【正文】 05%；另每證貼花5元； (2) 登記費(fèi)：為登記價(jià)的01%。2向其它單位或個(gè)人購(gòu)買二手商品房屬房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后,發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷可證》。購(gòu)買尚 未竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。2房地產(chǎn)贈(zèng)與免交土地增值費(fèi)　　父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈(zèng)與、交換免交土地增值費(fèi)。1房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給對(duì)方的法律行為。1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循的原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、 自愿和誠(chéng)實(shí)信用的原則。 e、物業(yè)管理用房。 c、住宅小區(qū)的配套用房。不能計(jì)入公用建筑面積的部位： a、凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。房屋的建筑 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積二個(gè)部份。 1確權(quán)確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、 登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng)權(quán)利1房屋的基底面積　房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。包括： 宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。 1宗地圖、證書附圖宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。深圳市的土地，以宗地為 基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從 大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。具體來講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖 表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。地籍我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概 念。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、座 落、坐標(biāo)等內(nèi)容。為統(tǒng)一《房地產(chǎn)證》的發(fā)放，加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)管理，過去的《房屋所有權(quán)證》、 《國(guó)有土地使用權(quán)證》都要更換成新的《房地產(chǎn)證》，但在更換前繼續(xù)有效?！斗康禺a(chǎn)證》的作用　《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個(gè)方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認(rèn)， 即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；保障權(quán)利人的合法權(quán)益；加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過房地 產(chǎn)權(quán)登記對(duì)房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。需要專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn).　　房地產(chǎn)權(quán)指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。投資數(shù)額巨大。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通貨膨脹缺 點(diǎn)：所需資金較多。可充作抵押品。掌握時(shí)機(jī)，長(zhǎng)期獲利高。（10）房地產(chǎn)業(yè)涉及到相當(dāng)多的法律法規(guī)。 （8）房地產(chǎn)位置的固定性使房地產(chǎn)開發(fā)帶有濃厚的地區(qū)性色彩?！　　　〔粌H象股票、黃金那樣可用于投資，也可以自住或用來出租?！　　　?房地產(chǎn)的買賣價(jià)值通常很高，以目前而言，沒有10萬元以上根本買不起房子?！　　　?房地產(chǎn)不易分割，更與大環(huán)境(地理位置)、小環(huán)境(鄰近區(qū)域)等有密切的關(guān)系，投資時(shí)不能忽略個(gè)別因素。　　　　 甲地的房地產(chǎn)和乙地的房地產(chǎn)，往往因?yàn)榈乩砦恢谩⒎ㄒ?guī)限制、建筑型式、 發(fā)展背景等因素各不相同，而有不同的價(jià)值，不可互相替代。　　　 除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的興建也有限度，不可能無限度發(fā)展。一般房屋總有數(shù)十 年的壽命，土地壽命更近乎無限?！　?（2） 長(zhǎng)久性?！　　　?所以才叫不動(dòng)產(chǎn)。一、房地產(chǎn)常識(shí) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。● 房地產(chǎn)交易城市房地產(chǎn)管理法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。也就是房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值?！?是房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分狹義和廣義的兩類?！?房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。根據(jù)1985年5月《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)的報(bào)告》，房地產(chǎn)業(yè)被列入第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。