【正文】 兩旺之勢(shì)， 2021 年上半年商品房交易面積和交易金額同期增長(zhǎng)分別達(dá) %、 %，商品房預(yù)售面積增長(zhǎng)竟達(dá) 120%。 本方案啟動(dòng)資金 10848 萬(wàn)元（考慮房屋建安成本建設(shè)單位墊資 30%），詳細(xì)投資計(jì)劃表見(jiàn)附表： 資金使用計(jì)劃 2021 年 10 月前 2021 年 5 月底前 2021 年 6 月后 合計(jì) 前期費(fèi)用 670 1489 230 2389 高壓線(xiàn)改造 950 950 設(shè)計(jì)費(fèi) 630 400 230 1260 其他 40 139 179 建筑安裝費(fèi)用 7311 12912 20223 土石方 813 0 813 地下室 1407 1943 3349 住宅建安成本 3694 10424 14118 內(nèi)部商業(yè) 217 43 260 幼兒園 0 152 152 會(huì)所（含售樓處裝修） 980 350 1330 橋 200 200 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 140 2252 2392 市政工程 870 185 1055 環(huán)境景觀(guān)工程 391 1115 1506 水系整治工程 191 0 191 景觀(guān)綠化工程 200 1115 1315 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 0 1965 2040 4005 戶(hù)外 230 125 355 報(bào)紙 350 550 900 12 電視 180 110 290 促銷(xiāo)活動(dòng) 250 150 400 廣告設(shè)計(jì)費(fèi) 40 40 80 銷(xiāo)售道具（樓書(shū)、模型、第二賣(mài)場(chǎng)等） 200 190 390 公關(guān)費(fèi)用 10 10 網(wǎng)站 30 30 代理費(fèi) 35 765 800 形象代言人 300 300 房交會(huì) 40 110 150 樣板房 270 270 魯能會(huì) 30 30 固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi) 250 0 250 購(gòu)房直通車(chē) 150 150 售房部設(shè)備設(shè)施 100 100 管理費(fèi) 296 522 702 1520 建設(shè)期利息 1020 1020 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 82 354 654 1090 合計(jì)（不考慮墊資） 1048 13041 21111 35200 合計(jì)（建安費(fèi)用考慮墊資30%） 10848 考慮到由于銷(xiāo)售節(jié)奏的控制，中軸線(xiàn)以西部分最早也在 2021 年下半年進(jìn)行銷(xiāo)售，沒(méi)必要提前投入建設(shè)資金，從資金最佳利用以及流水施工的角度來(lái)看，動(dòng)工時(shí)間錯(cuò)開(kāi)幾個(gè)月也是必要的；而 且 23 萬(wàn) M2同時(shí)進(jìn)行建筑工程規(guī)劃報(bào)批，綜合驗(yàn)收也將同時(shí)進(jìn)行，將拖后交房日期，給銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。 預(yù)售許可證：和建設(shè)工程規(guī)劃許可證一樣，條件先達(dá)到的先辦理，分兩次辦理，中軸線(xiàn)以東部分于 2021 年 5 月辦理完成預(yù)售許可證，中軸線(xiàn)以西于 2021 11 年 11 月辦理預(yù)售許可證。 報(bào)建方案： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 23 萬(wàn) M2 一起報(bào)批。其中集合住宅和多層 2021 年 6 月完工。其中房屋建筑安裝成本 9653 萬(wàn)元，土石方工程 813 萬(wàn)元，水系整治 191 萬(wàn)元。這里又可分為兩種方案： ● 23 萬(wàn) M2 同時(shí)動(dòng)工 從縮短建設(shè)周期、加快建設(shè)進(jìn)程的角度出發(fā)， 23 萬(wàn) M2 住宅一起動(dòng)工，充分展示大盤(pán)氣勢(shì)。 （ 3）樣板間：區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，應(yīng)于 2021 年 12 月開(kāi)始建設(shè)， 2021 年 3 月中旬完成（包括環(huán)境）。 開(kāi)發(fā)步驟實(shí)施方案： （ 1）售樓部： 2021 年 10 月底開(kāi)始建設(shè)， 2021 年 2 月底完成內(nèi)部裝修， 2021 10 年 3 月初售樓部開(kāi)始正式對(duì)外接待。 