【正文】 展前景：困難不小，值得一搏 27第三篇 名流商業(yè)廣場 第七章 項目概況 29第八章 困難點與機會點 30規(guī)劃設(shè)計建議 33營銷策劃建議 35第十一章 準(zhǔn)備工作內(nèi)容及安排 36附件：龍崗樓盤資料第一篇： 深圳地產(chǎn)及商業(yè)國家政策于市埸有利，但深圳開發(fā)和空置量太大，市埸飽和，有降價要求。超過了市場承接力。98年以后房地產(chǎn)總體開發(fā)水平大有提高，開發(fā)商和代理商在開發(fā)和營銷方面苦下功夫，但是難有新招。 第一章、房地產(chǎn)政策和市埸情況一、 政策面對樓市的影響政策方面的評價：目前效果欠佳，總體對深圳樓市十分有利中央銀行第七次大幅度降息，以圖刺激消費，初始短期10多天引起躁動，股市大漲，中央領(lǐng)導(dǎo)電視講話，熱鬧一陣后，仍沒有達到刺激消費的目的。但是對于趕出存款資金，對于開發(fā)商降低資金成本的作用是積極的。房地產(chǎn)減免部分稅費，以圖刺激房地產(chǎn)市場，由于各種交易稅費的直接減免，使購房者的購房成本有所減少，對購房者來說機會好于以前。市場面對深圳樓市的影響市場方面評價：供應(yīng)總量太大、競爭激烈，有降價趨勢總供應(yīng)量過度增長，造成形勢更加嚴(yán)峻99年比98年的市場形勢更為嚴(yán)峻，99年年供應(yīng)總量1000萬平方米，銷售量只有450萬平方米左右，空置大大超過去年，平均每個房地產(chǎn)項目有1/2的空置。下半年新盤、大盤、超大型樓盤不斷涌現(xiàn)。今后三年，政府對物業(yè)的供應(yīng)會在所控制，但數(shù)量仍然很大，供大于求將長期存在。 盡管中央和地方政府采取各種辦法刺激消費，刺激房地產(chǎn)，但是目前作用并不十分明顯。進入地產(chǎn)正常競爭狀態(tài)。有些開發(fā)商追求的是薄利快銷，以低價或降價取得成功。這些地產(chǎn)商大多能夠面對現(xiàn)實，不存僥幸心理。深圳地產(chǎn)經(jīng)過幾年的價格調(diào)整，平均毛利率降低至21%（市統(tǒng)計局公布）。許多樓盤在上半年，出于市場的各種原因沒有力推，在年底全面釋放而套現(xiàn)，百仕達以震撼全球的折扣——……，200年為了消化空置，各種促銷大戰(zhàn)將長期全面開展，可供樓盤和樓盤信息量鋪天蓋地。三、外銷市埸：將穩(wěn)步發(fā)展 香港經(jīng)濟從98年的穩(wěn)定到2000年經(jīng)濟的恢復(fù)性增長，已使香港樓市日趨活躍，也將與深圳樓盤的價格差距拉大，還由于國外對人民幣貶值的看法或預(yù)期長期存在，因此對于住宅和商業(yè)的外銷市埸都是有利的。據(jù)深圳市信息局社會經(jīng)濟調(diào)查中心99年資料顯示：，降幅達34%，前三個季度批準(zhǔn)的預(yù)售商業(yè)面積主要集中在福田區(qū)和羅湖區(qū)，占全市的48%。99年商鋪空置與98年持平，得益于政府對商業(yè)用地的控制。關(guān)外機會尚存：總體的淡勢并不排除局部市埸的活躍。近兩年深圳的商鋪熱點主要在東門、國貿(mào)、華強北一帶。南山區(qū)原有的愉康、人人樂、法國的加樂福使競爭相對平靜，但99年出現(xiàn)更大商業(yè)和主題商城使南山的商業(yè)異軍突起。 在寶安區(qū)，萬佳第四分店、美國沃爾瑪進駐將使寶安區(qū)的商業(yè)總體水平上一個新臺階，并呈龍爭虎斗的競爭格局。諸候混戰(zhàn)，各自劃地而治，稱雄一方，各自小有收獲是龍崗開發(fā)企業(yè)的反映。如果龍崗進入大型象萬佳、沃爾瑪一類的知名商業(yè)，龍崗的中小商埸、商鋪的銷售及經(jīng)營將受極大的沖擊，萬佳、沃爾瑪所到之處都是橫掃千軍。改變過去出售、出租后就不管的做法，而是考慮長線投資，可持續(xù)經(jīng)營，與小業(yè)主商家共進退。