第一部分　公司企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)第二部分　房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)內(nèi)容： 房地產(chǎn)基本知識(shí) 所銷售物業(yè)詳細(xì)情況 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 物業(yè)管理總述：● 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。是服務(wù)大使 銷售人員只有在充分了解自己所銷售的樓盤的特性、功能、服務(wù)配套等資訊時(shí)才能適時(shí)的為客戶提供良好的置業(yè)建議和幫助。他們的具有鮮明的置業(yè)特征： 企業(yè)、項(xiàng)目的形象代言人 置業(yè)顧問面對(duì)面地直接與客戶溝通，其工作作風(fēng)、專業(yè)技能、服務(wù)意識(shí)充分的體現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)理念、價(jià)值取向及企業(yè)文化、其一舉一動(dòng)、一言一行在客戶眼中就代表著企業(yè)、項(xiàng)目（品牌）的形象。通過培訓(xùn)使銷售人員掌握項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)、優(yōu)劣勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況、國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)、專業(yè)知識(shí)和銷售技巧，以及了解不同目標(biāo)客戶的心理特點(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣、生活品味、投資置業(yè)習(xí)慣等，培養(yǎng)銷售人員的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，領(lǐng)悟企業(yè)文化，鍛煉自己的口頭表達(dá)能力、觀察市場(chǎng)的敏感度、養(yǎng)成做事的堅(jiān)韌性、積極性和良好的服務(wù)態(tài)度，學(xué)會(huì)分析事物的科學(xué)方法，確立自己的工作目標(biāo)和業(yè)績(jī)考核辦法，最終使個(gè)人成為一名地產(chǎn)銷售精英的終極目標(biāo)。 本培訓(xùn)手冊(cè)的設(shè)計(jì)僅僅涵蓋了在職培訓(xùn)初級(jí)階段的內(nèi)容，如果要想深入下去、工作做得更到位，還得參考其它更多的資料，并在實(shí)際工作善于總結(jié)得失。培訓(xùn)大部分的內(nèi)容實(shí)質(zhì)上都是在工作中發(fā)現(xiàn)的問題，通過培訓(xùn)尋求最佳的解決方法。不論這一說法是否準(zhǔn)確但銷售的重大作用是不容置疑的，而銷售的成功與否，又在很大程度上決定于銷售人員。工作的成功首要在于工作態(tài)度與工作習(xí)慣是否正確，前　　言房地產(chǎn)銷售是一件很微妙的事。當(dāng)你清楚了你的客戶最關(guān)心的熱點(diǎn)是什么之后，就可以針對(duì)他們的需要，恰到好處地展開你的銷售策略。尤其是，他們?cè)诋?dāng)中有什么是最受益的？要了解這些，就需要你作一個(gè)好的觀察者和傾聽者，也就是少說多聽。目　　錄公司簡(jiǎn)介 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)項(xiàng)目概況銷售管理制度崗位職責(zé)銷售人員基本技能（銷售技巧）銷售程序 銷售禮儀寫字樓行業(yè)知識(shí) 成功的銷售顧問應(yīng)具備怎樣的素優(yōu)秀的銷售顧問需要具備多方面的素質(zhì)，這些素質(zhì)包括：積極的進(jìn)取心、堅(jiān)持不懈的態(tài)度、與其他人良好溝通的技巧、給人信任度以及在商談中營(yíng)造舒適氛圍的能力。不管怎樣，在銷售中取得成功的最重要的素質(zhì)是準(zhǔn)確性的理解力，清楚你的客戶需要什么。大多數(shù)的銷售顧問，太熱衷于去告訴對(duì)方什么是他想讓你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。在下一次見面時(shí)，你也可以先試著花幾分鐘的時(shí)間，問一些輕松的問題，了解一下你的客戶，從他們的講話中，你就可以明白他們需要你告訴他們些什么。有這么一說：房地產(chǎn)成功的50%在于地塊選擇，30%在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，20%歸功于銷售執(zhí)行，但前兩者的80%是由后者的20%來加以實(shí)現(xiàn)的。做為銷售人員最重要的還是綜合素質(zhì)，因此我們也不可以對(duì)在職培訓(xùn)存在絕對(duì)的依賴性。賣樓是銷售人員工作的重要內(nèi)容但并不是全部，做為一名銷售人員，對(duì)外必須會(huì)做市場(chǎng)調(diào)研和分析，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)、了解房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)；對(duì)內(nèi)必須領(lǐng)悟企業(yè)文化和開發(fā)理念，以及各部門的運(yùn)作程序、工作職責(zé)和工作范圍、樓盤的各種屬性等；銷售人員在做好本職工作的同時(shí)，也要盡力做好企業(yè)內(nèi)部的橫向協(xié)作和上下級(jí)的溝通及對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作，才能成為一名合格地產(chǎn)銷售精英。 培訓(xùn)的目的 銷售培訓(xùn)的初級(jí)目標(biāo)就是通過提高銷售人員的個(gè)人績(jī)效來達(dá)成企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)，而員工在工作中的績(jī)效取決于員工的態(tài)度、知識(shí)、技巧這三個(gè)因素。 置業(yè)顧問的涵義 置業(yè)顧問不是簡(jiǎn)單的“解說員”、“算價(jià)員”，她/他一般是指在售樓處通過現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)引導(dǎo)客戶購(gòu)買、促進(jìn)樓盤銷售，為客戶提供投資置業(yè)專業(yè)化顧問式服務(wù)的綜合性人才。 企業(yè)和客戶信息溝通互動(dòng)的橋梁 銷售人員一方面把品牌的信息傳遞給消費(fèi)者，另一方面又將消費(fèi)者的的意見、建議等信息傳達(dá)給企業(yè)，以便企業(yè)更好的服務(wù)于消費(fèi)者置業(yè)顧問首先是客戶的朋友、顧問，幫助客戶實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢(mèng)想，使其成為公司的長(zhǎng)期的支持者；其次是公司項(xiàng)目營(yíng)銷策劃及廣告宣傳等有效與否的直接反饋者；第三是市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)、客戶實(shí)際需求及客戶信息的最佳收集者、整理加工者第四是給企業(yè)營(yíng)銷決策提供建設(shè)性意見的參與者。