北京潮白河孔雀城一期營(yíng)銷(xiāo)建議-展示頁(yè)
2025-03-31 05:10本頁(yè)面
【正文】 人口多為有穩(wěn)定收入的人群，收入用于購(gòu)房比率最高 ?北京東南部發(fā)展加工業(yè)，收入用于持續(xù)投入生產(chǎn)的比重較高，置業(yè)比率較低 ?北京南部發(fā)展物流、零售業(yè)，收入用于生意流通比重較大，置業(yè)比率較小 在現(xiàn)有三個(gè)孔雀城項(xiàng)目中，本案所在東部區(qū)域人群的購(gòu)房款占收入比重最高： 本案：“北京正東”，客戶基礎(chǔ)好 以 CBD為核心的北京東部區(qū)域客群為主，輻射整個(gè)北京市 隨著 CBD不斷東擴(kuò)和國(guó)際職能走廊的不斷發(fā)展，東部居住區(qū)逐步外延為本區(qū)域提供了強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力，為本區(qū)域創(chuàng)造了良好的高端客戶基礎(chǔ)，同時(shí) 促使本區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)可度逐步提高 。 本項(xiàng)目綜合分析 區(qū)位 ：認(rèn)可度不高，目前不成熟，受外部影響弱 內(nèi)部造勢(shì) 外部借勢(shì) 三個(gè)孔雀城聯(lián)動(dòng) 泛 CBD生態(tài)住區(qū) 項(xiàng)目所處區(qū)域認(rèn)可度較低，需通過(guò)“內(nèi)部造勢(shì)”、“外部借勢(shì)”來(lái)奠定營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)。Consulting 潮白河 偉 業(yè) 顧 問(wèn) BA孔雀城一期營(yíng)銷(xiāo)建議 項(xiàng)目概述 本 案 綱 要 項(xiàng)目定位 客群研究 一期營(yíng)銷(xiāo)建議 產(chǎn)品概況 營(yíng)銷(xiāo)思路 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 附件 交通動(dòng)線建議 市內(nèi)售樓處建議 示范區(qū)建議 永定河孔雀城 大運(yùn)河孔雀城 潮白河孔雀城 香河縣 北京 30公里 43公里 39公里 三個(gè)孔雀城比較 項(xiàng)目 永定河 大運(yùn)河 潮白河 區(qū)位 正南 東南 正東 區(qū)域知名度 低 高 低 絕對(duì)距離 39公里 43公里 30公里 自駕車(chē) 高速直達(dá) 高速 距高速出口相對(duì)較遠(yuǎn)，現(xiàn)狀環(huán)境一般 公交系統(tǒng) 少 少 少 自然資源 較好 一般 最好 市政配套 縣城學(xué)校 、醫(yī)院 第一城 基本無(wú) 城市化進(jìn)程 相對(duì)快 慢 慢 在現(xiàn)有的三個(gè)孔雀城中，本案距離北京最近、自然景觀資源最為優(yōu)越 規(guī)模大 相應(yīng)的配套需求 銷(xiāo)售周期長(zhǎng) 風(fēng)險(xiǎn)分散 物業(yè)功能復(fù)合 檔次劃分 客群放大 大盤(pán) ：本項(xiàng)目占地面積 ㎡ ，地上建筑面積 120萬(wàn)平方米 銷(xiāo)售壓力大 依托區(qū)域發(fā)展 “孔雀城模式”下的大盤(pán)項(xiàng)目典范。 依托孔雀城品牌 內(nèi)部產(chǎn)品力打造 本項(xiàng)目綜合分析 潮白河自然資源優(yōu)勢(shì) 交通 ：目前條件一般，偏向第二居所，但支持力度不夠 建 設(shè) 道 路 ， 提 升 通 達(dá) 性 潮白河、群英渠 ：水環(huán)境較好，有利于環(huán)境營(yíng)造 對(duì)水景的充分利用 提升項(xiàng)目通達(dá)性；充分利用水景資源 本項(xiàng)目綜合分析 合理處理現(xiàn)有動(dòng)線 ， 化解通達(dá)問(wèn)題 未來(lái) 當(dāng)前 —— “ 新中產(chǎn)家庭 ” 的實(shí)現(xiàn)親情夢(mèng)想的成熟水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)生活 藍(lán)色水街 客群研究 ?主力客群工作及居住區(qū)域集中在北京朝陽(yáng) CBD、燕莎，其次亞奧區(qū)域、方莊；并輻射整個(gè)北京市； ?主力客群屬于典型 智本人群?？兹赋菂^(qū)位及產(chǎn)品的相似性，預(yù)計(jì)未來(lái)本案實(shí)際客群構(gòu)成情況與大運(yùn)河 大運(yùn)河 孔雀城客戶特征 置業(yè)次數(shù)11%38%42%3%5% 1%一次 二次 三次 四次 五次 五次及以上客戶置業(yè)用途分析51%37%4% 8%養(yǎng)老 度假 第一居所 純投資置業(yè)目的以自用為主，多為度假、養(yǎng)老用途考慮。 