從大小分割隨意到更專業(yè)的分割，商鋪的人流、物流、布局展示等更適合消費者或小業(yè)主。第二篇： 龍崗中心城商業(yè)城區(qū)規(guī)劃國內(nèi)一流，“圈地運動”完成，但開發(fā)還處低水平、慢速度。城區(qū)配套不足、人氣不旺、商氣偏差大。上檔次、大商業(yè)存在機會。目前還有一定的市場，搶時機開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價格戰(zhàn)， 第二章、龍崗區(qū)及房地產(chǎn)概況一、龍崗區(qū)概況龍崗區(qū)是深圳市六區(qū)中面積最大的一個區(qū)，約占深圳市總面積的“半壁江山”，它東臨美麗寧靜的大亞灣、大鵬灣，南臨是繁華大都市深圳特區(qū)和香港，西邊與寶安區(qū)相鄰，北邊緊靠惠州、東莞兩市?，F(xiàn)轄平湖、布吉、龍崗、橫崗、坑梓、坪山、坪地、葵涌、大鵬、南澳10鎮(zhèn)，總?cè)丝诮偃f。深圳市的重要工業(yè)基地，龍崗區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地達300平方公里，居全市各區(qū)的首位，是深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”的大工業(yè)區(qū)所在地。龍崗區(qū)有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢：緊鄰華南地區(qū)唯一的國際集裝箱中轉(zhuǎn)大港——鹽田港，是鹽田港的后備倉儲區(qū)基地；區(qū)內(nèi)三條鐵路的交匯，建有大型的平湖編組站和一個控制面積40多萬平方米的鐵路倉儲區(qū)。 二、龍崗區(qū)地產(chǎn)概況 龍崗區(qū)地產(chǎn)市道平穩(wěn)發(fā)展，總體穩(wěn)中有升，特別是布吉鎮(zhèn)一直表現(xiàn)良好，良好的交通條件，大量的可開發(fā)用地，工業(yè)發(fā)展的人口匯聚，市、區(qū)兩級政府對中心城建設(shè)的支持和給予的優(yōu)惠都為中心城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了極好的機遇。龍崗中心區(qū)的房地產(chǎn)還處在一個發(fā)展階段，中心區(qū)內(nèi)規(guī)劃一流，但目前顯得規(guī)劃超前，建設(shè)滯后，現(xiàn)時中心城仍是人氣清淡，市政配套特別是生活配套滯后嚴(yán)重，對住宅開發(fā)的制約較大，商用物業(yè)也是困難不小。深圳日新月異的發(fā)展經(jīng)歷，充分給予人們信心——機會總是來得很快，很突然。開發(fā)商的“圈地運動”結(jié)束后，大興土木的景象指日可待。龍崗中心城新規(guī)劃區(qū)域和老區(qū)龍崗鎮(zhèn)相聯(lián)在一起，二個區(qū)的商業(yè)有不同特點：龍崗鎮(zhèn)商鋪與大中型百貨共存；龍崗鎮(zhèn)由自然村落發(fā)展而成，有國際商場，人人購物廣場，南城百貨等大中型百貨商場。龍崗鎮(zhèn)的商鋪數(shù)量眾多，但大量的商業(yè)用地屬農(nóng)村集體用地，無商品房產(chǎn)權(quán)，只能出租不能出售。商鋪與大百貨雖是低水平經(jīng)營，但沒有大起大落情況。深惠公路兩側(cè)的小型商店大多經(jīng)營餐飲、機電產(chǎn)品，服務(wù)于周圍的工廠及往來車輛。中心城小商鋪占絕對比重；龍崗中心城是按照現(xiàn)代城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建造的新城，兼有居住、行政辦公、商業(yè)物業(yè)和各種配套設(shè)施，是龍崗區(qū)政府機關(guān)所在地，還有天健花園、城市花園、碧湖花園、紫薇花園、愉園等住宅小區(qū)。