiàng)權(quán)能的變更）（3）其它事項(xiàng)的變更（土地面積的變更、土地使用年限的變更、地上附著物變更等）1土地使用權(quán)的終止原因：（1）土地使用權(quán)期限屆滿。（如礦物質(zhì)）（5）我國(guó)沒有土地所有權(quán)市場(chǎng)，地產(chǎn)市場(chǎng)主要是指土地使用權(quán)市場(chǎng)。 （3）出讓權(quán)是由國(guó)家控制和限制的，出讓是的有期限和有償?shù)摹? ８、土地使用權(quán)出讓的結(jié)論：（1）土地使用權(quán)出讓后，國(guó)家做為土地所有權(quán)的地位不變 ，使用者只享有土地的使用權(quán)。５、土地使用權(quán)取得的兩種形式：１）出讓　?。玻﹦潛埽丁⑼恋厥褂脵?quán)出讓的三種方式：（1） 招標(biāo)出讓（2） 協(xié)議出讓（國(guó)家指定某一開發(fā)商） 弊端：易產(chǎn)生投機(jī) 暗箱操作（3） 拍賣出讓（公開拍賣）目前的發(fā)展趨勢(shì)，使房地產(chǎn)更規(guī)范，有利于國(guó)家、個(gè)人的消費(fèi)。３、土地使用權(quán)的概念：土地使用者在法律規(guī)定范圍內(nèi)，占有、使用和處分其土地，并從土地上獲得合法收益的權(quán)力。房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格的構(gòu)成：房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：1）土地的開發(fā)費(fèi) 2）勘測(cè)費(fèi) 3）建安費(fèi) 4）管理費(fèi) 5）利潤(rùn)與稅金土地價(jià)格：就是地租 絕對(duì)地租：（即使最差的地段也要交納地租） 相對(duì)地租：對(duì)劣等土地而言第二節(jié) 房地產(chǎn)法律常識(shí) 土地所有權(quán)的概念是：它指土地所有者在法律規(guī)定范圍內(nèi)，依法對(duì)土地享有占有 使用、收益、處分、的權(quán)利 。） b、 工資制度改革（先低工資高福力，后住房公積金）c、 財(cái)政金融體制改革（先個(gè)人貸款難，后鼓勵(lì)個(gè)人貸款，降息、鼓勵(lì)消費(fèi)。（流動(dòng)的資金產(chǎn)生的利潤(rùn)） ⑤向社會(huì)提供較多的就業(yè)機(jī)會(huì)，減少就業(yè)壓力。第一章公司結(jié)構(gòu)文化公司制度（見員工手冊(cè)） 第二章 房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)： 第一節(jié)房產(chǎn)基本概述房地產(chǎn)的概念：城市房屋與相關(guān)土地使用權(quán)有機(jī)結(jié)合的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)形式。（4） 具有一定的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。（2） 熟練運(yùn)用銷售技巧。豪邁房地產(chǎn)開發(fā)公司置業(yè)顧問培訓(xùn)資料目錄1培訓(xùn)的目的 打造一支專業(yè)的有實(shí)戰(zhàn)能力的房產(chǎn)銷售團(tuán)隊(duì)。 2培訓(xùn)的標(biāo)準(zhǔn)（1） 熟知房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。（3） 熟知接待客戶的九大流程。 3培訓(xùn)的內(nèi)容（1） 公司的結(jié)構(gòu) 文化 制度，銷售團(tuán)隊(duì)的形像（2） 專業(yè)知識(shí) （3） 銷售技巧（4） 現(xiàn)場(chǎng)接待（5） 客戶追蹤（6） 簽約（7） 常見問題（8） 項(xiàng)目情況培訓(xùn) 4 實(shí)戰(zhàn)演練 5考核 備注 在培訓(xùn)期間安排培訓(xùn)人員進(jìn)行對(duì)本市其它樓盤的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，以便對(duì)本市行情的 了解和學(xué)習(xí)。 房產(chǎn)與房屋的區(qū)別：房產(chǎn)不僅僅是經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)形式、更是房屋的法律表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)特征：1）房屋與土地使用權(quán)的不可分隔性，是房地產(chǎn)特征的集中表現(xiàn)（物質(zhì)形態(tài)不可分隔、房依地建、地為房載） 2）價(jià)值與價(jià)格形態(tài)不可分隔性（地價(jià)是隱藏在房?jī)r(jià)之中，并通過房?jī)r(jià)表現(xiàn)出來） 3）產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系不可分隔性（房屋的所有權(quán)離不開土地的使用權(quán)） 4）經(jīng)營(yíng)政策不可分隔性（房屋商品化與城市土地有償使用的政策同步）房地產(chǎn)的特性：1）位置的固定性 2）地域的差別性 3）高值耐久性 4）保值增值性房地產(chǎn)地位和作用：房地產(chǎn)的地位是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè) ④對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)和帶動(dòng)作用。