預(yù)計(jì)本案客群特征與大運(yùn)河孔雀城極為相似； 由于本案區(qū)位以及產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，本案客群特征將與大運(yùn)河孔雀城高端客群特征較為類(lèi)似，在營(yíng)銷(xiāo)初期應(yīng)做好大運(yùn)河高端客群的研究工作； ?一期營(yíng)銷(xiāo)定位 ?用地研究 ?營(yíng)銷(xiāo)定位 ?營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 項(xiàng)目整體用地指標(biāo) ? 總占地： ? FAR=1 地塊編號(hào) 地塊面積（畝） 地塊性質(zhì) 小計(jì)（畝） 1 一般農(nóng)田 2 一般農(nóng)田 3 一般農(nóng)田 4 基本農(nóng)田 5 基本農(nóng)田 6 工礦工地（磚廠） 7 田各莊村莊 合計(jì) 一期用地指標(biāo) 一期總建筑面積 159051㎡ ， Far=。 ?： ?建筑面積 ， Far=； ?產(chǎn)品以聯(lián)排、疊拼和高層為主。 分期 Far 聯(lián)排（㎡） 疊拼（㎡） 院墅（㎡） 高層 15525 30095 950 0 14570 產(chǎn)品配比 79% 2% 18% 0% 100% 12150 21550 57000 12240 30260 9400 18020 產(chǎn)品配比 19% 51% 3% 27% 100% 合計(jì) 1 51645 57950 10556 30260 150411 產(chǎn)品配比 34% 39% 7% 20% 100% ? Far=，產(chǎn)品以聯(lián)排和院墅為主體，產(chǎn)品舒適度高； ? Far=，產(chǎn)品以疊拼、高層和聯(lián)排為主體，產(chǎn)品舒適度略低； 19 相比永定河和大運(yùn)河孔雀城，本案 入市時(shí)間 ： 項(xiàng)目在積累前期二個(gè)孔雀城開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，進(jìn)入成熟階段 項(xiàng)目 入市時(shí)間 永定河孔雀城 20222022年 大運(yùn)河孔雀城 20222022年 潮白河孔雀城 2022年初 ?郊區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)成熟 ?“孔雀城”模式已取得的成功，開(kāi)始復(fù)制 營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ) ?市場(chǎng)輿論 —— 已經(jīng)很成熟的開(kāi)發(fā)商，具有口碑優(yōu)勢(shì)； ?成熟的積淀 —— 已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)商兩個(gè)孔雀城 ?市場(chǎng)印象 —— 兩個(gè)孔雀城持續(xù)熱銷(xiāo) 潮白河 孔雀城初期營(yíng)銷(xiāo)需要緊密依托現(xiàn)有孔雀城的資源和成功模式 孔雀城品牌已被市場(chǎng)熟知 營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ) 潮白河 ? Far=，產(chǎn)品以疊拼、高層和聯(lián)排為主體，產(chǎn)品舒適度略低； 從營(yíng)銷(xiāo)角度考慮，適宜在熱銷(xiāo)勢(shì)頭形成后成為順?shù)N產(chǎn)品，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn) 。 一期營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 一期（ +） 全盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)不低于 6000元 /㎡ ， 2022年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 8億元?？兹赋? 5500 香河 大運(yùn)河 磐石坊 5300 涿州 慢城 價(jià)格建議 可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況 ?類(lèi)獨(dú)棟 可類(lèi)比項(xiàng)目類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品當(dāng)前價(jià)格集中在 800010000元 /平米區(qū)間。大堡 6000 香河 大運(yùn)河 漫山紅墅 8000 天津 泰晤士藍(lán)灣 5300 涿州 慢城
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