龍崗中心城的商鋪有商品房產(chǎn)權(quán)，既可出售又可出租。中心城內(nèi)規(guī)模較大的商場僅有碧湖花園的好億佳商場，經(jīng)營食品、洗滌品及化妝品，其余商鋪規(guī)模都較小，面積30200M2，主要經(jīng)營建筑裝飾材料。調(diào)查統(tǒng)計表明有50%的商鋪空置，已開業(yè)商鋪中，有10%正在轉(zhuǎn)讓。目前，龍崗商業(yè)服務(wù)業(yè)整體上初具規(guī)模，商鋪數(shù)量多，分布廣，并在龍平東路兩側(cè)形成了類似舊東門老街。大商業(yè)有需求，但有待時日。經(jīng)營中高檔商品的大中型商場將進一步發(fā)展，今后會出現(xiàn)幾家規(guī)模大，經(jīng)營商品門類齊全的一站式購物場所，類似萬佳百貨、沃爾瑪?shù)慕?jīng)營模式。面向中高收入階層的大中型商場出現(xiàn)是必然的，集中化、規(guī)?；?、一站式購物、集吃喝玩樂為一體的超大型商城必將會出現(xiàn)，但目前不具備條件，大型商業(yè)進駐龍崗的任何消息沒有出現(xiàn)。低檔廉價商業(yè)長期存在。外來人員從人口總量來看，大多屬低收入打工者，購買低價服裝及日用品，這一群體人口眾多，消費水平不高，但總的購買力很強，是龍崗鎮(zhèn)及散布于各工業(yè)區(qū)小商鋪的主要顧客群體，以經(jīng)營低價商品為主的平價商場、商鋪將長期存在。目前中心城的居住、行政辦公成為主體，但居住率不高，集中、密集程度還不夠。龍崗鎮(zhèn)的龍平東路兩側(cè)已經(jīng)發(fā)展成為商業(yè)中心，其商業(yè)功能還會進一步加強，其商業(yè)地位將長期存在，龍崗鎮(zhèn)的龍平東路商業(yè)中心區(qū)交通方便，輻射范圍包括深惠公路沿線及坪山、坪地、坑梓、橫崗等村鎮(zhèn)。龍崗區(qū)政府必將出臺優(yōu)惠政策刺激中心城發(fā)展，對龍崗中心城的房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)發(fā)展必將有較大的促進作用。1995年以后，龍崗中心城的發(fā)展速度很快，居住人口增長迅速，眾多投資者及商家看好龍崗中心城的發(fā)展前景，踴躍購買商鋪。商鋪售價高，租金低，銷售狀況好龍崗中心城的商鋪有租有售，目前商鋪首層售價介于900012000元/M2，商鋪現(xiàn)房銷售率70%，銷售情況良好，但商鋪空置率很高，達50%。最近新推出的商鋪如天豪商業(yè)廣場、楚豐廣場已被認(rèn)購一空，說明龍崗有一批商鋪投資者，對商鋪進行短期炒作或長期投資，他們對商鋪市場的價格走勢影響甚大。下表反映不同渠道的銷售情況：中心城商用物業(yè)銷售統(tǒng)計表 名 稱層數(shù)官方及地產(chǎn)人士銷售率（%）現(xiàn)場信息銷售率（%）銷售率差 值首層二層三層首層二層三層鴻基新城1805030新鴻進花園1704030紫薇花園1956035碧湖花園28530501030城市花園1906525尚景園1603030東都花園1新亞洲花園1602040愉園1958015歐景花園1503515和興花園11010龍興商業(yè)廣場34未售0未售天豪商業(yè)廣場39030未售4015未售50楚豐廣場29020351050城龍花園120155分析： 上述的怪現(xiàn)象主要表現(xiàn)在首層商鋪，官方及地產(chǎn)人士的銷售率較高，而售樓處的反映的銷售較低，中間銷售率的差額到哪里去了呢？后經(jīng)多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因——中間銷售率的差值被炒家拿走。目前三級市場的供應(yīng)量已達2萬平方米之多，在大量商鋪新開發(fā)入市的情況下，人們?yōu)槭裁匆I轉(zhuǎn)手商鋪呢？如果剔除炒家因素，真正用家，或