（連鎖反應(yīng)） ⑥改革效應(yīng)：a、 住房體制改革（先集團(tuán)購買福力分房，后個(gè)人購買。） （2）消極作用：①泡沫經(jīng)濟(jì)和地皮投機(jī)（通過國(guó)家政策調(diào)控，金融貸款利潤(rùn)的 的高低）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的性質(zhì)特點(diǎn)： 1）“三高”高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)、2） 政策性強(qiáng)、地域性強(qiáng)、3） 需要金融支持。土地占有權(quán)：是土地所有者對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)．土地使用權(quán)：是土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利．土地收益權(quán)：是基于對(duì)土地使用權(quán)而取得利息的權(quán)利．土地處分權(quán)：是依法對(duì)土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬．２、土地所用權(quán)權(quán)能：占有、使用、處分、收益。４、土地使用權(quán)出讓的概念：是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。７、土地使用權(quán)出讓年限：住宅70年，商業(yè)、旅游、娛樂40年，教育、體 育、工業(yè)、軍事用地50年。（2）國(guó)家是土地使用權(quán)的唯一出讓方，出讓權(quán)是由國(guó)家壟斷和控制的。 （4）權(quán)力不及于地下之物品。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng)是增量房市場(chǎng)（新建商品房市場(chǎng)） 三級(jí)市場(chǎng)是存量房市場(chǎng)（新建商品房之外的所有房屋）住宅三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)增量房市場(chǎng)二級(jí)存量房市場(chǎng)（二手房）三級(jí)使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)（不涉及產(chǎn)權(quán)）土地分類： （1）土地按所有權(quán)性質(zhì)分類：國(guó)有土地、集體土地（2）土地供應(yīng)方式：*有償使用：（出讓即國(guó)家以土地所有者的身份，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家交納土地使用權(quán)出讓金的行為。（2）因社會(huì)公共利益需要，國(guó)家提前收回土地使用權(quán)。第三節(jié) 房產(chǎn)分類、 商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以盈利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。369文件積，公攤應(yīng)公示售樓處人防、會(huì)所、車庫不分?jǐn)偅?jīng)營(yíng)性質(zhì)的也不公攤。什么是套內(nèi)使用面積？它是每套住宅戶內(nèi)墻體厚度外全部的凈面積的總和。共用墻體算一半面積，非共用墻體面積算全部面積。 陽臺(tái)面積怎么計(jì)算？按現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》：封閉式的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積的100%計(jì)算面積，挑陽臺(tái)按其底板水平投影面積的50%計(jì)算建筑面積。2）確定發(fā)展規(guī)劃。 4）限制售價(jià)。（政府規(guī)定不可超過120平方米） 經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的區(qū)別：1） 組織方式不同：經(jīng)濟(jì)適用房：由政府組織規(guī)劃商品房：由開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求組織規(guī)劃2） 價(jià)格的形成機(jī)制不同：經(jīng)濟(jì)適用房：政府限價(jià)，是為滿足一部分中低 收入家庭的住房需求。 商品房：無限制4）存在原因不同：經(jīng)濟(jì)適用房：政府制定規(guī)劃方案 商