良好的服務(wù)可以使客戶做到“重復(fù)購(gòu)買” 、“客戶相關(guān)購(gòu)買”、“客戶推薦購(gòu)買” 。又常為不動(dòng)產(chǎn)，英文為：REAL ESTAE。它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維修等。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。 狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。 廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括土地的出讓（批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)作為一種投資工具其特點(diǎn)主要有：　　 （1） 不可移動(dòng)性。由于不可移動(dòng)，地段、方位往往可以決定或左右其價(jià)值?！　　　?房地產(chǎn)的生命周期很長(zhǎng)，除非天災(zāi)人禍，否則不易損壞。　　 （3） 不可增加性?！　?（4） 不可替代性。　　 （5） 不易分割性。　　 （6） 昂貴性。　　 （7） 同時(shí)可供投資與消費(fèi)。進(jìn)可攻，退可守?！　。?）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大?！? 優(yōu) 點(diǎn)：有自用及投資雙重功能。可抵銷通貨膨脹帶來的貶值損失。收益較高易得到稅收方面的好處。變現(xiàn)性差。投資回收期長(zhǎng)。房地產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。 產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或 妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。 現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》與過去有關(guān)部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土使用權(quán)證》區(qū)別現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》合二為一，統(tǒng)一制作成單一的《房地產(chǎn)證》，由一個(gè)部門統(tǒng)一頒發(fā)。《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)?按有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的 ，須辦理合同公證手續(xù)。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與記錄，包括了土地產(chǎn)權(quán) 的登記和土地分類面積等內(nèi)容。宗地、宗地號(hào)、 　 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。如：B10724這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第 24宗地。它反映一宗地的基本情況。證書　附圖 即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn) 情況及房地產(chǎn)，所在宗地情況。1房屋的建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑。1房屋的公共面積房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過 2．2　米的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積， 以水平投影面積計(jì)算。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共用建筑面積。 b、作為人防工程的地下室。 d、穿過建筑物的公共通道。1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法 人和其他組織，通過買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。1樓花預(yù)購(gòu)的樓花當(dāng)預(yù)購(gòu)方付足購(gòu)房?jī)r(jià)款總額25%以上時(shí)，可憑已在登記機(jī)關(guān)備案的　　 買賣合同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背書上載明再轉(zhuǎn)讓的價(jià)格等情況。房地產(chǎn)贈(zèng)與 　房地產(chǎn)贈(zèng)與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。2房地產(chǎn)現(xiàn)售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同欲購(gòu)買已竣工驗(yàn)收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。 2房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合的條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算總投資額的25%，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資； 房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。 2向開發(fā)商購(gòu)買一手商品房屬房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。2三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需交的稅費(fèi)賣方應(yīng)交的稅費(fèi)有： (1) 營(yíng)業(yè)稅：為售價(jià)的5%； (2) 城建維護(hù)稅：為售價(jià)為的005%； (3) 印花稅：為售價(jià)的005%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個(gè)人須交20%的個(gè)人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額20%的土地增值費(fèi)。2變更或解除房地產(chǎn)買賣合同　　 發(fā)生下列情形之一的，可以變更或解除房地產(chǎn)買賣合同： (一) 經(jīng)當(dāng)事人 雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國(guó)家利益和他人利益的； (二) 因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的； (三) 因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的；