公建先行是基于必須滿(mǎn)足售樓的基本要求，而且會(huì)所凌空而建，也是本項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑之一，會(huì)所的建成可以向購(gòu)房者展示本小區(qū)的建筑風(fēng)格。 一 期核心景觀(guān)是濱水步道沿線(xiàn)景觀(guān)，同時(shí)人工挖湖區(qū)也是核心景觀(guān)的極為重要的一部分，核心景觀(guān)的建成，將給購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目景觀(guān)一個(gè)最直觀(guān)的認(rèn)識(shí)，包括給本小區(qū)一個(gè)客觀(guān)評(píng)價(jià)。集合住宅、多層住宅先完工，至少有以下幾個(gè)方面的好處：一是集合住宅、多層住宅施工周期短，早日完工對(duì)整個(gè)項(xiàng)目都具有極強(qiáng)的展示性作用；二是集合住宅是新產(chǎn)品，對(duì)于其優(yōu)缺點(diǎn)我們也不能很好的把握，先完工一棟后，給消費(fèi)者和我們自己一個(gè)直觀(guān)的認(rèn)識(shí)，便于今后可以改進(jìn)。 重慶雖以山城著稱(chēng)，但一直缺乏真正的山地建筑。通過(guò)本工地形象墻及工地廣告牌的展示，以及熱火朝天 的施工現(xiàn)場(chǎng)，必定會(huì)給公眾帶來(lái)一種極強(qiáng)的震撼力，充分展示大盤(pán)氣勢(shì)。 重慶項(xiàng)目年開(kāi)發(fā)量 南 方上格林：一期 萬(wàn) M2，分三次推出，年推出量約 12 萬(wàn) M2，銷(xiāo)售量估計(jì)在 10 萬(wàn) M2 左右 競(jìng)地溯源居： 732 套，約 10 萬(wàn) M2，銷(xiāo)售周期 1 年（ ） 融僑半島： 640 套，約 8 萬(wàn) M2，銷(xiāo)售周期 9 個(gè)月（ ） 9 （二）、開(kāi)發(fā)策略 關(guān)鍵詞：大盤(pán)氣勢(shì) 形象展示 價(jià)格提升 根據(jù)市場(chǎng)及時(shí)調(diào)整 樹(shù)立品牌 搶占市場(chǎng) 基本原則： （ 1）展現(xiàn)大盤(pán)氣勢(shì)，樹(shù)立形象。但大盤(pán)本身所承受的風(fēng)險(xiǎn)（如資金壓力、市場(chǎng)壓力、政策約束等），又不容許項(xiàng)目慢慢開(kāi)發(fā)。 目標(biāo)客戶(hù)群定位結(jié)論 根據(jù)上面的分析可知， 30 萬(wàn)元以上的房屋約占 22%， 2030 萬(wàn)元的房屋占55%， 20 萬(wàn)元以下的占 23%，在這里我們將置業(yè)能力 20 萬(wàn)元以下的客戶(hù)稱(chēng)為我們的重要客戶(hù)， 20 萬(wàn)元以上的稱(chēng)為我們的核心客戶(hù)， 核心客戶(hù)：（約占 77%） —— 政府、企業(yè)中高層管理人員、小私營(yíng)企業(yè)主、其他行業(yè)中高層管理人員 —— 家庭年收入 615 萬(wàn)元，置業(yè)能力 2035 萬(wàn)元 —— 注重居住環(huán)境、物業(yè)管理、生活氛圍，品牌意識(shí)強(qiáng) —— 主力需求 100130M2 的三房和 140 M2 以上的四房 重要客戶(hù)：（約占 23%） —— 政府低層公務(wù)員、企業(yè)小白領(lǐng)、一般國(guó)企工資人員 —— 家庭年收入 46 萬(wàn)元，置業(yè)能力 20 萬(wàn)元以下 —— 對(duì)價(jià)格敏感，追求居住環(huán)境 —— 主力需求兩房，有一定三房需求 8 第二部分 開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售策略 一、開(kāi)發(fā)策略 （一）大盤(pán)開(kāi)發(fā)成功經(jīng)驗(yàn) 、低密度啟動(dòng) ：主干道通市中心，半小時(shí)以?xún)?nèi) ，將此地作為臥城 建房子 大盤(pán)開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，是本項(xiàng)目值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)策略、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)方案的制定也將基于此進(jìn)行。共 700套，占 42%。 5 層多層（ J 型） 多層建筑，一梯兩戶(hù)，景觀(guān)資源較好，有一定噪聲，建筑面積 119M2，共40 套，占 %，總價(jià)在 30 萬(wàn)元左右，目標(biāo)客戶(hù)群和 11+1 小高層類(lèi)似。 18+1 高層（ B、 C、 D 型） 一梯三戶(hù)類(lèi)板式建筑，建筑面積 82M2 的兩房和 110 M2 的三房臨街，建筑面積 98128 M2 的三房景觀(guān)資源較好（面中庭），共 564 套，占 %，總價(jià)在 1830 萬(wàn)元之間。 （五）產(chǎn)品分析 集合住宅（ K 型） 建筑面積 150177M2， 99 套，主要為三房、四房，占總套數(shù)的 %，景觀(guān)資源最好，產(chǎn)品特色鮮明，房屋總價(jià)在 60 萬(wàn)元左右，其目標(biāo)客戶(hù)群主要為私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高層管理 人員、較高收入的醫(yī)生、律師等，家庭年收入 15萬(wàn)元以上。 （ 5）交通服務(wù) 由于緊臨火車(chē)站，按規(guī)劃，火車(chē)站應(yīng)在 2021 年投入使用，屆時(shí)為之配套的公交線(xiàn)路也將投入使用。 （ 3）教育 設(shè)置品牌幼 兒園；起步區(qū)內(nèi)必須解決小學(xué)教育問(wèn)題，初中教育可考慮利用本市外部名校解決。 小區(qū)配套 （ 1）商業(yè) 商業(yè)面積共 6431M2，建議商業(yè)采取先租后賣(mài)、引導(dǎo)式經(jīng)營(yíng)的模式，以此保證各種配套設(shè)施的完整性和實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大利潤(rùn)化。 （ 3）戶(hù)型設(shè)計(jì)及特點(diǎn) 戶(hù)型設(shè)計(jì)遵循以下幾個(gè)基本原則進(jìn)行設(shè)計(jì)： —— 從本項(xiàng)目客戶(hù)群定位的角度考慮，戶(hù)型設(shè)計(jì)多樣化，以滿(mǎn)足各種客戶(hù)群的需要 —— 從適用和利潤(rùn)最大化的角度出發(fā)，控制總價(jià)、提高單價(jià)，戶(hù)型設(shè)計(jì)盡量緊湊 —— 戶(hù)型差異化，從規(guī)劃設(shè)計(jì)和價(jià)格定位兩方面考慮，突出各種戶(hù)型的特點(diǎn)，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) —— 從開(kāi)發(fā)策略的角度出發(fā)，低價(jià)入市，進(jìn)行總 價(jià)控制， 30 萬(wàn)元以下的房屋占 60%左右 依據(jù)以上原則，柏濤公司設(shè)計(jì)的戶(hù)型如下： 4 戶(hù)型 套內(nèi)面積 建筑面積 套數(shù) 比例 兩房 二房A1 270 % 兩房B2 112 % 小三房 小三房 C2 68 % 緊湊型三房 三房 B1 104 % 三房 C1 64 % 適中型三房 三房 A2 270 % 三房 E1 100 % 三房 J 40 % 三房 A3 135 % 三房 D1 60 % 三房 D2 60 % 三房 D3 60 % 三房 F1 40 % 大三房 大三房 G1 50 % 四房 四房 H1 50 % 復(fù)式 三房 A4 10 % 三房 B4 8 % 四房 C4 4 % 三房 A5 10 % 四房 B3 8 % 四房 C3 4 % 四房 D4 4 % 四房 D5 4 % 5 四房 E2 10 % 四房 F2 4 % 四房 A6 5 % 四房 D6 4 % 四房 G2 5 % 五房 H2 5 % 集合住宅 99 % 合計(jì) 1667 % （ 4）建筑風(fēng)格 柏濤公司通過(guò)對(duì)窗、墻面、陽(yáng)臺(tái)、樓梯、屋頂?shù)冉ㄖ氐倪\(yùn)用，有意識(shí)的創(chuàng)造了有特色、有性格、富于變化的建筑立面。 （ 2）景觀(guān)環(huán)境 考慮與本項(xiàng)目建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，景觀(guān)環(huán)境設(shè)計(jì)風(fēng)格定為 “現(xiàn)代歐洲風(fēng)格”，以河岸景觀(guān)為核心景觀(guān)，根據(jù)空間的開(kāi)放形式（開(kāi)放空間、半開(kāi)放空間、私密空間），分別以現(xiàn)代歐陸風(fēng)格、半現(xiàn)代式歐陸風(fēng)格、富歐陸住宅渡假式風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)，以現(xiàn) 代時(shí)尚的手法來(lái)表現(xiàn)本項(xiàng)目文化氣息和自然環(huán)境和諧統(tǒng)一的生活。遠(yuǎn)期在新溉路上有一車(chē)行入口。同時(shí)注意景觀(guān)設(shè)計(jì)的均好性，半圍合中心綠地，形成南北向景觀(guān)軸線(xiàn)。整個(gè)小區(qū)以河岸景觀(guān)為主要景觀(guān)資源，以河岸為起點(diǎn)向北布置不同的物業(yè)類(lèi)型。 W：陌生區(qū)域；生活配套不完善；交通不便利；無(wú)房地產(chǎn)品牌支撐； O： 3 公里內(nèi)無(wú)同品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)；和渝中區(qū)樓盤(pán)相比性?xún)r(jià)比高； 2021 年客運(yùn)站投入使用；溉瀾溪片區(qū)拆遷； CBD 正式啟動(dòng)；五黃路片區(qū)居住環(huán)境的認(rèn)同